Aktualności
Spór o programy
Ekspertyzy i opinie
Kasy mieszkaniowe
Archiwum
Konferencje i szkolenia
Dokumenty Kongresu
Różne
Kontakt


Ekspertyzy naglowek

GKUA/06/2011

16 września 2011 roku

Szanowni Państwo,

W związku z debatami wyborczymi, na których dyskutowane i prezentowane są programy działań następnego Parlamentu, uznałem za konieczne przypomnienie stanowiska Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, dotyczącego problemów gospodarki przestrzennej.

Stanowisko podjęte jednomyślną uchwałą Głównej Komisj i w dniu 3 grudnia 2008 roku, zostało przekazane  Ministrowi Infrastruktury.

Oceny i postulaty Głównej Komisji są nadal aktualne, ostatnie trzy lata dodatkowo pogorszyły zasady gospodarowania przestrzenią w Polsce. Niestety problemy miast, gospodarki przestrzennej i urbanistyki, pomimo ich rangi społecznej i gospodarczej, są w debatach politycznych praktycznie nieobecne.

Z wyrazami szacunku

/-/ Adam Kowalewski
Przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej
Członek Państwowej rady Gospodarki Przestrzennej.




Budżet na budownictwo-Gazeta


Pismo do marszałka 1
Pismo do marszałka 2
Pismo do marszałka 3


Pismo Grabarczyka do Schetyny 1
Pismo Grabarczyka do Schetyny 2


Interpelacja Posła 1
Interpelacja Posła 2
Interpelacja Posła 3


Pismo posła do Marszałka 1
Pismo posła do Marszałka 2



Logo Kongresu Budownictwa





Warszawa 22 lipca 2010


Panie, Panowie Posłowie

Organizatorzy Kongresu Budownictwa
    Z przykrością stwierdzamy, że coraz trudniej układa się współpraca organizacji społeczeństwa obywatelskiego z parlamentem i rządem. Powszechny staje się pogląd, że skala zjawiska jest bezprecedensowa. Premier nagminnie lekceważy wystąpienia organizacji pozarządowych, Marszałek Sejmu i przewodniczący klubów poselskich nie odpowiadają na propozycje i postulaty a jakość debaty poselskiej sięga dna. Nie ma poważnej dyskusji na tematy gospodarcze i na temat przyszłości Polski. RAPORT POLSKA 2030 jest tego najlepszym przykładem chociażby w odniesieniu do kryzysu mieszkaniowego.

    Poważnym kreatorem tej urojonej rzeczywistości, w jakiej zaczynamy żyć są niestety też media. Dzisiaj okazuje się, że na konferencję prasową w sprawie prawdziwej tragedii mieszkaniowej nie przyjdzie żaden dziennikarz, no chyba, że w zaproszeniu pojawi się informacja o udziale sióstr Radwańskich (Habitat). Kamery telewizji publicznej od dawna nie były na żadnej konferencji prasowej poświęconej polskiej bezdomności. Nigdzie nie ukazała się udokumentowana wiadomość Kongresu Budownictwa o bezprzykładnej dezorganizacji polskiego budownictwa, czego skutkiem są kosztowne i nieodwracalne błędy w zabudowie przestrzennej (powodzie) i jakości budownictwa.

    Dzisiaj coraz trudniej jest rozmawiać na te tematy. Kongres Budownictwa zebrał z krajów UE materiały na temat ich doświadczeń w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych. Nie zainteresował się tym rząd, ani parlament pomimo propozycji rozmów eksperckich.

    Z największym trudem, po prawie półrocznych przepychankach, sejm przyjął 19 lutego rezolucję zobowiązującą rząd do przygotowania wieloletniego programu mieszkaniowego. Z inicjatywy partii rządzącej wycięto z dokumentu to co najważniejsze (że ma to być narodowy program w randze ustawy). Dokument miał być przygotowany i przedłożony sejmowi do 30 czerwca. Do dzisiaj go nie ma w sensie intencji przyjętej rezolucji.

    Życząc Państwu udanych wakacji i wyrażam nadzieję, że znajdzie się trochę czasu na refleksje o tych smutnych sprawach.


Roman Nowicki
Przewodniczący







KONGRES BUDOWNICTWA
01-793 Warszawa Rydygiera 7 p. 35
www.kongresbudownictwa.pl biuro@kongresbudownictwa.pl
tel. 022 839 44 18           k. 0-502 279 754



RAPORT POLSKA 2030
Z prologu Premiera D.Tuska:

    „Raportem POLSKA 2030 otwieramy publiczną debatę na temat naszej przyszłości. Właśnie teraz, po dwudziestu latach zmian, jest czas, by skupić energię na nowym projekcie cywilizacyjnym. Jest czas, by odwrócić następną kartę polskiej historii”.

Raport.
Raport liczy 390 stron z czego tylko jedna (!) i to niezupełnie kompetentnie jest poświęcona bezdomności. Autorzy przyznają:

    „Deficyt mieszkaniowy w Polsce pogłębia się. Wzrost cen mieszkań w ostatnich latach zmniejszył ich dostępność. Najbardziej rosły ceny w dużych miastach. W latach 2005–2007 było to nawet kilkadziesiąt procent. Jednocześnie rosły jakość i standard mieszkań nowo oddawanych do użytku. W porównaniu z innymi państwami członkowskimi UE, w tym z nowymi, sytuacja mieszkaniowa w Polsce należy do najtrudniejszych. W najbliższym czasie dodatkowym problemem będzie konieczność wykonania remontów budynków mieszkalnictwa wielorodzinnego wybudowanych w latach 60. i 70. XX w. Obserwujemy wzrost aspiracji dotyczących warunków mieszkaniowych, co jest związane z przenoszeniem na grunt Polski doświadczeń z innych państw, do czego przyczynia się również emigracja”.

Podsumowanie Raportu.
    W podsumowaniu Raportu tylko jedno zdanie o mieszkaniach, nic o architekturze i nic o ochronie przestrzeni publicznej:
„Jednym z kluczowych problemów pozostaje kwestia deficytu mieszkaniowego, który w dużych miastach obejmuje coraz więcej osób. Bariera dotycząca posiadania mieszkania utrudnia stabilizację i efektywne alokowanie siły roboczej w metropoliach, a tym samym zmniejszanie ryzyka wykluczenia społecznego”

Wśród kilkunastu rekomendacji Raportu jedna dotycz mieszkań:
    „…14. Pogłębienie analiz efektywności stosowanych dotychczas instrumentów zapewniania spójności społecznej w zakresie mieszkalnictwa. Powinno to pomóc w znalezieniu odpowiedzi na pytanie, czy nie porzucić dotychczasowego podejścia opartego na paradygmacie posiadania własnego mieszkania nawet przez osoby o niewielkich dochodach na rzecz założenia, że mieszkanie może być wynajmowane przez całe życie i nigdy nie stać się własnością danej osoby, jeśli nie pozwalają na to jej dochody”.

Niezwykle odkrywcze i niezwykle głębokie. W obszernej bibliografii wykorzystanej do przygotowania raportu nie ma ani jednej znaczącej pozycji z obszaru mieszkalnictwa. W składzie ekspertów przygotowujących Raport nie ma żadnego eksperta znającego się dostatecznie na mieszkalnictwie, architekturze i ochronie przestrzeni publicznej. Tak wgląda projekt cywilizacyjny Polski, używając słów Premiera, w stosunku do polskiej bezdomności.
Kongres Budownictwa

Styczeń 2009



Logo Gazeta
Artykuł Święta Prawda- Dwa żywioły



Rząd chce zrezygnować z dopłat do kredytów mieszkaniowych mały



Artykuł Więcej mieszkań



Artykuł Pomocy dla budownictwa



Kryzys w budownictwie



Roman Nowicki
Na marginesie danych GUS
BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W IMPASIE

    Dane GUS dotyczące wyników budownictwa mieszkaniowego w 2009 roku potwierdzają, że pogłębia się kryzys w budownictwie mieszkaniowym. Martwi kompletna obojętność władz wobec tych problemów (najgorszy po wojnie budżet dla sfery mieszkaniowej, bałagan legislacyjny, brak właściwej reakcji na społeczne projekty działań antykryzysowych itp.). W 2009 roku oddano do użytku prawie 160 tysięcy mieszkań, wynik pozornie całkiem niezły, ale trzeba pamiętać, że to ciągle ponad 2 razy za mało żeby rozpocząć proces wychodzenia z kryzysu mieszkaniowego. Oddaliśmy nieco ponad 4 mieszkania na 1000 mieszkańców, podczas gdy kraje europejskie w okresach wychodzenia ze swoich kryzysów budowały nawet ponad 10 mieszkań na 1000 mieszkańców. Jeszcze gorzej sprawy wyglądają jak popatrzeć na strukturę oddawanych mieszkań. Tam gdzie potrzeby są największe buduje się najmniej. Prawie 90% oddanych w ubiegłym roku zasobów to mieszkania dla „bogatych” (deweloperzy i budownictwo indywidualne) i do tego w 6 największych aglomeracjach. Za rogatkami wielkich miast jest gorzej niż źle. Zaledwie 10% z oddanych ogółem mieszkań stanowią mieszkania komunalne, spółdzielcze, społeczne i socjalne razem wzięte. W tej grupie są największe potrzeby, ale buduje się najmniej. W niedawnych badaniach NIK wyraźnie obciążył za tą sytuację kolejne rządy, które działają bez żadnej długofalowej polityki. Wystarczy przypomnieć, że nakłady na budownictwo socjalne zostały w tym roku obcięte o 50%, bez ważnej przyczyny, chociaż jeszcze niedawno zapowiadano gwałtowne przyspieszenie działań na rzecz pozyskiwania mieszkań socjalnych. W ciągu 12 miesięcy ubiegłego roku rozpoczęto budowę aż o 18,2% mniej mieszkań (deweloperzy o 34% mniej) i wydano o 22,3% mniej pozwoleń na budowę (deweloperzy o 37% mniej). Jak się nie rozpoczyna to nie będzie co kończyć w najbliższych 2-3 latach.
    GUS prowadzi też stałe badania koniunktury w budownictwie. Dane za grudzień 2009 nie nastrajają optymistycznie. Ogólny klimat koniunktury w budownictwie kształtował się w grudniu ubiegłego roku na poziomie minus 16 (w listopadzie minus 11). Poprawę koniunktury sygnalizowało tylko 12% przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 28%
    Przedsiębiorcy przewidywali dalszy spadek portfeli zamówień i produkcji budowlano-montażowej. Nie przeczuwając jeszcze „zimy stulecia” badane przedsiębiorstwa czarno widziały przyszłość najbliższych miesięcy. Odsetek przedsiębiorstw nie odczuwających żadnych barier w prowadzeniu działalności budowlano-montażowej kształtował się na poziomie 4,8% (4,5% w listopadzie i 5,0% w grudniu 2008 r.). Jeszcze raz - zaledwie 4,8% badanych przedsiębiorstw uważa, że warunki zewnętrzne i systemy prawne sprzyjają prowadzeniu działalności gospodarczej, a prawie 95% że nie. Takie i podobne negatywne opinie są formułowane od lat bez żadnego echa i bez widocznej reakcji rządu. Największą barierę stanowi ciągle nieuczciwa konkurencja. Nadużywanie prawa w tym obszarze osiągnęło szczyty (63% badanych). Dalej problem stanowią wysokie koszty zatrudnienia (51% badanych) i niedostateczny popyt. Zmalały natomiast, co oczywiste bariery związane z niedoborem wykwalifikowanych kadr. Na tym tle sytuacja wielkich firm jest znacząco lepsza z powodu dużych inwestycji infrastrukturalnych i budowy stadionów zasilanych środkami UE. Małe i średnie przedsiębiorstwa przeżywają ciężki kryzys.

Roman Nowicki
Kongres Budownictwa
www.kongresbudownictwa.pl
0 502 279 754



Na marginesie artykułu Wysyp Czynszówek? (GW z 21 stycznia 2010r.)
ZAMIAST MIESZKAŃ
GRY I ZABAWY POLITYCZNE


    Ostatnio znowu głośno o wycinkowych inicjatywach rządu dotyczących budownictwa czynszowego ( Wysyp czynszówek?). Sprawa stała się nagle ważna bo wcześniej powiedział o niej w jakimś wywiadzie prof. Balcerowicz. A przecież problem zawsze istniał i oczekiwał na swoje rozwiązanie. Nikt nie słuchał jednak ekspertów i znawców rynku mieszkaniowego. Rządy wyspecjalizowały się od lat w ogłaszaniu inicjatyw i programów bez zamiaru ich realizacji. Szczególny wysyp tych obietnic następuje zawsze przed kolejnymi wyborami. Wszyscy mamy jeszcze świeżo w pamięci osławione
3 miliony mieszkań PIS. Sam program nie był zły i odpowiadał rzeczywistym potrzebom. Jednak okazało się, że po wygranych wyborach, przez kilka lat rządów, nic nie zrobiono, żeby obietnice zrealizować. Wszyscy również pamiętamy euforię medialną towarzyszącą ogłaszaniu programów budownictwa socjalnego w 2006 roku. Ówczesny rząd obiecywał, że w ciągu 8 lat zostanie wybudowane 100 tys. lokali socjalnych i 20 tysięcy nowych miejsc w noclegowniach. Z tego w latach 2007-2009 miało powstać łącznie ok. 40 tysięcy lokali i miejsc noclegowych, tymczasem zawarto umowy zaledwie na ok. 5 tys. ( przy takim tempie program będzie zrealizowany po 100 latach). Na rok bieżący rząd dokonał dodatkowych cięć nakładów budżetowych na ten program o 50%. Efekt jest taki, że w ubiegłym roku zaledwie ok. 10% oddanych obiektów stanowiły mieszkania komunalne, socjalne, spółdzielcze i pozostałe. Największe potrzeby, najmniejsze efekty. Mieszkań socjalnych oddano średnio mniej niż jedno na gminę (!). Nawiasem mówiąc jest to jakaś konsekwencja myślenia o tych sprawach z czasów rządów prof. Balcerowicza, który uważał, że rynek sam rozwiąże problemy mieszkaniowe. Przy okazji prof. skutecznie zniszczył uchwalone przez parlament kasy budowlane dla mało i średnio zarabiających rodzin. W Europie w kasach tego typu zgromadzono na mieszkania i remonty kilka set miliardów EUR prywatnych oszczędności, a my nie mamy nic. Węgrzy, którzy wzięli od nas projekt ustawy i niezwłocznie wdrożyli zgromadzili już prawie 7 miliardów EUR prywatnych oszczędności na cele mieszkaniowe, a Polska nic. W bogatej Warszawie za 11 miesięcy ubiegłego roku oddano ogółem prawie 18 tys. mieszka (12% wszystkich mieszkań w kraju), ale w tym tylko 234 mieszkań komunalnych i 15 społecznych, chociaż wielotysięczne kolejki do tych zasobów ciągle i gwałtownie rosną.
    Prawdą jest, że rządy PO nic nie obiecywały w sprawach mieszkaniowych, przeciwnie, Premier Tusk w swoim expose, ku zdziwieniu prawie całej Europy zapowiedział, że problemy mieszkaniowe będą rozwiązywane przez „niewidzialną rękę rynku” i zaraz potem, w czasie dobrej koniunktury gospodarczej, obniżono nakłady budżetowe na mieszkalnictwo do najniższego po wojnie poziomu 0,09% PKB (w Europie 1-2%).
    Inny przykład braku konsekwencji i politycznych działań koniunkturalnych „pod wybory” może być program rządowy „rodzina na swoim”. Był to jeszcze niedawno okręt flagowy obecnej koalicji. Minęło niewiele czasu i znowu się rządowi odwidziało. Zaczęto mówić o „wygaszaniu” tej ustawy do 2015 roku (czytaj zmniejszaniu nakładów budżetowych na ten cel). Wcześniej zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy z którego finansowano dopłaty do tych kredytów, oddając wszystko w ręce banku, który zainteresowania są odległe od polityki wspierania programów mieszkaniowych dla mało i średnio zarabiających rodzin.
    Kolejny przykład to TBS – Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W tym systemie non profit miano budować „masowo” tak potrzebne mieszkania czynszowe. Ustawa zakładała najpierw budowanie po 20 tys. mieszkań czynszowych rocznie, a potem nawet po 40-50. Tymczasem w sumie przez 15 lat oddano zaledwie 84 tysiące mieszkań (po 5-6 tysięcy mieszkań średnio rocznie) głównie na skutek niebywałych restrykcji formalno - prawnych i ograniczeń finansowych. Przy tej okazji skutecznie zlikwidowano masowy system spółdzielczego budownictwa lokatorskiego, znowu wbrew doświadczeniom europejskim. Ostatnio głośno o radykalnych zmianach w ustawie - zamiast bez rozgłosu poprawić to co złe, uprościć przepisy i zagwarantować w dłuższym okresie czasu potrzebne nakłady finansowe, będzie rewolucja .
    Niezwykle potrzebna akcja termorenowacji budynków mieszkalnych też po cichu dogorywa. Ukradkiem zmniejszono premie i bezprawnie dopisano do ustawy remonty mieszkań, wszystko w ramach tych samych, skrajnie okrojonych środków finansowych.
    O wszystkich tych sprawach szeroko mówiono i pisano, chociaż wiadomo było, że w większości były to puste deklaracje polityków, którzy mieli w tym swoje interesy. Nie można się natomiast doprosić głębszej refleksji na temat przyczyn zapaści mieszkaniowej w Polsce. Politycy bez nacisku opinii publicznej dalej będą bezkarnie uciekali od biedy mieszkaniowej. Gazeta Wyborcza odmówiła szerszej publikacji na temat przyjęcia długofalowego programu mieszkaniowego na wzór innych krajów europejskich. Programu który dyscyplinował by działania rządów i wykluczył raz na zawsze wykorzystywanie bezdomności do doraźnych celów politycznych. Dodam w tym miejscu, że zasobna w mieszkania kapitalistyczna Francja ma ustawę o wieloletnim programie mieszkaniowym , ma wyspecjalizowane ministerstwo budownictwa, ma specjalne instrumenty finansowego wspierania popytu mieszkaniowego w obszarach biedy ludzkiej, ma ustawę o zaskarżalnym prawie do mieszkania(!) i Premier kieruje stałym komitetem do spraw budownictwa mieszkaniowego w skład którego wchodzą najważniejsi ministrowie. Acha, działa też przy premierze liczna, społeczna Rada Mieszkaniowa. U nas nic takiego nie funkcjonuje. Przeciwnie kiedy NIK zwrócił uwagę, że nie jest zrealizowany przepis o powołaniu Pełnomocnika Rządu ds. Budownictwa Mieszkaniowego przepis po cichu uchylono. Francja ma 508 mieszkań na 1000 mieszkańców, a polska 340.
    W tych warunkach rozpisywanie się o kolejnych pomysłach rządowych bez szerszej refleksji jest po prostu bez sensu i dogadza jedynie ambicjom politycznym.

Roman Nowicki
Kongres Budownictwa
0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl

Wysyp czynszówek



Kazimierz Kirejczyk REAS
KOMENTARZ
DO WYNIKÓW BUDOWNICTWA W 2009 ROKU.


    Na pierwszy rzut oka wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2009 wyglądają bardzo dobrze. W sumie oddano ponad 160 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli o 3,1% mniej niż w roku poprzednim. Najwięcej nowych mieszkań oddali deweloperzy – blisko 72,3 tysięcy to rekordowy wynik w kilkunastoletniej historii tej branży. A przecież liczbę tę powinno się jeszcze powiększyć o co najmniej kilka tysięcy jednostek mieszkalnych zrealizowanych przez małe firmy deweloperskie, zaliczone przez statystyki do inwestorów indywidualnych.

    Wzrost odnotowano wreszcie także w budownictwie nie własnościowym, realizowanym przez samorządy i towarzystwa budownictwa społecznego, choć w tym przypadku nieco ponad osiem tysięcy mieszkań to żaden rekord, ani nawet powód do chwały. Jeśli tyle wybudowano w sektorze nie własnościowym w wyniku największego boomu mieszkaniowego i gospodarczego w ciągu ostatnich dwudziestu lat, to już chyba żadne pomysły stymulacji tego sektora nie pomogą. Boomu? Tak, bo podawane obecnie wyniki statystyczne są odzwierciedleniem decyzji inwestycyjnych z lat 2006-2007 i głównie budów zaczynanych w drugiej połowie roku 2007.

    Gdzie zatem szukać objawów kryzysu? Trzeba spojrzeć na statystyki w pozycji „mieszkania rozpoczęte”. Tu spadek w ogólnej liczbie nie wydaje się wcale dramatyczny: 18% mniej niż w roku ubiegłym, czyli prawie 143 tys. mieszkań, to jak na Polskę i globalny kryzys całkiem dobry wynik. Problem widać po spojrzeniu na to, co się dzieje w kategoriach inwestorów. Umiarkowany spadek zawdzięczamy niezłym wynikom sektora indywidualnego, w którym liczba nowo rozpoczynanych jednostek zmalała tylko o niecałe 7% i w którym rozpoczęto budowy blisko 90 tys. jednostek, głównie domów jednorodzinnych. Pamiętać jednak trzeba, że w tym sektorze zgłoszenie rozpoczęcia budowy tak naprawdę nie musi oznaczać nic konkretnego: jak nie będzie pieniędzy i kredytu to rozpoczętą budowę domu zawsze można na jakiś czas zatrzymać. Prawdziwe wyhamowanie widać w sektorze deweloperskim: spadek wyniósł prawie 34%, zaś liczba rozpoczętych jednostek nie przekroczyła 45 tysięcy.  Ale to i tak znacznie lepszy wynik, niż ten którego można się było spodziewać po pierwszym półroczu.

    Czy jednak deweloperzy naprawdę rozpoczęli budowę takiej liczby mieszkań? Firma REAS monitoruje regularnie rynki mieszkaniowe największych polskich miast. Według informacji zebranych przez REAS do sprzedaży wprowadzono w 2009 roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi ok. 17,4 tysiące mieszkań. Na tych sześciu rynkach powstaje ok. 50-60% wszystkich mieszkań budowanych w Polsce na sprzedaż. Nawet, jeśli część rozpoczętych inwestycji nie pojawiła się w sprzedaży, choć budowa naprawdę ruszyła, najprawdopodobniej znacząca część budów wykazanych w statystykach jako rozpoczęte,  w rzeczywistości nie została wcale rozpoczęta. W konsekwencji uprawnione jest przypuszczenie, iż skala redukcji skali budownictwa w 2009 roku w stosunku do roku 2008  w sektorze deweloperskim sięgać może 50%.

    Ostrożność firm deweloperskich – lub problemy z uzyskaniem finansowania – widać w relacji liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i tych, których budowę rozpoczęto: na niewykorzystanych a wydanych w samym 2009 roku pozwoleniach jest blisko dwadzieścia tysięcy lokali. Jeśli dodać ponad trzydzieści tysięcy mieszkań na niewykorzystanych pozwoleniach z 2008 roku, to można szacować, że w szufladach firm deweloperskich znajdują się projekty z ważnymi pozwoleniami na budowę co najmniej pięćdziesięciu tysięcy mieszkań.  Jeśli sytuacja rynkowa i finansowa pozwoli, podaż w postaci rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży budów może szybko wzrosnąć. Czy tak się jednak stanie? To już pytanie wykraczające poza wiedzę o rynku mieszkaniowym: zależeć to będzie przede wszystkim od tego, co się będzie działo z polską gospodarką, deficytem budżetowym, sektorem bankowym i nastrojami społecznymi.



Kazimierz Kirejczyk

CO DZIEJE SIĘ Z BUDOWNICTWEM MIESZKANIOWYM?
KOMENTARZ DO WYNIKÓW GUS PO TRZECH KWARTAŁACH 2009 ROKU.


Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń- wrzesień br. oddano do użytkowania w całej Polsce prawie 115 tysięcy jednostek mieszkalnych (mieszkań i domów jednorodzinnych), czyli o 6,7% więcej niż przed rokiem. Przypomnijmy, że po pierwszym półroczu wyniki były lepsze od ubiegłorocznych o blisko 10%. Zatem tempo oddawanych mieszkań maleje i najprawdopodobniej pod względem liczby oddanych do użytku jednostek mieszkalnych rok 2009 będzie zbliżony do poprzedniego, czyli oddanych zostanie ok. 160-170 tysięcy mieszkań. Jak na Polskę będzie to całkiem dobry rezultat, ale to przecież głównie wynik boomu inwestycyjnego z 2007 roku.

Ale nawet jeśli wynik będzie nieco lepszy niż w roku poprzednim to z pewnością w kolejnym, 2010 roku nastąpi już wyraźne odwrócenie tendencji. Statystyki ukazują bowiem zjawisko zmniejszania aktywności w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu dziewięciu miesięcy tego roku rozpoczęto budowę blisko 110 tysięcy mieszkań, tj. o 23,8% mniej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym przypadku można mówić o lekkiej poprawie trendu – po półroczu spadek wynosił 28,3%. Ale średnia w tym przypadku jest bardzo myląca. Od kilku lat zasadnicze znaczenie dla statystyk budownictwa ma to co dzieje się w dwóch kategoriach inwestorów: „na sprzedaż i wynajem” czyli w firmach deweloperskich, budujących przede wszystkim mieszkania w zabudowiewielorodzinnej przeznaczone na sprzedaż, oraz w grupie inwestorów „indywidualnych”, zdominowanej przez gospodarstwa domowe, budujące domy jednorodzinne w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Pod względem liczby rozpoczynanych jednostek sytuacja w tych dwóch kategoriach jest diametralnie odmienna.

W sektorze deweloperskim statystyki potwierdzają głębokie wyhamowanie skali działalności. W ciągu dziewięciu miesięcy 2009 r. rozpoczęto w tej kategorii budowę ok. 29,9 tys. mieszkań, czyli o 45,1% mniej niż w tym samym okresie 2008 r. W tym przypadku mamy – głównie dzięki wynikom września – lekką poprawę w porównaniu do trendu z pierwszego półrocza - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę o 49,7% mniej niż w I połowie 2008 r., ale nadal głębokość spadku jest bardzo duża.Trzeba ponadto brać pod uwagę to, że w wielu przypadkach formalnie rozpoczęte budowy mają w rzeczywistości albo mniejszą skalę (np. zaczęto budowę tylko jednego z kilku budynków), albo – wyłącznie formalny charakter (symboliczne wbicie łopaty), zaś skala wyhamowania działalności jest jeszcze większa niżby na to wskazywały statystyki. Zasadnicze znaczenie dla decyzji o podpisaniu umowy z wykonawcą i rozpoczynaniu inwestycji ma bowiem to, czy firma zapewni sobie finansowanie realizacji, a pozyskanie kredytów przez deweloperów wcale nie stało się łatwiejsze.

Inwestorzy indywidualni rozpoczęli natomiast budowę blisko 73,9 tys. mieszkań, tj. o 8,2% mniej w stosunku do dziewięciu miesięcy 2008 r. (po połowie roku było to o 11% mniej niż w I poł. 2008). Większość inwestycji w tym sektorze finansowana jest w początkowej fazie bez kredytu, a tempo realizacji elastycznie dostosowywane do możliwości finansowych.

Nawet opierając się na oficjalnych statystykach i dodając mieszkania rozpoczęte przez spółdzielnie mieszkaniowe (ok. 3,2 tys. do września włącznie)widać, że proporcje pomiędzy budownictwem wielorodzinnym na sprzedaż i tym realizowanym przez indywidualnych inwestorów, uległy dramatycznej zmianie. Do niedawna liczby te były podobne, a ostatnio – w liczbie oddanych jednostek – deweloperzy i spółdzielnie wyraźnie przegonili inwestorów indywidualnych. W pierwszych trzech kwartałach 2009 r. te dwie ostatnie kategorie rozpoczęły – statystycznie - budowę ok. 45% liczby jednostek rozpoczętych przez inwestorów indywidualnych.

Dla firm wyspecjalizowanych w realizacji budynków wielorodzinnych lub dostawie elementów lub wyposażenia oznaczać to musi poważne kłopoty. Trudno bowiem liczyć na jakikolwiek wzrost zamówień ze strony sektora publicznego. W ciągu dziewięciu miesięcy 2009 r. w kategorii obejmującej pozostałe formy budownictwa, czyli realizowane przez gminy, towarzystwa budownictwa społecznego i zakłady pracy nastąpił także głęboki spadek liczby rozpoczynanych mieszkań – o ponad 37%. Skala tego budownictwa – ok. 2,8 tys. rozpoczętych mieszkań do końca września – nie ma zresztą istotnego znaczenia dla sektora wykonawstwa i produkcji materiałów budowlanych. I to zapewne już w najbliższych kwartałach także istotnie się nie zmieni.



Komentarz
RZĄD GENERUJE KRYZYS MIESZKANIOWY
GUS opublikował dane za trzy kwartały. Sytuacja w budownictwie mieszkaniowym dalej jest bardzo zła, a prognozy na najbliższe lata wręcz fatalne. Systematycznie umacniamy swoje ostatnie miejsce w Europie pod względem zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Co prawda minimalnie wzrosła o 6,7% ilości mieszkań oddanych ogółem do użytku, ale dotyczy to wyłącznie budownictwa deweloperskiego dla „bogatych” w 6 największych miastach. W tym samym czasie budownictwo spółdzielcze spadło o 17,7% , a indywidualne o prawie 2%. W ciągu minionych 9 miesięcy na terenie całej Polski oddano do użytku łącznie zaledwie 4907 mieszkań zakładowych, komunalnych i społeczno czynszowych (średnio niewiele ponad 1 mieszkanie na gminę). Dramatycznie zmniejszyła się również ilość mieszkań, których budowę rozpoczęto w roku bieżącym. Za trzy kwartały rozpoczęto o 23,8% mniej mieszkań, w tym mieszkań spółdzielczych o 32,2% mniej, indywidualnych o 8,2%, deweloperskich o 45,1% mniej i w grupie pozostałych (dla najuboższych) aż o 47,1% mniej w stosunku analogicznego okresu ubiegłego roku. Brak perspektyw mieszkaniowych potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące pozwoleń na budowę. Ilość wydanych pozwoleń zmalała: w budownictwie spółdzielczym o 27,1%, w indywidualnym o prawie 10%, w „deweloperskim” o 38,4% i we wszystkich pozostałych grupach o prawie 20%. Tylko w niewielkiej części tą dramatyczną sytuację można usprawiedliwić kryzysem gospodarczym. Rząd nic nie zrobił, żeby podjąć w porę działania antykryzysowe w budownictwie pomimo nalegań organizacji pozarządowych i opracowań eksperckich. Premier Tusk nie odpowiada na wystąpienia w tych sprawach, a Wicepremier Pawlak udaje skutecznie, że go nie ma. Ostatnia inicjatywa grupy posłów w sprawie przygotowania przez rząd skoordynowanych, wieloletnich, rozliczanych przez sejm, działań w tym zakresie już zaczęła być wekslowana na boczny tor ( zamiast pilnie poddać pod głosowanie, projekt pół stronicowej rezolucji skierowano do komisji, które nie wiadomo kiedy się zbiorą, a potem nie wiadomo kiedy rezolucja wejdzie pod plenarne obrady Sejmu. Manipulacje bez końca a mieszkań jak nie było tak nie ma.
Roman Nowicki
Kongres Budownictwa



Warszawa 30 września 2009
Komentarz na gorąco

NAKŁADY BUDŻETOWE NA SFERĘ MIESZKANIOWĄ W 2010 ROKU

                                Warszawa 9 października 2009
Projekt budżetu na 2010 rok przewiduje na sferę mieszkaniową ogółem 822 800 tys. zł co oznacza zmniejszenie nakładów o kolejne 100 milionów złotych.
(refundacja premii gwarancyjnych i za systematyczne oszczędzanie 397 800 tys.zł, wykup odsetek 130 000 tys. zł, fundusz dopłat 295 000 tys. zł (w tym rodzina na swoim 275 000 tys. oraz socjalne 20 000 tys. zł.)Stanowi to ok. 0,08% PKB
DLA P0RÓWNANIA: budżet na 2009 rok wynosi ogółem 914 300 tys. zł 
(refundacja premii gwarancyjnych i za systematyczne oszczędzanie 400 000 tys. zł
wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych 150 000 tys. zł, KFM 150 000 tys. zł,
fundusz termomodernizacji 109 300 tys. zł, fundusz dopłat 105 000 tys. zł
(60 000 tys. rodzina na swoim i 45 000 tys. zł socjalne) Stanowi to 0,09% PKB.


Kongres Budownictwa zdecydowanie protestuje przeciwko ustawicznemu zmniejszaniu nakładów na budownictwo mieszkaniowe. Kraje europejskie przeznaczają na te cele zdecydowanie więcej pieniędzy, bo pomijając względy społeczne to się po prostu opłaca. Przykładowo w Polsce roczna wartość budownictwa mieszkaniowego wynosi ok. 40-50 miliardów złotych, a wpłaty do budżetu z tytułu różnego typu podatków przekraczają 8 miliardów złotych. W tym świetle wydatki na instrumenty zwiększające popyt są dobrym „interesem”,
ograniczając jednocześnie bezrobocie i tworząc szanse młodemu pokoleniu na godne życie. To nie prawda, że ograniczenie nakładów na mieszkalnictwo jest wynikiem kryzysu gospodarczego. Nawet w okresie wielkiej koniunktury gospodarczej w latach 2006-2008 przeznaczaliśmy na te cele najmniejsze nakłady po wojnie. Jest to więc problem skrajnej doktryny liberalnej i indolencji polityków a nie sprawa kryzysu.

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa



ANKIETA W SPRAWIE                                      Warszawa wrzesień 2009
KRYZYSU W WBUDOWNICTWIE
WYNIKI
    Dla udokumentowania aktualnej sytuacji przedsiębiorstw budowlanych Kongres Budownictwa rozesłał w sierpniu 2009 roku do kilkuset przedsiębiorstw specjalną ankietę, która zawierała trzy proste pytania:
  1. Czy państwa firma odczuwa skutki kryzysu gospodarczego?
        (TAK, NIE)
  2. Jeżeli tak to w jakiej skali (1-10)?
  3. Jakie działania powinien podjąć rząd łagodzące skutki kryzysu w budownictwie?
    Na pierwsze pytanie twierdząco odpowiedziało 95% przedsiębiorstw, które nadesłały odpowiedzi. Z tego ponad 75% oceniło sytuację bardzo źle (5 i więcej punktów w przyjętej skali 1-10). Około 30% przedsiębiorstw stan zagrożenia skutkami kryzysu gospodarczego określiło na ponad 7 punktów.
    Prawie wszystkie ankietowane przedsiębiorstwa (96%) uznały za konieczne podjęcie pilnych działań i decyzji osłabiających skutki kryzysu dla budownictwa. Oczywiście inny pogląd w tej sprawie mają przedsiębiorstwa, które realizują wielkie inwestycje wspierane środkami UE.
Na pytanie w sprawie konkretnych postulatów do rządu wymieniono w kolejności zainteresowania m.in.:
  1. ułatwienia w dostępie do kredytów i stworzenie skutecznego systemu gwarancji kredytowych,
  2. zmniejszenie podatku VAT na materiały budowlane i na mieszkania,
  3. przywrócenie ulg budowlanych i remontowych,
  4. kompleksowa nowelizacja i uproszczenie przepisów inwestycyjnych (prawo budowlane, ochrona środowiska, zamówienia publiczne, planowanie przestrzenne…),
  5. wsparcie finansowe i rozszerzenie programu termorenowacyjnego,
  6. zwiększenie środków publicznych na Towarzystwa Budownictwa Społecznego,
  7. pilne opracowanie wieloletniego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
Według ekspertów Kongresu roczna wartość rynku mieszkaniowego wynosi 40-50 miliardów złotych, z czego do kasy państwowej wpływają podatki (VAT, PIT, CIT) po około 8-10 miliardów złotych rocznie. Tymczasem roczne wydatki budżetowe , między innymi na finansowe instrumenty wspierania popytu na mieszkania są w granicach 1 miliarda złotych. Warto też przypomnieć, że każdy zatrudniony w budownictwie mieszkaniowym generuje kilku zatrudnionych w innych przemysłach pracujących na rzecz budownictwa. Ochrona tego rynku ma więc nie tylko wielkie znaczenie społeczne, ale również pełne uzasadnienie ekonomiczne.
Kongres budownictwa



CO DZIEJE SIĘ Z BUDOWNICTWEM MIESZKANIOWYM?
Komentarz do wyników GUS po ośmiu miesiącach 2009.
Kazimierz Kirejczyk

Według wstępnych danych GUS, w okresie styczeń-sierpień br. oddano do użytkowania w całej Polsce nieco ponad 101 tysięcy jednostek mieszkalnych (mieszkań i domów jednorodzinnych), czyli o 6,5% więcej niż przed rokiem i o 33,4% więcej niż w analogicznym okresie 2007 r. Przypomnijmy, że po pierwszym półroczu wyniki były lepsze od ubiegłorocznych o blisko 10%. Zatem tempo oddawanych mieszkań maleje i najprawdopodobniej pod względem liczby oddanych do użytku jednostek mieszkalnych rok 2009 będzie zbliżony do poprzedniego, czyli oddanych zostanie ok. 160-170 tysięcy mieszkań. Jak na Polskę będzie to całkiem dobry rezultat, ale to przecież głównie wynik boomu inwestycyjnego z 2007 roku. 

Ale nawet jeśli wynik będzie nieco lepszy niż w roku poprzednim to z pewnością w kolejnym, 2010 roku nastąpi już wyraźne odwrócenie tendencji. Statystyki ukazują bowiem zjawisko zmniejszania aktywności w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu ośmiu miesięcy tego roku rozpoczęto budowę 94 511 mieszkań, tj. o 25,4% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym przypadku można mówić o lekkiej poprawie trendu – po półroczu spadek wynosił 28,3%. Ale średnia w tym przypadku jest bardzo myląca. Od kilku lat zasadnicze znaczenie dla statystyk budownictwa ma to co dzieje się w dwóch kategoriach inwestorów: „na sprzedaż i wynajem” czyli w firmach deweloperskich, budujących przede wszystkim mieszkania w zabudowie  wielorodzinnej przeznaczone na sprzedaż, oraz w grupie inwestorów „indywidualnych”, zdominowanej przez gospodarstwa domowe, budujące domy jednorodzinne w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Pod względem liczby rozpoczynanych jednostek sytuacja w tych dwóch kategoriach jest diametralnie odmienna.

W sektorze deweloperskim statystyki potwierdzają głębokie wyhamowanie skali działalności. W ciągu ośmiu miesięcy 2009 r. rozpoczęto w tej kategorii budowę ok. 24,4 tys. mieszkań, czyli o 49,1% mniej niż w tym samym okresie 2008 r. W tym przypadku mamy wyraźne utrzymanie trendu z pierwszego półrocza - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę o 49,7% mniej niż w I połowie 2008 r.
Jednak w wielu przypadkach formalnie rozpoczęte budowy mają w rzeczywistości albo mniejszą skalę (np. zaczęto budowę tylko jednego z kilku budynków), albo – wyłącznie formalny charakter (symboliczne wbicie łopaty), zaś skala wyhamowania działalności jest jeszcze większa niżby na to wskazywały statystyki. Zasadnicze znaczenie dla decyzji o podpisaniu umowy z wykonawcą i rozpoczynaniu inwestycji ma bowiem to, czy firma zapewni sobie finansowanie realizacji, a pozyskanie kredytów przez deweloperów wcale nie stało się łatwiejsze.  

Inwestorzy indywidualni rozpoczęli natomiast budowę blisko 64,9 tys. mieszkań, tj. o 8,8% mniej w stosunku do ośmiu miesięcy 2008 r. (po połowie roku było to o 11% mniej niż w I poł. 2008). Większość inwestycji w tym sektorze finansowana jest w początkowej fazie bez kredytu, a tempo realizacji elastycznie dostosowywane do możliwości finansowych.

Nawet opierając się na oficjalnych statystykach i dodając mieszkania rozpoczęte przez spółdzielnie mieszkaniowe (ok. 2,9 tys. po ośmiu miesiącach)  widać, że proporcje pomiędzy budownictwem wielorodzinnym na sprzedaż i tym realizowanym przez indywidualnych inwestorów, uległy dramatycznej zmianie. Do niedawna liczby te były podobne, a ostatnio – w liczbie oddanych jednostek – deweloperzy i spółdzielnie wyraźnie przegonili inwestorów indywidualnych. W 2009 r. te dwie ostatnie kategorie rozpoczęły – statystycznie - budowę ok. 42% liczby jednostek rozpoczętych przez inwestorów indywidualnych.

Dla firm wyspecjalizowanych w realizacji budynków wielorodzinnych lub dostawie elementów lub wyposażenia oznaczać to musi poważne kłopoty. Trudno bowiem liczyć na jakikolwiek wzrost zamówień ze strony sektora publicznego. W ciągu ośmiu miesięcy 2009 r. w kategorii obejmującej pozostałe formy budownictwa, czyli realizowane przez gminy, towarzystwa budownictwa społecznego i zakłady pracy nastąpił także głęboki spadek liczby rozpoczynanych mieszkań – o ponad 38%. Skala tego budownictwa – ok. 2,3 tys. rozpoczętych mieszkań do końca sierpnia – nie ma zresztą istotnego znaczenia dla sektora wykonawstwa i produkcji materiałów budowlanych. I to zapewne w najbliższych kwartałach także istotnie się nie zmieni.



Fragmenty artykułu prof. dr Zofii Bolkowskiej przygotowanego do Zeszytów Naukowych Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa im. Heleny Chodkowskiej

INWESTYCJE I BUDOWNICTWO WOBEC KRYZYSU GOSPODDARCZEGO

    Udział budownictwa w tworzeniu PKB jest relatywnie niewielki (wynosi około 7%), ale budownictwo spełnia ważne funkcje społeczne, od sektora budownictwa zależy rozbudowa takich dziedzin jak szeroko pojęte budownictwo drogowe, przemysłowe, usługowe. Rozwój wielu dziedzin (mieszkalnictwo, infrastruktura komunalna, inwestycje proekologiczne) w odczuciu społecznym determinuje poziom stopy życiowej.
    Budownictwo oddziałuje silnie na rynek pracy, zarówno pozytywnie (szybko „wchłania” pracowników nawet o niskich kwalifikacjach), jak też negatywnie (w okresie dekoniunktury lub mniejszej intensywności robót zwiększa bezrobocie). Sektor budownictwa jest zróżnicowany, małe firmy (< 9 osób) realizują około 1/3 produkcji budowlanej.
    Do istotnych cech funkcjonowania budownictwa należy niestabilność rynku; przy stosunkowo długich cyklach produkcyjnych (nawet kilka lat od powstania koncepcji do oddania gotowego obiektu do użytkowania) zmieniają się warunki otoczenia: zmienia się popyt, zmieniają się ceny środków określających koszty robót budowlanych, pojawiają się trudne do przewidzenia bariery. Stąd wahania w produkcji budowlanej są głębsze i częściej występują niż w stabilnych dziedzinach gospodarki.
    Jest jeszcze jeden istotny czynnik wskazujący na znaczenie sektora budownictwa. Jest to konieczność zmniejszenia zacofania infrastrukturalnego, co wymaga intensywnej działalności budowlanej. Mimo rozwoju wielu dziedzin gospodarki polskiej w ostatnim 20.leciu, modernizacja i unowocześnienie infrastruktury było zbyt powolne. Dystans w porównaniu z krajami Europy Zachodniej jest znaczący. Przykłady najbardziej widocznych opóźnień w rozwoju infrastruktury:
  • W dziedzinie transportu – zły stan infrastruktury kolejowej i drogowej , brak połączeń autostradowych i dróg szybkiego ruchu.
  • W dziedzinie energetyki - niski udział energii odnawialnej, brak dywersyfikacji nośników energii.
  • W mieszkalnictwie – niewystarczające ilościowo i jakościowo zasoby mieszkaniowe.
  • W infrastrukturze komunalnej – zły stan i niedobory sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej (szczególnie na wsi).
  • W gospodarce wodnej - niska jakość wód powierzchniowych, niewystarczające oczyszczanie ścieków, nieefektywne gospodarowanie odpadami.
Rynek budowlany
    Na przestrzeni ostatnich 20 lat występowały w budownictwie okresy bardzo wysokiej koniunktury, ale były też lata głębokiego regresu. Kryzysy (lub zmniejszenie tempa wzrostu) powstawały w różnych warunkach i różne były czynniki, które je wywoływały, ale powtarzały się dość regularnie, co 8 – 10 lat.
    W budownictwie polskim wyróżnić można następujące okresy:
  • Lata bezpośrednio po przechodzeniu od gospodarki zarządzanej centralnie do wolnego rynku; regres w budownictwie związany był z trudnościami w przystosowaniu działalności do gospodarki rynkowej. Występowała duża różnica w poziomie technicznym i organizacyjnym budownictwa polskiego i Europy Zachodniej, przy nadmiernym zatrudnieniu niska była wydajność, budownictwo polskie straciło rynki Bloku Wschodniego, na które eksportowano usługi budowlane. Jednak budownictwo szybciej niż inne dziedziny gospodarki opanowało reguły funkcjonowania rynku, przeprowadzono prywatyzację i rozpoczął się dynamiczny wzrost sektora.
  • Druga połowa lat 90.tych to okres bardzo dobrej koniunktury w budownictwie. Jako główne przyczyny wysokiej aktywności budownictwa w tym okresie należy wymienić: rosnące możliwości i skłonność gospodarki do inwestowania w efekcie dobrych wyników finansowych przedsiębiorstw, napływ inwestycji zagranicznych, które wykreowały popyt na wykonawstwo w wielu dziedzinach budownictwa np. na obiekty handlowe wielko powierzchniowe, nowoczesne obiekty biurowo – biznesowe, hotele, magazyny i centra logistyczne. Miało miejsce stymulowanie popytu budowlanego poprzez system ulg i podatków (stopniowo ograniczanych lub likwidowanych), które wpływały na realny popyt ludności na nowe obiekty, ale też na remonty i modernizacje.
  • Po okresie dobrej koniunktury nastąpił głęboki regres na rynku budowlanym. Od 1999 r. osłabienie koniunktury w gospodarce szczególnie gwałtownie odbiło się na rynku budowlanym. Wolumen produkcji budowlanej w dużych zakładach zmniejszył się w okresie 2000 – 2003 o prawie ¼. W zakładach małych, które realizują głównie roboty remontowe i modernizacyjne spadek produkcji był mniejszy, eksperci oceniają, że małe firmy „zmniejszały” regres w budownictwie.
    Wśród przyczyn, które doprowadziły do tak głębokiego regresu w budownictwie – wymieniane są m.in.: zmniejszenie zakresu inwestowania, ponieważ kondycja finansowa przedsiębiorstw była coraz gorsza, kredyty były „drogie” (podwyższano stopę procentową dla stłumienia inflacji), wycofano większość ulg preferencyjnych wspomagających budownictwo, rosła konkurencja firm zagranicznych, a zaostrzenie konkurencji miedzy przedsiębiorstwami doprowadziło niektóre polskie firmy do upadłości.
    Podkreślić też należy, że okres regresu w budownictwie został „wykorzystany” na przeprowadzenie restrukturyzacji; zmniejszono zatrudnienie o około 200 tys. osób, zmechanizowano wiele prac, wprowadzono nowe technologie, na rynku zostały firmy najlepsze.
  • Kolejny etap korzystny dla budownictwa rozpoczął się po wejściu Polski w struktury UE. Wprawdzie wzrost w polskiej gospodarce zanotowano już w 2003 roku, ale budownictwo później niż inne dziedziny wychodziło z dekoniunktury i koniec recesji w budownictwie nastąpił w 2004 r.
    Wśród przyczyn, które wpłynęły na wysokie tempo wzrostu budownictwa po wejściu Polski w struktury unijne – wymieniane są m.in: wzrost popytu na budownictwo inwestycyjne (rynek inwestycyjny po regresie szybko się odbudowywał). Przedsiębiorstwa osiągały wysoką rentowność - miały środki własne na rozwój. Fundusze pomocowe UE były wykorzystywane (wprawdzie z opóźnieniami), ale nawet szanse na ich wykorzystywanie wpływały inspirująco na rozwój.
    Wyznaczono priorytety rozwojowe dla sektora budownictwa, które zostały określone w „Programie Infrastruktura i Środowisko na lata 2007 – 2013” współfinansowanym z funduszy UE. Stawiają one przed polskim budownictwem olbrzymie zadania zmniejszenia dystansu miedzy zaniedbaną infrastrukturą a standardami krajów unijnych. Do najważniejszych celów wymagających działalności sektora budownictwa należą: infrastruktura drogowa i kolejowa, infrastruktura energetyczna, ochrona środowiska, gospodarka wodno – ściekowa.
    Zadania „Programu Infrastruktura i Środowisko” są dodatkowo „wzmocnione” poprzez powierzenie Polsce organizacji mistrzostw w piłce nożnej EURO – 2012 (co wymagało podjęcia odpowiednich działań określonych w programach szczegółowych) oraz opracowaniem „Programu budowy dróg krajowych w latach 2008 – 2012”.
    Realizacja tych programów wymaga olbrzymich nakładów inwestycyjnych, które są i będą ponoszone zarówno ze źródeł krajowych jak też z funduszy pochodzących z Unii Europejskiej.

Uwarunkowania wzrostu budownictwa
    W okresie dynamicznego wzrostu budownictwa występowały różne bariery rozwoju. Jedną z dokuczliwych barier był brak wykwalifikowanych pracowników. Po wejściu Polski w struktury unijne nastąpiło otwarcie rynków pracy w większości krajów UE, spowodowało to na masową skalę emigrację zarobkową. Coraz silniej odczuwano brak pracowników w wielu dziedzinach gospodarki, a głównie w budownictwie. Niezbędne okazało się tworzenie atrakcyjniejszych warunków dla „przyciągania” pracowników m.in. poprzez wyższe płace. Poprawiająca się kondycja finansowa firm budowlanych stwarzała sprzyjające warunki dla wzrostu płac, które w budownictwie systematycznie wzrastały i już w 2006 r. wyprzedzały tempo wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw, a od 2007 poziom płac w budownictwie był wyższy niż w sektorze przedsiębiorstw. Średnie płace w budownictwie wzrosły z 2344 zł miesięcznie brutto w 2005 r. do 3367 zł w 2008 r. (ponad 40%).
    Drugim istotnym czynnikiem wpływającym na funkcjonowanie rynku budowlanego były ceny produkcji budowlanej. W okresie dekoniunktury ceny w budownictwie były stabilne, a nawet malały. Sytuacja zmieniła się w 2004 r. kiedy wprowadzano uregulowania unijne (m.in. VAT na niektóre roboty budowlane). Ceny produkcji budowlanej wzrastały szybciej od inflacji, a rekordowy był rok 2007; przy dynamicznym wzroście płac i cen materiałów budowlanych ceny w budownictwie wzrastały o 9 – 10%. „Przełamanie” tej tendencji nastąpiło w 2008 r. Notowano coraz wolniejszy (ale nadal wysoki) wzrost płac, ale miało miejsce wyraźne wyhamowanie wzrostu cen materiałów, a nawet spadek w niektórych grupach. Efektem było sukcesywne zmniejszanie tempa wzrostu cen produkcji budowlanej, a w połowie 2009 roku zanotowano nawet spadek cen.

Inwestycjie i budownictwo 1

Wpływ kryzysu na rynkach finansowych na budownictwo
    Na słabnącą koniunkturę w budownictwie wpływa wiele czynników związanych z niesprzyjającymi uwarunkowaniami zewnętrznymi i wewnętrznymi, które pojawiały się już wcześniej, przed sygnałami o kryzysie na rynkach światowych i europejskich. Jednakże nie ulega wątpliwości, że konsekwencje kryzysu na rynkach finansowych wpływają na budownictwo, ale w różnym stopniu występują w poszczególnych rodzajach budownictwa.
    Najszybciej zareagowało budownictwo mieszkaniowe developerskie w sferze obrotu mieszkaniami (budujące mieszkania na sprzedaż i wynajem). Pierwszym sygnałem nadchodzącego kryzysu były trudności w sprzedaży mieszkań. Regres w obrocie mieszkaniami rozpoczął się już w trzecim kwartale 2008 r, a w kolejnych miesiącach sprzedawano mieszkań coraz mniej.
    Kolejny etap kryzysu widoczny w mieszkalnictwie już w ostatnich miesiącach 2008 r. i trwający nadal, a nawet pogłębiający się w 1 półroczu 2009 r. - to zmniejszająca się liczba rozpoczynanych mieszkań. W 1 półroczu 2009 rozpoczęto budowę 68 tys. mieszkań i było to o 28% mniej niż rok temu, a developerzy budujący mieszkania na sprzedaż i wynajem rozpoczęli o 50% mniej mieszkań. Mieszkań jednorodzinnych rozpoczęto mniej o 11% w porównaniu do roku ubiegłego. Zmniejsza się też liczba wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań we wszystkich rodzajach budownictwa.
    Mniej rozpoczynanych mieszkań doprowadzi w przyszłości do zmniejszenia liczby mieszkań oddawanych do użytku; jest to efekt przesunięty w czasie, zależy od cyklu budowy. Jeszcze rok 2008 był bardzo dobry pod względem zakończonych mieszkań, kiedy oddano do użytku 165 tys. mieszkań (o 24% więcej niż w roku poprzednim i najwięcej od 1992 r.). Również w pierwszym półroczu 2009 r. oddano do użytku więcej mieszkań niż rok temu. Przyczyny takiej sytuacji są następujące: jest to „echo” liczby rozpoczynanych mieszkań przed 2 laty, kiedy koniunktura w budownictwie mieszkaniowym poprawiała się, ponadto w zaawansowanej budowie było (i jest jeszcze) wiele mieszkań.
    Inna jest sytuacja w budownictwie infrastrukturalnym, gdzie osłabienie tempa wzrostu robót (ale nie regres) wynika w znacznym stopniu z przyczyn organizacyjnych i systemowych, a w mniejszym stopniu wpływ mają czynniki związane z kryzysem na rynkach finansowych.
    Opinie dotyczące przyczyn słabnącego tempa produkcji budowlanej są różne. Według przedsiębiorstw dysponują one wystarczającymi zdolnościami produkcyjnymi, obecnie niewykorzystywanymi; potwierdzają to badania wskazujące, że w lipcu br. wykorzystanie zdolności produkcyjnych przedsiębiorstw budowlanych wynosiło średnio 77%. Problemów upatruje się w trudnościach w przygotowaniu warunków do realizacji olbrzymich zadań w dziedzinie infrastruktury; chodzi o wykorzystywanie środków, zabezpieczenie (wykup) terenów, sprawność przeprowadzania zamówień publicznych, umiejętne stosowanie uproszczonych przepisów Prawa budowlanego. Nie występuje wprawdzie rezygnacja z prestiżowych projektów, ale ma miejsce przesuwanie terminów ich realizacji.

Budownictwo infrastrukturalne może mieć charakter pro wzrostowy w okresie dekoniunktury gospodarczej
    W drugim półroczu 2008 korzystne tendencje wzrostu w budownictwie zostały zahamowane; w kolejnych miesiącach drugiego półrocza 2008 r. produkcja budowlana wzrastała wolniej, a przedsiębiorstwa sygnalizowały coraz częściej o pogarszającej się koniunkturze, o znaczącym spadku zamówień i trudnościach w realizacji zadań już rozpoczętych. Mimo to wolumen rynku budowlanego szacowany w 2008 r. na około 160 mld zł w cenach bieżących1 był wyższy o około 11% niż rok temu, w tym wskaźnik wzrostu produkcji sprzedanej budownictwa w przedsiębiorstwach zatrudniających powyżej 9 osób wynosił 12,9%. Był to wzrost nadal wysoki, ale niższy od oczekiwań i poprzednich prognoz.
    Pierwsze półrocze 2009 r. wykazało niewielki, ale dodatni wzrost produkcji (1,4%), wolumen produkcji porównywano do bardzo wysokich wskaźników roku poprzedniego. Lipiec i sierpień – dwa miesiące drugiego półrocza przyniosły przełom w budownictwie, produkcja wzrastała o ponad 10%.

Inwestycje i budownictwo 2

    Oceniając sytuację na polskim rynku budowlanym należy zwrócić uwagę na różnice między niskimi wskaźnikami koniunktury, a rzeczywistymi wskaźnikami osiąganymi przez przedsiębiorstwa budowlane. Na oceny koniunktury w budownictwie (wyrażane przez szefów firm) wpływają (niezależnie od trudności w realizacji zadań) czynniki psychologiczne i powszechność opinii o nieuchronności kryzysu. Badania koniunktury od kwietnia br. wskazują na nieco więcej optymizmu wśród przedsiębiorców budowlanych.

Inwestycje i budownictwo 3

Podsumowanie
    Każdy z występujących w przeszłości kryzysów w budownictwie miał inne źródła, ale zawsze poprzedzane były zmniejszeniem inwestycji. W czasie trwania kryzysów były one potęgowane lub osłabiane czynnikami charakterystycznymi dla działalności budowlanej np. szybkość reagowania na sygnały o zmianie koniunktury, polityka kredytowa, polityka zatrudnienia i płac, system ulg i preferencji, wykorzystanie przewagi małych przedsiębiorstw w elastycznym przystosowaniu się do zmiennych warunków.
    Niezależnie od uwarunkowań wewnętrznych i rozwiązań systemowych, należy mieć świadomość, że na dynamikę rozwoju i na kryzysy w budownictwie miały wpływ czynniki o charakterze przełomowym. Były to:
    Transformacja polityczna i ekonomiczna. Przejście od gospodarki zarządzanej centralnie do gospodarki rynkowej wymagało od budownictwa przestawienie się na inne priorytety, uwzględnienie innych uwarunkowań. Budownictwo szybciej niż inne dziedziny gospodarki przystosowało się do reguł gospodarki rynkowej, ale cena wprowadzania tych zmian była niekiedy wysoka.
    Wpływ kapitału zagranicznego na sektor budownictwa, który szczególnie silnie zaznaczył się w drugiej połowie lat 90.tych, wprowadził na rynek budowlany potrzebny kapitał, nowe technologie, wzorce organizacyjne i marketingowe, przyczynił się do rozwoju wielu dziedzin budownictwa, ale równocześnie polskie firmy budowlane z trudem (i nie zawsze skutecznie) konkurowały z bardziej doświadczonymi i posiadającymi środki finansowe inwestorami zagranicznymi.
    Przystąpienie Polski do struktur Unii Europejskiej. Miało to i nadal ma znacznie kluczowe dla polskiego budownictwa, które znajdowało się w głębokim regresie. Napływ (lub perspektywa napływu) środków pomocowych z UE, otwarcie granic i zwiększenie współpracy z inwestorami zagranicznymi stały się impulsem rozwojowym dla budownictwa.
    Kryzys na rynkach finansowych światowych i europejskich, który negatywnie odbija się na polskiej gospodarce i na budownictwie, hamuje dotychczasowy rozwój i stawia wiele przedsiębiorstw przed koniecznością ograniczania działalności. Relatywnie mniejsze (w porównaniu z innymi dziedzinami gospodarki) uzależnienie niektórych rodzajów budownictwa od sektora bankowego spowoduje, że skutki kryzysu dla budownictwa będą mniej dotkliwe. Nastąpiło osłabienie tempa wzrostu, ale nie ma dotychczas kryzysu na rynku budowlanym i prognozy na drugie półrocze 2009 r. są optymistyczne.

1w szacowanej wartości rynku budowlanego 150 mld zł. produkcja wykonana systemem zleceniowym w przedsiębiorstwach zaliczanych do działu 45 wg PKD w 2008 r. wynosiła 137 mld zł



Logo Ceramika Tytuł Wielki Przemysł
Logo ceramika opis


















W roku 2009 inaugurujemy obchody 800-lecia ceramiki budowlanej na ziemiach polskich.
To piękny jubileusz, chcemy więc, aby jego upamiętnienie przebiegało w doniosłym do rangi stylu.
Inauguracje obchodów nastąpi w dniu 7 października 2009 roku i trwać będzie przez cały 2010 rok, a zakończy się w roku 2011.
    Celem tych obchodów jest możliwie wszechstronne pokazanie zalet i wartości jakie reprezentuje ceramika budowlana obecna od 800 lat na ziemiach polskich, dorobku branży w Polsce, spopularyzowanie w społeczeństwie możliwości zastosowań ceramiki oraz rozwiązań architektonicznych , jakie ona daje.
Naturalność, trwałość, piękno, estetyka, przyjazny człowiekowi charakter i inne walory wyrobów ceramiki budowlanej powinny w okresie obchodów 800-lecia ceramiki budowlanej na ziemiach polskich zostać uświadomione w szerokich kręgach społecznych i zyskać ich akceptacje.
Dla umożliwienia korzystania między innymi z logotypu obchodów w materiałach reklamowych opracowano dla zakładów ceramiki budowlanej nie zrzeszonych w Związku PCBiS pakiet podstawowy .Pakiet podstawowy kosztuje 1000 zł + VAT22%.
W skład jego wchodzi: uczestnictwo w inauguracji obchodów w dniu 7 października w Warszawie, korzystanie z logotypu obchodów w materiałach reklamowych, egzemplarz specjalnego wydania „Ceramiki Budowlanej”.
Poza pakietem podstawowym przewiduje się ponadto wydanie albumu z obiektami wybudowanymi z wyrobów ceramiki budowlanej, a także wyprodukowanie okolicznościowych cegiełek ceramicznych. Zorganizowane będą również sesje naukowe, wystawy wyrobów ceramicznych konkursy z nagrodami architektoniczne i fotograficzne.


ODZNAKA Z OKAZJI 800-lecia CERAMIKI

Z okazji 800-lecia obchodów została ustanowiona odznaka „Za zasługi dla ceramiki budowlanej” dla osób fizycznych i podmiotów prawnych związanych z naszą branżą ( w załączeniu regulamin i wnioski). Jeżeli uznacie Państwo, że z tej okazji warto skorzystać i wyróżnić zasłużonych pracowników należy wypełnić wnioski i przesłać na adres Związku Pracodawców Ceramiki Budowlanej i Silikatów 00-508 Warszawa ul. Al. Jerozolimskie 29 lok. 3 oraz wpłacić na konto Związku PCBiS
02 1240 5963 1111 0000 4795 9622 równowartość za odznaki.
Nie zamykamy się tylko do grona członków Związku PCBiS ale otwieramy się na inne zakłady ceramiczne nie będące członkami naszego Związku , gdyż uważamy ,że będzie to święto całej branży ceramiki budowlanej.
Uroczyste wręczenie zostanie dokonane na centralnej akademii zorganizowanej przez Związek Pracodawców Ceramiki Budowlanej i Silikatów wraz z Konfederacją Budownictwa i nieruchomości z okazji „Dnia Budowlanych” w Warszawie ul. Pl. Bankowy w Muzeum Porczyńskim w dniu 7 października br. o godzinie 12:00 (w załączniku karta zgłoszenia). Zapraszamy do wzięcia udziału w tym wydarzeniu. Patronat nad tą uroczystością objął Minister Infrastruktury . W spotkaniu tym wezmą również przedstawiciele Ministerstwa Gospodarki , Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego , Państwowej Inspekcji Pracy , posłowie różnych opcji politycznych.

    Jesteśmy przekonani , że Państwa przychylność ułatwi realizację tych planów i nada znaczącą rangę i szeroką akceptacje społeczną.
W przypadku pytań podajemy telefony kontaktowe
(022) 826 31 01 lub (022) 826 88 55
           
Z poważaniem
Komitet Organizacyjny



POSIEDZENIE ZESPOŁU EKSPERTÓW KONGRESU BUDOWNICTWA W SEJMIE RP.

17 lipca w Sejmie RP odbyło się uroczyste posiedzenie Zespołu Ekspertów w sprawie sytuacji w budownictwie i kryzysu w budownictwie mieszkaniowym. W posiedzeniu wzięło udział 15 wybitnych przedstawicieli nauki i praktyki budowlanej. Zebrani krytycznie ocenili działania rządu w tym zakresie i brak kompleksowego programu antykryzysowego w budownictwie.

Z posiedzenia ekspertów w Sejmie 1

Z posiedzenia ekspertów w Sejmie 2

Na marginesie obrad ekspertów Kongresu Budownictwa- prywatny komentarz

JAK GROCHEM O ŚCIANĘ

Wygląda na to, że dzisiaj jedynym argumentem dla rządzących są masowe demonstracje, palone opony i petardy a nie racje merytoryczne. Niestety również media w pogoni za czytelnikiem niechętnie a właściwie wcale nie zajmują się problematyką społeczną, no chyba, że spali się dom socjalny albo nastąpi inny kataklizm. Politycy zamiast podejmować trudne, często niepopularne tematy zaczynają grać role cyrkowe, bo wiedzą, że to jest najkrótsza droga do popularności. Niedawno namawiałem dziennikarza z wielkonakładowej gazety, żeby napisał coś o tragedii mieszkaniowej Polaków, sposobach ograniczenia kryzysu i bezczynności rządu w tych sprawach. Odpowiedział, że nikt mu nie wydrukuje takiego tekstu, bo gazeta ma kłopoty i szuka sposobów na zdobycie i utrzymanie czytelników. Politycy mogą więc NIE robić co chcą bo i tak opinia publiczna się o tym nie dowie. Liczą się fajerwerki a nie „praca od podstaw”.

Takie oto smutne refleksje naszły mnie po spotkaniu wybitnych ekspertów Kongresu Budownictwa, które odbyło się 17 lipca w sejmie. Przypomniano kilka fundamentalnych prawd. Na skutek skrajnie liberalnej polityki jesteśmy na ostatnim miejscu w Europie we wszystkich mieszkaniowych wskaźnikach statystycznych. Od dawna buduje się co roku dwa razy mniej mieszkań niż potrzeba żeby ograniczyć skalę bezdomności. Dramatycznie pogłębia się bałagan w polityce przestrzennej państwa. Cały przyrost oddanych mieszkań w ubiegłym roku dotyczył kilku najbogatszych aglomeracji,a w pozostałej części kraju było gorzej niż kiedykolwiek. W ciągu całego ubiegłego roku wybudowano mniej niż po jednym mieszkaniu socjalnym w statystycznej gminie. Zamordowano politycznie budownictwo spółdzielcze i w sposób niekontrolowany rozprzedano mieszkania komunalne. Raport NIK obciążający rząd za powstałą sytuację został kompletnie przemilczany przez media, które w tym czasie zajmowały się bez reszty inną kontrolą dotyczącą brudu na Dworcu Centralnym w Warszawie(!!!). W trakcie obrad ekspertów jeszcze raz przypomniano, że budownictwa mieszkaniowe, poza względami społecznymi to dobry biznes dla Państwa. Wartość roczna rynku mieszkaniowego wynosi ok. 40 miliardów złotych, z czego wpływy do budżetu w postaci różnego typu podatków wynoszą ponad 8 miliardów złotych. A więc nakłady budżetowe na wspieranie popytu w obszarach biedy ludzkiej to żadna jałmużna a czysty interes. Ale rząd w tym roku przeznaczył w budżecie na sferę mieszkaniową najmniejsze po wojnie nakłady (ok. 1 miliard złotych) i dalej je tnie. W przyszłym roku ma być jeszcze gorzej. Pozornie optymistyczne wyniki ostatniego półrocza ( oddano o ok. 9,7% więcej mieszkań niż przed rokiem) nie powinny zwieść jest to bowiem zasługa budownictwa deweloperskiego dla bogatszej części społeczeństwa w 6 największych aglomeracjach i budownictwa indywidualnego. Ale i w tym obszarze wystąpiły pierwsze dramatyczne sygnały ostrego kryzysu. Deweloperzy rozpoczęli w pierwszym półroczu o prawie 50% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, a w budownictwie indywidualnym o 11% mniej. W tym samym czasie budownictwo spółdzielcze spadło o dalsze 13,4%, a liczba rozpoczynanych mieszkań spadła aż o 42%. W budownictwie socjalnym, które było śladowe nastąpił też dalszy spadek oddawanych efektów.

W innych krajach na świecie budownictwo mieszkaniowe pomagało osłabiać skutki kryzysów gospodarczych a u nas jak zwykle wszystko jest tak samo tylko że odwrotnie.
Roman Nowicki



WŁADZA NIE CHCE MIESZKAŃ
Z posłem SLD Wiesławem Szczepańskim,
byłym prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast,
rozmawia Mieczysław Wodzicki

Sytuacja mieszkalnictwa komplikuje się. Winny jest nie tylko kryzys...
– Budownictwo może być kołem ratunkowym polskiej gospodarki, a jednocześnie jej kołem zamachowym. Niestety, rząd nie dostrzega tej możliwości. Budżet na budownictwo mieszkaniowe w 2009 roku jest najniższy od 60 lat – stanowi 0,08 proc. PKB. Z drugiej strony, również i to, co dzieje się obecnie, wskazuje, że ze strony parlamentu i rządu nie ma zainteresowania rozwojem mieszkalnictwa. Liberałowie uważają, że mieszkanie to sprawa indywidualna i każdy we własnym zakresie powinien troszczyć się o dach nad głową. A poza tym, budownictwem nadal steruje minister finansów…

A Ministerstwo Infrastruktury? Jaka jest jego rola?
– Ostatnio ocenialiśmy wykonanie budżetu za 2008 rok. Choć na budownictwo mieszkaniowe przeznaczono ok. 1,2 mld zł, to wykorzystano tylko 1,1 mld zł. W ostatnim kwartale ub.r. Minister Finansów nie przekazał po trzydzieścikilka milionów złotych, na Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który wspiera budowę m.in. mieszkań lokatorskich, oraz na Fundusz Dopłat. Ostatecznie KFM wydał 220 mln zł, wobec planowanych 270 mln. Nie wykonał planu, w sytuacji kiedy brakuje mieszkań. Plan KFM w liczbie udzielonych kredytów, został wykonany w nieco ponad 60 procentach, co pokazuje, że system wsparcia w państwie Platformy źle funkcjonuje. Nie przekazano również całej puli środków na Fundusz Dopłat, który wspiera budownictwo w zakresie budowy mieszkań socjalnych i w obsłudze kredytów.
To wyjaśnia, że budownictwo nie jest priorytetem tego rządu. PO uważa, że człowiek powinien sam sobie poradzić z budową i że dzisiaj mieszkanie może mieć tylko ten, kto ma pieniądze.

Jakie są konsekwencje tak prowadzonej polityki mieszkaniowej?
– Szybkimi krokami idzie do nas zapaść w budownictwie. Pamiętajmy, że tu cykl trwa 2 – 3 lata. Zatem w liczbie oddanych mieszkań nie widać jeszcze kryzysu, bo po pięciu miesiącach br. – jak podaje GUS – oddano jeszcze 63,6 tys. mieszkań, czyli nieco więcej niż przed rokiem. Spowolnienie zaczyna jednak być już widoczne we wstępnych fazach cyklu inwestycyjnego. Oto w tym okresie wydano 75 tys. pozwoleń na budowę – o 18,5 proc. mniej, rozpoczęto zaś wznoszenie 52,6 tys. mieszkań – o 31,3 proc. mniej niż przed rokiem!
Najmocniej widać to w budownictwie spółdzielczym, TBS i w budownictwie zakładowym. Również deweloperzy rozpoczynają mniej inwestycji. Banki coraz ostrzej podchodzą do udzielanych kredytów, a ludzie z coraz większą obawą decydują się na zaciąganie zobowiązań. Równocześnie z tym nie ma interwencji na rynku ze strony państwa. Nie ma ustaw, które mogłyby ten sektor wesprzeć.

Taka sytuacja to wymarzone pole działania dla opozycji?
– Klub Lewicy zaproponował dwukrotnie nowelizację ustawy o pomocy państwa w nabywaniu własnego mieszkania. W pierwszym podejściu chcieliśmy pomóc osobom w nabywaniu kredytu oraz powiększyć metraż, do którego możliwe będą dopłaty. Ta pierwsza nowelizacja nie powiodła się, chociaż zdołaliśmy podnieść współczynnik wartości metra kwadratowego, co pozwala dzisiaj większej liczbie osób sięgać po kredyt. Zwiększyliśmy także gwarancje dla klienta, bowiem także rodzina może być poręczycielem w banku. Natomiast została odrzucona, zaproponowana przez nas, możliwość finansowania mieszkań przez osoby samotne, chociaż mamy 5 mln takich ludzi. Przy kolejnej próbie debata miała żenujący przebieg, a kluby PO, PSL i PiS zagłosowały już w pierwszym czytaniu za odrzuceniem projektu.

Był też projekt zmian w Prawie budowlanym – dzieło „komisji Palikota”.
– Wprowadzał on chaos. Stwierdziliśmy, że poprzemy ustawę, ale pod warunkiem, że wiele zapisów z niej powinno zniknąć. Wydawało się, że na poziomie sejmowym doszliśmy w tej sprawie do porozumienia z Platformą, i taka ustawa została uchwalona. Potem w Senacie pojawiło się kilkadziesiąt poprawek, które przywróciły poprzedni stan rzeczy. Wszystko skończyło się na prezydenckim wniosku do Trybunału Konstytucyjnego. Nie ma ustawy, nie ma wsparcia i uproszczenia procesu budowlanego.
Tak kończą się porozumienia z PO.
Przypomnę, że przez dwa lata rządów PiS i teraz, za PO, nie znowelizowano ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ani prawa budowlanego. Nie ma próby efektywnych działań, które mogłyby usprawnić proces budowlany i pomóc przedsiębiorcom.

Problemem jest budownictwo spółdzielcze, które z kwartału na kwartał kurczy się. Cios w tę formę budownictwa wymierzyła słynna ustawa POPiS-u o spółdzielniach mieszkaniowych.
– Istotnie rozmiary tego budownictwa spadają. W okresie pięciu miesięcy br. spółdzielnie oddały do użytku tylko 2.757 mieszkań, o 15 proc. mniej niż przed rokiem. W latach 70. i 80. była to dominująca forma budownictwa. Były lata, kiedy budowano rocznie po blisko 300 tys. mieszkań. Dziś, w niewielkiej skali budownictwa mieszkaniowego, rzędu 140 tys., spółdzielnie realizują ok. 5 proc. A więc jest to poziom szczątkowy, zbliżony do budownictwa komunalnego.
Z kolei powodem uwiądu budownictwa czynszowego jest to, że na TBS (w br. przekazano niespełna 1900 mieszkań) idą niewielkie kwoty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Jest to specyficzna forma budownictwa, bowiem z jednej strony można ustanawiać lokatorskie prawo do lokalu, ale wszyscy, którzy wpłacą swój 30-proc. udział, wiedzą, że nigdy tego mieszkania nie nabędą na własność.
Mieliśmy boom na prywatyzację spółdzielni mieszkaniowych i tworzenie wspólnot. Bo faktycznie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zmusza do likwidacji spółdzielczości, bowiem jej art. 26 mówi wprost, że jeśli w danym budynku wszystkie mieszkania zostaną przekształcone w odrębną własność, to nieruchomość powinna rządzić się prawami wspólnotowymi. Jest to zatem polityczna sztuczka, zmierzająca do likwidacji spółdzielni, a więc całego sektora, który dobrze funkcjonował w Polsce od wielu lat.

Zaskarżyliście tę ustawę do Trybunału ponad 19 miesięcy temu.
Jaki jest los skargi?
– Rozprawa przed Trybunałem zapowiedziana została na 15 lipca br. Czekamy z niecierpliwością na orzeczenie. Będzie to już druga rozprawa nad ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z czasów PiS. Pierwsza zakwestionowała prawo do sprzedaży mieszkań spółdzielczych za symboliczną złotówkę. Rząd przygotował krótką nowelizację, która ma zrealizować orzeczenie TK. Jest ono zresztą kuriozalne, bo z jednej strony prawo jest niezgodne z prawem – co orzekł Trybunał, ale z drugiej strony – na mocy decyzji tegoż Trybunału – takie niezgodne z prawem prawo, ma obowiązywać do końca roku, a nawet dłużej.

Jak Pan ocenia fakt wydłużania czasu oczekiwania na orzeczenie Trybunału?
– Był to, być może, element wymuszania na spółdzielni zrealizowania postanowień ustawy, sprzecznych z konstytucją. Świadczy o tym to, że rząd spokojnie czekał, mimo ewidentnych „byków” w ustawie, w rodzaju powtarzających się oznaczeń poszczególnych jej fragmentów, niezgodności przepisów z innymi postanowieniami czy postanowień, które szkodzą spółdzielniom.
Tak wyglądają skutki polityki Platformy, która ma dziś większość w Sejmie i ona to – obok PiS – jest odpowiedzialna za uchwalenie ustawy sprzecznej z konstytucją. Mam nadzieję, że Trybunał Konstytucyjny potwierdzi nasze 13 zarzutów o niekonstytucyjność ustawy. De facto cała ustawa, jako szkodliwa dla spółdzielni i 10 mln ich mieszkańców, powinna pójść do kosza.

Czy budownictwo mieszkaniowe znajduje się w sytuacji bez wyjścia, spowodowanej kryzysem finansów publicznych i brakiem zainteresowania rządu?
– Uważam, że budownictwo można wyprowadzić z dołka. Gdyby rząd dzisiaj zdecydował się przeznaczyć pewną pulę pieniędzy na budownictwo, to byłby efekt. Znamy bowiem zasadę, że jedna złotówka wydana na budownictwo wywołuje produkcję na jego rzecz w przemyśle za 3 – 4 złote. W tym celu trzeba byłoby zwiększyć środki finansowe angażowane w budownictwo komunalne i socjalne, ponieważ gminy są przeciążone wieloma zadaniami. Z drugiej strony, w większości z nich, czeka na mieszkanie komunalne wiele rodzin. Nie ma środków na lokale, które pozwoliłyby przekwaterować do nich osoby z wyrokami eksmisyjnymi. W tej sytuacji, jeśli nawet są wnioski na dopłaty z KFM, to są one tak realizowane, aby jak najmniej ich zrealizować i zmieścić się w limicie finansowym, przyznanym w budżecie. Problem leży w zwiększeniu limitu tych pieniędzy oraz w BGK. On decyduje, ile środków finansowych chce uruchomić…
Dziś w KFM na Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego i na mieszkania lokatorskie jest ok. 5 mld zł. Być może rozwiązaniem byłoby ustanowienie, że po 5 – 10 latach mieszkanie jest możliwe do sprzedaży po cenie rynkowej, pomniejszonej o wkład członkowski i spłatę kredytu. W ten sposób pieniądze odzyskiwane z tego systemu, zasilałyby ogólną pulę pieniędzy na nowe mieszkania. Również wsparciem byłoby, gdyby rząd zdecydował się na inną metodę finansowania pomocy z KFM – nie udzielania całego kredytu, a porozumienia się z bankami. Przy pomocy np. 50 mln zł można byłoby obsłużyć kredyty na poziomie miliarda złotych. Takiego finansowania boi się jednak minister finansów. Dziś przy formule udzielania kredytów ze środków KFM, może z dnia na dzień przerwać system. Do tego prawdopodobnie się dąży, bo coraz mniej pieniędzy idzie dla budownictwa.

Czy w obecnych realiach widzi Pan jeszcze szansę dla budownictwa?
– Lewica pracuje nad ustawą, która chroniłaby osoby indywidualne. W wielu przypadkach ludzie wpłacają pieniądze, później deweloper bankrutuje, a osoby, które zaangażowały w inwestycję dorobek całego życia, pozostają bez niczego. Myślimy o rachunku poręczeniowym i mam nadzieję, że do jesieni uda się nam wypracować taki szablon, który wiązać będzie bank, dewelopera i klienta.
Musiałby w tym celu powstać obligatoryjny rachunek, na który wpłacane byłyby pieniądze, bank zaś z niego sukcesywnie, w miarę postępu robót, wypłacałby pieniądze. Byłby więc niejako gwarantem. Dziś – niestety – jest tak, że wielu ludzi wpłaciło pieniądze, a deweloper znikł z kasą. Tak wygląda liberalna gospodarka w Polsce.
Dziękuję za rozmowę.



Szanowni Państwo

Lektura obowiązkowa.

Przedstawiam poniżej informację NIK o samowolach budowlanych zamieszczoną na stronie internetowej Najwyższej Izby Kontroli (2009-06-29). Jaki sens ma doskonalenie ustaw, kiedy instytucje państwowe odpowiedzialne za przestrzeganie prawa nie wykonują swoich zadań? Dlaczego takie praktyki są bezkarne?

Serdecznie pozdrawiam
Adam Kowalewski

Podkreślenia moje.

NIK o samowolach budowlanych
Powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego działają jak państwo w państwie. Kolejna ich kontrola ujawniła, że łamią one prawo na wszystkich etapach postępowań dotyczących samowoli budowlanych. Inspektoraty nie egzekwują wydanych decyzji, nawet gdy samowolnie wybudowane obiekty zagrażają życiu i zdrowiu użytkowników.

Najwyższa Izba Kontroli sprawdziła, jak w latach 2005 - I półrocze 2008 powiatowe inspektoraty prowadziły postępowania administracyjne w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej. Kontrola objęła Główny Urząd Nadzoru Budowlanego oraz 24 powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego (PINB). Po wykryciu samowoli budowlanej inspektorzy mają obowiązek doprowadzić ją do stanu zgodnego z prawem (zalegalizowanie bądź rozbiórka). Po nowelizacji ustawy Prawo Budowlane ustawodawca wprowadził w roku 2004 możliwość płatnej legalizacji obiektu, pod warunkiem, ze spełnia on odpowiednie wymogi prawne. Budowa m. in. nie może naruszać miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowić zagrożenia dla zdrowia i życia użytkowników.
Powiatowi inspektorzy nie przestrzegali prawa na każdym etapie postępowania legalizacyjnego. Decyzję o wstrzymaniu robót budowlanych, podejmowali bez sprawdzenia, czy pozwala na to stan prawny budowy. W ponad jednej trzeciej skontrolowanych inspektoratów nie sprawdzono, czy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz techniczno-budowlanymi, co jest warunkiem rozpoczęcia legalizacji. Jaskrawym przykładem jest tu PINB w Grodzisku Mazowieckim, który w 48 przypadkach na 51 postępowań nie sprawdził, czy budowy spełniają wymagania prawne. W Pabianicach na 38 postanowień, błędnych było aż 31 decyzji.
Kontrola pokazała, że powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego wykazywali się niezrozumiałą przychylnością wobec inwestorów w sprawach opłat legalizacyjnych, co może wskazywać na występowanie mechanizmów korupcjogennych:
  • Inspektorzy legalizowali samowole, co do których nie mieli informacji o wniesieniu wymaganych opłat. Sytuacje takie miały miejsce w 8 inspektoratach, w 20 na 67 przypadków; m. in. w Zamościu i Bielsku Podlaskim.
  • W inspektoratach nieprawidłowo naliczano opłaty legalizacyjne (7 inspektoratów). Najbardziej drastycznym przykładem jest PINB w Łodzi, gdzie zaniżono o 350 tys. zł opłatę legalizacyjną pawilonu gastronomicznego oraz PINB w Giżycku, gdzie pobrano o 40 tys. zł mniej niż należało od czterech właścicieli domków letniskowych.
  • Niektórzy inspektorzy pozwalali inwestorom uniknąć opłat, przyjmując korzystne dla nich, acz niezgodne z prawem interpretacje przepisów. To może również wskazywać na występowanie korupcji. Przypadki takie wykryto w PINB w Hrubieszowie i Włodawie. Innym sposobem na ułatwienie właścicielom budów życia jest rozłożenie opłaty na raty, choć powiatowy inspektor nie ma takich uprawnień (PINB w Łodzi).
Innym objawem niezrozumiałej pobłażliwości wobec inwestorów było kontynuowanie postępowania legalizacyjnego (zamiast wydania decyzji o rozbiórce), mimo nie otrzymania wymaganych prawem dokumentów. Tak postępowano w ponad połowie inspektoratów. W Giżycku, Białymstoku i Bielsku Podlaskim zalegalizowano samowole, a dopiero po tym, z opóźnieniem do siedmiu miesięcy, uzyskiwano wymagane prawem dokumenty. W ponad 70 proc. inspektoratów (17) nie wydawano nakazów rozbiórki, chociaż prawo je nakazywało. Na przykład w łódzkim i pabianickim PINB na decyzje czekały przypadki z roku 2005.
Inspektorzy nie korzystali odpowiednio z prawnych możliwości egzekwowania swoich decyzji. Ponad połowa (13) nie pilnowała wykonania decyzji o rozbiórce i nawet nie wszczynała postępowań egzekucyjnych. Część z tych, które to robiły, ograniczała się do wysyłania upomnień lub tytułów wykonawczych, będących podstawą wyegzekwowania decyzji (np. PINB w Giżycku, Łodzi i Policach). Grzywny mające zmusić inwestorów do rozbiórki w 6 inspektoratach nakładano ze znacznym opóźnieniem. Jaskrawym przykładem jest PINB w Kłodzku, gdzie grzywnę nałożono po upływie ponad 2,5 roku od wydania decyzji. Tylko 3 inspektoraty zastosowały egzekucję w formie wykonania zastępczego (rozbiórka na koszt inwestora), choć kontrolerzy wykryli przesłanki do takiego postępowania w 10.
Połowa inspektoratów nie zawiadamiała prokuratury o przypadkach samowoli budowlanej.
NIK zwraca uwagę, że taka bezczynność urzędów sprzyja lekceważeniu prawa przez nieuczciwych inwestorów.

Jedna czwarta inspektoratów nie sprawdzała wykonania decyzji dotyczących poprawy złego stanu technicznego budynków, choć ich niewykonanie mogło sprowadzać zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi. Nie sprawdzano tego nawet w przypadku decyzji, którym nadano rygor natychmiastowej wykonalności (PINB w Policach, Wrocławiu, Świnoujściu).
Ponadto NIK wykryła jeszcze inne rodzaje działań inspektorów powiatowych niezgodnych z prawem.
  • 12 inspektorów nie sprawdzało, czy inwestorzy po wydanym nakazie wstrzymali roboty budowlane (nie zrobił tego np. PINB w Grodzisku Mazowieckim w 34 na 35 skontrolowanych postępowań oraz PINB w Świnoujściu w 20 na 25 przypadkach). 4 inspektoraty - m. in. PINB we Wrocławiu i Policach - nie sprawdziły wykonania innych nakazów (przerwanie robót, rozbiórka, doprowadzenie do stanu poprzedniego lub zgodnego z prawem)
  • 6 inspektorów wydawało decyzje dotyczące rozbiórki lub zaniechania robót z niedopuszczalnym opóźnieniem. (PINB w Policach miał opóźnienia nawet do 11 miesięcy); 6 nie wydało ich wcale, mimo istnienia przesłanek prawnych (PINB w Łodzi i Wysokiem Mazowieckiem)
  • PINB w Świnoujściu wydawał decyzje na podstawie niewłaściwej podstawy prawnej (w 22 przypadkach na 36 zbadanych);
Struktura organizacyjna nadzoru budowlanego uniemożliwia wyegzekwowanie odpowiedniej jakości pracy. NIK już w kontroli z 2006 roku zwracała uwagę na zbyt dużą niezależność powiatowych inspektorów, których działania noszą cechy "państwa w państwie". Powoływani są przez starostów na wniosek inspektora wojewódzkiego. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie może ich nadzorować, a jedynie kontrolować i wydawać zalecenia, ewentualnie informować o odpowiednich standardach. Kontrola NIK pokazała, że powiatowi inspektorzy nie stosują się do tych zaleceń.
Nieprawidłowe działania lub ich brak inspektorzy tłumaczą najczęściej brakami kadrowymi. Istotnie, kontrola potwierdziła, że problem ten występuje od wielu lat. Niskie płace i wysoce specjalistyczny charakter wymagań powodują, ze fachowcy odchodzą do innych, lepiej płatnych posad w budownictwie lub kancelariach prawnych.



BRANŻA BUDOWLANA – ROCZNICA KRYZYSU.

Dokładnie rok po pierwszych doniesieniach o nadchodzącym kryzysie finansowym świata, branża budowlana w Polsce, podsumowuje swoje osiągnięcia.

Z raportu przygotowanego przez Centrum Analiz Branżowych, wynika, że w porównaniu do kwietnia 2008 roku, wielkość produkcji w największych firmach stolarki budowlanej w Polsce, nie tylko nie spadła*, ale w niektórych sektorach osiągnęła nawet kilkuprocentowy wzrost**. Wyjątkowo dobrze wypadły tu firmy produkujące drzwi drewniane. Lepsze wyniki niż przed rokiem, odnotowują też niektórzy producenci okien PCW. Oznacza to, że chwiejący się rynek nieruchomości nie wpłynął znacząco na kondycję producentów, którzy zamiast do nowych realizacji, dostarczają teraz materiały na potrzeby remontowe i wyposażenia wnętrz.

Wielu z nich, przyjmując odpowiednią strategię na czas zastoju, nie tylko uchroniło się od strat, ale wręcz wzmocniło swoją pozycję sprzed kryzysu. Zmiany w organizacji produkcji, rozszerzenie oferty firmy o nowe produkty czy inwestowanie w inne segmenty branży budowlanej, np. firmy deweloperskie, to tylko niektóre strategie rodzimych producentów.

    Najprężniej działający producenci spotkali się 23 czerwca w siedzibie BCC w Warszawie, podczas obrad Forum 100, organizacji zrzeszającej 100 największych firm branży stolarki budowlanej. Temat przewodni spotkania to Scenariusze rozwoju sytuacji na rynku budowlanym do roku 2010. Uczestnicy mieli okazje wysłuchać wystąpień Gości Specjalnych:
Dr Ryszarda Matkowskiego (byłego Ministra Budownictwa), który przygotował prezentację zawierającą: „Analizę aktywności oraz prognozę rozwoju sytuacji na rynku developerskim
Romana Nowickiego (Przewodniczącego Kongresu Budownictwa), który omawiał „Zaniedbania rządu oraz możliwości działań w celu poprawy sytuacji budownictwa w Polsce”.

    Spotkanie to było połączone z Galą Stolarki Budowlanej 2009, której inicjatorem było Centrum Informacji Branżowej, wydawca miesięcznika „Forum Branżowe”. Podczas uroczystości wręczono wyróżnienia dla najprężniej rozwijających się firm branży okienno-drzwiowej „LIDER STOLARKI BUDOWLANEJ”. Przyznawano je na podstawie zebranych przez Centrum Analiz Branżowych wielkości obrotów za 2008r. W konkursie wzięło udział ponad 300 firm. W 12-tu głównych kategoriach nagrodzono 36 firm.

Lista laureatów - Lider Stolarki Budowlanej
Nagrodzone kategorie:
Okna drewniane: Rationel Polska Urzędowski, Sokółka Okna i Drzwi
Okna dachowe: Fakro, Velux, Roto Frank Okna Dachowe
Okna PCW: Dobroplast, Drutex S.A, Oknoplast-Kraków
Drzwi drewniane: Porata KMI, Classen – Pol S.A., Pol-Skone
Ślusarka otworowa: Mercor , Gerda, BEM Brudniccy
Bramy: Wiśniowski, Hoermann, Krispol
Profile PCW: Aluplast, Veka, Rehau
Profile aluminiowe: Aluprof, Yawal, Ponzio
Rolety i Żaluzje: Aluprof, Ispol , Franc Gardiner
Szyby zespolone: Press-Glas, Pilkington, Glaspol
Okucia: Winkhaus , Roto Frank Okucia Budowlane, VBH Polska
Piany i silikony: Selena , Soudal , Den Braven East
Kategorie specjalne:
Lider Eksportu – Okna Rąbień
Mecenas Innowacyjności – aereco wentylacja

Liderzy Stolarki Budowlanej



Artykuł Gdy skończy się kryzys.. 1

Artykuł Gdy skończy się kryzys.. 2



Doc. dr Marian Frąckowiak
Polskie Towarzystwo Mieszkaniowe i Politechnika Poznańska

BŁĘDNYCH DIAGNOZ PRZEZWYCIĘŻENIA KRYZYSU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W POLSCE CIĄG DALSZY1

    Otwierając kolejną konferencję Kongresu Budownictwa jego przewodniczący Roman Nowicki wskazał, że Polska zajmuje ostatnie miejsce w Europie pod względem liczby mieszkań przypadających na 1000 ludności oraz, że w bieżącym roku nasi posłowie uchwalili najmniejsze po wojnie nakłady na sferę mieszkaniową w relacji do PKB. Przypomniał też fragmenty expose premiera Donalda Tuska z listopada 2007 r., w których pan premier zapewniał: stworzymy takie warunki, aby Polacy mogli budować na tańszych gruntach budynki mieszkalne bez zbędnych formalności i kosztów, bez dziesiątków decyzji urzędowych i niepotrzebnej zwłoki. Wskazując zaś na brak wyników tej polityki przewodniczący Kongresu wskazał, że prawie wszystkie kraje Europy w latach 1950-70 rozwiązywały swoje problemy mieszkaniowe przy pomocy porywających programów i mobilizacji swoich gospodarek, osiągając wielkie sukcesy w krótkich okresach czasu, a my jako jedyni powtarzamy od lat, że „niewidzialna ręka rynku” sama rozwiąże dramat 1,5 mln rodzin bez odrębnych mieszkań.
    Przytoczone fragmenty tych dwóch opinii dowodzą, że w Polsce funkcjonują nadal dwie odrębne diagnozy bezprecedensowo długotrwałego i głębokiego kryzysu naszego budownictwa i gospodarki mieszkaniowej. Wiadomo natomiast, że błędne diagnozy z reguły generują mało skuteczne środki i metody terapii. Mając na uwadze tę prawdę, poszukując prawdziwych przyczyn występującego ogromnego niedoboru mieszkań oraz kryzysu naszego budownictwa i gospodarki mieszkaniowej wydaje się uzasadnione przypomnienie w tym miejscu innych, kolportowanych już diagnoz oraz metod zdynamizowania budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Geneza niedorozwoju naszego mieszkalnictwa

    „Stan zdrowia” zasobów mieszkaniowych w Polsce po zakończeniu II wojny światowej był wręcz dramatyczny. Powszechny niedobór mieszkań w centralnej i wschodniej części kraju był zaś następstwem ubóstwa substancji, odziedziczonej po poprzednich pokoleniach, wieloletniego braku remontów, a przede wszystkim bezpośrednich działań wojennych, w wyniku których zniszczeniu uległo prawie 24% mieszkań funkcjonujących w 1938 r. na obecnie naszym terytorium.2 W latach tej wojny straciliśmy również ponad 30% potencjału naszego przemysłu, większość mostów oraz prawie wszystkie środki transportu. Żadne z państw uczestniczących w tej wojnie nie poniosło jednak tak wielkich jak Polska strat tego największego bogactwa każdego narodu, jakim są jego wykwalifikowane kadry. W II Rzeczypospolitej prawie wszyscy mężczyźni, którzy przed wybuchem wojny w 1939 r. zdobyli matury lub dyplomy szkół wyższych, przed podjęciem pracy z reguły kończyli krótkotrwałe przeszkolenie wojskowe i uzyskiwali stopnie oficerskie. W dniach poprzedzających wybuch tej wojny wszyscy ci oficerowie zostali powołani do służby czynnej, a do swoich domów i rodzin, we wrześniu lub październiku tego roku, wrócili zupełnie nieliczni. Pozostali emigrowali bowiem na południe i zachód albo trafili do oflagów lub gułagów, skąd już nigdy nie wrócili.
    W latach odbudowy brak architektów, konstruktorów, technologów itp. był powszechnie tak dotkliwy, iż na wniosek Naczelnej Organizacji Technicznej uprawnienia i tytuły inżynierów przyznano kilku tysiącom takich techników, absolwentów szkół zawodowych, a niekiedy nawet tylko podstawowych, którzy odnieśli sukcesy zajmując stanowiska kierowników robót lub brygadzistów. Brak ekonomistów i prawników przygotowanych do opracowania systemu gromadzenia dochodów i wydatków państwa, adekwatnego do istniejących, bezprecedensowo trudnych warunków, był jedną z przyczyn wdrożenia najprostszego, administracyjnego systemu zarządzania gospodarką narodową. Był jedną z przyczyn wdrożenia scentralizowanego systemu, którego główną zaletą były szybkie reakcje adresatów, kierowanych do nich, komunikatywnych apeli, nakazów, rozdzielników itp. Istotnymi wadami takich systemów jest jednak zawsze to, że generują one biurokrację, uniemożliwiają ustalenie wartości nakładów i wyników oraz efektywności działań, nie wyzwalają inwencji i inicjatyw pracujących oraz nie sprzyjają podnoszeniu jakości wytwarzanych dóbr lub usług. Skuteczność administracyjnych instrumentów zarządzania z reguły maleje jednak w miarę upływu czasu oraz częstotliwości ich wykorzystywania. W latach 1945-1949 odbudowano i zbudowano w Polsce 560 tys. mieszkań, a w latach 1950-54, zbudowano ich już tylko 312,5 tys.3

    Odbudowa mieszkań zniszczonych w trakcie tej wojny w podobnym stopniu jak w Polsce w trzech zachodnich strefach okupacyjnych Niemiec była znacznie łatwiejsza, niż u nas ponieważ:
  • straciły one wielokrotnie mniejszy odsetek wykwalifikowanych kadr,
  • władze tych stref uzyskały na ten cel wielomiliardową pomoc z UNRA,
  • potencjał ich przemysłu nie tylko nie zmalał w trakcie tej wojny, lecz wzrósł tak znacznie, że nawet po jego remilitaryzacji oraz częściowym demontażu, był wyraźnie wyższy, niż w roku 1938,4
  • na terenie tych stref znajdowały się spore zasoby kruszcu i dewiz zrabowanych ofiarom III Rzeszy.
Pierwszy kryzys oraz jego przezwyciężenie

Pierwszą trafną diagnozę załamania koniunktury, które wystąpiło w polskim budownictwie mieszkaniowym na początku lat 50., opublikowała redakcja Nowych Dróg, stwierdzając: zasadniczym błędem naszej polityki w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego było to, że cały ciężar rozwiązania tej sprawy spoczywał na państwie, że nie odwoływaliśmy się do udziału w budownictwie mieszkaniowym zakładów pracy, terenowych rad narodowych oraz samych ludzi pracy.5
Autorzy tej opinii6 wywarli wyraźny wpływ na opracowanie i wdrożenie Nowej Polityki Mieszkaniowej. Polityka ta zakładała, że mieszkania, których budowę finansowano ze środków publicznych będą powstawały jako mieszkania terenowych rad narodowych, mieszkania resortowe oraz zakładowe. Mieszkania finansowane ze środków własnych ludności, a także mieszkania wznoszone z udziałów środków budżetowych, będą natomiast powstawały jako mieszkania prywatne (indywidualne) oraz mieszkania spółdzielcze typu własnościowego lub lokatorskiego. Liczbę mieszkań (w tys.) wybudowanych w Polsce w ramach tej polityki oraz zmiany ich struktury własnościowej przedstawia załączony wykres.
Graf Frąckowiak

Objawy, skala oraz poszukiwanie przyczyn kolejnych recesji

    Autorem pierwszej próby ustalenia przyczyn, które spowodowały, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła z 283,6 w roku 1978 do 191,4 tys. w roku 1987 był prof. Zbigniew Mesner. Usprawiedliwiając przed Sejmem niepowodzenia rządu, którego wówczas był premierem, wskazywał, że: Realizacja zadań narodowego planu społeczno-gospodarczego w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego przebiega przy licznych i wynikających z poziomu dochodu narodowego, trudnościach materiałowych, finansowych, a także kadrowych i organizacyjnych.7 Formułując tę diagnozę premier Mesner prawdopodobnie jednak nie miał czasu na zapoznanie się z Raportem Sejmowej Komisji Budownictwa, którego autorzy za najważniejsze przyczyny tego kryzysu uznawali nadmierną dekoncentrację potencjału produkcyjnego oraz upowszechnienie bardzo materiałochłonnej i energochłonnej technologii wielkiej płyty.8 Wiarygodne badania relacji występujących pomiędzy intensywnością budownictwa mieszkaniowego, a poziomem dochodu narodowego nieco później przeprowadził A. Maskallan. Uogólniając je, pisał zaś, że korelacja między tymi wielkościami jest wysoka, jednak niejednoznaczna, gdyż liczby mieszkań budowanych w przeliczeniu na 1000 ludności zależą również od racjonalności polityki mieszkaniowej. Wskazywał, że: aktywna polityka mieszkaniowa państwa jest w stanie wydatnie podnieść rozmiary i intensywność budownictwa w stosunku do poziomu, na którym wielkości te kształtowałyby się w wyniku autonomicznych trendów gospodarczych.9 Trafność tej oceny potwierdza również to, że Bułgaria, Mołdawia, Litwa, Serbia i Rumunia, które w roku 1950 miały mniej mieszkań w przeliczeniu na 1000 ludności niż Polska oraz nigdy nie miały wyższego niż my dochodu narodowego na mieszkańca, już od kilku lat mają więcej mieszkań niż Polska w tym przeliczeniu.
    Analizując informacje zgromadzone na przedstawionym rysunku można dostrzec nie tylko wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w pięciu kolejnych okresach oraz ich zmniejszanie w dwóch następnych, ale również duże zmiany struktury własnościowej tego budownictwa. Spółdzielnie mieszkaniowe, które w roku 1957 zbudowały 1,3 tys. mieszkań, 20 lat później oddały ich do użytkowania aż 157,1 tys.! Doceniając kompetencje i ofiarność większości pracowników i aktywnych członków tych spółdzielni, a także wielkie korzyści synergii, jakie w budownictwie mieszkaniowym zapewnia praca zespołowa, czynników tych nie można jednak uznać za główną przyczynę studwudziestokrotnego wzrostu liczby mieszkań budowanych przez spółdzielnie w wymienionych latach. Główną przyczyną tego gwałtownego rozwoju jednego rodzaju i jednej formy budownictwa były bowiem sukcesywnie zwiększane subwencje budżetowe przyznawane budownictwu spółdzielczemu, szczególnie lokatorskiemu. Efektem tych rosnących preferencji był jednak nie tylko ten gwałtowny rozwój budownictwa spółdzielczego, ale także:
  • podział społeczeństwa na grupę osób, które z tej pomocy korzystały, oraz pozostałych, którzy z takich subwencji korzystać nie mogli, gdyż mieszkali na wsiach lub w miasteczkach, gdzie spółdzielni mieszkaniowych nie było,
  • przynajmniej trzykrotnie niższy udział czynszów i innych opłat za mieszkania w budżetach polskich rodzin, niż w pozostałych krajach Europy Środkowej i Zachodniej.10 Następstwem takiej struktury wydatków naszych gospodarstw domowych była też budowa nadmiernej liczby domków rekreacyjnych, wzrost popytu na wyższe gatunki żywności i odzieży oraz alkohol i samochody, który wywoływał nie tylko niesprzyjający rozwojowi „saski” model konsumpcji, ale również skokowe podnoszenie ich cen oraz kolejne demonstracje, strajki i represje.11
    Charakteryzując zalety i wady funkcjonującego wtedy systemu finansowania polskiego mieszkalnictwa, wskazywałem, że jest on błędny i bez jego radykalnej zmiany nie wybrniemy ze stanu klęski mieszkaniowej... budżet kredytuje bowiem mieszkania, a nie mieszkańców oraz że w systemie tym nie ma prawie żadnego związku między wielkością mieszkania, kosztami metra kwadratowego jego powierzchni a sytuacją materialną przyszłego lokatora... Pisałem, że system ten demoralizuje wszystkich: inwestorów, wykonawców i oczekujących na mieszkania. Postulowałem, aby za najważniejsze założenia nowego systemu uznać:
  • podmiotowy (imienny) charakter udzielanych kredytów,
  • zróżnicowanie ich wielkości, oprocentowania oraz terminów spłaty w zależności od poziomu dochodów oraz sytuacji majątkowej kredytobiorców, zgodnie z humanitarną zasadą, aby obiektywnie słabszym pomagać więcej,
  • pozostawienie kredytobiorcom prawa do swobodnego wyboru formy inwestowania zgodnie z ich wyraźnie zróżnicowanymi preferencjami oraz możliwościami materialnymi i fizycznymi.12
Niestety jednak członkowie ekipy rządzącej wtedy Polską, ani też liczni zainteresowani przydziałami mieszkań nie dostrzegali, a często nie dostrzegają nadal, przedstawionych zależności oraz konsekwencji szczodrego subsydiowania budowy mieszkań, których użytkownicy dość często po ich uzyskaniu osiągali dochody znacznie, niekiedy wręcz kilkakrotnie wyższe od przeciętnych.

Transformacja oraz Memoriał w sprawie groźby katastrofy mieszkaniowej

Ustawowa rezygnacja z tego systemu oraz wdrożenie zasad i instrumentów ekonomicznych z dniem 1. stycznia 1990. nie mogło nie doprowadzić do upadku wszystkich, prawie 150-ciu, niezmiernie energo- i transportochłonnych fabryk domów, a także dalszego zmniejszenia liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. W kolejnych latach za główne przyczyny ciągle pogłębiającego się kryzysu uznawano więc załamanie koniunktury w pozostałych działach gospodarki oraz zbyt wysoką inflację. Wkrótce po roku 1996, w którym prawie nie było już inflacji, a liczba zbudowanych mieszkań spadła do poziomu 21,9% tej ich liczby, którą oddano do użytkowania w roku 1978, pojawiła się kolejna próba wyjaśnienia przyczyn tego destrukcyjnego procesu. Anonimowi autorzy kolejnej diagnozy wskazują zaś, że główną jego przyczyną jest występująca zbyt wielka polaryzacja dochodów ludności. Twierdzą, że gospodarstwa domowe osiągające wysokie dochody mieszkań nie budują, ponieważ już je posiadają, natomiast gospodarstwa domowe, które mieszkań nie mają, nie mogą ich budować dlatego, iż mają dochody zbyt małe. Nie powołując się na tę diagnozę, członkowie Komitetu Prognoz „Polska 2000 Plus” przy Prezydium PAN, w czerwcu 2000 roku skierowali do najwyższych władz państwa Memoriał w sprawie groźby katastrofy mieszkaniowej i konieczności ich przeciwdziałania. Autorzy tego ważnego dokumentu trafnie stwierdzili, że do roku 2020 powinno w Polsce powstać od 3 do 5 milionów nowych mieszkań oraz, że w realizacji tego ogromnego zadania powinna wyraźnie wzrosnąć rola państwa. Poszukując metod zdynamizowania naszego budownictwa autorzy Memoriału proponują, aby dodatkowe wpływy do budżetu, jakie mają nastąpić w wyniku likwidacji ulg podatkowych dla osób fizycznych z tytułu budowy nowych mieszkań, oceniane na około 1,5 mld zł, powinny być w pełnej wysokości przesunięte na budownictwo realizowane w ramach towarzystw budownictwa społecznego, tak, aby zwiększyć rozmiary tego budownictwa z 3,8 tys mieszkań w roku 2000, do co najmniej 50 tys. w roku 2010 i 100 tys. w roku 2020.13 Analizując racjonalność i realność tego postulatu można jednak dostrzec jego słabości, a za najważniejsze z nich trzeba uznać to, że jego realizacja oznacza:
  • dalsze preferencyjne subsydiowanie arbitralnie wybranej, jednej formy i rodzaju budownictwa, a nie osób zasługujących na taką pomoc ze względów od nich obiektywnie niezależnych,
  • zmniejszenie skłonności gospodarstw domowych, zainteresowanych poprawą sytuacji mieszkaniowej, do zwiększania swoich dochodów i oszczędności oraz ponowne wydłużenie kolejek oczekujących na przydział „tanich mieszkań” w TBS, a równocześnie wzrost wydatków na biesiady, samochody, kosztowną turystykę itp.
  • negowanie korzyści, jakie zapewnia mechanizm osmozy dóbr trwałych, lecz kosztownych, od dawna funkcjonujący w krajach o gospodarce rynkowej, w efekcie którego gospodarstwa domowe znacznie częściej, niż obecnie w Polsce, kupują i sprzedają mieszkania już używane lub nowobudowane, w miarę wzrostu lub zmniejszania liczby ich członków, albo też dochodów,
  • nawet w krajach bogatszych niż Polska, poza latami powojennej odbudowy i repatriacji, nie budowano i nie buduje się nowych mieszkań dla gospodarstw domowych o niższych niż przeciętne dochodach. Współczesne mieszkania w Europie użytkowane są bowiem z reguły dłużej niż przez 100 lat, co oznacza, że z każdego z nich mogą korzystać kolejno, przeciętnie, przynajmniej trzy gospodarstwa domowe.
Konkluzje

    Wdrożone w ostatnich latach dwie nowe formy finansowej pomocy państwa dla budujących mieszkania niestety także mają spore wady, co uzasadnia konieczność ich zmian. Pierwszą ich wadą jest to, że naruszają one humanitarną zasadę zwiększania wielkości pomocy państwa dla jej beneficjentów w miarę zmniejszania ich dochodów. Drugą z wad tej pomocy jest jej skala, świadcząca o tym, iż twórcy aktualnej polityki mieszkaniowej nie dostrzegają demograficznych i cywilizacyjnych następstw występującego w Polsce ogromnego deficytu mieszkań, racjonalności teoretycznych ustaleń R.F. Kahna14, J.M. Keynsa15 oraz Leszka Kałkowskiego16, ani też nie znają korzystnych efektów praktycznej weryfikacji tych wskazań w procesie likwidacji bezrobocia w III Rzeszy. Nie dostrzegają tego, że wzrost takich wydatków budżetowych, które wyraźnie zwiększają skłonność gospodarstw domowych do oszczędzania i budowy mieszkań, tworzy wiele nowych miejsc pracy i jest optymalną metodą ożywienia koniunktury całej gospodarki. Ministrowie i posłowie obecnej kadencji, nie dostrzegając dotychczas tych prawidłowości, mają więc już niewiele czasu, aby przed zbliżającymi się wyborami opracować i uchwalić program niezbędnych zmian. Mają mało czasu na to, aby dowieść, że są rzeczywiście rzecznikami Polski nie tylko liberalnej, ale i solidarnej. Pracując nad budową i wdrożeniem racjonalnego systemu finansowania naszego budownictwa mieszkaniowego powinni zaś uwzględnić to, że już od kilku lat większość państw Europy Zachodniej wycofuje się z subwencjonowania murów i lokali, a nie zasługujących na to gospodarstw domowych.17 Powinni opracować i wdrożyć taki, skłaniający do zwiększania dochodów i oszczędności, aktywny system jego finansowania, w którym budujący mieszkania lub kupujący mieszkania już użytkowane, będą mogli uzyskać kredyty z budżetowymi subwencjami, wielkość i czas spłaty których będzie się zmieniał w odwrotnej relacji do poziomu i zmian wielkości dochodów kredytobiorców. Opracowanie takiego systemu indeksacji tych kredytów umożliwiają bowiem współcześnie komputery oraz zeznania podatkowe, składane co roku w urzędach skarbowych.
    Niestety nie ulega jednak wątpliwości, że dochody naszego budżetu w roku bieżącym, ani też prawdopodobnie jeszcze w kolejnym, nie pozwolą na istotne zwiększenie jego wydatków na budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli jednak niedawno w gminach i w miastach można było znaleźć tereny na budowę kilkuset boisk sportowych bez pomocy państwa, to tym bardziej w okresie kilkunastu kolejnych miesięcy wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast, dopingowani przez rząd oraz korzystając z istniejących, bądź zwiększonych uprawnień, powinni też znaleźć takie tereny, które mogłyby przyciągnąć wiele tysięcy prywatnych, spółdzielczych i publicznych inwestorów mieszkaniowych. Szersze uzasadnianie celowości pilnego wykorzystania tej narodowej rezerwy dla zmniejszenia deficytu mieszkań i bezrobocia oraz zachęcenia do powrotu do kraju dużej części naszej młodzieży, której nieobecność zagraża nam katastrofą demograficzną i cywilizacyjną w tym miejscu – nie wydaje się natomiast celowe.

1 Wadliwa diagnoza to tytuł mojego wystąpienia w tej samej sali, który opublikowało Życie Gospodarcze w dniu 21. 03. 1993.

2 Adam Andrzejewski, Sytuacja mieszkaniowa w Polsce w latach 1918-1974, PWE, Warszawa 1977, s. 24.

3 M. Gorczyca, Przewidywane zmiany w sytuacji mieszkaniowej w Polsce, Zakład Badań Statystyczno-Ekonomicznych GUS i PAN, Warszawa 1993, z. 208, s. 26.

4 M. Tomala, Źródła ożywienia gospodarczego RFN, Przegląd Zachodni, 1957, nr 2, s. 212-213.

5 Nowe Drogi, Warszawa 1958, nr 3, s. 8.

6 J. Bogusz, Nowa Polityka Mieszkaniowe, PWE, Warszawa 1959.

7 Trybuna Ludu, 1987. 11. 25, s. 1.

8 T. Biliński: RaportSejmowej Komisji o stanie i dostosowaniu prawa do wymogów reformy gospodarczej, Warszawa, listopad 1986.

9 A. Maskalan: Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych a struktura konsumpcji. IKS, Warszawa 1979, s. 134.

10 A. Andrzejewski, Polityka Mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1987, s. 449-451.

11 M. Frąckowiak, Stan i program budownictwa mieszkaniowego w Polsce a problemy konsumpcji, w: Janusz Piasny, Socjalistyczny model konsumpcji, KiW, Warszawa 1973, s. 240.

12 Marian Frąckowiak: Komu dać kredyt, Polityka 1986. 02. 01.

13 Memoriał Komitetu Prognoz Polska 2000 Plus… Sprawy Mieszkaniowe, IGM, Warszawa 2000, z. 3-4, s. 127.

14 R.F. Kahn: The Relation of Home Investment to Unemployment, Economic Journal, 1931.

15   J.M. Keynes: Ogólna teoria zatrudnienia procentu i pieniądza, PWN, Warszawa 1956, s. 147-170.

16 W. Korecki, W. Rydzik, L. Kałkowski, Związki budownictwa mieszkaniowego z gospodarką narodową, IGM, Warszawa 1994.

17 J. Życiński: Budownictwo mieszkaniowe w Europie Zachodniej. Historia mieszkaniowej solidarności, Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa, Warszawa 2005, ss. 88, 94, 103.



Pismo UKIE 01
Pismo UKIE 02
Pismo UKIE 03
Pismo UKIE 04



Warszawa 13 marca 2009

PROGRAM ANTYKRYZYSOWY
DLA BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO


    W nawiązaniu do pisma Ministerstwa Infrastruktury z dnia 4 marca br. skierowanego do Sejmowej Komisji Infrastruktury wyrażamy pogląd, że zawarta w nim ocena sytuacji w budownictwie nie odpowiada rzeczywistości. Do tego rząd nie przedstawił do dzisiaj żadnego kompleksowego programu antykryzysowego w budownictwie. Podejmowane działania są chaotyczne, wyrywkowe i nie spójne czego przykładem jest wielokrotnie zmieniana oferta rządowa pomocy dla osób, które kupiły mieszkania na kredyt i nie mają możliwości spłat. Na skutek złej oceny sytuacji i znacznych opóźnień w działaniach naprawczych już dzisiaj większość inwestycji mieszkaniowych została wstrzymana i praktycznie ograniczono do minimum udzielanie kredytów dla deweloperów, osób fizycznych i dla samorządów. Według niektórych źródeł inwestycje mieszkaniowe już w roku bieżącym zmniejszą się o 20-30 miliardów złotych Pracę straci kilkaset tysięcy robotników. Ponury obraz rzeczywistości dopełniają zaniedbania w przygotowaniu i realizacji inwestycji infrastrukturalnych, w tym finansowanych ze środków unijnych.
    W czasach wielkich kryzysów gospodarczych w różnych krajach powstawały autonomiczne, kompleksowe programy antykryzysowe w budownictwie mieszkaniowym. Po za rozwiązaniami dla całej gospodarki zawierały one rozwiązania szczegółowe dla branży budowlanej. Program taki nie może być przygotowany przez Ministra Finansów. Pomijając bardzo złe doświadczenia z dotychczasowych inicjatyw tego resortu, ministerstwo nie dysponuje kadrą, która jest w stanie taki program przygotować. Kongres uważa, że program powinien być opracowany w ramach Ministerstwa Infrastruktury z udziałem ekspertów pozarządowych organizacji budownictwa i instytutów branżowych. Na następnym etapie program należy uzgodnić z Ministerstwem Finansów. W programie należy rozważyć między innymi następujące działania:
  1. Utworzenie skutecznego systemu gwarancji państwowych na kredyty inwestycyjne ze szczególnym uwzględnieniem kredytów mieszkaniowych.
  2. Pilne uruchomienie specjalnego funduszu udzielającego bankom kredyty na prowadzenie działalności kredytowej na budownictwo inwestycyjne, w tym mieszkaniowe.
  3. Pilne uruchomienie bezprocentowych pożyczek na wkład własny wymagany przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy.
  4. Obniżenie podatku VAT na mieszkania z dotychczasowych 7 do 5% (stawka dopuszczalna w świetle Dyrektywy VI UE).
  5. Obniżenie stawki VAT na pozostałe materiały budowlane.
  6. Rozważenie możliwości przywrócenia ulg budowlanych i remontowych.
  7. Uruchomienie na wzór sprawdzonych doświadczeń europejskich, kas budowlanych dla mało i średnio zarabiających rodzin.
  8. Pilne dokończenie kompleksowej nowelizacji ustaw regulujących procesy inwestycyjne, w tym odblokowanie przez rząd dawno już uzgodnionej społecznie ustawy Prawo Budowlane.
  9. Przyjęcie nadzwyczajnych działań dla przyspieszenia i uproszczenia realizacji inwestycji infrastrukturalnych dla pełnego wykorzystania środków unijnych.
  10. Rozważenie możliwości sprzedaży mieszkań na raty (zainteresowany zależnie od możliwości kupuje np. 30% mieszkania i zamieszkuje w nim spłacając czynsz i raty pozostałego kredytu). Rozwiązania stosowane w niektórych krajach.
  11. Przyspieszenie działań samorządowych dla utworzenia puli tanich terenów pod budownictwo mieszkaniowe dla rodzin mniej zamożnych i dla organizacji inwestorskich non profit.
  12. Pilne przygotowanie przepisów umożliwiających powstawanie organizacji non profit i wznowienie szerokiej działalności inwestycyjnej spółdzielczości mieszkaniowej.
Niezależnie od powyższego konieczne jest przygotowanie na okres kryzysu pakietu osłonowego dla rodzin, którym grozi utrata własnego mieszkania.

Kongres Budownictwa                   (tekst uzupełniony)



Warszawa, 20 stycznia 2009 r.

BAS-WAMiP-3080/08

Pan Poseł
Wiesław Szczepański
Klub Poselski Lewica

Informacja
na temat finansowania kas budowlanych w Czechach, na Węgrzech i Słowacji

    Wstęp
    Niniejsza informacja dotyczy kas budowlanych, zwanych także kasami oszczędnościowo-budowlanymi, wzorowanymi na niemieckich Bausparkassen. Nie uwzględnia natomiast problematyki kas mieszkaniowych. Różnica pomiędzy kasami mieszkaniowymi, a kasami oszczędnościowo-budowlanymi polega głównie na odmiennym sposobie premiowania oszczędności (w kasach oszczędnościowo-budowlanych premie są dopisywane corocznie do stanu oszczędności klienta) i innym trybie oprocentowania oszczędności i kredytów (stała stopa w systemie kas oszczędnościowo-budowlanych i zmienna stopa w systemie kas mieszkaniowych)1.
    Kasy oszczędnościowo-budowlane są to instytucje finansowe wyspecjalizowane w przyjmowaniu na imienne rachunki docelowego oszczędzania wkładów oszczędnościowych od osób fizycznych i udzielaniu im kredytów na cele mieszkaniowe. Kasy te zawierają ze swoimi klientami umowy, w których zazwyczaj określone są między innymi docelowa suma umowy, kwoty i terminy wpłat środków, kwoty, oprocentowanie i sposób spłat kredytów, a także sposób jego zabezpieczenia. Ze względu na fakt, że oprocentowanie oszczędności ma być utrzymane z założenia na niskim poziomie, oszczędzającym przysługuje premia mieszkaniowa z budżetu państwa. Wysokość premii jest ustalana zwykle jako procent środków zgromadzonych w skali roku, jednakże do określonego limitu.
    Oszczędzanie na cele mieszkaniowe zapoczątkowano w latach dwudziestych XX wieku w krajach niemieckojęzycznych. W Niemczech szybki rozwój kas budowlanych nastąpił po II wojnie światowej. Zasady tworzenia i funkcjonowania kas budowlanych w Niemczech reguluje ustawa z 1972 r. (Gesetz uber Bausparkassen z 16.11.1972 z późniejszymi zmianami). Zgodnie z ustawą, prywatne kasy budowlane mają status prawny spółek akcyjnych. Kasy Budowlane w Niemczech współfinansują 66% nowo budowanych, prywatnych mieszkań i domków jednorodzinnych. Mają obecnie ponad 15 mln klientów i 22 mln umów oszczędnościowo-kredytowych.
    W krajach Europy Środkowo-Wschodniej transformacja ekonomiczna doprowadziła do urynkowienia sektora mieszkaniowego i w konsekwencji konieczność zastąpienia dotychczasowych form kredytowania mieszkalnictwa nowymi instrumentami finansowania budownictwa mieszkaniowego. W transformowanych gospodarkach kasy budowlane pojawiły się w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych XX wieku (odpowiednie ustawy uchwalono w 1992 r. na Słowacji i w 1993 r. w Republice Czeskiej), wzorowane na rozwiązaniach niemieckich i austriackich. Na Węgrzech ustawę o kasach budowlanych przyjęto w 1996 r. W ciągu ponad dziesięciu lat istnienia kasy budowlane w Czechach, na Słowacji i Węgrzech rozwinęły swoją działalność na dużą skalę. W połowie pierwszego dziesięciolecia XXI w. w Czechach działało 6 kas budowlanych i po 3 kasy na Słowacji i na Węgrzech, a liczba oszczędzających w tych klasach przekroczyła poziom 5 mln w Czechach i około 1 mln na Słowacji i na Węgrzech.
    Poniżej przedstawiono szczegółowe omówienie działalności kas budowlanych w poszczególnych krajach objętych analizą. Słowacja została omówiona w załączniku do niniejszego opracowania.

    Czechy
    Podstawy prawne funkcjonowania kas budowlanych w Republice Czeskiej zapewnia ustawa nr 96 z 1993 o oszczędzaniu na cele budownictwa i jego wspieraniu przez państwo z późniejszymi zmianami (Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů2) oraz rozporządzenia.
    Celem wprowadzenia kas budowlanych było zapewnienie dogodnych warunków oszczędzania i kredytowania realizacji potrzeb mieszkaniowych szerokiego spektrum obywateli. Zgodnie z ustawą oszczędzanie na cele budowlane realizują kasy budowlane. Kasa budowlana jest bankiem, wykonującym czynności określone w licencji bankowej, związane z oszczędzaniem na cele budownictwa mieszkaniowego.
    Kasa prowadzi indywidualne konto uczestnika, który regularnie (co miesiąc) wpłaca kwoty określone w umowie. W umowie określa się też sumę docelową oszczędności. Jest to suma wszystkich wpłat na konto oszczędnościowe, powiększonych o premie wypłacane przez państwo oraz odsetki od wkładów i premii (pomniejszone o należny podatek dochodowy), a także wartość pożyczki z oszczędności budowlanych. Suma docelowa nie może być niższa niż 40 tys. koron. Wkłady są oprocentowane według stawki określonej w umowie (kapitalizacja roczna). Kasa budowlana ma prawo przyznać preferencyjne stawki oprocentowania wybranym grupom uczestników. Zgodnie z § 5 ustawy, różnica między oprocentowaniem wkładów i oprocentowaniem kredytu z oszczędności nie może być większa niż 3 punkty procentowe. Ustawa określa prawo oszczędzającego do premii budowlanej naliczanej od kwoty oszczędności zgromadzonych w ciągu roku i wpłacanej przez państwo na jego rachunek w kasie budowlanej.
    Pożyczki z oszczędności (úvěr ze stavebního spoření) udziela się uprawnionym uczestnikom, którzy należą do kasy przez co najmniej 24 miesiące. Maksymalną kwotę pożyczki oblicza się jako różnicę między sumą docelową oszczędności uczestnika a saldem na jego rachunku na dzień umowy kredytowej. Kasy wymagają aby suma wkładów wraz z premiami stanowiła określony procent sumy docelowej (zwykle jest to 40-50%). Kasy budowlane mogą pomóc w finansowaniu potrzeb mieszkaniowych swoich uczestników, którzy nie spełniają ww. warunków udzielając im pożyczek pomostowych (překlenovací úvěr). Wartość pożyczki pomostowej nie może przekroczyć sumy docelowej.
    Zgodnie z § 9 ust. 4 ustawy kasa budowlana może lokować środki finansowe w bankach mających siedzibę w Republice Czeskiej, w oddziałach banków zagranicznych działających na terytorium Republiki Czeskiej lub w zagranicznych bankach mających siedzibę na terytorium państwa członkowskiego Unii Europejskiej jedynie pod warunkiem, że jej zobowiązania wynikające z zawartych umów będą priorytetowo zabezpieczone i że nie dojdzie do skrócenia terminów spłaty kredytów zwykłych (z oszczędzania) ani do wydłużenia terminu ich udzielenia.
    Kasa budowlana może uzyskiwać niezbędne środki wyłącznie od banków krajowych, banków zagranicznych, oddziałów banków zagranicznych, krajowych instytucji finansowych, zagranicznych instytucji finansowych oraz oddziałów zagranicznych instytucji finansowych. Kasa budowlana może także emitować obligacje o terminie wykupu nie dłuższym niż 10 lat (§ 9 ust. 5).
    Rozwój działalności kas budowlanych w Republice Czeskiej przedstawia tabela 1. Z danych tabeli wynika, że liczba nowych umów wzrastała od początku istnienia kas budowlanych, tj. 1993 r. w którym zawarto około 220 tys. umów aż do 2003 r. kiedy to przekroczyła poziom 2 milionów. Od początku 2004 r. weszła w życie nowelizacja ustawy nr 96/1993 Sb., która zmniejszyła wielkość maksymalnej pomocy państwa (premii budowlanej) z 4 500 do 3 000 koron na jednego uczestnika rocznie, a także wydłużyła z 5 do 6 lat minimalny okres oszczędzania umożliwiający wykorzystanie oszczędności wraz z premią na cele inne niż mieszkaniowe.
    W 2004 r. nastąpiło załamanie tendencji rozwojowej, w wyniku którego liczba nowych umów zmniejszyła się o 85%, po czym ponownie wzrastała chociaż w wolniejszym tempie, osiągając w 2007 r. poziom sprzed dziesięciu lat. Obecnie kasy budowlane obsługują około 5 milionów umów oszczędnościowo-kredytowych, co oznacza, że co drugi obywatel Republiki Czeskiej jest członkiem kasy budowlanej.
    Wydatki z budżetu państwa na premie mieszkaniowe wzrosły z 284 mln koron w 1994 r. do ponad 16 miliardów koron w 2005 r. i od tego czasu stopniowo maleją. Przeciętna wartość pomocy na jedną umowę rosła w malejącym tempie od 1 380 koron w 1994 r. do 2 755 koron w 2000 roku, a następnie jej wielkość zmieniała się osiągając najniższy poziom w 2004 r. (2434 korony) i najwyższy – w 2006 r. (2829 koron).
    Na początku 2008 roku w Republice Czeskiej działało sześć kas budowlanych:
    1) Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Udziałowcy: Československá obchodní banka, a.s. (55 %) Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (45 %).
    2) Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Udziałowcy: Česká spořitelna, a.s. (95 %), Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5 %).

Tabela 1. Podstawowe wskaźniki rozwoju działalności kas budowlanych w Republice Czeskiej w latach 1997-2008 (do 30 września)


1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 30.9.2008
Nowe umowy Liczba 530 176 638 232 906 867 1 115 926 1 373 258 1 293 890 2 097 338 314 650 430 233 516 385 579 730 454 940
Zmiana (%)   20,4 42,1 23,1 23,1 -5,8 62,1 -85,0 36,7 20,0 12,3 -21,5
Przeciętna docelowa kwota nowej umowy Wartość (tys. Kč) 143,2 145,3 144,2 139,4 136,9 146,7 200,5 222,8 227,9 235,8 284,9 311,6
Zmiana (%)   1,5 -0,8 -3,3 -1,8 7,2 36,7 11,1 2,3 3,5 20,8 9,4
Umowy w fazie oszczędza
nia1)
Liczba 1 967 849 2 371 816 2 801 389 3 424 580 4 196 408 4 870 620 6 300 831 5 899 300 5 573 874 5 297 522 5 132 595 5 018 391
Zmiana (%)   20,5 18,1 22,2 22,5 16,1 29,4 -6,4 -5,5 -5,0 -3,1 -2,2
Udzielona pomoc państwa Wartość (mld. Kč) 3,817 5,068 6,393 7,719 9,313  11,059 13,261 15,337 16,086 15,772 14,976 13,471
Zmiana (%)   32,8 26,1 20,7 20,7 18,7 19,9 15,7 4,9 -2,0 -5,0 -10,0
Suma oszczędno
ści1)
Wartość (mld. Kč) 59,552 81,731 93,629 110,400 133,309 180,190 236,815 287,077 328,987 359,848 384,880 384,855
Zmiana (%)    37,2 14,6 17,9 20,8 35,2 31,4 21,2 14,6 9,4 7,0 0,0
Kredyty ogółem1) Liczba 81 870 187 245 286 942 373 463 465 824 568 920 685 740 786 483 857 875 900 653 942 944 969 487
w tym: zwykłe   21 554 70 377 167 687 262 259 346 145 420 929 488 850 549 698 582 867 587 501 580 352 575 352
pomosto
we2)
  60 316 116 868 119 255 111 204 119 679 147 991 196 890 236 785 275 008 313 152 362 592 394 135
  Zmiana (%)   128,7 53,2 30,2 24,7 22,1 20,5 14,7 9,1 5,0 4,7 2,8
Kredyty ogółem1) Wartość (mld. Kč) 5,936 17,669 26,346 31,011 37,023 46,308 63,597 84,184 108,063 135,450 179,301 213,940
w tym: zwykłe   0,712 2,790 8,416 14,207 18,522 21,916 25,099 28,735 31,751 35,073 38,912 41,197
pomosto
we2)
  5,224 14,879 17,930 16,804 18,501 24,392 38,498 55,449 76,312 100,377 140,389 172,743
  Zmiana (%)   197,7 49,1 17,7 19,4 25,1 37,3 32,4 28,4 25,3 32,4 19,3
Kredyty ogółem/ Oszczędno
ści
(%) 10,0 21,6 28,1 28,1 27,8 25,7 26,9 29,3 32,8 37,6 46,6 55,6
Źródło: MF odbor 36 – Státní kontrola na finančním trhu , data aktualizována ke dni 30.9. 2008.
1) Stan na koniec okresu.
2) Kredyt w rozumieniu § 5 ust. 5 Ustawy nr 96/1993 S


    3) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Udziałowcy: Komerční banka, a.s. (100 %).
    4) Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Udziałowcy: Raiffeisen Bausparkasse Wien GmbH (75 %), Raiffeisenbank a.s. (25 %).
    5) Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. Udziałowcy: Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart (52,46 %), Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH, Salzburg (40,80 %), Kooperativa, pojišťovna, a.s. (6,16 %), Svaz českých a moravských bytových družstev, Praha (0,40 %), SBD Hradec Králové (0,18 %). 6) HYPO stavební spořitelna a. s.3 Udziałowcy: HVB Bank a. s. (60 %), Vereinsbank Victoria Bauspar AG (40 %).
    W przeciwieństwie do rynku hipotecznego, rynek kas budowlanych rozwijał się stabilnie od początku 2008 r. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku udzieliły one kredytu o wartości 51 miliardów koron, tj. o 13% więcej niż analogicznym okresie ubiegłego roku.4 Dla porównania w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku wielkość kredytu hipotecznego zmniejszyła się o 20% do poziomu poniżej 60 miliardów koron. Natomiast w ciągu całego roku 2007, kasy budowlane pożyczyły swoim klientom prawie 74 miliardy koron, czyli o 40% więcej niż w roku 2006.
    Przeciętna kwota udzielonego kredytu wzrosła do około 0,5 mln koron, wobec niespełna 400 tys. koron w roku poprzednim. Zdaniem ekspertów zainteresowanie kredytem wynikało z korzystnego oprocentowania oraz starzenia się substancji mieszkaniowej przy większej skłonności do finansowania remontów z kredytu kas budowlanych niż z kredytu hipotecznego.
    Jednocześnie rosła liczba osób zainteresowanych oszczędzaniem w kasach. W ciągu pierwszych trzech kwartałów roku 2008 zawarto około 455 tys. nowych umów uczestnictwa (smluv o stavebním spoření) o łącznej wartości docelowej (cílové částky) 145 mld. koron. Przeciętna wartość docelowa umowy w odniesieniu do osób fizycznych wyniosła ok. 312 tys. koron. Przy nieznacznym wzroście liczby nowych umów zmniejszyła się ogólna liczba obsługiwanych umów, ponieważ liczba nowych umów nie dorównywała liczbie umów zakończonych. Do 30 września 2008 r. wszystkich umów w fazie oszczędzania było ok. 5 mln, czyli o ok. 114 tys. mniej niż na koniec roku 2007.
    Z uwagi na fakt, że wśród umów zakończonych przeważają stare umowy o oszczędzanie z maksymalną stawką pomocy państwa na poziomie 4 500 koron, nastąpiła zmiana struktury portfela umów, gdyż udział nowych umów z maksymalną stawką pomocy państwa w wysokości 3 000 koron, tj. umów zawartych po nowelizacji ustawy wchodzącej w życie z dniem 1 stycznia 2004 r., w ogólnej liczbie obsługiwanych umów sięga już ok. 37%. Ta zmiana struktury portfela umów ma pozytywny wpływ na wysokość premii wypłacanych przez państwo. W analizowanym okresie ich wartość wynosiła łącznie ok. 13,5 mld koron, i szacuje się , że w całym roku 2008 pomoc państwa nie przekroczy 14,5 mld koron.5
    Wzrost wartości zaciąganych kredytów wpłynął pozytywnie na kształt relacji udzielonego kredytu do wartości zgromadzonych oszczędności. Wskaźnik ten zwiększył się w porównaniu z końcem 2007 r. o 9 punktów procentowych do 55,6% i chociaż nie jest tak wysoki jak w Niemczech (60-70%), to jednak wskazuje, że oszczędzanie w kasach budowlanych przestaje być głównie dogodnym instrumentem oszczędzania, ale zaczyna pełnić swą główną funkcję kredytowania zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
    Według sondażu firmy Gfk oszczędzanie w kasach budowlanych jest deklarowane przez Czechów jako najczęściej wykorzystywany produkt finansowy. Czesi traktują kasy budowlane jako korzystną formę oszczędzania, głównie z uwagi na coroczne wsparcie ze strony państwa. Coraz częściej wykorzystują je także na inwestycje mieszkaniowe. Ostatnio w prasie pojawiły się informacje o tym, że Ministerstwo Finansów może wstrzymać pomoc dla kas budowlanych. Stowarzyszenie Czeskich Kas Budowlanych sprzeciwia się takim rozwiązaniom.

    Węgry
    Działalność kas budowlanych na Węgrzech reguluje ustawa nr CXIII z 1996 o kasach budowlanych (1996. évi CXIII. törvény a lakástakarékpénztárakról).6 Zgodnie z art. 3 ust. 2 kasa budowlana (lakástakarékpénztár) jest wyspecjalizowaną instytucją kredytową. Do tworzenia, prowadzenia i nadzorowania kas budowlanych poza wyjątkami określonymi w ww. ustawie stosuje się przepisy ustawy nr CXII z 1996 r. o instytucjach kredytowych i działalności finansowej.
    Główną funkcją kas budowlanych jest zarządzanie depozytami i udzielanie pożyczek stosownie do umowy określonej w przepisach ustawy. Umowę budowlano-oszczędnościową mogą zawrzeć z kasą budowlaną: osoby fizyczne w imieniu własnym lub w imieniu innej osoby, opiekunowie osób nieletnich, spółdzielnie mieszkaniowe lub wspólnoty mieszkaniowe. Podmioty te określa się jako posiadaczy rachunku budowlano-oszczędnościowego.
    Tylko kasy założone i prowadzone zgodnie z przepisami ustawy mogą zawierać tego typu umowy. Umowa taka jest umową depozytowo-kredytową z kasą budowlaną, zawiera ona zobowiązanie posiadacza rachunku do wniesienia wkładu w określonej wysokości na otwarcie rachunku i do regularnego wpłacania kwot określonych w terminarzu wpłat przez cały okres oszczędzania, zgodnie z warunkami umowy, z drugiej strony kasa budowlana zobowiązuje się, w przypadku spełnienia warunków określonych umową i wiarygodności posiadacza rachunku, do udzielenia mu pożyczki na cele mieszkaniowe w forintach w wysokości obliczonej zgodnie z umową, i na ogólnych warunkach umownych. Umowa określa kwotę której umowa ta dotyczy. W czasie trwania umowy oprocentowanie depozytów i kredytu określone w umowie oraz opłaty manipulacyjne nie podlegają zmianie. Posiadacz rachunku nie może dokonywać wypłat częściowych z rachunku depozytowego prowadzonego na podstawie umowy przez kasę budowlano-oszczędnościową.
    Zgodnie z ustawą kapitał podstawowy kasy budowlanej wynosi co najmniej 2 mld forintów. Instytucje zagraniczne które zajmują się wyłącznie gromadzeniem wkładów i udzielaniem pożyczek na cele mieszkaniowe mogą tworzyć na Węgrzech kasy budowlane jako swoje filie. Komisja Nadzoru wydaje licencje na prowadzenie oddziału kasy budowlanej nie mającej siedziby w państwie członkowskim UE jeżeli działalność, kierunki polityki biznesowej oraz ogólne zasady i warunki zawierania umów wnioskodawcy odpowiadają przepisom ustawy i właściwym rozporządzeniom.
    Minimalny okres oszczędzania wymagany do przyznania kredytu wynosi 4 lata. Jednak stosownie do art. 11 ustawy kasa budowlana może udzielić pożyczki pomostowej wiarygodnemu posiadaczowi rachunku, po zbadaniu jego zdolności kredytowej, z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe, na podstawie odrębnej umowy kredytowej określającej warunki inne niż w umowie depozytowo-kredytowej.
    Ustawa określa w art. 22 wysokość premii budowlanej wypłacanej przez państwo jako 30% oszczędności zgromadzonych w danym roku przez posiadacza rachunku, nie więcej jednak niż 72 tys. forintów rocznie. Zmiana stawki oraz górnego limitu premii nie dotyczy wcześniej zawartych umów. Kwoty subsydiów państwowych dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych nie mogą przekraczać 30% wkładów zgromadzonych w danym roku oraz przekraczać limitów zależnych od liczby mieszkań w budynku.
    Kasy budowlane istnieją na Węgrzech od maja 1997 r. Zainteresowanie oszczędzaniem w kasach budowlanych przerosło oczekiwania. Już w 1997 r. zamiast oczekiwanych 100 tys. umów zawarto 290 tys. umów. W roku 1998 działały cztery kasy - Fundamenta, Lakáskassza, OTP i Otthon. Do oszczędzania zachęcały ustalone przez rząd premie za cztery lata oszczędzania. Ponadto regularne wpłaty i stałe oprocentowanie powodowały, że system był przewidywalny. Zwracano jednak uwagę, że nieprzewidywalna liczba uczestników nie pozwala prawidłowo zaplanować wielkości subsydiów.
    Zbyt duże obciążenie budżetu państwa premiami jest często argumentem podnoszonym przeciwko kasom budowlanym. Do końca roku 2004, premie w wysokości 23,7 mld forintów zostały wypłacone od zgromadzonych oszczędności w kwocie 106 mld forintów; tj. około 2,5 % łącznej wartości wszystkich depozytów krajowych gospodarstw domowych. Dla porównania – udzielono kredytów o wartości zaledwie 30 mld forintów, a saldo zadłużenia wynosiło 15 mld forintów.
    Ocena znaczenia kas budowlanych nie może być dokonana w oderwaniu od całokształtu polityki mieszkaniowej, a w szczególności zasad finansowania budownictwa mieszkaniowego.
    Wiosną 2002 r. rząd uruchomił program subsydiowania pożyczek na cele mieszkaniowe aby pomóc młodym Węgrom w uzyskaniu mieszkania. Utworzony bank hipoteczny (FHB Rt.) oferował bankom komercyjnym subsydium w wysokości 10% procent na niektóre pożyczki mieszkaniowe, przy maksymalnej wysokości pożyczki na zakup nowego mieszkania 10 mln forintów (30 mln przy kupnie i remoncie).7 Zdaniem specjalistów spowodowało to zmniejszenie zainteresowania Węgrów oszczędzaniem w kasach budowlanych
    Chociaż kasy budowlane działają na Węgrzech od 11 lat, system znajduje się ciągle w fazie rozwoju. Wypłata subsydiów państwowych na rzecz oszczędzających w kasach budowlanych nie wywołuje znacznego wpływu na budżet państwa. Warto zauważyć, że większą część wydatków budżetowych, nawet do 60-70% subsydiów na cele finansowania budownictwa mieszkaniowego przez kilka lat pochłaniało wspieranie oprocentowania kredytów przyznanych w latach 2001-2004. (wartość subsydiów na cele wynosi ok. 300-400 mld forintów rocznie; z czego subsydia przekazywane na rachunki kas budowlanych wynoszą ok. 30 mld forintów).
    Fakt, iż system znajduje się nadal w fazie rozwoju, tłumaczy dlaczego poziom inwestowania (relacja pożyczek do depozytów) jest ciągle niski, nie można pominąć także efektu przesunięcia (oszczędności są gromadzone przez 11 lat, pożyczki udzielane tylko przez 7 lat).
    Ponadto udzielanie pożyczek pomostowych napotyka na wiele ograniczeń:
  • o pożyczkę przejściową można ubiegać się po 2 latach oszczędzania przy 25% minimum oszczędności,
  • pożyczki błyskawiczne mogą być udzielone jedynie do 5% kwoty wolnych środków kasy budowlanej,
  • węgierskie kasy budowlane mogą udzielać kredytu wyłącznie w forintach, a oprocentowanie oferowanych przez nie pożyczek jest mało konkurencyjne w porównaniu z bardzo popularnymi pożyczkami w walutach obcych (głównie we frankach szwajcarskich, a od połowy 2007 r. także w japońskich jenach).
    Obecnie na Węgrzech funkcjonują dwie kasy budowlane. Fundamenta-Lakáskassza i OTP Lakástakarékpénztár
    1. Fundamenta-Lakáskassza Zrt. została utworzona w dniu 1 lipca 2003 r. w wyniku fuzji dwóch kas Fundamenta Magyar-Német Lakás-takarékpénztár Co. i Lakáskassza-Wüstenrot Lakás-takarékpénztár Co. Fundamenta Hungarian-German Building Society Co. oraz Lakáskassza First General Building Society rozpoczęły działalność w maju 1997 roku.
    Założycielem Fundamenta była Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, największa pod względem liczby uczestników i udziału na rynku niemiecka kasa budowlano-oszczędnościowa oraz Bank Węgierskich Spółdzielni Oszczędnościowych (Bank of Hungarian Savings Cooperatives Co.). Bausparkasse Schwäbisch Hall ma swoje oddziały w innych krajach europejskich, w tym w Republice Czeskiej i na Słowacji.
    Lakáskassza First General Building Society została utworzona przez spółki ubezpieczeniowe Providencia, Generali, Generali Vienna, Volksbank, Postabank, Savings Bank oraz HypoVereinsbank (dawniej BA-CA). Struktura własnościowa Lakáskassza’s oraz nazwa firmy uległa zmianie w grudniu 2000 roku, gdy właścicielem większości została grupa Wüstenrot, mająca 80-100 lat doświadczenia w usługach kas budowlanych.
    W dniu 1 września roku 2002, Lakáskassza przejęła bazę klientów i portfel umów kasy budowlanej Otthon, obejmując tym samym 30% udziału w węgierskim rynku usług kas budowlanych (pod względem liczby umów i ich ogólnej wartości).
    Od roku 1997, Fundamenta i Lakáskassza stale zwiększają swoją popularność i reputację. O dużym zaufaniu klientów świadczy liczba 479 000 rachunków oszczędnościowych obsługiwanych przez Fundamenta-Lakáskassza Zrt. o łącznej wartości 742 mld forintów na dzień 31 grudnia 2006 r.,

Struktura własnościowa
(31 maja, 2007)
Udziałowcy
udział procentowy
-zagraniczniBausparkasse Schwäbisch Hall AG, Deutschland51.25

Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH, Austria13.63

Wüstenrot & Württembergische AG, Deutschland11.47
-węgierscyGenerali-Providencia Biztosító Zrt.14.88

UniCredit Bank Hungary Zrt.7.38

Magyarországi Volksbank Zrt.1.39
-razem
100.00

    W lutym 2008 r. kasa budowlana Fundamenta-Lakaskassza ogłosiła, że zysk przed opodatkowaniem uzyskany przez tę firmę w 2007 roku osiągnął poziom 856 mln forintów, tzn. był czterokrotnie wyższy niż w roku poprzednim.8
    2. OTP Lakástakarékpénztár Zrt.
    Narodowy Bank Oszczędnościowy (OTP Bank), największy węgierski bank detaliczny utworzył Kasę Budowlaną OTP, która uzyskała licencję założycielską 14 marca 1997 r. oraz licencję operacyjną 15 maja 1997 r. od Węgierskiej Rady Nadzoru Bankowego. Kasa rozpoczęła działalność w dniu 2 czerwca 1997 r.
    Gromadzenie depozytów na cele mieszkaniowe służy wsparciu rozwoju jakościowego i ilościowego budownictwa mieszkaniowego dla obywateli i wspólnot mieszkaniowych w kraju w formie lokat i kredytów długoterminowych na cele mieszkaniowe o dogodnym oprocentowaniu oraz świadczenie związanych z tym usług.
    Celem działalności Towarzystwa Budowlanego OTP jest zawieranie umów depozytowych i udzielanie kredytu jak największej liczbie klientów. Dzięki usługom świadczonym przez grupę bankową OTP członkowie Towarzystwa Budowlanego OTP mogą skorzystać z kompleksowego pakietu usług zapewniających optymalną obsługę klientów w jednym miejscu.
    W ostatnich kilku latach na rynku towarzystw mieszkaniowych można zaobserwować stałą koncentrację, w ciągu ubiegłych dwóch lat dawnych trzech konkurentów połączyło się, tworząc towarzystwo budowlane o największej bazie klientów.
    Pomimo to, dzięki swojej wytrwałej pracy, Towarzystwo Budowlane OTP mogło ponownie zostać – pod pewnymi względami – najlepszym towarzystwem budowlanym na rynku.
    Towarzystwo Budowlane OTP nie posiada własnej sieci bankowej, zadania administracyjne realizuje głównie – na podstawie zlecenia – Bank OTP.


Weryfikacja tekstu:
Dobromir Dziewulak

Sporządził: Albert Pol – specjalista ds. międzynarodowych
Akceptował: Wicedyrektor Biura Analiz Sejmowych


                               Jakub Borawski

Deskryptory bazy REX:, Kasy budowlane  Czechy, Węgry, Słowacja
Załącznik 1.: J. Furga, Kasy budowlane na Słowacji. Rynek Finansowania Nieruchomości, czerwiec 2008, s. 54-57.

1 E. Gostkowski: Perspektywy rozwoju kredytów mieszkaniowych do 2005 r, w: Bank, marzec 2002

2 http://www.lexdata.cz/web/sb_free.nsf/citace/96_1993_Sb.?opendocument

3 Od listopada 2008 r. weszła w życie fuzja kas Raiffeisen i Hypo, na mocy której kasa Hypo przestała istnieć.

4. Building savings banks lend 13% more over the past 9 months than a year ago
http://www.acss.cz/en/news/building-savings-banks-lend-13-more-over-the-past-9-
months-than-a-year-ago/


5 Komentář Ministerstva financí k základním ukazatelům vývoje stavebního spoření v České republice k 30.9.2008, 24. listopadu 2008.
http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_43691.html

6 Tekst ustawy w jęz. węgierskim jest dostępny w Internecie pod adresem:
https://www.otpbank.hu/otplakastakarek/file/1996_evi_CXIII_torveny.pdf

7 W czerwcu zmniejszono wielkość subsydiów (do 5-6%) i podniesiono pułap pożyczki do 15 mln forintów

8 Budapest. February 13. Interfax Central Europe.




PRZEMILCZANA KONTROLA NIK

Przemilczana kontrola NIK 1

Przemilczana kontrola NIK 2

Przemilczana kontrola NIK 3

Przemilczana kontrola NIK 4

Przemilczana kontrola NIK 5



Kazimierz Kirejczyk
REAS Sp. z o.o.

Sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego

Struktura budownictwa w Polsce

W 2008 r. zostanie oddanych ponad 150 tys. jednostek mieszkalnych (mieszkań lub domów). Jest to rezultatem relatywnie wysokiej liczby budów rozpoczętych w latach 2006-2007, jednak wskaźnik nowo oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców nie przekroczy 4, co stanowi dość przeciętny wynik w skali europejskiej.
Budownictwo to obejmuje zarówno lokale budowane jako podstawowe miejsce zamieszkania jak i tzw. drugie domy (budownictwo wakacyjne), które można szacować na około 4-6% łącznej liczby oddawanych mieszkań i domów.

W strukturze własnościowej dominuje budownictwo o charakterze prywatnym. Wszystkie inne formy budownictwa (zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe) stanowią ok. 4% łącznej liczby budowanych w Polsce domów.

Tabela. Mieszkania oddane w Polsce w okresie styczeń – listopad 2008 – struktura inwestorska.
Rodzaj inwestoraUdział w ogólnej liczbie w %
Spółdzielcze6%
Indywidualne48%
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem42%
Pozostałe a)4%
a) Zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe.

Najwięcej jednostek mieszkalnych nadal budują indywidualni inwestorzy. W ogromnej większości są to rodziny budujące na własne potrzeby domy jednorodzinne, zarówno w strefach podmiejskich wielkich miast, jak i w mniejszych miejscowościach i na terenach wiejskich.
W statystykach indywidualnych inwestorów znajduje się także pewna grupa niewielkich firm budowlanych i deweloperskich, budujących mieszkania i domy na sprzedaż.

Drugą grupą inwestorów, budujących najwięcej mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, stanowią firmy deweloperskie. Budownictwo to jest w ogromnej większości skoncentrowane w kilku największych miastach kraju o najlepszej sytuacji gospodarczej, z czego w przybliżeniu jedna trzecia przypada na region stołeczny, zaś podobna liczba na cztery kolejne największe rynki w kraju (Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań).

W IV kwartale widoczne stało się zjawisko załamania rynku kredytowania sektora mieszkaniowego. Banki nie tylko wstrzymały finansowanie nowych przedsięwzięć dla deweloperów ale także dla ich klientów. Zdecydowanie trudniej otrzymać było kredyt także na zakup mieszkania na rynku wtórnym.

Zahamowanie kredytowania przekłada się na spadek liczby rozpoczynanych mieszkań. W listopadzie 2008 deweloperzy rozpoczęli budowę niespełna 3,6 tys. mieszkań. Rok temu mieszkań takich było ponad 9,6 tysiąca. W skali roku po jedenastu miesiącach deweloperzy rozpoczęli budowanie o ok. 11,6% mniej mieszkań, przy czym część stanowią jedynie budowy rozpoczęte „formalnie”. Spada także liczba pozwoleń na budowę: w okresie styczeń-listopad 2008 r. spadła ona o 6 proc. w skali roku i wyniosła 214,7 tys. (dane GUS).

Rynek kredytowania budownictwa

Spadek poziomu kredytowania dla klientów indywidualnych w 2009 r. w stosunku do 2008 r. będzie z wysokim prawdopodobieństwem spowodowany równoległym wystąpieniem trzech zjawisk:
  • zmniejszenia liczby transakcji, spowodowanego głównie spadkiem dostępności kredytów hipotecznych, a także niekorzystnymi zmianami na rynku pracy i spadkiem poziomu optymizmu potencjalnych nabywców
  • spadku wartości przeciętnej transakcji będącym rezultatem korekty cen
  • mniejszym udziałem kredytu w wartości przeciętnej transakcji
W rezultacie nawet ostrożnie szacując należy zakładać spadek łącznej wartości nowo udzielanych kredytów w 2009 r. o ok. 25-30% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Na zjawisko to nakłada się widoczne zahamowanie kredytowania firm deweloperskich. Przełoży się to na problemy płynnościowe firm a w rezultacie na upadłości. Skala upadłości jest w tej chwili trudna do oszacowania, ale może dotyczyć kilkudziesięciu firm aktywnych na rynku.

W rezultacie wyraźnie wzrośnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem o zróżnicowanym standardzie, zarówno mieszkania socjalne jak i mieszkania dostępne za umiarkowane czynsze. Może to spowodować wzrost czynszów, ale przy obecnych stawkach opłacalność inwestowania w wynajem jest zbyt niska dla prywatnego kapitału, biorąc pod uwagę poziom ryzyka powodowanego m.in. przepisami o ochronie lokatorów. Warto wspierać zmiany zmniejszające to ryzyko.

Jednocześnie zauważalny jest nadal umiarkowany (ze względu na brak kredytowania) popyt na mieszkania gotowe. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wprawdzie rośnie, ale na koniec grudnia 2008 nie przekraczała w żadnym z wielkich miast kilkunastu procent. Przy obecnej umiarkowanej wielkości produkcji doprowadzenie budów do stanu mieszkań gotowych powinno umożliwić sprzedanie większości budowanych lokali.

Jednym z możliwych przejściowych rozwiązań jest stworzenie funduszu kontraktującego produkcję deweloperską w toku albo w celu późniejszej odsprzedaży, albo w celu wynajmu za rynkowe czynsze. Innym rozwiązaniem mógłby być fundusz poręczeń dla banków kredytujących deweloperów. W obu przypadkach podstawą działania powinna być ocena każdej wspieranej inwestycji z punktu widzenia jej racjonalności ekonomicznej i rynkowej.

Przełożenie na branżę budowlaną.

W przypadku braku rozwiązań wspierających sektor, można prognozować spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w budownictwie deweloperskim z poziomu ok. 80 tys. rocznie do poziomu ok. 30-40 tys. w 2009 r. W połączeniu ze zjawiskiem upadłości firm spowoduje to załamanie rynku zleceń dla firm zajmujących się budownictwem wielorodzinnym. To z kolei oznaczać musi wzrost bezrobocia, o ile nie pojawią się inne zamówienia dla firm wykonawczych.

Prawdopodobne problemy polityczne związane z sektorem.

Główne problemy gospodarczo polityczne, wynikające z problemów w sektorze, a związane z obecnym kryzysem:
  • problemy w gospodarce, w tym zwłaszcza na rynku pracy przełożą się na wzrost liczby niespłacalnych kredytów a to oznaczać może eksmisje lub problemy banków w przypadku niemożności pozbycia się niewypłacalnych dłużników;
  • wysokie prawdopodobieństwo bankructwa szeregu firm spowoduje utratę środków zainwestowanych przez nabywców, zaś za brak ustawy chroniącej nabywców odpowiedzialnością zostanie obarczony rząd i parlament;
  • liczba mieszkań w budownictwie wielorodzinnym znajdujących się w budowie, a zwłaszcza – gotowych, jest w porównaniu z innymi krajami i potencjałem popytowym niewysoka. Dane GUS o liczbie ponad 700 tys. mieszkań i domów znajdujących się w budowie są nierealistyczne: część z nich to budowy zakończone i zasiedlone, część – zamrożone, a z pozostałych większość to domy jednorodzinne. Zahamowanie produkcji w budownictwie wielorodzinnym zaowocuje w kilkuletniej perspektywie spadkiem podaży, a w konsekwencji wzrostem cen.


dr inż. Olgierd Sielewicz

Zmiany w ustawie Prawo zamówień publicznych

Uchwalona 4 września br. ustawa o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych... wprowadza szereg zmian, które bezpośrednio lub też pośrednio mają wpływ na zamawianie robót budowlanych.
Obok doprecyzowania definicji „usług” i odwołania się ustawodawcy do załącznika II B do dyrektywy 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego, wprowadzone zostały następujące zmiany:

1. Wprowadzony został nowy art. 6a, stanowiący, iż w przypadku zamówień udzielanych w częściach - do udzielenia zamówienia na daną część można stosować przepisy właściwe dla tej części zamówienia, jeżeli jej wartość jest mniejsza niż 80 000 euro dla dostaw lub usług oraz 1 000 000 euro dla robót budowlanych, pod warunkiem, że łączna wartość tych części wynosi nie więcej niż 20% wartości zamówienia.

2. W sprawie ogłoszeń (art. 11 w ust. 4) dokonano zmian i stwierdzono, że:

„4. Ogłoszenie zamieszczone w Biuletynie Zamówień Publicznych zamawiający może zmienić, zamieszczając w Biuletynie ogłoszenie o zmianie ogłoszenia, zawierające w szczególności datę zamieszczenia zmienionego ogłoszenia i jego numer.”;

      a także (w art. 12 ust.4) postanowiono, że:

„Ogłoszenie opublikowane w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej zamawiający może zmienić, przekazując Urzędowi Oficjalnych Publikacji Wspólnot Europejskich ogłoszenie dodatkowych informacji, informacji o niekom­pletnej procedurze lub sprostowania, drogą elektroniczną, zgodnie z formą i procedurami wskazanymi na stronie internetowej określonej w dyrektywie.”;

Dokonanie zmiany treści ogłoszenia o zamówieniu w Biuletynie Zamówień Publicznych lub w Dzienniku Urzędowym UE przedłuża terminy składania:
- wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu,
- ofert
o czas niezbędny do wprowadzenia zmian.

Ustalone zostały też - dla istotnych zmian ogłoszenia - w art. 12a terminy przedłużenia składania ofert, nie krótsze niż 22 dni w przetargu nieograniczonym, oraz wniosków o dopuszczenie do udziału - nie krótsze niż 30 dni - w trybie przetargu ograniczonego lub negocjacji z ogłoszeniem.

3. W art. 22 ust. 1 pkt 2 uzupełniono wymóg dla wykonawców, którzy mogą ubiegać się o zamówienie, następująco:

„2) posiadają niezbędną wiedzę i doświadczenie oraz dysponują potencjałem technicznym i osobami zdol­nymi do wykonania zamówienia lub przedstawią pisemne zobowiązanie innych podmiotów do udostęp­nienia potencjału technicznego i osób zdolnych do wykonania zamówienia;”;

 
4. W art. 24, gdzie jest mowa o wykluczeniu, stwierdzono w ust. pkt 1, że wyklucza się:

   „1) wykonawców, którzy wyrządzili szkodę, nie wykonując zamówienia lub wykonując je nienależycie, jeżeli szkoda ta została stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu wydanym w okresie 3 lat przed wszczęciem postępowania;”;

Ponadto został wprowadzony nowy art. 24a, w brzmieniu:


„Art. 24a. Zamawiający niezwłocznie po uprawomocnieniu się orzeczenia, o którym mowa w art. 24 ust. 1 pkt 1, przekazuje jego odpis Prezesowi Urzędu. Prezes Urzędu niezwłocznie po otrzymaniu odpisu orzeczenia dokonuje zmiany w wykazie, o którym mowa w art. 154 pkt 5a.”;


5. Został doprecyzowany termin dotyczący składania uzupełnionych dokumentów lub oświadczeń (w art. 26 ust. 3) następująco:

      „3. Zamawiający wzywa wykonawców, którzy w określonym terminie nie złożyli wymaganych przez zamawiającego oświadczeń lub dokumentów, o których mowa w art. 25 ust. 1, lub którzy nie złożyli pełnomocnictw, albo którzy złożyli wymagane przez zamawiającego oświadczenia i dokumenty, o których mowa w art. 25 ust. 1, zawierające błędy lub którzy złożyli wadliwe pełnomocnictwa, do ich złożenia w wyznaczonym terminie, chyba że mimo ich złożenia oferta wykonawcy podlega odrzuceniu albo konieczne byłoby unieważnienie postępowania. Złożone na wezwanie zamawiającego oświadczenia i dokumenty powinny potwierdzać spełnianie przez wykonawcę warunków udziału w postępowaniu oraz spełnianie przez oferowane dostawy, usługi lub roboty budowlane wymagań określonych przez zamawiającego, nie później niż w dniu, w którym upłynął termin składania wniosków o dopuszczenie do udziału w postępowaniu albo termin składania ofert.”,


6.
W kwestii podwykonawstwa stwierdzono w art. 36 ust. 5 następująco:

„5. Wykonawca może powierzyć wykonanie zamówienia podwykonawcom, z wyjątkiem przypadku gdy ze względu na specyfikę przedmiotu zamówienia zama­wiający zastrzeże w specyfikacji istotnych warunków zamówienia, że część lub całość zamówienia nie może być powierzona podwykonawcom.”;


7.
W art. 38 ust. 4 zrezygnowano ze „szczególnie uzasadnionych” przypadków umożliwiających zmianę w SIWZ, stwierdzając:

„4. W uzasadnionych przypadkach zamawiający może przed upływem terminu składania ofert zmienić treść specyfikacji istotnych warunków zamówienia. Dokonaną zmianę specyfikacji zamawiający przekazuje niezwłocznie wszystkim wykonawcom, którym przekazano specyfikację istotnych warunków zamówienia, a jeżeli specyfikacja jest udostępniana na stronie internetowej, zamieszcza ją także na tej stronie.”,

Ponadto dodano ust. 4a i 4b w brzmieniu:

4a. Jeżeli w postępowaniu prowadzonym w trybie przetargu nieograniczonego zmiana treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia prowadzi do zmiany treści ogłoszenia o za­mówie­niu, zamawiający:

1) zamieszcza ogłoszenie o zmianie ogłoszenia w Biuletynie Zamówień Publicznych – jeżeli wartość zamówienia jest mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8;

2) przekazuje Urzędowi Oficjalnych Publikacji Wspólnot Europejskich ogłoszenie dodatko­wych informacji, informacji o niekompletnej procedurze lub sprostowania, drogą elektro­niczną, zgodnie z formą i procedurami wskazanymi na stronie internetowej określonej w dyrektywie – jeżeli wartość zamówienia jest równa lub przekracza kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8.

4b. Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w usta­wie, jest niedopuszczalne dokonywanie zmian w treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia po upływie terminu składania wniosków o dopuszczenie do udziału w przetargu ograniczonym i negocjacjach z ogłoszeniem, które prowadzą do zmiany treści ogłoszenia o zamówieniu.”,

Został uchylony dotychczasowy ust. 5 art. 38 dotyczący zakazu zmian kryteriów oceny ofert, warunków udziału w postępowaniu oraz sposobu ich spełniania, co oznacza, że zmieniana treść SIWZ może dotyczyć też tych obszarów.

Zaś ust. 6 otrzymał następujące brzmienie:

„6. Jeżeli w wyniku zmiany treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia nieprowadzącej do zmiany treści ogłoszenia o zamówieniu jest niezbędny do­datko­wy czas na wprowadzenie zmian w ofertach, zamawiający przedłuża termin składania ofert i informuje o tym wykonawców, którym przekazano specyfikację istotnych warunków zamówienia, oraz na stronie internetowej, jeżeli specyfikacja istotnych warunków zamówienia jest udostępniana na tej stronie.”,


8.
Ogłoszenie o przetargu nieograniczonym (art. 41) powinno dodatkowo (po nowelizacji) zawierać pkt 15, o następującym brzmieniu:

„15) informację o przewidywanych zamówieniach uzupeł­niających, o których mowa w art. 67 ust. 1 pkt 6 i 7 lub art. 134 ust. 6 pkt 3 i 4, jeżeli zamawiający przewiduje udzielenie takich zamówień.”


9. 
Dokonano zmiany art. 45 w kwestii dotyczącej wadium (rezygnując z określenia dolnej granicy), stwierdzając w ust. 4:

4. Zamawiający określa kwotę wadium w wysokości nie większej niż 3 % wartości zamówienia.”,


a także uzupełniono o ust. 5a, stwierdzając:

„5a. Jeżeli zamawiający przewiduje udzielenie za­mówień uzupełniających, o których mowa w art. 67 ust. 1 pkt 6 i 7 lub art. 134 ust. 6 pkt 3 i 4, określa kwotę wadium dla wartości zamówienia podsta­wowego. Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.”;


10. Regulacja ustawowa została uzupełniona o nowe zdarzenie powodujące zatrzymanie wadium przez zamawiającego, stanowiąc w art. 46 ust. 4a następująco:

„4a. Zamawiający zatrzymuje wadium wraz z odsetkami, jeżeli wykonawca w odpowiedzi na wezwanie, o którym mowa w art. 26 ust. 3, nie złożył dokumentów lub oświadczeń, o których mowa w art. 25 ust. 1, lub pełnomocnictw, chyba że udowodni, że wynika to z przyczyn nieleżących po jego stronie.”;


11.
W ogłoszeniu o przetargu ograniczonym (art. 48 ust. 2) zrezygnowano z opisywania w pkt. 6 „warunków udziału odnoszących się do właściwości wykonawców” oraz dodano nowy pkt 15 o potrzebie zamieszczenia:

15) informację o przewidywanych zamówieniach uzu­peł­niających, o których mowa w art. 67 ust. 1 pkt 6 i 7 lub art. 134 ust. 6 pkt 3 i 4, jeżeli zamawiający przewiduje udzielenie takich zamówień.”;


12.
Została doprecyzowana sytuacja złożenia wniosku o dopuszczenie do udziału w przetargu ograniczonym po terminie. W art. 50 dodano ust. 2 o treści:

„2. W przypadku złożenia wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu po terminie zamawiający niezwłocznie zawiadamia o tym wykonawcę; wniosek zwraca się po upływie terminu przewidzianego na wniesienie protestu.”;


13.  
W przetargu ograniczonym termin na składanie ofert (dla zamówień równych lub przekraczających progi unijne) został uzupełniony następująco (art. 52 ust. 5):

5. Zamawiający może wyznaczyć termin, o którym mowa w ust. 2, krótszy o 5 dni, jeżeli udostępnia specyfikację istotnych warunków zamówienia na stronie internetowej od dnia publikacji ogłoszenia o zamówieniu w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej do upływu terminu składania ofert.”;


14.
W trybie negocjacji z ogłoszeniem - w art. 55 usunięto ust. 2, nakazujący powiadomienie Prezesa Urzędu o wszczęciu takiego postępowania (dla zamówień dużych).

Podobnie postąpiono w trybie dialogu konkurencyjnego.


15.
W art. 67 - przesłanka umożliwiająca udzielenie zamówienia z wolnej ręki w ust. 1 pkt 6 otrzymała następującą treść:

„6) w przypadku udzielenia, w okresie 3 lat od udzielenia zamówienia podstawowego, dotychcza­sowemu wykonawcy usług lub robót budowlanych zamówień uzupełniających, stanowiących nie więcej niż 50 % wartości zamówienia podstawo­wego i polegających na powtórzeniu tego samego rodzaju zamówień, jeżeli zamówienie podstawowe zostało udzielone w trybie przetargu nieogra­niczonego lub ograniczonego, a zamówienie uzupełniające było przewidziane w ogłoszeniu o zamówieniu dla zamówienia podstawowego i jest zgodne z przedmiotem zamówienia podstawowego;”,

a ust. 4 otrzymał brzmienie:

„4. Zamawiający może odstąpić od stosowania przepisów art. 19-21, art. 24 ust. 1 pkt 1-3 i art. 68 ust. 1 w przypadku zamówień udzielanych na podstawie ust. 1 pkt 1 lit. b i c oraz pkt 2, a także zamówień, o których mowa w ust. 3.”;


16.
W art. 85 została określona wyraźnie możliwość samodzielnego przedłużenia terminu związania ofertą przez wykonawcę, poprzez nowe sformułowanie ust. 2 i 4.

„2. Wykonawca samodzielnie lub na wniosek zamawiającego może przedłużyć termin związania ofertą, z tym że zamawiający może tylko raz, co najmniej na 3 dni przed upływem terminu związania ofertą, zwrócić się do wykonawców o wyrażenie zgody na przedłużenie tego terminu o oznaczony okres, nie dłuższy jednak niż 60 dni.”,


„4. Przedłużenie okresu związania ofertą jest dopuszczalne tylko z jednoczesnym przedłużeniem okresu ważności wadium albo, jeżeli nie jest to możliwie, z wniesieniem nowego wadium na przedłużony okres związania ofertą.”;


17.
Uchylony został art. 88 - określający, jakie omyłki rachunkowe w obliczeniu ceny może poprawić zamawiający.

            W art. 87 ust. 2 zostały zaś określone poprawki, jakich dokonuje zamawiający;

                2. Zamawiający poprawia w ofercie:

1) oczywiste omyłki pisarskie,

2) oczywiste omyłki rachunkowe, z uwzględnieniem konsek­wencji rachunkowych                    dokonanych popra­wek,

3) inne omyłki polegające na niezgodności oferty ze specyfikacją istotnych     warunków zamówienia, niepowodujące istotnych zmian w treści oferty

      – niezwłocznie zawiadamiając o tym wykonawcę, którego oferta została poprawiona.”;


18.
Zostały również uzupełnione (zmienione) przesłanki odrzucenia oferty przez zamawiającego. I tak, zmieniono w art. 89 w ust. 1 pkt 2, 6 i 7, następująco:

 2) jej treść nie odpowiada treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia, z zastrzeżeniem art. 87 ust. 2 pkt 3;”,

 

 „6) zawiera błędy w obliczeniu ceny;

 7) wykonawca w terminie 3 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgodził się

      na poprawienie omyłki, o której mowa w art. 87 ust. 2 pkt 3;”


19. 
Zrezygnowano w art. 92 ust. 2 z konieczności powiadomienia Prezesa UZP oraz Szefa CBA o wyborze najkorzystniejszej oferty (przy zamówieniach dużych).

20. Zmienione zostały terminy dotyczące zawierania umów. W art. 94 zmieniono ust. 1 i 1a następująco:

„1. Zamawiający zawiera umowę w sprawie zamówienia publicznego w terminie nie krótszym niż 10 dni od dnia przekazania zawiadomienia o wyborze oferty, a jeżeli wartość zamówienia jest mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8 – w terminie nie krótszym niż 7 dni.

1a. Zamawiający może zawrzeć umowę w sprawie zamówienia publicznego przed upływem terminów, o których mowa w ust. 1, jeżeli w postępowaniu o udzielenie zamówienia została złożona tylko jedna oferta.”;


21. 
Doprecyzowano w art. 96 kwestie jawności protokołu postępowania o udzielenie zamówienia. I tak nowa treść w art. 96 ust. 3 brzmi:

3. Protokół wraz z załącznikami jest jawny. Załączniki do protokołu udostępnia się po dokonaniu wyboru najkorzystniejszej oferty lub unieważnieniu postępo­wania, z tym że oferty udostępnia się od chwili ich otwarcia, oferty wstępne od dnia zaproszenia do składania ofert, a wnioski o dopuszczenie do udziału w postępowaniu od dnia przekazania zaproszenia do składania ofert, ofert wstępnych lub dialogu.”


22. 
Należy zwrócić uwagę na uchylenie dotychczasowego ust. 2 w art. 140 - pozwalającym na zmianę sposobu spełnienia świadczenia, co znaczy, że pozostaje w mocy „Zakres świadczenia wykonawcy wynikający z umowy jest tożsamy z jego zobowiązaniem zawartym w ofercie.” (art. 140 ust. 1).

23. Dokonano istotnej zmiany art. 144 ust. 1. Nowe brzmienie jest następujące:

„1. Zakazuje się zmian postanowień zawartej umowy w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, chyba że zamawiający przewidział możliwość dokonania takiej zmiany w ogłoszeniu o zamówieniu lub w specyfikacji istotnych warunków zamówienia oraz określił warunki takiej zmiany.”

Oznacza to, że ewentualne zmiany w umowie powinny być wcześniej przewidziane w ogłoszeniu lub SIWZ wraz z określeniem warunków takiej zmiany.


24. 
W kwestii przesłanek stanowiących o nieważności umowy zmieniono w art. 146 ust. 1 pkt 2 i 7 następująco:

„2) zamawiający zawarł umowę bez wymaganej zgody wyrażonej w postanowieniu Krajowej Izby Odwoławczej przed ostatecznym rozstrzygnięciem protestu;”,

„7) zamawiający zawarł umowę przed upływem terminów, o których mowa w art. 94 ust. 1, z zastrzeżeniem art. 94 ust. 1a.”,

uchylając wcześniej pkt. 3 i 4.


25. Nowością jest - w zadaniach Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych - określenie w art. 154, poprzez dodanie pkt. 5a, iż:

„5a) prowadzi, ogłasza i aktualizuje na stronie internetowej Urzędu wykaz wykonawców, którzy wyrządzili szkodę, nie wykonując zamówienia lub wykonując je nienależycie, jeżeli szkoda ta została stwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu;”


26. W znowelizowanej ustawie zostały na nowo określone zagadnienia kontroli przeprowadzenia zamówień przez Prezesa UZP. Zostały określone w art. 161-171a:

       - kontrola doraźna,

       - kontrola uprzednia zamówień współfinansowanych ze środków Unii Europejskiej.


27. Przywrócono środki ochrony prawnej (art. 179 ust. 1; możliwość protestu i odwołania) wobec rozstrzygnięć sądu konkursowego oraz wyboru najlepszych prac konkursowych - poprzez uchylenie ust. 1b z art. 179.

28. W kwestiach dotyczących protestu - art. 180 ust. 1 i 2, a także ust. 4 - otrzymały nowe brzmienie:

„1. Wobec treści ogłoszenia o zamówieniu, ogłoszenia o konkursie, postanowień specyfikacji istotnych warunków zamówienia, regulaminu konkursu, czynności podjętych przez zamawiającego w postępowaniu lub konkursie oraz w przypadku zaniechania przez zamawiającego czynności, do której jest obowiązany na podstawie ustawy, można wnieść protest do zamawiającego. Przepisy art. 27 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

2. Protest wnosi się w terminie 10 dni od dnia, w którym powzięto lub przy zachowaniu należytej staranności można było powziąć wiadomość o okolicznościach stanowiących podstawę jego wniesienia, a jeżeli wartość zamówienia jest mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8 - w terminie 7 dni. Protest uważa się za wniesiony z chwilą, gdy dotarł on do zamawiającego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią.”,


 „4. Jeżeli postępowanie jest prowadzone w trybie innym niż przetarg nieograniczony, protest dotyczący postanowień specyfikacji istotnych warunków zamówienia wnosi się w terminie:

1) 7 dni od dnia doręczenia specyfikacji istotnych warunków zamówienia, jednak nie później niż 3 dni przed upływem terminu składania ofert - jeżeli wartość zamówienia jest mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8,

2) 10 dni od dnia doręczenia specyfikacji istotnych warunków zamówienia - jeżeli wartość zamówienia jest równa lub przekracza kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8”


29. W art. 182 w ust. 2 - 4 ustawodawca przesądził o rozstrzygnięciu protestu, o możliwości uchylenia zakazu zawarcia umowy itp., następująco:

2. Protest jest ostatecznie rozstrzygnięty:

1)        jeżeli nie przysługuje odwołanie - wraz z rozstrzygnięciem przez zamawiającego protestu lub z upływem terminu na jego rozstrzygnięcie;

2)        jeżeli nie wniesiono odwołania - z upływem terminu do wniesienia odwołania;

3)        w przypadku wniesienia odwołania - z dniem wydania postanowienia kończącego postępowanie odwoławcze albo wyroku Izby.

3. Zamawiający może złożyć do Izby wniosek o uchy­lenie zakazu zawarcia umowy przed ostatecznym rozstrzygnięciem protestu. Izba może uchylić zakaz zawarcia umowy, jeżeli niezawarcie umowy mogłoby spowodować negatywne skutki dla interesu publicznego przewyższające korzyści związane z koniecznością ochrony wszystkich interesów, w odniesieniu do których zachodzi prawdopodobieństwo doznania uszczerbku w wyniku czynności podjętych przez zama­wiającego w postępowaniu o udzielenie za­mówienia. Izba rozpoznaje wniosek na posiedzeniu niejawnym, w drodze postanowienia, nie później niż w terminie 5 dni od dnia jego złożenia. Przepis art. 186 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

4. Na postanowienie Izby, o którym mowa w ust. 3, nie przysługuje skarga.”


30. Zmienione zostały w art. 184 ust. 1 i 2 zapisy dotyczące odwołania. Określono dla zamówień poniżej progów unijnych przesłanki przysługującego odwołania. I tak:

„1. Od rozstrzygnięcia protestu przysługuje odwołanie, z zastrzeżeniem ust. 1a.”,


„1a. W postępowaniu o wartości mniejszej niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8, odwołanie przysługuje wyłącznie od rozstrzygnięcia protestu dotyczącego:

1) wyboru trybu negocjacji bez ogłoszenia, zamówienia z wolnej ręki i zapytania o cenę;

2) opisu sposobu oceny spełniania warunków udziału w postępowaniu;

3) wykluczenia wykonawcy z postępowania o udzielenie zamówienia;

4) odrzucenia oferty.”,


„2. Odwołanie wnosi się do Prezesa Urzędu w terminie 10 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia protestu lub upływu terminu rozstrzygnięcia protestu, a jeżeli wartość zamówienia jest mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na podstawie art. 11 ust. 8 – w terminie 5 dni, jednocześnie przeka­zując kopię treści odwołania zamawiającemu. Złożenie odwołania w placówce pocztowej operatora publicznego jest równoznaczne z jego wniesieniem do Prezesa Urzędu.”

*                   *

*


Poza ww. zmianami zostały również dokonane inne, które - zdaniem piszącego - nie mają bezpośredniego wpływu na zamawianie robót budowlanych.
Warto jednak zaznaczyć, że wprowadzono szereg poprawek wynikających konsekwentnie z wprowadzonych zmian.
I tak; w art. 55 uchylono ust. 2; w art. 60b uchylono ust. 2; dokonano zmian w art. 60c ust. 2, w art. 63 ust. 3, art. 74 ust. 2, art. 75 ust. 1, art. 93 ust. 1 pkt 3, art. 101, art. 106 ust. 3, art. 119.

Warto zwrócić uwagę na nowe sformułowanie art. 198, dot. wniesionej skargi do sądu, który otrzymał następujące brzmienie:

Art. 198. 1. Sąd rozpoznaje sprawę niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 1 miesiąca od dnia wpłynięcia skargi do sądu.

2. Sąd oddala skargę wyrokiem, jeżeli jest ona bezzasadna. W przypadku uwzględnienia skargi sąd zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka wyrokiem co do istoty sprawy, a w pozostałych sprawach wydaje posta­nowienie. Przepisu art. 386 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego nie stosuje się.

 

3. Jeżeli odwołanie zostaje odrzucone albo za­chodzi podstawa do umorzenia postępo­wania, sąd uchyla wyrok lub zmienia postano­wienie oraz odrzuca odwołanie lub umarza postępowanie.

 

4. Sąd nie może orzekać co do zarzutów, które nie były przedmiotem protestu.

 

5. Strony ponoszą koszty postępowania stosownie do jego wyniku; określając wysokość kosztów w treści orzeczenia sąd uwzględnia także koszty poniesione przez strony w związku z rozpoznaniem odwołania.

6.      Od wyroku sądu nie przysługuje skarga kasacyjna. Przepisu nie stosuje się do Prezesa Urzędu. Do czynności podejmowanych przez Prezesa Urzędu stosuje się odpowiednio przepisy o prokuratorze ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.”

*                   *

*


Sejm RP uchwalając ustawę o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych dokonał również zmian w dwóch ustawach:
-    ustawie z 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym,
-   ustawie z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012.

W nowej ustawie (w art. 4) postanowiono, że:

1. Do postępowań o udzielenie zamówienia i konkursów wszczętych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyjątkiem przepisów dotyczących zmiany ogłoszeń, zmiany treści specyfikacji istotnych warunków zamówienia, poprawiania omyłek w ofercie i przesłanek odrzucenia oferty, które stosuje się w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

2. Do protestów wnoszonych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy oraz do wnoszonych w ich następstwie odwołań i skarg, stosuje się przepisy działu VI ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

3. Do zamówień uzupełniających udzielanych w trybie za­mówie­nia z wolnej ręki po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, które były przewidziane w specyfikacji istotnych warunków zamówienia dla zamówienia podstawowego wszczętego przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się art. 67 ust. 1 pkt 6 w brzmieniu dotychczasowym.

4. Do umów w sprawach zamówień publicznych zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

5. Do kontroli wszczętych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.



SPÓŁDZIELNIE  MIESZKANIOWE- RELIKT  PRZESZŁOŚCI  CZY  SZANSA NA  PRZYSZŁOŚĆ?

mgr Tadeusz Stachowski
Prezes Zarządu -Dyrektor Spółdzielni Mieszkaniowej  ,,Osiedle Młodych” w Poznaniu

Aktualność zasad spółdzielczych, samorządność spółdzielcza, kolegialność w zarządzaniu wobec walorów pracy menedżerskiej.

    To co charakteryzuje i odróżnia spółdzielnie od innych zrzeszeń i podmiotów gospodarczych, to wyznawane i propagowane przez spółdzielnie określone zasady działania. Ostatnia kodyfikacja zasad spółdzielczych została dokonana na Kongresie Międzynarodowego Związku Spółdzielczego w 1995r. w Manchesterze.

I zasada: dobrowolne i otwarte członkostwo  otwarte dla osób bez jakiejkolwiek dyskryminacji, gotowych ponosić związaną z członkostwem odpowiedzialność.

Zasada jakże dzisiaj aktualna w świecie pełnym wrogości politycznej, wyznaniowej czy rasowej. Polskie prawo oraz statuty Spółdzielni tę zasadę również zawierają. Współistnienie w Spółdzielni rodzin o różnym statusie materialnym, wyznaniach, poglądach politycznych   i coraz częściej rasie, powinno rozwijać w ludziach cnotę tolerancji, wzajemnego szacunku  i zrozumienia.

II zasada: demokratyczna kontrola członkowska - Demokracja nie jest idealnym rozwiązaniem na funkcjonowanie społeczeństwa, ale nikt nie wymyślił lepszego. Podobnie jest w spółdzielczości. Członkowie organów samorządowych pełniący funkcje przedstawicielskie z wyboru są odpowiedzialni wobec członków za prawidłowe wykonywanie wyborczego mandatu. I czy jest to demokracja  realizowana bezpośrednio czy też pośrednio (poprzez system przedstawicielski), to najważniejsze jest prawo i siła głosu-jeden członek-jeden głos. Aktualność tej zasady nie podlega dyskusji. 

III zasada: ekonomiczne uczestnictwo członków -  Członkowie uczestniczą w tworzeniu kapitału swojej spółdzielni. Część tego kapitału jest zazwyczaj wspólną własnością spółdzielni. Trudno tę zasadę uznać za nieaktualną. Wspólne gospodarowanie to dbanie  o zasoby, w których zamieszkujemy lub pracujemy, a także przeznaczamy nadwyżki na cele, które sami określamy. Odnosimy korzyści z tego gospodarowania. Aby te cele osiągać niezbędne jest jednak wywiązywanie się z dobrowolnie przyjętych na siebie obowiązków-zwłaszcza ekonomicznych.

IV zasada : autonomia i  niezależność - Nie można wręcz pozwolić by  ta zasada była kwestionowana. Nie może bieżąca koniunktura polityczna lub ekonomiczna jej zdezawuować. Członkowie sami bezpośrednio lub poprzez swoje organy winni jej bronić  i nie dopuścić do jej naruszania (zwłaszcza poprzez  stanowienie przez parlament tendencyjnego ustawodawstwa). Jeżeli Spółdzielnie chcą zawierać porozumienia z innymi organizacjami lub pozyskiwać swój kapitał z zewnętrznych źródeł, to czynią to tylko na warunkach zapewniających demokratyczną kontrolę przez swoich członków oraz zachowanie swojej spółdzielczej autonomii, a ustawodawstwo krajowe powinno im to umożliwiać, a nawet zapewniać.

V zasada: kształcenie, szkolenie i informacja - Spółdzielnie zapewniają możliwość kształcenia i szkolenia swoim członkom, a zwłaszcza osobom pełniącym funkcje przedstawicielskie z wyboru, menedżerom i pracownikom tak, aby mogli oni efektywnie przyczyniać się do rozwoju swoich spółdzielni. Człowiek uczy się do końca swego życia. Może to truizm, ale przy skomplikowanych przepisach prawa- także europejskiego-  i rozstrzygnięciach sądowych, zasada ta może być nieaktualna? Odpowiedź jest jedna: nie.

VI zasada: współpraca  pomiędzy spółdzielniami - Spółdzielnie w najbardziej efektywny sposób służą swoim członkom i umacniają ruch spółdzielczy poprzez współpracę w ramach struktur lokalnych, regionalnych, krajowych i międzynarodowych. Nigdy dosyć współpracy, a tym bardziej takiej, która przynosi wzajemne korzyści, służy wymianie doświadczeń, propaguje sprawdzone rozwiązania. To także aktualne przesłanie i konieczność    w integrującej się Europie.

VII zasada: troski o społeczność lokalną - Spółdzielnie opierają swoją działalność na wartościach samopomocy, samoodpowiedzialności, demokracji, sprawiedliwości i solidarności. Zgodnie z tradycjami założycieli ruchu spółdzielczego, członkowie spółdzielni wyznają wartości etyczne uczciwości, otwartości, odpowiedzialności społecznej i troski o innych. Zwłaszcza właśnie troskę o innych trudno realizować bez  współpracy z organami państwa czy władzy samorządowej. Zróżnicowanie ekonomiczne społeczeństwa doprowadziło do sytuacji, że pomocy niektórym ludziom nie mogą oferować tylko spółdzielnie, ale także władze lokalne i państwowe. Wszelkiego rodzaju pomoc dla najuboższych powinna trafiać do osób, których przerosła obecna rzeczywistość i trzeba im zapewnić dach nad głową i środki do życia jednocześnie aktywizując ich zawodowo.

    Warto się też zastanowić jak obecnie realizowana jest zasada samorządności spółdzielczej. Czy jest ona aktualna i czy można ją pogodzić z kolegialnym zarządzaniem? Należy przy tym pamiętać, że w samorządności spółdzielczej biorą udział organy,  poprzez  które  działa spółdzielnia jako korporacyjna osoba prawna. I tak-  najwyższym organem samorządowym w spółdzielni jest Walne Zgromadzenie składające się ze wszystkich członków jako współwłaścicieli (może  być zastąpione przez Zebranie Przedstawicieli; wtedy organami demokracji bezpośredniej są Zebrania Grup Członkowskich). Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały obowiązujące wszystkich członków i wszystkie organy spółdzielni. Kolejnym organem jest Rada Nadzorcza – pełniąca funkcje kontrolne. W wielu spółdzielniach w kraju funkcjonuje również organ, nie posiadający umocowania swego bytu w prawie spółdzielczym. Chodzi o Rady Osiedli-organy kilku lub  kilkunastoosobowe, działające permanentnie, jako reprezentacje grup członkowskich, a których funkcjonowanie określa statut.

    Spółdzielnia Mieszkaniowa ,,Osiedle Młodych” w Poznaniu jako jedna z pierwszych w kraju, zdecydowała się w latach 70-tych na wprowadzenie w życie idei samorządności   gdzie członkowie sami decydują o swoich sprawach właśnie poprzez Rady Osiedli. Ten ,,eksperyment” w dużym stopniu sprawdził się i funkcjonuje do dziś. Nie można jednak zapominać, że rzeczywistym forum demokracji spółdzielczej są Zebrania Grup Członkowskich. Grupę członkowską tworzą członkowie spółdzielni zamieszkali w grupie budynków, budynku lub jego części. Ilość grup członkowskich jest pochodną liczby wszystkich członków należących do Spółdzielni, ponieważ liczebność samych grup została określona w statucie i wynosi od 300 do 450 członków. W SM ,,Osiedle Młodych” liczącej prawie 40 tysięcy członków jest obecnie 108 takich grup. Z każdej grupy wybierany jest jeden członek będący jej reprezentantem na Zebraniu Przedstawicieli. Stworzone są tym samym jednomandatowe okręgi wyborcze. Według tej zasady wybierani są również członkowie Rady Osiedla.  Mankamentem jest jednak niewielka aktywność członków spółdzielni, gdyż w Zebraniach Grup Członkowskich uczestniczy od 3 do 14 procent  członków danej grupy. Ale z roku na rok aktywność członków rośnie.

    Ponieważ członków Rady Nadzorczej wybiera Zebranie Przedstawicieli, kandydaci na członków Rady muszą się cieszyć zaufaniem nie tylko swojej grupy członkowskiej,  ale także muszą uzyskać poparcie pozostałych przedstawicieli.   Rada Nadzorcza ma podejmować decyzje i reprezentować  wszystkich członków, a nie tylko społeczność, z której się wywodzi.

    Członkowie spółdzielni, którzy chcą aktywnie uczestniczyć w życiu swojej spółdzielni zawsze znajdą taką możliwość poprzez wyrażanie swojej woli przy wyborze swoich przedstawicieli na Zebraniach Grup Członkowskich, zgłaszaniu wniosków  i przekonywaniu do nich swoich sąsiadów- współczłonków. Niezbędne jest jednak poświęcenie kilku godzin w ciągu roku aby ze swych praw skorzystać. Należy też pamiętać, że oprócz swoich praw członek posiada też obowiązki, poprzez spełnianie których staje się wiarygodny w oczach zebranych zgłaszając wnioski i wyrażając opinie.

    Samorządność spółdzielcza realizowana jest także poprzez uczestnictwo członków organów samorządowych w ustalaniu polityki spółdzielni i w podejmowaniu decyzji. I tak np. do kompetencji Zebrania Przedstawicieli  należą między innymi decyzje dotyczące strategii rozwoju spółdzielni oraz zastrzeżonych w statucie spraw majątkowych. Rada Nadzorcza jako organ nadzorczo-kontrolny, czuwa nad rzetelnością, sprawnością  i gospodarnością działań Zarządu. Najbliżej mieszkańców są natomiast Rady Osiedli mające największą orientację w ich potrzebach bytowych, problemach społecznych  i funkcjonowaniu osiedli. Zadania i kompetencje Rad Osiedli także określa statut. Pełnią one ważna rolę opiniodawczą, braną pod uwagę przez wszystkie organy podejmujące decyzje.

    Organem wykonawczym posiadającym legitymację organów samorządowych jest Zarząd. Składa on oświadczenia woli za spółdzielnię i reprezentuje ją na zewnątrz. Statut spółdzielni decyduje o tym czy Zarząd jest organem jednoosobowym, czy kolegialnym. Kolegialny Zarząd ma możliwości wykorzystania wiedzy i doświadczenia kilku osób.

    Zarząd musi posiadać niezbędną umiejętność współdziałania z samorządem spółdzielczym oraz z członkami Spółdzielni. Zarządzając majątkiem będącym własnością członków musi się kierować zasadami i wartościami spółdzielczymi. Dla sprawnego funkcjonowania Spółdzielni niezbędne jest zatem pogodzenie działania samorządu  z nowoczesnym zarządzaniem.

    Zarządzając jedną z największych spółdzielni mieszkaniowych w kraju konieczne  jest posiadanie zaufania organów samorządowych. Dobitnym przykładem otrzymania takiego mandatu zaufania było uzyskanie bezpośredniej akceptacji  dla podejmowanych działań, od blisko 6 tys. członków, którzy osobiście w czerwcu 2000r. jednoznacznie opowiedzieli się za jednością i trwałością Spółdzielni, podczas zwołanego  Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni. Ta odważna  decyzja o zwołaniu tego Zgromadzenia pozwoliła wybrnąć Spółdzielni z bardzo trudnej sytuacji prawnej, a członkom przyniosła satysfakcję z udziału w tym wydarzeniu. Ukoronowaniem  Walnego Zgromadzenia   z 2000r. były wyroki Sądu Najwyższego z kwietnia 2005r., które potwierdziły słuszność  i prawidłowość jego zwołania.

    Czy jednak stały wpływ organów samorządowych na procesy decyzyjne i kontrola poczynań Zarządu nie opóźnia i nie osłabia jego działań?  Na Zarządzie spoczywa obowiązek wykorzystania takich metod gospodarowania majątkiem członków, które będą dla nich jak najbardziej korzystne. To kolegialny Zarząd odgrywa rolę menedżera. Praca menedżerska oznacza kompetentne zarządzanie, energiczne, odpowiedzialne i gospodarne podejmowanie decyzji. W przypadku spółdzielni chodzi  o połączenie menedżerstwa  z demokracją wewnątrz spółdzielczą. W przypadku spółdzielni  jednym z najważniejszych problemów jest właściwe określenie proporcji pomiędzy zarządzaniem samorządowym,  a menedżerskim, ukierunkowanym na sprawność i efektywność. Decydujące znaczenie powinien tu mieć profesjonalizm, nie zaś społeczne amatorstwo, które może być jedynie nawiązaniem do tradycji, a nie stanowić podstawę zarządzania. Weryfikatorem pracy menedżerów powinny być organy samorządu spółdzielczego, dokonujące okresowych kontroli. Osiągnięcie harmonijnej współpracy pomiędzy zawodowym menedżerem,  a organami spółdzielni możliwe jest poprzez ścisłe rozgraniczenie kompetencji menedżera   i organów samorządowych oraz coroczne rozliczanie przez walne zgromadzenie władz spółdzielni, w tym także i menedżera.

    Zarządy czyli menedżerowie są powołani przez członków do gospodarowania ich majątkiem. Czy możliwe jest jednak zachowanie suwerenności działań Zarządu i czy w pełni może on odgrywać rolę menedżera? Na ile również obecność organów samorządowych jest ,,motorem” do działań, a na ile hamulcem? Z pewnością można stwierdzić, że  praca menedżerska może być dobrze realizowana przez kolegialny Zarząd. Zarząd zaś może wypracować takie metody działania, które   nie będą ograniczane działaniami samorządu.  Na Zarządzie spoczywa jednak trudne zadanie  przekonania, często sceptycznych organów samorządowych do słuszności decyzji, które mają przynieść zysk wszystkim członkom. Pracy menedżerskiej w spółdzielniach   nie przyświeca idea zysku kapitałowego, ale zysk w postaci ogólnych korzyści członków. Wykorzystanie przez Zarząd zalet pracy menedżerskiej jest realne jeśli organy samorządowe wykażą się dużym zaangażowaniem i świadomością, że są częścią spółdzielczego przedsiębiorstwa. Bo przecież również spółdzielnie uczestniczą  w rynku, napotykają na konkurencję i przyciągają klientów-członków, którzy poprzez realizację ekonomicznego uczestnictwa pomnażają wspólny majątek.

    Podsumowanie jest proste - możliwości działania i pogodzenia zdawałoby się przeciwstawnych rozwiązań menedżersko-samorządowych istnieją. Niezbędna jest jednak wola zrozumienia i ścisłej współpracy przy zachowaniu proporcji i wzajemnego poszanowania kompetencji. I tego wszystkiego spółdzielcom życzę.



Iwona Krzekotowska Olszewska
Krystyna Krzekotowska

MIESZKANIE A MAJĄTEK MAŁŻONKÓW

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

    Wspólność majątkowa ustawowa uregulowana jest w przepisach art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tymi przepisami, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Przepisem szczególnym do wymienionego art. 31 § 1 Kodeksu byłart. 215 § 2 Prawa spółdzielczego który stanowił, że spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względna istniejące między nimi stosunki majątkowe. Jeżeli miedzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykułu przepisy o wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio.
    Cyt. art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego został uchylony z dniem 15 stycznia 2003 r., na podstawie art. 3ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 240, poz. 2058).Regułom zawartym w art. 215 § 2-4 Prawa spółdzielczego podlegało jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstałe przed wejściem w życie ustawy z dnia 15. grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. Uz 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), tj. przed dniem24 kwietnia 2001 r. Zgodnie bowiem z art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został wprowadzony zakaz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wspomniany art. 37 ustawy został uchylony przez ustawę z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie z dniem 15 stycznia 2003 r. Powyższe oznacza, że:
  1. regułom zawartym w art. 215 Prawa spółdzielczego podlegało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstałe przed dniem 24 kwietnia 2001 r. aż do uchylenia art. 215 § 2-4tj. do dnia 15 stycznia 2003 r.
  2. w przypadku zawarcia przez strony umowy wyłączającej wspólność majątkową, jeśli w jej skład wchodziło omawiane prawo powstałe przed dniem 24 kwietnia .2001 r., nadal pozostawało ono objęte wspólnością majątkową.
    Aktualnie sprawy związane z przynależnością do majątków małżonków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rozstrzygane są w oparciu o przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Oznacza to, że jeżeli wspólność ustała przed dniem 15 stycznia 2003 r. dla określenia przynależności do majątków małżonków stosuje się uchylony art. 215 § 2-4 Prawa spółdzielczego. W przypadku zaś ustania wspólności między 15 stycznia 2003 r. a 20 stycznia 2005 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – ustawa z dnia 17 czerwca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 162, poz. 1691), skład majątków małżonków ustalany jest zgodnie z regułami zawartymi w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym sprzed wspomnianej nowelizacji. Znowelizowane przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego znajdą zastosowanie dla określenia składu majątku małżonków w przypadku ustania wspólności od dnia 20 stycznia 2005 r.
    Z dniem 15 stycznia 2003 r. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu stanowi nadal składnik majątku wspólnego. Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego tak przed, jak i po nowelizacji, pominęły problematykę dotyczącą przynależności do majątków małżonków przedmiotowego prawa.

Najem lokalu mieszkalnego

    Zasada przynależności prawa najmu mieszkania zakładowego do majątku wspólnego małżonków została przyjęta w art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787, z późn. zm.), a po uchyleniu tej ustawy przez art. 39 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.), w art. 680(1) Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z przepisem art. 58 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony.
    Na podstawie art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny z mocy prawa stali się najemcami lokalu, chociażby umowa została zawarta tylko przez jednego z nich.
    A zatem, od dnia 12 listopada 1994 r., tj. od wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, prawo najmu mieszkania zakładowego weszło na podstawie art. 7ustawy w skład majątku wspólnego małżonków. Dla powstania wspólności prawa najmu nieistotna była data powstania stosunku najmu.. Małżonek zachowywał uprawnienia współnajemcy również po orzeczeniu rozwodu i to bez względu na datę i sposób nawiązania stosunku najmu.
    Regulacja dotycząca prawa najmu lokalu przez małżonków zawarta w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych odbiegała znacznie od rozwiązań przyjętych w ustawie z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 167, z późn. zm.). Zgodnie z przepisem art. 56 ust. 3, do mieszkań zakładowych nie miał zastosowania przepis art. 10 ust. 3 Prawa lokalowego, zgodnie z którym małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków.
    Regulacja zawarta w art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stanowiła lex specialis wobec przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujących skład majątków małżonków w ustroju ustawowym.
    Artykuł 39 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uchylił ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Na podstawie art. 26 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobnie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dodany został do Kodeksu cywilnego art. 680(1), zgodnie z którym: „§ 1. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
    § 2. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy O zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”
    W Kodeksie cywilnym powtórzono zatem rozwiązanie przyjęte w art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Prawo najmu lokalu mieszkalnego stanowi zatem składnik majątku wspólnego małżonków, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Preferencyjne warunki nabycia mieszkania

    W skład majątku wspólnego małżonków wchodzi nie tylko prawo najmu lokalu mieszkalnego (art. 680(1) Kodeksu cywilnego), ale również prawo do preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego.
    Szereg ustaw mieszkaniowych zawiera przepisy przyznające osobom zajmującym lokal, na podstawie różnych tytułów prawnych prawo do jego preferencyjnego nabycia. Najczęściej w takim przypadku chodzi o tzw. mieszkania zakładowe.
    Przykładowo można wymienić art. 44 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84, poz. 948, z późn. zm.)
    W przypadku podziału majątku wspólnego małżonków powstanie pytanie, któremu z nich je przyznać. Kolejna wątpliwość będzie dotyczyć sposobu ustalenia jego wartości. Wątpliwości dotyczą tego, czy przy ustaleniu zniżek należy zsumować zniżki przysługujące obojgu małżonkom, czy też oddzielnie potraktować zniżki przysługujące każdemu z małżonków.
    Przy określeniu przynależności prawa do preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego należy zbadać, czy jest to prawo podmiotowe, czy też ekspektatywa. Odpowiedź pozytywna będzie zależała od tego, czy spełnia ono cechy prawa podmiotowego wymieniane przez doktrynę: tj. po pierwsze, jest określone przez normy prawne,po drugie, sprzężony został z nim obowiązek, po trzecie, w razie odmowy spełnienia obowiązku stronie przysługuje odwołanie do sądu.
    Następnie należy ustalić, czy ustawodawca zawarł przepis szczególny, określający przynależność prawa preferencyjnego nabycia lokalu do majątku małżonków. Brak takiego przepisu sprawia, że należy stosować reguły określone w art. 31 i 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a przed nowelizacją art. 31, 32 i 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nie budzi przy tym wątpliwości, że katalog majątku osobistego małżonka ma charakter zamknięty -a zatem, każde prawo majątkowe, które nie zostało wymienione w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi składnik majątku wspólnego małżonków.
    W praktyce powstaje jeszcze pytanie, czy takie prawo ma charakter niezbywalny.
    W doktrynie podkreśla się bowiem, że prawa niezbywalne w rozumieniu art. 33 pkt 6 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego można podzielić na dwie grupy. I tak do pierwszej z nich należą prawa ściśle związane z osobą uprawnioną, które nie wchodzą do spadku, jak np. użytkowanie, służebności osobiste, prawo do alimentacji. Do drugiej zaś grupy wchodzą prawa, które nie gasną wraz ze śmiercią osoby uprawnionej i mogą być składnikiem zarówno majątku wspólnego, jak i osobistego (odrębnego), jak np. prawo odkupu, czy też pierwokupu. Uznaje się, że jedynie uprawnienia z pierwszej grupy na podstawie art. 33 pkt 5 stanowią składnik majątku osobistego (odrębnego). Zgodnie natomiast z art. 33 pkt 5 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w skład majątku osobistego wchodzą prawa niezbywalne, które przysługiwać mogą tylko jednej osobie.
    A zatem, przynależność do majątków małżonków prawa nabycia lokalu po niższej cenie od wartości rynkowej zależy od brzmienia przepisów ustaw szczegółowych; a ściślej od odpowiedzi na pytanie, czy ustawodawca ukształtował to prawo jako zbywalne, czy też niezbywalne.
    W wyniku ustania wspólności majątkowej, wspólność łączna małżeńskiego majątku wspólnego ulega przekształceniu we wspólność w częściach ułamkowych, która obejmuje zarówno cały majątek wspólny, jak i poszczególne składniki tego majątku, w tym także prawo najmu lokalu mieszkalnego, jak i prawo do preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego. W trakcie postępowania o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej, sąd ustala skład majątku wspólnego oraz jego wartość.
    Sąd ustalając skład majątku wspólnego bierze pod uwagę aktywa, czyli prawa majątkowe, należące do majątku wspólnego w czasie ustania wspólności oraz istniejące w chwili dokonania podziału. Powstaje zatem konieczność określenia wartości prawa do preferencyjnego nabycia lokalu.
    Nie budzi zastrzeżeń sposób ustalenia wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego dokonany w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r. III CZP 28/02, zgodnie z którym, wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica pomiędzy czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem - w konkretnych okolicznościach sprawy - okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
    Wątpliwości dotyczą natomiast określenia wartości prawa do preferencyjnego nabycia lokalu. Dlatego należy rozróżnić prawo do nabycia lokalu oraz uprawnienie do skorzystania ze zniżek przy nabyciu lokalu. Pojawiają się przy tym dwie zasadnicze możliwości określenia wartości tego prawa. Po pierwsze, można uznać, że stanowi ją wartość rynkowa lokalu. Po drugie, że wartość zniżek przy nabyciu lokalu, które przysługują na podstawie ustaw szczególnych. Druga koncepcja jest bardziej racjonalna; przedmiotem podziału jest prawo do nabycia lokalu, a nie prawo własności lokalu. Nieuzasadniona byłaby sytuacja, kiedy to małżonek, któremu przyznane zostało prawo, i który „wykupił” mieszkanie musiał uiszczać na rzecz drugiego małżonka połowę kwoty wykupu. Rozwiązanie jest zgodne z zasadą, że sąd dokonujący podziału majątku wspólnego bierze pod uwagę jedynie aktywa. Przeciwne stanowisko prowadziłoby do pokrzywdzenia małżonka, któremu przyznane zostało prawo do preferencyjnego nabycia lokalu.
    Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Oznacza to, że w poszczególnych składnikach majątku wspólnego małżonkowie mają równe udziały. Zasada równości udziałów może być jednak na podstawie art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zmodyfikowana zarówno przez samych małżonków, jak i przez orzeczenie sądu. Zgodnie bowiem z powyższym przepisem: „Z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku.” Nie ma przeszkód, aby sąd zastosował powyższy przepis przy podziale prawa do nabycia lokalu mieszkalnego. Przy określeniu wartości prawa przysługującego każdemu z małżonków należy uwzględnić wielkość uprawnień do preferencyjnego nabycia lokalu, które przysługują każdemu z małżonków. Rozwiązanie takie umożliwi preferowanie małżonka, dzięki którego pracy takie preferencje zostały w znacznym stopniu uzyskane.



dr Krystyna Krzekotowska, dr Horst Kriese

Spółdzielczość mieszkaniowa w krajach Unii Europejskiej

Spółdzielnie, jako instytucje europejskie

Spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce znajdują się pod nieustającą polityczna presją. Zarzuca im się to, że są reliktem starych czasów.
Nie ma nic bardziej fałszywego. Spółdzielnie są bowiem formą przedsiębiorczości z bardzo długą tradycją prawie we wszystkich krajach europejskich i stanowią ważny instrument rozkwitu gospodarczego. Ich rozwój miał miejsce zarówno w Niemczech, jak i w Anglii, a także w krajach Europy południowej.
    Podstawą myśli i idei spółdzielczości było prowadzenie działalności gospodarczej z udziałem producentów i odbiorców usług. Poprzez uczestnictwo członków następowało zredukowanie ryzyka związanego z działalnością gospodarczą. Także banki regionalne w wielu państwach europejskich były zorganizowane w formie spółdzielczej. Podobnie zorganizowane były spółdzielnie mieszkaniowe od Skandynawii po Portugalię.
Unia Europejska uznaje gospodarcze znaczenie spółdzielni i stwarza możliwość powstania spółdzielni europejskich prowadzących działalność wykraczającą poza granice jednego państwa. Otwiera w ten sposób drogę do napływu do spółdzielni kapitału inwestorskiego.
    Także w dziedzinie rozwoju miast spółdzielnie odgrywają szczególną rolę. Spółdzielnie organizują bowiem współpracę mieszkańców, budząc poczucie odpowiedzialności i identyfikowania się z zadaniami związanymi z rewitalizacją, dzięki czemu stają się często najważniejszymi inwestorami w tym procesie. Przyczyniają się dzięki temu do demokratyzacji i uspołecznienie procesu odnowy miast.
Rozwój miast ma być centralnym problemem Unii Europejskiej w najbliższych latach. Należy zatem mieć nadzieję, że także w Polsce, uznane zostanie znaczenie spółdzielczości mieszkaniowej w tym procesie, by polska spółdzielczość jak najlepiej służyła ona procesowi rewitalizacji miast.

    Rangę i znaczenie spółdzielczości w Unii Europejskiej, jako ważnego i trwałego elementu gospodarki europejskiej ilustrują dane statystyczne.
    Wynika z nich, że w tzw. starych państwach członkowskich Unii Europejskiej istnieje około 132 000 spółdzielni z 83,5 milionami członków i przeszło 3 milionami pracowników. Z kolei w Europie Środkowej i Wschodniej, a więc w nowych państwach członkowskich Unii Europejskiej spółdzielnie mają ogółem 23 miliony członków, a to oznacza - że wraz z 83.5 milionami członków w starych państwach Unia Europejska obejmuje ponad 100 milionów członków spółdzielni, a zatem prawie tyle członków ile ma spółdzielczość w USA.
    Charakterystyczne jest przy tym to, że im bardziej zaawansowana jest w danym kraju gospodarka rynkowa, tym większy jest w niej udział spółdzielni, a to oznacza, że to spółdzielnie przyczyniają się do owego wyższego rozwoju gospodarczego.
    Podawany jest przykład USA, gdzie ponad 100 mln osób jest członkami 47 000 spółdzielni. Spółdzielnie są tam zatem średnio dwa razy większe niże w krajach Unii Europejskiej.
    Na podkreślenie zasługuje w tym miejscu znaczenie tej formy aktywności społecznej dla procesu transformacji ustrojowej, jaka dokonała się w krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Spółdzielnie były i są bowiem z jednej strony szkołą przedsiębiorczości, z drugiej natomiast - szkołą społeczeństwa cywilnego, obywatelskiego. Mylne jest zatem traktowanie spółdzielczych struktur, tak jak struktury polityczne (kolektywne) lub państwowe.
    Szczególnie pozytywną rolę odegrała polska spółdzielczość mieszkaniowa, która przyczyniła się do ukształtowania świadomości społeczeństwa cywilnego, które potrafi dysponować prawami cywilno-prawnymi.
    Na niespotykaną w innych państwach postkomunistycznych skalę, tylko w Polsce spółdzielczość mieszkaniowa stworzyła i rozwinęła bowiem prawne korzystania z mieszkań (lokatorskie i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu), podlegające regułom prawa cywilnego (z otwarciem drogi do sądowego dochodzenia roszczeń), a nie prawa administracyjnego, którym poddano inne formy prawne korzystania z mieszkań.

Biała Księga o przedsiębiorstwach spółdzielczych

    Duża skala działalności spółdzielni powoduje zrozumiałe zainteresowanie ze strony Unii Europejskiej. Wpływ Unii Europejskiej na spółdzielnie wyraża się m.in. tym, że mogą one korzystać ze Wspólnotowych instrumentów politycznych i programów, w szczególności w dziedzinie rozwoju regionalnego, polityki zatrudnienia, funduszy strukturalnych oraz badań naukowych i szkoleń.

    Optymalne wykorzystanie instrumentów wspólnotowych zależy od poszerzenia zrozumienia roli spółdzielczości przez gremia podejmujące decyzje i to na wszystkich poziomach władzy. Dlatego Unia Europejska poświęciła tej problematyce specjalną Białą Księgę, w której została oficjalnie potwierdzona rola i znaczenie przedsiębiorstw spółdzielczych w gospodarczym, społecznym i kulturalnym życiu Unii Europejskiej. Chodzi o dokument konsultacyjny Unii Europejskiej, zwany "BIAŁĄ KSIĘGĄ O PRZEDSIĘBIORSTWACH SPÓŁDZIELCZYCH" . Celem owej księgi jest z jednej strony wskazanie na wkład, jakie spółdzielnie mogą wnieść i wnoszą do europejskiej gospodarki i europejskiej społeczności, z drugiej natomiast strony - wskazanie także na trudności, wobec jakich stoją spółdzielnie wskutek ich specyficznego charakteru. Spółdzielnie muszą bowiem sprostać wymogom konkurencyjnego rynku, a jednocześnie zachować swój charakter organizacji demokratycznie kontrolowanej i dającej swoim członkom korzyści sprawiedliwie dzielone - zgodnie z zasadą równego traktowania członków.
    We wspomnianej księdze podkreślono, że znaczenia spółdzielni nie można mierzyć jedynie wysokością ich obrotów, które w Państwach Członkowskich Unii Europejskiej rosły przez cały wiek XX-y, sięgając w wielu branżach powyżej 50%. Szczególnie istotny jest tu kapitał społeczny wyrastający ze społecznych interakcji i więzi gospodarczych. Spółdzielnie jako stowarzyszenia ludzi i jako sprawiedliwe i demokratyczne organizacje gospodarcze są niezastąpione wręcz w procesie tworzenia "Niezbędnych gmachów kapitału społecznego". W ocenie Unii Europejskiej ma to szczególne znaczenie dla krajów w Europie Środkowej i Wschodniej, w których spółdzielnie są z jednej strony szkołami przedsiębiorczości, z drugiej natomiast szkołami społeczeństwa cywilnego, obywatelskiego, mimo ze tak wiele ucierpiały w procesie transformacji poprzez mylne postrzeganie ich jako struktury polityczne (kolektywne) lub państwowe.
    Potwierdzając znaczenie różnorodności struktur gospodarczych na mieszanym rynku europejskim dla gospodarczej prosperity, a tym samym uznanie spółdzielni za ważny element takiej mieszanej gospodarki rynkowej, trzeba uznać, że interesy spółdzielni muszą być chronione i promowane na zasadzie niedyskryminacyjnej. W związku z tym spółdzielnie wszystkich rodzajów i typów muszą mieć możliwość swobodnego rozwijania swojej aktywności w celu zaspakajania popytu rynkowego i potrzeb swoich członków. Omawiany dokument piętnuje zwłaszcza tworzenie niesprawiedliwych i zbędnych barier prawnych regulujących działalność spółdzielni, zarówno na poziomie Wspólnoty, jak i państw członkowskich.

    W omawianym dokumencie unika się szczegółowej analizy poszczególnych sektorów, w tym sektora spółdzielczości mieszkaniowej, w którym spółdzielnie są szczególnie aktywne i ważne. Biała Księga zajmuje się głownie cechami, które są wspólne dla wszystkich spółdzielni i mają wpływ na ich rozwój, a więc także na rozwój spółdzielni mieszkaniowych.
    Ważne jest to, że w Unii Europejskiej podejmowane są i będą działania na rzecz wzmocnienia (a nie jak niektórzy mylnie sądzą - osłabienia) wkładu spółdzielni w ulepszanie europejskiej konkurencyjności i innych celów Unii Europejskiej.

Nowe tendencje w ruchu spółdzielczym Unii Europejskiej

    Nową tendencją w ruchu spółdzielczym Unii Europejskiej, na którą zwrócono uwagę w Białej Księdze, jest rozwój spółdzielni wielu udziałowców, wśród których są pracownicy, władze lokalne i lokalne przedsiębiorstwa.
    Inną rozpowszechniającą się ostatnio formą organizacyjną są spółdzielnie drugiego stopnia tworzone przez spółdzielnie. Te "spółdzielnie spółdzielni" powstają w celu świadczenia wspólnych usług, marketingu, dystrybucji itp. dla spółdzielni członkowskich. Są one kontrolowane przez spółdzielnie będące członkami i ich demokratyczne struktury. Mają one zarządy wybierane przez zarządy spółdzielni członkowskich.
    W Europie, tak jak i w innych gospodarkach spółdzielcze forma przedsiębiorstwa sprzyja innowacyjności. W niektórych przypadkach dobrze sprawdzają się w konkretnych narodowych warunkach (np. w Hiszpanii spółdzielnie edukacyjne zarządzające wieloma szkołami, umożliwiające rodzicom lub nauczycielom wpływ na zarządzanie, w Portugalii spółdzielnie elektryczne, dostarczające energię po stawkach bazujących na kosztach, w Wielkiej Brytanii- spółdzielnie telefoniczne. Szczególnie wiele nowych spółdzielni w Państwach Członkowskich powstaje w sektorach socjalnym i opieki zdrowotnej, rozwoju lokalnego i regionalnego, edukacji i mieszkalnictwa.
    Analizując zarówno zalety, jak i wady zarządzania spółdzielczego, trzeba zgodzić się z tym że dla rozwoju tej formy działalności szczególnie ważny jest skuteczny system sprawowania władzy. Niebezpieczeństwa upatrywane są w szczególności w tym, że demokratyczne zasady sprawowania władzy mogą spowalniać proces decyzyjny, a duża baza członkowska może utrudniać śledzenie na bieżąco potrzeb i interesów członków, a jednocześnie osłabienie zainteresowania członków pomocą (w tym pomocą w zakresie kontroli nad zarządem).

    W państwach członkowskich UE istnieją przykłady bankructw spółdzielni, w których zarządzający przestali działać zgodnie z najlepszym interesem członków.
Dlatego spółdzielnie w Unii Europejskiej uświadomiły sobie pozytywne znaczenie skutecznego nadzoru ze strony członków.

    Podejmowane są też nowatorskie sposoby radzenia sobie z ograniczeniami właściwymi ustrojowi spółdzielczemu bez utraty statusu prawnego spółdzielni. Chodzi tu o zakładanie przez spółdzielnie spółek prawa handlowego ze stuprocentowym udziałem własnym.
    Za szczególnie istotne uznać należy wyrażone w ostatniej tzw. zielonej księdze o odpowiedzialności społecznej przedsiębiorstw stanowisko, że spółdzielnie są w stanie uwzględnić w swoich strukturach wymagania innych zainteresowanych podmiotów i dobrowolnie przyjmować na siebie obowiązki.
    Z tego względu uważa się że ustrój spółdzielczy przynosi zbawienne efekty w tych dziedzinach, w których wymagane jest myślenie długofalowe i dlatego w państwach członkowskich UE ma miejsce ostatnio rozwój spółdzielni w dziedzinach, które poprzednio znajdowały się w sferze wpływu publicznego (takich jak edukacja, lecznictwo, opieka społeczna, w ramach której - warto dodać - zaspakajane są także uwarunkowane socjalnie potrzeby mieszkaniowe).

    Celowa jest więc - w świetle rozważań zawartych w księdze - wymiana doświadczeń, w celu szerszego wykorzystywania zweryfikowanych modeli spółdzielczych.

Ustawodawstwo spółdzielcze i ranga regulacji prawnych w Unii Europejskiej

    Mając na uwadze definicję spółdzielni Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (ICA), słusznie uważa się, że spółdzielnia może przyjąć dowolnego rodzaju formę prawną, byle tylko posiadała następujące cechy:
  • możliwość swobodnego i dobrowolnego zrzeszania się i występowania ze spółdzielni,
  • demokratyczna struktura, w której każdy członek ma jeden głos, decyzje są podejmowane przez większość, a wybierane kierownictwo jest odpowiedzialne przed członkami,
  • równy, uczciwy i sprawiedliwy podział wyników gospodarczych.
    W Unii Europejskiej istnieje pogląd, że nie jest nawet konieczna specyficzna legislacja spółdzielcza, a charakter spółdzielni może wynikać z aktów wewnętrznych, takich jak statut spółdzielni i regulaminy.
    Jednakże w większości państw członkowskich, istnieją - tak jak i w Polsce - specyficzne ustawy regulujące prawo spółdzielcze, stwarzające prawne ramy dla funkcjonowania spółdzielni oraz chroniące prawa członków.
    Rolą państw członkowskich jest prowadzenie sprzyjającej polityki i tworzenie ram prawnych odpowiadających naturze i zadaniom spółdzielni, przy czym owe ramy prawne powinny uwzględniać spółdzielcze wartości i zasady.

    W szczególności uzasadnione jest przyznanie spółdzielniom specjalnych ułatwień, dzięki którym nie będą się one znajdowały w niekorzystnej sytuacji.

    Omawiany dokument wskazuje na dwie drogi zapewnienia spółdzielniom równego i uczciwego traktowania na rynku, a mianowicie na:
  • zastosowanie bardziej elastycznego systemu regulacyjnego (np. otwarcie dostępu do tradycyjnego kapitału akcyjnego lub umożliwienie wiązania prawa głosu z ilością posiadanych udziałów),
  • zastosowanie surowszych wymogów prawnych, przy czym stosowanie się do nich uprawniałoby do otrzymania w zamian szczególnych przywilejów.
    W wielu państwach członkowskich w ostatnim okresie dochodziło do zmiany przepisów regulujących spółdzielczość. Miało to na celu głównie otworzenie spółdzielniom dostępu na rynki finansowe oraz "poluzowanie" ograniczeń dotyczących zakładania spółdzielni. Reformy te polegały na:
  • obniżeniu minimalnej liczby osób koniecznej do założenia spółdzielni,
  • umożliwianiu niektórym członkom więcej niż jednego głosu,
  • rozszerzeniu zakresu działalności oraz obrotu z podmiotami nie będącym członkami spółdzielni,
  • umożliwieniu emitowania własnych obligacji,
  • dopuszczeniu przekształcenia spółdzielni w spółki akcyjne.
    Kolejny dokument istotny dla spółdzielczości to Europejska Karta Małych Przedsiębiorstw wzywająca państwa członkowskie do utworzenia systemu prawnego, administracyjnego i fiskalnego sprzyjającego działalności przedsiębiorczej. Z tego względu przepisy powinny raczej stwarzać możliwości, aniżeli ograniczać przedsiębiorczość. Chodzi jednak o to, by wysoka elastyczność nie zagroziła zachowaniu charakteru spółdzielczego.

    Z punktu widzenia przepisów prawa spółdzielczego mamy 3 grupy Państw Członkowskich:
  • kraje w których funkcjonuje jedna, ogólna ustawa o spółdzielczości (jak to miało miejsce w Polsce do 2000 r.),
  • kraje, w których prawodawstwo spółdzielcze jest zróżnicowane w zależności od sektora i celów spółdzielni mieszkaniowych (tak jak obecnie w Polsce),
  • kraje, w których brak prawa spółdzielczego, a jedynie funkcjonowanie spółdzielni reguluje umowa założycielska (statut lub regulamin).
    W większości państw członkowskich spółdzielnie cieszą się specjalnym przywilejami ustawowymi, głownie w dziedzinie opodatkowania, co ma być przeciwwagą dla ograniczeń, jakie narzuca wybór statusu spółdzielczego.

    Nową tendencją jest odchodzenie od zasady, że jedna osoba ma jeden głos na rzecz zasady, że prawo głosu jest proporcjonalne do kwoty wniesionego wkładu., jednakże z ograniczeniem liczby głosów, jaką może dysponować jedna osoba.

    Ponad połowa państw członkowskich dopuszcza do przekształcenia spółdzielni w spółkę prawa handlowego.

    Charakterystyczne są więc znaczne różnice pomiędzy rozwiązaniami prawnymi, którym podlegają spółdzielnie poszczególnych państw członkowskich, co oznacza, że nie ma równych reguł gry dla spółdzielni w Unii Europejskiej.

    Biała Księga o przedsiębiorstwach spółdzielczych zwraca uwagę na potrzebę istnienia STATUTU SPÓŁDZIELCZOŚCI EUROPEJSKIEJ.
    Celem jest udostępnienie spółdzielniom odpowiedniego instrumentu dla ułatwienia im działalności transgranicznej i transnarodowej. Uważa się bowiem, że na przeszkodzie takiej współpracy stoją bariery prawne i administracyjne. Statut spółdzielni europejskiej ma zapewnić identyczne warunki konkurencji ze Spółką Europejską Statut europejski ustanawiający jednolity zestaw zasad, struktur i trybu rejestracji ułatwiłby takie działania i zmobilizowałby do współpracy zwłaszcza spółdzielnie w rejonach przygranicznych.

    Statut taki ma cechy, które mogą uczynić z niego atrakcyjne rozwiązanie. I tak:
  • jest dopasowany do potrzeb zrzeszeń osób fizycznych lub osób prawnych, a jednocześnie stwarza możliwości ograniczenia odpowiedzialności,
  • Spółdzielnię Europejską mogą tworzyć od podstaw osoby fizyczne lub prawne z różnych państw członkowskich.
    Zaleca się zatem korzystanie ze Statutu Spółdzielni Europejskiej jako sposobu popierania przedsiębiorczości i efektywności rynków w skali całego jednolitego rynku. Z tego względu statut powinien być uproszczony przez :
  • ograniczenie odwołań do ustawodawstwa narodowego państw członkowskich,
  • uproszczenie przepisów, zwłaszcza dotyczących spółdzielni tworzonych od zera.
    Postuluje się przy tym opublikowanie informatora z chwilą przyjęcia statutu w sieci ośrodków informacji Europejskiej powołanych do udzielania pomocy w zdobywaniu wiedzy o programach i inicjatywach wspólnotowych.

    Z uwagi na wspomnianą wyżej różnorodność spółdzielczych regulacji narodowych osiągnięcie jednolitego stanowiska w sprawie jednolitego statutu europejskiego jest trudne. Pojawiła się zatem tendencja do stosowania wielu odsyłaczy do ustawodawstwa Państw Członkowskich, a to oznacza zróżnicowanie sytuacji prawnej spółdzielni rejestrowanych w różnych państwach, a tym samym obniżenie przejrzystości i efektywności takich spółdzielni.

    Odsyłanie do prawa narodowego spowodowałoby też poszukiwanie najkorzystniejszego systemu prawnego dla zarejestrowania się pod jego rządem. Rozważa się zatem ustanowienie wspólnych zasad dla Europejskiego Przedsiębiorstwa Spółdzielczego i ograniczenia stosowania odsyłaczy do przepisów narodowych. Statut europejskiej spółdzielni zawiera przepisy inspirowane najnowszymi wyżej wspomnianymi tendencjami w narodowej legislacji spółdzielczej. (np. dopuszczenie udziałów uprzywilejowanych, czy dopuszczenie członków nie będących użytkownikami (inwestorów), jednakże ich prawo głosu miałoby być ograniczone do pułapu 25% głosów oddanych za daną uchwałą, aby spółdzielnie nie znalazły się w niekorzystnej sytuacji w stosunku do Spółek Europejskich.

    Dla ujednolicenia stanowisk postuluje się spotkanie urzędników odpowiedzialnych za regulacje spółdzielcze w państwach członkowskich, w celu przedyskutowania zagadnień związanych z dalszym rozwojem prawa spółdzielczego w Europie z uwzględnieniem przetransponowania Statutu Europejskiego Przedsiębiorstwa Spółdzielczego na grunt prawa państw członkowskich. Pożądane jest przeanalizowanie i porównanie rozmaitych koncepcji opodatkowania, przepisów ograniczających swobodę działania spółdzielni oraz zapewniających im uprzywilejowanie.

    W tym celu Komisja powołała zespół ekspertów, który ma wspierać ją w opracowaniu koncepcji i tworzenia dla spółdzielni i innych podmiotów nowoczesnych ram prawnych.
    Omawiana Biała Księga a zwraca uwagę na dwa elementy związane z rozszerzaniem się UE:
  1. przystosowanie spółdzielni do konkurencyjnego kontekstu w UE,
  2. udzielenie pomocy władzom publicznym w rozwoju regulacji dla spółdzielni i przyjęciu rozwiązań zawartych w Europejskim Statucie Spółdzielczym.
    Ad. 1. Najskuteczniejszym sposobem przygotowania spółdzielni do zmodernizowana ich zarządzania i rozwoju struktur pośrednich są kontakty z podobnymi spółdzielczymi przedsiębiorstwami, w obrębie Jednolitego Rynku.
    Ad. 2. Pomoc ta polega na zaproszeniu, w szczególności do prac nad Statutem Spółdzielni Europejskiej i jego wprowadzenia w życie, po uchwaleniu.

    Z tego względu polska spółdzielczość, aby nie być pominiętą w tych przedsięwzięciach i zapewnić kompetentne reprezentowanie interesów polskiej spółdzielczości we wspomnianych pracach w Unii Europejskiej powinna domagać się utworzenia w Polsce - tak jak to ma miejsce w innych państwach członkowskich UE - Urzędu ds. Promowania Spółdzielczości Biała Księga jednoznacznie bowiem stawia na potencjał nowych inicjatyw spółdzielczych, gdyż: po pierwsze spółdzielnie są i powinny być ważnym elementem modernizowania gospodarek, by dobrodziejstwa rynku służyły szerszym rzeszom obywateli, a po drugie spółdzielnie pozwalają na szersze uwzględnianie różnorodnych potrzeb, które powstają w okresie przejściowym (np. prywatyzacja mieszkań zakładowych), a po trzecie spółdzielnie mogą i powinny być szkołami przedsiębiorczości dla wielu obywateli w zdobyciu doświadczeń w zarządzaniu.

    Tymczasem – jak wskazuje Biała Księga - spółdzielnie polskie są - jak dotąd - nieobecne w tych programach, choć mogą i powinny odgrywać ważną rolę w osiągnięciu celów funduszy europejskich. Poprawę sytuacji może zapewnić wprowadzenie wzorem państw członkowskich Unii Europejskiej Urzędu odpowiedzialnego za sektor spółdzielczy.

    Brak takiego resortu oznacza - jak się podkreśla także w omawianej Białej Księdze - brak wiedzy, a nawet niewłaściwe zrozumienie formy spółdzielczej przez władze publiczne, z którymi spółdzielnie mają do czynienia. Księga sygnalizuje związane z tym niebezpieczeństwo braku wrażliwości na konkretny charakter i potrzeby przedsiębiorstw spółdzielczych. Za kolejny błąd raport uznaje brak konsultacji ze spółdzielniami inicjatyw ustawodawczych mających wpływ na spółdzielnie. Księga podkreśla ujemne znaczenie owego braku zrozumienia spółdzielczości dla ogólnej polityki, co może prowadzić do straconych szans wykorzystania i promocji modelu spółdzielni, tam gdzie to może być korzystne (np. mieszkalnictwo).

    Usprawnieniu prac służb publicznych odpowiedzialnych za regulację i rozwój spółdzielni sprzyjać będą prace nad Europejskim Statutem Spółdzielczym. We Francji, Szwecji i Belgii już doszło do skoordynowania działań na seminariach. Skuteczna realizacja zadań wskazanych dla ruchu spółdzielczego wymaga stałego i opartego na odpowiednich strukturach, dialogu z administracjami narodowymi.
    Gdy chodzi o kontakty z organizacjami spółdzielczymi, aż osiem stowarzyszeń sektorowych reprezentuje narodowe stowarzyszenia członkowskie w obrębie Unii Europejskiej i większość zaoferowała członkostwo nowym państwom członkowskim. Współpracują one w ramach Komitetu Koordynacyjnego Europejskich Stowarzyszeń Spółdzielczych i uzyskują europejskie finansowanie.

    Także Międzynarodowy Związek Spółdzielczy (ICA) z siedzibą w Genewie powołał wiceprezydenta i dyrektora do spraw Europy. Komisja a szczególnie Dyrektorat Generalny d/s Przedsiębiorstw wyłonił Profesjonalną Izbę Grupy Polityki Przedsiębiorczości (EPG), w której dwa miejsca zajmują przedstawiciele organizacji spółdzielczych. W ostatnim niejako podsumowującym Księgę słowie, za szczególnie ważne uznaje się to, by w prace te (w szczególności w organizację konferencji, w tym Konferencji Europejskich Ekonomii Społecznej) włączyły się spółdzielcze organizacje i administracje nowych państw członkowskich.

Podsumowanie

Polska spółdzielczość mieszkaniowa mająca ponad stuletnią tradycję, funkcjonuje na zasadach podobnych do tych, jakie przyjęto w krajach zachodnioeuropejskich.
Nasze spółdzielnie mieszkaniowe będą jednak musiały, w niedalekiej przyszłości, dostosować się do potrzeb rozwijającego się rynku nieruchomości, m.in. poprzez podniesienie poziomu świadczonych usług. Przydatne mogą się tu okazać doświadczenia spółdzielczości mieszkaniowej państw unijnych. Konieczna też jest odpowiednia i jasno sprecyzowana polityka mieszkaniowa naszego państwa, a także przejrzyste i stabilne prawo, zharmonizowane z uregulowaniami prawnymi obowiązującymi w Unii Europejskiej, w tym reforma spółdzielczego prawa mieszkaniowego.
W tej ważnej sferze jaką jest rozwój mieszkalnictwa, będący kołem zamachowym gospodarki, wejście Polski do Unii Europejskiej to możliwości, jakie stwarza dostęp do doświadczeń krajów Unii Europejskiej, które z problemem mieszkaniowym uporały się znacznie lepiej niż Polska.

Tym samym przecięte zostały spekulacje odnośnie losów tej formy prawnej korzystania z mieszkań po wejściu do Polski do Unii Europejskiej. Spółdzielcze prawo do lokalu powinno nadal - wbrew temu co uchwalono w dokonanej w 2007 r. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (co słusznie zostało zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego) powinno nadal pozostać równoprawną formą korzystania z mieszkań, a nowy program mieszkaniowy może i powinien być realizowany ze znaczącym udziałem spółdzielni mieszkaniowych.

    Ranga tego zagadnienia dobitnie wzrasta w związku z nową polityką finansowania rozwoju miast ze środków Unii Europejskiej w latach 2007-2013, o czym szerzej była mowa na Konferencjach zorganizowanych przez Stowarzyszenie Obywatelskich Inicjatyw, Unię Spółdzielców Mieszkaniowych, Centrum Edukacyjne JURYSTA, m. in. w Ministerstwie Budownictwa oraz w Sejmie RP (przy współpracy z Kongresem Budownictwa).1


(Dr Horst Riese – ekspert ds. funduszy europejskich jest wiceprezesem Niemiecko-Polskiego Stowarzyszenia Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Ekologii,
Dr Krystyna Krzekotowska – ekspert ds. spółdzielczości i mieszkalnictwa jest kierownikiem Podyplomowego Studium Zarządzania i Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami w WSHiP im. R. Łazarskiego)

1Por. Sprawozdania z tych konferencji zamieszczone na stronie internetowej Stowarzyszenia Obywatelskich Inicjatyw: www.soi.fc.pl oraz na łamach Mieszkalnictwa i Prawa 2006 nr 5-6 oraz 7-8.



Warszawa, dnia 16.07.2008 r.
               Logo IPB
IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO
  THE CHAMBER OF CONSTRUCTION DESIGNING



UWAGI
do projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wraz z uzasadnieniem
 (wersja z 17.06.2008 r.)

A. UWAGI OGÓLNE

1.     Zmiany wprowadzone opiniowaną ustawą są bardzo obszerne. W ustawie Prawo budowlane projekt wprowadza 77 zmian. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza się 27 zmian głównych, a zmian szczegółowych będzie powyżej 100, w tym dwa nowe rozdziały. Opiniowaną ustawą wprowadza się także zmiany w 36 innych ustawach, przenosząc do nich wnioski wynikające ze zmian w ustawie Prawo budowlane i ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Równocześnie Ministerstwo Środowiska na stronie internetowej zamieściło projekt ustawy (wersja z 07.07.2008 r.) o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Ta regulacja obejmuje 171 artykułów. Wymienione regulacje dotyczą działalności inwestycyjno-budowlanej, a wobec tego powinny przywoływać tak samo nazywające się dokumenty występujące w procesie budowlanym. Niestety tak nie jest. Będzie to powodować potrzebę kolejnych zmian w regulacjach prawnych i skutkować utrudnieniami w działalności inwestycyjno-budowlanej. Byłoby lepiej aby nowe regulacje używały tego samego nazewnictwa i wchodziły w życie w tym samym czasie.

2.  Generalnie opiniowany projekt: o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw ocenia się jako korzystny i zmierzający we właściwym kierunku. Przewiduje on, w ramach opracowywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, analizowanie wariantów lokalizacji inwestycji celu publicznego, które z zasady są inwestycjami oddziałującymi na środowisko, oraz wyboru najkorzystniejszego ich zlokalizowanie, z równoczesnym określeniem uwarunkowań środowiskowych związanych z daną inwestycją i jej usytuowaniem. Propozycje rozwiązań zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, w tym także problematyka środowiskowa, będą poddane konsultacjom społecznym. Zawarta w projekcie nowej regulacji propozycja oznacza przeniesienie problematyki analiz i ocen środowiskowych z etapu inwestowania budowlanego na etap planowania przestrzennego z analizą wariantów lokalizacyjnych. Będzie to spełniać wymogi Unii Europejskiej oraz ułatwi proces przygotowania inwestycji. Oznacza to również pełniejsze zintegrowanie przepisów środowiskowych z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to realizacja wniosku, zgłaszanego przez Izbę Projektowania Budowlanego, usuwającego jedną z głównych barier w działalności inwestycyjno-budowlanej. Mamy nadzieję na jej uchwalenie.

3.    Jako słuszne i prawidłowe ocenia się propozycję likwidacji decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) i zastąpienia jej dokumentami mającymi charakter przepisów miejscowych lub dokumentów planistyczno-projektowych, które będą poddawane szerokiej konsultacji i ocenie społecznej.

Również za słuszne uznać należy propozycje dotyczące zastąpienia decyzji o pozwoleniu na budowę, formułą urzędowej rejestracji proponowanego zakresu robót budowlanych, w dostosowaniu do stopnia ich skomplikowania oraz przeznaczenia terenu określonego w dokumentach planowania przestrzennego. W praktycznym funkcjonowaniu administracji powinno się dążyć do skrócenia terminów podanych w projekcie nowelizacji, a przejętych z Kpa.

W projekcie regulacji jest wiele nowych rozwiązań prawnych, ocenianych jako korzystne, które przyczynią się do usprawnienia działalności inwestycyjno-budowlanej. Przykładowo jako korzystny traktuje się zapis, że uczestnikiem procesu budowlanego jest również wykonawca, z określeniem jego podstawowych obowiązków (art. 27b).

4.  Do istotnych spraw nie uwzględnionych w projekcie nowelizacji ustawy Prawo budowlane, zdaniem Izby Projektowania Budowlanego, należy zaliczyć:

4.1. Wprowadzenie zmian w procedurze sprawdzania projektów z nałożeniem na inwestora obowiązku zapewnienia sprawdzenia wykonania projektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami w tym techniczno-budowlanymi, przez osoby niezależne od projektanta. Równocześnie nie przewidziano określenia szczegółów tego nowego systemu sprawdzania w rozporządzeniu wykonawczym.

Zawarty w projekcie nowelizacji ustawy nowy system sprawdzania projektów spowoduje poważne wydłużenie czasu związanego ze sprawdzaniem projektów oraz związanych z tym kosztów przygotowania inwestycji. W nowej propozycji brak również trybu rozstrzygania rozbieżności między projektantem i sprawdzającym jakie mogą powstawać w procesie sprawdzania i pełnienia nadzoru autorskiego. Nie uwzględniono również zalecanej w eurokodach ( europejskich normach konstrukcyjnych ) zaostrzonej procedury sprawdzenia projektów o zwiększonej konsekwencji zniszczenia obiektu budowlanego.

W ocenie Izby powinno się utrzymać dotychczasowy system sprawdzania z nieznaczną jego modyfikacja oraz wprowadzić niezależny system sprawdzania projektu budowlanego dla obiektów o zwiększonej konsekwencji zniszczenia.

Zgodnie z zasadami przyjętymi w eurokodach zaproponowano zróżnicowanie zakresu i krotności sprawdzania projektów obiektu budowlanego, stosowania do stopnia skomplikowania robot budowlanych i konsekwencji zniszczenia obiektu budowlanego.

Propozycję zapisów w ustawie, dotyczących sprawdzania projektu budowlanego, podano w Uwagach szczegółowych pkt. 6. 

4.2. Wprowadzenie dla inwestycji, wymagających sporządzenia projektu budowlanego, obowiązku opracowania projektów lub rysunków wykonawczych i specyfikacji technicznych wykonania robót budowlanych, w zakresie dostosowanym do skomplikowania robót budowlanych. Projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne powinny podlegać procedurze sprawdzania organizowanej przez projektanta. Dokumentacja wykonawcza, tj. projekty wykonawcze, stanowiące uszczegółowienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym dla potrzeb wykonania robót budowlanych i specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, jako dokumenty inwestora, powinny podlegać jego akceptacji, przed ich skierowaniem do wykonawcy robót budowlanych.

Wprowadzenie stadium dokumentacji wykonawczej doprowadzi do zgodności regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane z wymaganiami art. 647 i 648 Kodeksu cywilnego. W obecnym stanie prawnym dokumentacja wykonawcza (projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne) są wymagane tylko w inwestycjach realizowanych jako zamówienia publiczne - na podstawie ustawy Prawo zamówień publicznych. Natomiast na zasadzie dobrych praktyk, dokumentacja wykonawcza jest przygotowywana prawie powszechnie przez inwestorów, realizujących inwestycje ze środków prywatnych.

W ocenie Izby niezbędne jest, w nowelizowanej ustawie Prawo budowlane, zamieszczenie regulacji dotyczącej dokumentów określających szczegółowo sposób wykonania robót budowlanych oraz stawiane im wymagania dotyczące ich jakości, użytych wyrobów budowlanych oraz ich odbioru.

Propozycję zapisów w ustawie dotyczących projektów wykonawczych specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robot budowlanych podano w Uwagach szczegółowych pkt.15.

4.3. Mimo obszerności zmian w ustawie Prawo budowlane, w tym także w art. 34 ust.3, określającym zakres projektu budowlanego, nie zaproponowano nowej redakcji tej regulacji. Wiele innych ustaw, w tym: Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne, ustawa o ochronie przeciwpożarowej, regulacje dotyczące oceny energetycznej budynków itp. – odnoszą swoje wymagania do tego stadium opracowań projektowych. Zdaniem Izby powinno się rozważyć bardziej uniwersalną redakcję tego artykułu. Ponadto, wobec faktu, ze w trakcie opracowywania projektu budowlanego musi powstać w wielu przypadkach szereg opracowań towarzyszących, jak: projekt technologiczny, zbiór obliczeń statycznych i konstrukcyjnych, operat związany z ochroną cieplną budynków, projekty organizacji ruchu drogowego itp., należałoby jednoznacznie rozstrzygnąć, kto jest ich gospodarzem oraz kto powinien je archiwizować.

W związku z powyższym w ramach opinii zaproponowano w pkt. 12 Uwag szczegółowych nową redakcję art. 34 ust.3, który dotyczy zakresu projektu budowlanego. W nowej redakcji art.34 ust.3 zaproponowano uwzględnienie specyfiki inwestycji liniowych. W dotychczasowych regulacjach specyfika ta nie jest uwzględniona, co utrudnia stosowanie regulacji Prawa budowlanego w tych inwestycjach. Przesłanką do przedłożenia propozycji uwzględnienia specyfiki inwestycji liniowych jest zamieszczenie w projekcie nowelizacji ustawy definicji obiektu liniowego ( art.3 pkt. 4a projektu ustawy ).

4.4. Mimo wprowadzenia w słowniczku ustawy Prawo budowlane definicji „obiektu liniowego” w dokumentach przywoływanych w ustawie Prawo budowlane i w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uwzględniono specyficznych elementów charakterystycznych, występujących w tych obiektach, jak: oś, przekrój normalny, przekrój poprzeczny, profil itp.

Propozycję uwzględnienia specyfiki inwestycji liniowych, w odniesieniu do zakresu i formy projektu budowlanego, podano w pkt. 12 Uwag szczegółowych. Zdaniem Izby specyficzne wymagania dla inwestycji liniowych należałoby także zamieścić w regulacjach dotyczących projektu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak np.:

  • we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, tj. w art. 55,
  • w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, tj. w art. 57,
  • we wniosku o wszczęcie postępowania w sprawie zatwierdzenia urbanistycznego planu realizacyjnego, tj. w art. 62,
  • w projekcie urbanistycznego planu realizacyjnego, tj. w art. 65.

Propozycję doprecyzowań regulacji w powyższych artykułach, w aspekcie uwzględnienia w nich specyfiki inwestycji liniowych, podano w Uwagach szczegółowych do tych artykułów.

4.5. Programy komputerowe to powszechne obecnie narzędzia do wykonywania obliczeń inżynierskich, udostępniane na zasadach rynkowych. Dla podniesienia bezpieczeństwa ich stosowania, powinny one podlegać ocenie sprawdzającej ( certyfikacji ) potwierdzającej poprawność uzyskiwanych wyników obliczeń. Jako produkty sprzedawane na rynku powinny posiadać potwierdzenie, ze ich prawidłowe stosowanie daje prawidłowe wyniki, a więc nie zagraża bezpieczeństwu obiektu.

Wnioskuje się regulację ( art. 10a ) warunkującą wprowadzenie na rynek programów komputerowych do obliczeń inżynierskich. Zaproponowano wydanie rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej regulującego problematykę wprowadzania na rynek programów komputerowych do obliczeń inżynierskich w budownictwie - pkt.5 Uwag szczegółowych.

4.6 Obecny sposób sporządzania projektów z wykorzystaniem komputerów, pozwala na ich przekazywanie i przechowywanie także w wersji elektronicznej. Z projektu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku…. wynika wymóg aby świadectwo charakterystyki energetycznej budynku było opracowane w wersji papierowej i elektronicznej.

Podobnie, raport oceny oddziaływania inwestycji na środowisko również jest wymagany w wersji papierowej i elektronicznej. Także z przepisów o zamówieniach publicznych wynika wymóg dysponowania dokumentacja projektową w wersji elektronicznej.

W ocenie Izby obszerność zmian w ustawie Prawo budowlane i obecny poziom technologii elektronicznej uzasadnia także w postępowaniach administracyjnych korzystanie z formy elektronicznej. Niezbędne jest aby w ustawie Prawo budowlane i w odpowiednich rozporządzeniach zostały sprecyzowane zasady, standardy i format informatyczny dla przekazywania projektów w budownictwie. Powyższe zasady, standardy i format informatyczny powinny również uwzględniać zasady przyjęte przez służby geodezyjne oraz przewidywać możliwość nieupubliczniania niektórych elementów projektów, które mogłyby być wykorzystane przez organizacje terrorystyczne. Format informatyczny powinien również uniemożliwić wprowadzanie zmian do projektów przez osoby postronne, jak również kopiowanie projektów z naruszeniem praw autorskich.

W Uwagach szczegółowych ( pkt.16 ) zamieszczono delegację dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej do określenia, w drodze rozporządzenia, szczegółowych zasad i sposobu przekazywania w wersji elektronicznej projektów obiektów budowlanych i ich przechowywania na elektronicznych nośnikach informacji.

4.7. Propozycje zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznaje się generalnie jako słuszne.

Zaniepokojenie Izby budzi brak propozycji współudziału w kosztach analiz wariantów lokalizacji inwestycji celu publicznego, gestorów tych inwestycji, które z zasady oddziałowują na środowisko. Gminy tych kosztów nie będą w stanie lub nie będą chciały ponosić.

Ponadto proponowane zmiany w przygotowaniu dokumentów planistycznych wskazują, że powinny być one wykonywane na zasadach ciągłości autorskiej, a nie przypadkowego wyboru wykonawców na zasadach ustawy Prawo zamówień publicznych – za najniższą cenę. Powinno się poważnie rozważyć powołanie

( odtworzenie ) zespołów wykonujących opracowania planistyczne w systemie ciągłym, z pełnym wykorzystaniem nagromadzonej wiedzy o obszarze objętym opracowaniem planistycznym. W projekcie nowelizacji, zabrakło w tym zakresie propozycji organizacyjnych.

4.8. Izba popiera negatywne stanowisko samorządów zawodowych odnośnie proponowanych zmian w ustawie o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów.


B. UWAGI SZCZEGÓŁOWE – do projektu nowelizacji ustawy Prawo budowlane

  1. Ad art. 2 ust. 1. Zaproponowane wyłącznie z zakresu Prawa budowlanego robót oraz urządzeń bezpieczeństwa i organizacji ruchu drogowego i kolejowego oraz radiowych i telekomunikacyjnych – uznaje się za słuszne.

Dla usunięcia nieporozumień, które mogą wyniknąć z tego zapisu, wnioskuje się dodanie zapisu np. jako ust. 1a następującej treści:

1a. Przepisów ust.1 ( pkt.2, 3 i 4 ) nie stosuje się do obiektów budowlanych, związanych lub niezbędnych dla tych urządzeń.

  1. Ad. art. 3 zmiana 2g pkt 14c, która dotyczy instrukcji eksploatacji obiektu. Obecne regulacje mówią o instrukcji obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem. Jeżeli intencją Autorów nowelizacji jest rezygnacja z instrukcji eksploatacji instalacji i urządzeń w obiekcie, to powinno to wyraźnie wynikać z dalszych zapisów- a takich nie zaproponowano. Wnioskuje się, utrzymanie definicji zawartej w obecnej ustawie. Powinno się natomiast doprecyzować, że instrukcja eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń w obiekcie powinna być opracowana na podstawie projektów wykonawczych i specyfikacji technicznych, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych w trakcie wykonywania robot budowlanych i ewentualnie po zakończeniu kompletacji dostaw urządzeń. Zdaniem Izby finalne opracowanie tych instrukcji jest możliwe w końcowej fazie budowy; instrukcja eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń w obiekcie powinna być elementem składowym dokumentacji powykonawczej.

Podsumowując, najkorzystniej byłoby nie zmieniać obecnej definicji instrukcji obsługi i eksploatacji, a doprecyzować w ustawie, że winna być ona sporządzona na podstawie dokumentacji wykonawczej, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych w takcie wykonywania robót i stanowić element składowy dokumentów przekazywanych użytkownikowi w ramach dokumentacji powykonawczej.

  1. Ad. art. 5 ust. 3 obecnej ustawy, która podaje definicję świadectwa charakterystyki energetycznej budynków. Wnioskuje się w końcowym tekście dodanie słów „ze znormalizowanym” i zastąpienie słowa „wielkość” słowem „ilość” – aby otrzymać tekst: „ilość energii wyrażona w Kw./m2/rok, niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych ze znormalizowanym użytkowaniem budynku”

Wniosek o przywrócenie słów ze znormalizowanym oznacza przywrócenie tekstu, który był zawarty w druku sejmowym nr 2090 z dnia 23 stycznia 2007r. Wobec represyjnego zapisu, zawartego w art. 5 ust. 6 ustawy, bez ustawowego doprecyzowania będzie ona konfliktogenna. Równocześnie, może nie być honorowana „Informacja dodatkowa” o charakterze Świadectwa energetycznego budynku ( zał. 4 ) i Świadectwa energetycznego lokalu mieszkalnego ( zał.5 ) – zamieszczona w projekcie rozporządzenia w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku… ( wersja z czerwca 2008r. ). Ponadto, zdaniem Izby, w ramach poprawności językowej powinno się słowo „wielkość” zastąpić słowem „ilość”, aby definicja zawierała właściwe słownictwo. W projekcie rozporządzenia słusznie używa się słowa „ilość”, ale jest to niezgodne z ustawą.

Powinno się również rozważyć czy, w ramach przygotowywanej nowelizacji , nie uwzględnić zakresu nowelizacji, o której mówi Departament Rynku Budowlanego i Techniki Ministerstwa Infrastruktury – patrz. Rzeczpospolita nr 107, z dnia 08.05.2008. artykuł „Przepisy o świadectwach energetycznych do zmiany”.

  1. Ad art.9 ust.1. W końcowym tekście drugiego zdania, po słowie użytkowych wnioskuje się dodanie tekstu: w tym zwiększenia ilości energii związanej z użytkowaniem budynku, aby uzyskać zamierzone efekty w zakresie zmniejszenia zużycia energii związanej z użytkowaniem nowoprojektowanych budynków.
  1. Ad art. 10a – obecnie uchylony. W miejsce uchylonego artykułu proponuje się wstawienie nowej następującej treści:

„10a. 1. Programy komputerowe służące do obliczeń inżynierskich mogą być wprowadzone na rynek i do użytkowania powszechnego dopiero po uzyskaniu certyfikatu wydanego przez jednostkę akredytowaną.

2. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w drodze rozporządzenia , określi:

a) rodzaje obliczeń inżynierskich, dla których programy wymagają certyfikacji,

b) jednostki akredytowane upoważnione do certyfikacji programów komputerowych do obliczeń inżynierskich,

c) szczegółowy tryb składania wniosków o certyfikację i wymagane dokumenty,

d) tryb, zakres i sposób przeprowadzenia badań w procesie certyfikacji,

e) sposób ustalania opłat i ich wysokość za przeprowadzenie certyfikacji inżynierskich programów obliczeniowych,

f) sposób postępowania z wersjami programu, będącymi jego ulepszeniem,

g) wzór certyfikatu wiarygodności programu komputerowego do obliczeń inżynierskich budownictwie”.

  1. Ad art.20 ust. 2 i 3 obecnej ustawy. Eurokody ( europejskie normy konstrukcyjne ) wymagają dodatkowego sprawdzenia projektów obiektów o dużej konsekwencji zniszczenia przez niezależny, specjalistyczny zespół sprawdzający. Wnioskuje się odpowiednią modyfikację zapisów w art. 20 ust. 2 i 3 oraz upoważnienie ministra właściwego do spraw budownictwa do określenia w rozporządzeniu wykazu obiektów wymagających 3-go w kolejności sprawdzenia przez fachową jednostkę, zatrudniającą wysokokwalifikowanych specjalistów.

Sprawdzanie powyższe, zdaniem Izby, powinno być przeprowadzane na odrębne zamówienie inwestora, w okresie zgłoszenia zamierzonej inwestycji do rejestracji przez właściwy organ. Uwagi i propozycje wynikające z protokółu sprawdzenia projektu budowlanego byłyby zalecane decyzją inwestora do uwzględnienia w projektach wykonawczych.

Izba wnioskuje następujący system sprawdzania rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym:

1) Utrzymać funkcjonujący obecnie system sprawdzania projektów, ukształtowany w wyniku regulacji zawartych w art. 20 ust. 2 i 3 obowiązującej ustawy, z wprowadzeniem korekt, które powinny ograniczyć obserwowane mankamenty. Proponuje się zmianę numeracji ustępów i dodanie nowych ustępów o następującej treści:

„ust. 2. Autor każdego opracowania projektowego jest zobowiązany wykonać autorskie sprawdzenie wykonanego przez siebie opracowania.

2a. Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu budowlanego ( skreślono słowo: architektoniczno ) pod względem zgodności z przepisami w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.

2b. Osoba wykonująca sprawdzenie powinna być niezależna organizacyjnie od projektanta.

3. Obowiązek, o którym mowa w ust.2a, nie dotyczy:

1) zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych,

2) projektów obiektów i robot budowlanych, o których mowa w art. 29 i 33a.

3a. Projektant razem ze sprawdzającym ponoszą odpowiedzialność za szkody powstałe w wyniku błędów w projekcie budowlanym i w dokumentacji wykonawczej, o której mowa w art. 40a.”

 

                  2) Po art.20 dodaj się art. 20a w brzmieniu:

                        „Art. 20a. 1. Dla obiektów o podwyższonym stopniu ryzyka lub o podwyższonych konsekwencjach zniszczenia, inwestor zapewnia wykonanie sprawdzenia rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym przez stronę trzecią, tj. niezależny zespół sprawdzających.

2. Sprawdzanie prawidłowości rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym, o którym mowa w ust.1, jest wykonywane równolegle czasowo z procedurą rejestracji zamierzonej inwestycji, o której mowa w art. 35.

3. Wnioski i propozycje sprawdzających, po ich rozpatrzeniu, decyzją inwestora, powinny być zalecone do uwzględnienia w projektach wykonawczych.

4. W przypadku gdy inwestor akceptuje wnioski sprawdzających, kwalifikujące się do zmian o charakterze istotnym, o których mowa w art. 36a, jest zobowiązany wycofać wniosek o rejestrację zamierzonej inwestycji i przedłożyć nowy wniosek ze skorygowanym projektem budowlanym.

5. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w drodze rozporządzenia, w sprawie sprawdzenia projektów budowlanych obiektów o podwyższonych konsekwencjach zniszczenia, określi:

1) rodzaje obiektów, których projekty budowlane wymagają (3-go w kolejności ) sprawdzenia przez niezależny zespół sprawdzających, jako stronę trzecią, ze względu na podwyższone ryzyko lub podwyższone konsekwencje zniszczenia, uwzględniając rodzaje obiektów podane w załączniku do obowiązującej ustawy,

2) współczynniki konsekwencji zniszczenia zalecane do uwzględnienia w projektach budowlanych obiektów, o których mowa w pkt.1,

3) wymagania kwalifikacyjne i organizacyjne dla osób prawnych organizujących czynności sprawdzania obiektów, o których mowa w ust.1,

4) tryb składania wniosków o sprawdzenie, zakres sprawdzenia i czas, w którym powinna być wykonana ta czynność,

5) szczegółowy sposób postępowania z uwagami i wnioskami wynikającymi ze sprawdzenia projektu budowlanego,

6) tryb przekazywania przez podmioty sprawdzające okresowych informacji do właściwego organu o wynikach i wnioskach ze sprawdzania”

7.    Ad art.22, który określa podstawowe obowiązki kierownika budowy.

Proponuje się:

a) w zakończeniu pkt. 2 dopisać tekst: w tym gromadzenie dokumentów potwierdzających cechy ( parametry ) użytych w trakcie budowy wyrobów budowlanych,

b) w pkt. 3 w nowym brzmieniu po słowach „ z zarejestrowanym projektem budowlanym” dopisać tekst: projektami ( rysunkami ) wykonawczymi i specyfikacjami technicznymi wykonania i odbioru robot budowlanych – dalej tekst bez zmian, aby kierownik budowy był zobowiązany wykonywać obiekt budowlany zgodnie z zarejestrowanym projektem budowlanym i jego uszczegółowieniem, tj. projektami ( rysunkami ) wykonawczymi i specyfikacjami technicznymi.

c) w pkt. 10 w nowym brzmieniu po słowach „w trakcie realizacji” dopisać słowo odbioru, aby kierownik budowy był zobowiązany do usunięcia wad stwierdzonych w trakcie realizacji i odbioru obiektu.

8. Ad art. 25. który określa podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego. Wnioskuje się w pkt. 1, według nowego brzmienia po słowach „zarejestrowanym projektem budowlanym” dodanie tekstu: projektami ( rysunkami ) wykonawczymi i specyfikacjami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlanych – dalej tekst bez zmian – aby inspektor nadzoru inwestorskiego był zobowiązany do kontroli zgodności realizacji obiektu z zarejestrowanym projektem budowlanym i jego uszczegółowieniem tj. projektami ( rysunkami ) wykonawczymi i specyfikacjami technicznymi.

9. Ad art. 27a, który określa podstawowe obowiązki wykonawcy

Wnioskuje się:

a) dodanie pkt. 1a o następującej treści:

„1a) zapewnienie koordynacji wykonywania robot, stosownie do ich zakresu objętego umową”,

b) dodanie pkt. 8a i 8b o następującej treści:

„8a) przygotowanie wykonanych robót i zrealizowanego obiektu do odbioru i współuczestnictwo w przeprowadzeniu odbioru,

8b) przekazanie zrealizowanego obiektu użytkownikowi z dokumentem o zarejestrowaniu zakończonych robot budowlanych i zestawem dokumentów, o których mowa w art. 54a ust. 2.”

10. Ad art. 29 ust.2, który rozstrzyga jakie roboty nie wymagają rejestracji.

Proponuje się dodanie pkt.4a o następującej treści:

wariant I:

4a) remoncie istniejących obiektów i urządzeń budowlanych, o których mowa w art.19 i 33a, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków” – jako propozycja minimalna,

wariant II:

4a) remoncie istniejących obiektów jeżeli planowane roboty odpowiadają zakresowi określonemu w art. 3 pkt. 8, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków – jako propozycja postulowana.

W nowej ustawie powinna być wyraźna dyspozycja, jakie roboty remontowe wymagają zgłoszenia do właściwego organu.

                        Zdaniem Izby nie powinno być obowiązku rejestracji wykonywania zamierzonych robót remontowych. Dlatego preferuje się zapis według wariantu II.

11. Ad art. 33 ust. 2 pkt. 1, która określa wymóg dołączenia do wniosku o rejestrację zamierzonej inwestycji 4 egzemplarzy projektu budowlanego.

               Wnioskuje się ponownie przeanalizowanie potrzeby liczby egzemplarzy projektu budowlanego. W obecnym stanie prawnym autor projektu ( jednostka projektowa ) nie dysponuje egzemplarzem projektu budowlanego na prawach autorskich, tj. ostemplowanego przez organ, a pełni nadzór autorski.

12. Ad art.34 ust. 3, który dotyczy zakresu projektu budowlanego. W niniejszej opinii zaproponowano poszerzoną redakcję ust. 3, z uwzględnieniem także wymagań innych regulacji prawnych oraz specyfiki obiektów liniowych – aby uczestnicy procesu inwestycyjnego mieli ułatwione rozstrzyganie jakie opracowania powinny zostać wykonane równolegle z projektem budowlanym.

„Art.34.3. Projekt budowlany powinien zawierać:

               1) projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:  

a) określenie granic działki lub terenu, a dla obiektu liniowego także oś przebiegu,

b) lokalizację ( usytuowanie ), obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,

c) sieci uzbrojenia terenu i sposób odprowadzania ścieków i wód odpadowych,

d) układ komunikacyjny i parkingowy oraz jego połączenie z drogą publiczną,

e) układ zieleni niskiej i wysokiej oraz innych obiektów zagospodarowania i urządzenia terenu, ze wskazaniem: charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości między obiektami, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, a dla obiektu liniowego także profil podłużny, obrazujący usytuowanie osi tego obiektu względem istniejącego zagospodarowania terenu i skrzyżowania z istniejącymi i projektowanymi obiektami oraz przekroje poprzeczne w charakterystycznych punktach, przedstawiające zasięg robót związanych z projektowanym obiektem.

2) projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę, dane programowe i konstrukcję ustroju nośnego obiektu, a dla obiektu liniowego przekrój normalny i dane o obiektach inżynierskich oraz:

a) parametry energetyczne obiektu i bilanse zapotrzebowania mediów,

b) charakterystykę ekologiczną i oddziaływanie na środowisko,

c) proponowane rozwiązania techniczne, a także materiałowe obiektu i ochraniające środowisko, a dla obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust.1 pkt. 4 rozwiązania zapewniające dostępność osobom niepełnosprawnym, w szczególności poruszających się na wózkach inwalidzkich,

3) stosownie do specyfikacji obiektu dane z wyników badań geologiczno-inżynierskich i przesłanki wyboru sposobu posadowienia obiektów budowlanych oraz projektowane posadowienie,

4) stosowanie do potrzeb:

a) dokumenty właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektromagnetycznych oraz dróg publicznych,

b) dokumenty właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych, jeżeli nie rozstrzyga tego miejscowy plan zagospodarowania lub zgoda urbanistyczna,

c) dane o przewidywanych odpadach przemysłowych i komunalnych w ujęciu rocznym i miesięcznym oraz przewidywany sposób dalszego postępowania z nimi,

5) w przypadku budynków, z zastrzeżeniem art. 5 ust. 7, projektowaną charakterystykę energetyczną budynków,

6) kartę informacyjną opisującą, zgodność planowanych robót budowlanych ze zgodą urbanistyczną, jeżeli jest ona wymagana przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a jeżeli dla danego terenu istnieje obowiązujący plan miejscowy – opisującą zgodność planowanych robot w ustaleniami planu miejscowego,

7) udokumentowania uzyskanych opinii, uzgodnień, zgód, pozwoleń i sprawdzenia,

8) wykaz autorów projektu i osób sprawdzających

9) oświadczenie projektanta i sprawdzającego o kompletności projektu budowlanego oraz o sporządzeniu go zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

ust. 3a. Przepisu ust.3 pkt.1 nie stosuje się do projektu budowlanego przebudowy i nadbudowy istniejących obiektów budowlanych lub montażu urządzenia na istniejącym obiekcie budowlanym.

ust.3aa. W przypadku, o którym mowa w ust. 3a projekt budowlany powinien zawierać czytelne oznaczenie lokalizacji obiektu budowlanego, którego dotyczy wyrysowane na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, będących w posiadaniu państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

ust. 3b. Przepisu ust. 3 pkt. 2 nie stosuje się do projektu budowlanego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych bądź podziemnych sieci uzbrojenia terenu, jeżeli całość problematyki może być przedstawiona w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.

ust. 3c. Równolegle z projektem budowlanym, stosownie do specyfiki obiektu budowlanego, inwestor powinien, zapewnić wykonanie:

a) raportu oceny oddziaływania na środowisko, jeżeli tak wynika z ustawy o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględnionej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

c) projektu technologicznego, jeżeli technologia występuje w obiekcie,

d) zbioru obliczeń statycznych i wymiarowania głównych elementów konstrukcji,

e) operatu energetycznego, zawierającego obliczenia i dane określające charakterystykę energetyczna budynków,

f) operatu ochrony przeciwpożarowej obiektu, akcji ewakuacyjnych i ratowniczych, zawierającego dyspozycje i warunki jakie powinny spełniać rozwiązania projektowe,

g) operatu wodno-prawnego,

h) projektu organizacji ruchu – dla dróg,

oraz uwzględnienie dyspozycji tych opracowań w rozwiązaniach projektu budowlanego,

ust. 3d. Dla potrzeb organizacji i przeprowadzenie budowy, równolegle z projektem budowlanym, inwestor może zdecydować o opracowaniu:

a) zbiorczego zestawienia koszów ( ZZK ),

b) zestawień kosztów obiektów ( ZKO ) lub kosztorysu inwestorskiego,

c) zestawień ilości robót,

d) założeń realizacji inwestycji,

e) harmonogramu dyrektywnego realizacji inwestycji.

ust. 3e. Archiwizowaniu przez organ podlegają opracowania określone w ust. 3 pkt. 1,2,3,4,5,6,7,8,9 lub ust. 3a, 3aa, 3b, a archiwizowaniu przez inwestora i/lub użytkownika wszystkie opracowania wyszczególnione w ust. 3 lub 3a, 3aa, 3b oraz 3c i 3d.

13. Ad art. 34 ust.6 – według redakcji projektu nowelizacji, który dotyczy delegacji ustawowej do wydania rozporządzeń. Wnioskuje się poszerzenie zakresu delegacji przez dodanie pkt. 3 i 4 o następującej treści:

               „3) jednolite nazwy i przeznaczenie opracowań analitycznych, projektowych kosztowych oraz dokumentów, które występują w fazie przygotowania inwestycji, jej projektowania, budowy i użytkowania i mogą być potrzebne uczestnikom procesu inwestycyjnego,

               4) przykładowy zakres merytoryczny opracowań analitycznych, projektowych i kosztowych oraz dokumentów, o których mowa w pkt. 3”.

Uzasadnienie:

W obecnym stanie szczególnie brak jest ujednoliconego nazewnictwa opracowań studialnych, przedprojektowych, kosztowych, właściwych dla poszczególnych faz, ale także szczegółowych wzorców, protokółów odbioru przejściowego, odbioru końcowego i ostatecznego ( pogwarancyjnego ), protokółów prób i badań, składu komisji odbioru i wymagań kwalifikacyjnych ich członków.

14. Ad art. 36a, ust. 5, który dotyczy odstępstw istotnych. Jest to bardzo ważna regulacja i zadaniem Izby wymaga ona doprecyzowania.

            Uwagi Izby są następujące:

                  a) Budzi wątpliwości nowa redakcja pkt. 1 jako mało precyzyjna i dlatego będzie powodować wiele kontrowersji w praktycznym stosowaniu.

                  Wnioskuje się zapisanie dyspozycji, że przybliżenie obiektu do granicy działki na odległość mniejszą niż wynika z przepisów będzie traktowane jako odstępstwo istotne.

                  Natomiast nie powinno być odstępstwem istotnym usytuowanie obiektu na działce lub terenie inne niż zaproponowano w projekcie budowlanym o ile nie narusza to przepisów, a poprawia układ funkcjonalny lub pomniejsza koszty budowy. Wniosek ten powinien dotyczyć obiektów kubaturowych i sieci uzbrojenia terenu na działce budowlanej.

                  b) W odniesieniu do sieci uzbrojenia terenu lokalizowanych w liniach rozgraniczających ulic, powinno się do ustawy Prawo budowlane przenieść tolerancje w usytuowaniu tych sieci podane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 02. 04.2001r. w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgadniania dokumentacji projektowej ( Dz.U. Dz 2007r. Nr. 38, poz. 455 ).

                  c) W nowej redakcji ust.6 wnioskuje się wykreślenie słów „oraz sprawdzających”, aby o kwalifikacji zamierzonego odstąpienia decydował projektant pełniący nadzór autorski. Z zapisów ustawy nie wynika, że sprawdzający jest zobowiązany do sprawowania nadzoru autorskiego. Natomiast w przypadku wprowadzania zmian w konstrukcji obiektu budowlanego projektant powinien zapewnić sprawdzenie projektu wprowadzanych zmian.

      d) Wobec przewidywanego wejścia w życie regulacji dotyczących świadectw energetycznych dla budynków wnioskuje się dodanie nowych ust. 7 i 8 o następującej treści:

               „7. W trakcie wykonywania robot budowlanych projektant jest upoważniony do akceptacji zmian, które mogą skutkować zmianą danych zawartych w świadectwie charakterystyki energetycznej budynku pod warunkiem, że wartość wskaźnika zintegrowanej oceny energetycznej WZE ulegnie zmniejszeniu, w stosunku do obiektu referencyjnego, nie więcej niż o 0,10.

               8. Zmiany skutkujące zwiększeniem wartości wskaźnika zintegrowanej oceny charakterystyki energetycznej WZE w stosunku do obiektu referencyjnego jako korzystne zawsze są traktowane jako odstępstwo nieistotne.”

15. Ad art.40a. W ocenie Izby niezbędne jest w znowelizowanej ustawie Prawo budowlane uwzględnienie projektów wykonawczych oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych jako dokumentów określających sposób wykonania i odbioru robot budowlanych. Wnioskuje się w zakończeniu rozdziału pt. „Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robot budowlanych” dodanie nowego art. 40a o następującej treści:

            „40a. 1. Inwestor, przyjmując formułę realizacji robót budowlanych według zasad określonych w ustawie Kodeks cywilny ( art. 647 i 648 ) dla potrzeb wykonania robót jest zobowiązany do umowy dołączyć dokumentację stanowiąca podstawę ich wykonania.

                     2. O zakresie i treści dokumentacji, nazwanej dokumentacją wykonawczą, rozstrzyga inwestor stosownie do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robot budowlanych.

                     3. Dokumentację wykonawcza, stosownie do stopnia skomplikowania robot budowlanych, tworzą:

                        1) opisy, rysunki i dokumenty, o których mowa w art.33d i art. 33e – dla robot nieskomplikowanych, określonych w art. 33a,

                        2) dla robot, które wymagają sporządzenia projektu budowlanego, dokumentacje wykonawczą tworzą:

                              a) projekt budowlany wraz z zaświadczeniem o zarejestrowaniu zamierzonej inwestycji, a dla przedsięwzięć oddziałujących na środowisko także z zezwoleniem na realizacje przedsięwzięcia,

                              b) rysunki wykonawcze, a przy skomplikowanych obiektach branżowe projekty wykonawcze, stanowiące uszczegółowienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym,

                              c) specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robot budowlanych, zawierające wymagania niezbędne do określenia standardu i jakości wykonania robot w zakresie sposobu wykonania robót i ich odbioru, właściwości wyrobów budowlanych oraz oceny prawidłowości wykonania poszczególnych robót,

                              d) informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w przypadkach gdy jej opracowanie jest wymagane na podstawie przepisów odrębnych.

                     4. Szczegółowy zakres i formę projektów wykonawczych oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robot budowlanych inwestor może określić korzystając z regulacji wydanej na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.

                     5. Do projektów wykonawczych, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych w sprawie ich zakresu, formy i sprawdzania odnoszą się te same wymagania jak do projektu budowlanego.

                     6. Projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robot budowlanych inwestor akceptuje swoją decyzją i kieruje do wykonania robót budowlanych.”

Uzasadnienie:

Dotychczas w ustawie Prawo budowlane i w proponowanej nowelizacji brak jest regulacji precyzującej jakie dokumenty określają sposób wykonania robot budowlanych i są załącznikiem do umowy o roboty budowlane, o którym mowa w art. 648 Kodeksu cywilnego. Aktualnie ( od 2004r. ) odpowiednie regulacje obowiązują tylko w odniesieniu do robót budowlanych w zamówieniach publicznych. Ocenia się za zasadne doprecyzowanie tego zagadnienia dla wszystkich inwestycji, aby było powiązanie merytoryczne miedzy regulacjami Kodeksu cywilnego i Prawa budowlanego.

            Ponadto utrzymanie stanu obecnego będzie skutkować różnorodnością działań inwestorów w określeniu dokumentów załączanych do umów o roboty budowlane oraz wymaganiami niektórych inwestorów nadmiernego uszczegółowienia rozwiązań w projekcie budowlanym, albo braku w umowach o roboty budowlane dokumentów określających sposób wykonania robót budowlanych, ich jakości i odbioru oraz standardu zastosowanych wyrobów budowlanych.

16. Ad art. 40b. Dla umożliwienia przekazywania projektów obiektów budowlanych w wersji elektronicznej ( na życzenie inwestora ), wnioskuje się w nowym art. 40b zamieszczenie delegacji dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, do wydania odpowiedniego rozporządzenia. Wnioskuje się następująca redakcje art.40b:

            „40b.1. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady i formaty przekazywania w wersji elektronicznej projektów obiektów budowlanych.

                2. W rozporządzeniu należy określić:

                                 1)jednolity dla wszystkich użytkowników format elektroniczny zapewniający przesyłanie i odbiór projektów budowlanych,

                                 2)system powinien spełniać wymagania administracji budowlanej, Prawa zamówień publicznych i być zgodny ze standardami geodezyjnymi,

                                 3)system powinien:

                                       a) przewidywać możliwość nieupubliczniania niektórych elementów projektów, które mogłyby być wykorzystane przez organizacje terrorystyczne,

                                       b) uniemożliwiać wprowadzenie zmian do projektów przez osoby postronne,

                                       c) uniemożliwiać kopiowanie projektów z naruszeniem praw autorskich.”

17. W ramach kolejnych nowelizacji ustawy Prawo budowlane wyeliminowano z przepisów techniczno-budowlanych „Warunki techniczne wykonania i odbioru robot budowlanych. Mają je zastąpić specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót opracowywane indywidualnie dla każdego obiektu, ale tylko w zamówieniach publicznych.

         Obserwuje się wiele nieprawidłowości w formułowaniu tych istotnych dokumentów. Dla poprawy tej sytuacji wnioskuje się, w ramach nowelizacji ustawy, w art. 40c zamieszczenie następującej dyspozycji dla ministra:

         „Art. 40c. Minister do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej zapewni:

            1) opracowanie i wydanie w postaci papierowej i elektronicznej przez jednostki naukowo-badawcze budownictwa standardowych ( najniższych dopuszczalnych ) warunków wykonania i odbioru robót budowlanych, odniesionych do pojęcia robot podstawowych, o których mowa w przepisach o zamówieniach publicznych, - z uwzględnieniem aktualnej dostępności wyrobów budowlanych i technologii wykonywania robót.

            2) utrzymywanie w bieżącej aktualności technologicznej publikacji, o której mowa w pkt.1 i jej udostępnienie na zasadach rynkowych.”

18. Ad w art. 43, ust.1. który dotyczy inwentaryzacji powykonawczej.

            a) Wnioskuje się w zakończeniu proponowanej redakcji ust.1 dodanie następującego tekstu uzupełniającego:

                     „wraz z wniesieniem ich położenia do zasobów geodezyjnych państwa”.

            b) W istniejącym ust.4 , dotyczącym zakresu delegacji ustawowej, proponuje się dopisać w zakończeniu następujący tekst uzupełniający: „ i dokumentowania wykonania inwentaryzacji powykonawczej.”

19. Ad art. 54a, ust.2, pkt.7, który wymaga do wniosku o rejestrację zakończenia robot budowlanych dołączenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z zastrzeżeniem art. 5 ust.7.

W ocenie Izby istnieje potrzeba skoordynowania wymagań dotyczących dokumentów związanych z charakterystyką energetyczną budynku, wymaganych w projektowaniu i po wykonaniu budynku.

Projekt rozporządzenia ministra Infrastruktury w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku… wymaga, w ramach projektu budowlanego, sporządzania projektowej charakterystyki energetycznej budynku, zgodnie z załącznikiem nr 1 do rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego ( wersja z czerwca 2008r. ).

W projekcie opiniowanej ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (wersja z 17.06.2008r. ) w odniesieniu do art. 34 ust.3, który określa zakres projektu budowlanego, nie wymieniono ani projektowanej charakterystyki energetycznej budynku, ani świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku pojawia się dopiero w art. 54a, jako załącznik do wniosku o rejestrację zakończonych robot budowlanych.

Jeżeli wymóg dotyczący kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku ma być utrzymany to, zdaniem Izby, niezbędne jest doprecyzowanie kiedy, na czyje zamówienie i przez kogo takie świadectwo, dla projektowanych i zrealizowanych budynków, ma być wykonane.

Reasumując Izba wnioskuje doprecyzowanie regulacji w art. 54a ust.2 punktu 7, dotyczącej kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. W ocenie Izby wystarczające powinno być złożenie oświadczenia inwestora i projektanta, że obiekt spełnia parametry określone w projektowanej charakterystyce energetycznej budynku, opracowanej w ramach projektu budowlanego.

Potrzebna jest w tej sprawie jednoznaczna dyspozycja ustawodawcy.


C. UWAGI SZCZEGÓŁOWE – do projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

      Wnioskuje się uwzględnienie specyfiki inwestycji liniowych w dokumentach związanych z inwestycjami liniowymi w planowaniu przestrzennym.

1. Ad art. 55 ust.2, który określa co powinien zawierać wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wnioskuje się zaznaczone wytłuszczeniem uzupełnienia tekstu zawartego w projekcie, co doprecyzuje regulację dla inwestycji liniowych. Regulacja w ust.2 po uzupełnieniu miałyby następującą treść:

                           a) określenie granic terenu objętego wnioskiem, a dla inwestycji liniowych także jej oś przebiegu i usytuowania, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych w skali 1:2000, zaś na terenach niezabudowanych dla inwestycji liniowych dopuszcza się skalę 1:5000,

                           b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, a dla inwestycji liniowej profil podłużny, przedstawiający jej usytuowanie w stosunku do terenu, przekrój normalny oraz lokalizację obiektów inżynierskich i urządzeń technicznych związanych z inwestycja.

                           c) wizualizację urbanistyczną planowanej inwestycji obejmującą całość terenu objętego wnioskiem wraz z przyległą zabudową i zagospodarowaniem terenu, z wyłączeniem podziemnych sieci uzbrojenia terenu.

2. Ad art. 57, który reguluje co określa decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dla uwzględnienia specyfiki inwestycji liniowych wnioskuje się następujące uzupełnienie w odniesieniu do tekstu zawartego w projekcie:

                           a) w zakończeniu punktu 2a wnioskuje się dodać następujący tekst uzupełniający „a dla inwestycji liniowych oś przebiegu i przekrój normalny.”

                           b) w pkt.3 po słowach: linie rozgraniczające terenu inwestycji wstawić następujący tekst: a dla inwestycji liniowej także jej oś przebiegu, - dalej tekst bez zmian.

3. Ad art. 62 ust. 2, który określa co powinien zawierać wniosek o wszczęcie postępowania w sprawie zatwierdzenia urbanistycznego planu realizacyjnego. Wnioskuje się rozważenie wprowadzenia podobnych korekt, które zaproponowano w odniesieniu do art. 55 ust.2 tj. określającego, co powinien określić wniosek o ustalenie lokalizacji celu publicznego.

4. Ad art. 65, który określa co powinien zawierać projekt planu realizacyjnego.

            Wnioskuje się:

a) w zakończeniu pkt. 3 w ust. 3 dodanie następującego tekstu uzupełniającego: a dla inwestycji liniowej oś przebiegu ( usytuowanie ), przekrój normalny, profil podłużny i usytuowanie obiektów inżynierskich oraz urządzeń związanych z funkcjonowaniem obiektu.

b) w zakończeniu pkt. 7 w ust. 3 dodanie tekstu: nie dotyczy podziemnych sieci uzbrojenia terenu.

 

D. UWAGI DO ZMIAN W INNYCH USTAWACH

1. Ad art.4, który dotyczy zmian w ustawie o drogach publicznych.

                     Powinno się skorygować definicje podane w art. 4 tej ustawy, w tym:

  • na obszarach niezabudowanych oprócz pasa drogowego powinno się wprowadzić pojęcie pasa komunikacyjnego, który oprócz pasa drogowego, obejmowałby pas terenu niezbędny dla przeprowadzenia potrzebnych sieci uzbrojenia terenu ( podziemnych i nadziemnych ), stwarzając możliwość uporządkowanego zagospodarowania terenu,
  • na obszarach zabudowanych wprowadzić pojecie pasa ulicznego, który oprócz drogi ( ulicy ) obejmuje pasy terenu na usytuowanie sieci uzbrojenia terenu, chodników, ścieżek rowerowych, zieleni itd.,
  • definicję ulicy podaną w proponowanym pkt. 3 ocenia się jako niepełną. Brak uzupełniającego tekstu, że wzdłuż ulicy prowadzone są sieci uzbrojenia terenu.

2. Ad art. 24, który zawiera propozycje zmian w ustawie Prawo ochrony środowiska.

                     Wnioskowane zmiany w projekcie nowelizacji ustawy ocenia się jako skromne.

                     Zdaniem Izby niezbędne jest:

  • wykorzystanie doświadczeń z dotychczas wykonywanych raportów oceny oddziaływania na środowisko dla wydania albo szczegółowych przepisów w formie rozporządzeń ministra Środowiska określających Warunki i wymagania ochrony środowiska jakim powinna odpowiadać lokalizacja i budowa…tj. rożnych przedsięwzięć, które mogą oddziaływać na środowisko , albo w formie publikacji upowszechniającej dobre praktyki, która wskazałaby dla poszczególnych rodzajów inwestycji, sposoby i technologie, zalecane do stosowania, jako najbardziej spełniające wymagania ochrony środowiska na obecnym poziomie technologicznym,
  • powołanie rzeczoznawców do spraw ochrony środowiska, którzy działaliby na rynku na podobnych zasadach jak obecnie działają rzeczoznawcy ds. p.poż., sanepid i bhp,
  • zapewnienie naniesienia na mapy, stanowiące podstawę działalności w budownictwie, granic obszarów Natura 2000 i granic innych obszarów chronionych oraz ich otulin, wykorzystując środki np. Narodowego Funduszu Gospodarki Wodnej i Ochrony Środowiska.

                      W sprawach powyższych proponuje się w ramach nowelizacji ustawy, zamieszczenie odpowiednich delegacji ustawowych dla ministra właściwego do spraw środowiska.

Opracował                                                     Ksawery  Krassowski
Aleksander Krupa                                                       prezes  Izby          



Ryszard JAJSZCZYK

SPÓŁDZIELCZOŚĆ MIESZKANIOWA JAKO INWESTOR BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO ORAZ ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI

    Cechami wyróżniającymi spółdzielczość spośród innych form prawno-gospodarczych są: dobrowolność i otwartość zrzeszenia się w spółdzielni, równość praw członków, samorządność organizacyjna i ekonomiczna, samodzielność i pełny rozrachunek gospodarczy. Spółdzielczość mieszkaniowa nie działa jednak w izolacji.
    Stopień urzeczywistniania zasad spółdzielczych, środki i metody ich realizacji zależą nie tylko od samej spółdzielczości, ale i od warunków pozaspółdzielczych, a przede wszystkim od zasad i metod sterowania życiem społeczno-gospodarczym kraju.
    Cechą szczególną spółdzielczości mieszkaniowej jako podmiotu działającego w sektorze mieszkaniowym jest:
  • łączenie roli bezpośredniego inwestora budownictwa mieszkaniowego z rolą bezpośredniego zarządcy wybudowanych obiektów
  • oddziaływanie na społeczne relacje środowiska zamieszkania przez rozwijanie działalności społeczno-kulturalnej
    W sektorze mieszkaniowym naszego kraju spółdzielczość jest obecna już prawie 120 lat. Działała więc w różnych uwarunkowaniach polityczno-gospodarczych, realizowała różną skalę zadań rzeczowych.
Stwarza to możliwość rozważań o tym jaką była, jaką jest i jaką być powinna spółdzielczość mieszkaniowa.

Przeszłość

    Dla potrzeb niniejszego opracowania przyjmuję założenie, iż przeszłość spółdzielczości mieszkaniowej to czas przed 1990 rokiem.
    Początki spółdzielczości mieszkaniowej na ziemiach polskich sięgają końca XIX wieku, kiedy na terenach byłego zaboru pruskiego powstały pierwsze polskie spółdzielnie mieszkaniowe.
    Przez długi czas jednak spółdzielczość ta nie odgrywała istotniejszej roli, przynajmniej pod względem ilościowym, w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności.
    Do roku 1918 na ziemiach polskich działało ok. 40 spółdzielni mieszkaniowych, które w większości zdołały wybudować zaledwie pojedyncze domy.
    W okresie Polski międzywojennej ruch spółdzielczości mieszkaniowej zintensyfikował się, ale nadal nie wpływał w zasadniczy sposób na ogólną poprawę warunków mieszkaniowych ludności.
    W okresie tym spółdzielnie wybudowały ok. 50 tys. izb mieszkalnych co stanowiło ok. 4% całości budownictwa mieszkaniowego tego okresu w miastach; według stanu na koniec 1937 roku w domach spółdzielczych zamieszkiwało zaledwie 0,8 % ludności miejskiej.
    Znacznie istotniejszy dla tego okresu działalności spółdzielczości mieszkaniowej jest jej dorobek teoretyczny i nowatorstwo w społecznym podejściu do rozwiązania problemu mieszkaniowego, współudział w wypracowaniu koncepcji osiedla społecznego oraz mieszkania społecznie najpotrzebniejszego.
    Po II wojnie światowej, z której zasoby spółdzielcze wyszły znacznie uszczuplone, spółdzielnie podjęły działania mające na celu odbudowę i utrzymanie ocalałych obiektów oraz budowę nowych.
    W latach 1945-1949 spółdzielnie odbudowały domy o łącznej liczbie ok. 40 tys. izb, a w nowym budownictwie oddały do użytku 5,3 tys. izb.
    Szybki rozwój spółdzielczości mieszkaniowej zahamowały decyzje podjęte przez państwo w połowie roku 1950, w wyniku których działalność spółdzielni ograniczono w zasadzie do zarządzania wybudowanymi i odbudowanymi przez siebie domami. Według stanu na koniec 1950r działało 279 spółdzielni zrzeszających 45,3 tyś członków i zarządzających budynkami o 21,5 tys. mieszkań /62,4 tys. izb/, co w stosunku do całości miejskich zasobów mieszkaniowych stanowiło 0,8%.
    Zaczątek przemian w stosunku państwa do spółdzielczości mieszkaniowej przyniósł rok 1954, kiedy podjęte zostały decyzje umożliwiające rozwój działalności inwestycyjnej spółdzielni w formie budownictwa jednorodzinnego.
    W końcu 1956 roku podjęte zostały decyzje polityczne mające na celu przyśpieszenie rozwoju budownictwa mieszkaniowego oraz ogólnej poprawy warunków mieszkaniowych ludności. Czynnikiem przyspieszającym ten rozwój miał być między innymi wzrost udziału środków własnych ludności w pokrywaniu kosztów uzyskiwania i utrzymania mieszkań. Jako istotny czynnik uznano również konieczność zapewnienia warunków dla wyzwalania inicjatyw społecznych w dziedzinie powiększania rozmiarów budownictwa mieszkaniowego oraz poprawy utrzymania zasobów mieszkaniowych.
    Spółdzielczość mieszkaniową uznano jako formę ruchu gospodarczo-społecznego szczególnie odpowiadającą tym warunkom.
    Od 1957 roku następuje wznowienie działalności spółdzielni mieszkaniowych jako inwestora wielorodzinnych budynków mieszkalnych.
    Mimo szybkiego rozwoju spółdzielczość mieszkaniowa pozostaje do roku 1965 jedynie uzupełniającą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności miejskiej.
    Udział budownictwa spółdzielczego w ogólnych rozmiarach budownictwa mieszkaniowego miastach wzrasta z 1,66% w 1956r do 18,0% w 1960r i 27,7% w 1965r.
    Mimo szybkiego powiększania się spółdzielczych zasobów mieszkaniowych w tym okresie ich udział w całości zasobów mieszkaniowych w miastach był nadal niewielki i w końcu 1965r wynosił 4,7% (190 tys. mieszkań).
    Po roku 1965 nastąpił radykalny zwrot w polityce mieszkaniowej państwa, które wyznaczyło spółdzielczości mieszkaniowej rolę dominującej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności miejskiej.
    Udział budownictwa spółdzielczego wzrasta do 2/3 całości budownictwa mieszkaniowego w miastach. Proporcja ta z niewielkimi wahaniami utrzymuje się do 1989 roku.
    W latach 1966-1989 wybudowano ponad 2,5 mln mieszkań spółdzielczych.
W końcu lat osiemdziesiątych udział mieszkań spółdzielczych w miastach wzrósł do 35%.
    Rozwój ten przekroczył rzeczywistą społeczną przyswajalność spółdzielczej formy działania w sektorze mieszkaniowym.
    Spółdzielcza forma działania i gospodarowania ma swoją specyfikę w próbie pogodzenia dwóch przeciwstawnych cech natury ludzkiej:
  • egoizmu ekonomicznego, skłaniającego człowieka do dążeń maksymalizujących jego korzyści materialne i
  • idealizmu duchowego, skłaniającego człowieka do działań służebnych na rzecz innych ludzi, bez osiągania osobistych korzyści materialnych.
    Stąd też spółdzielnia mieszkaniowa powinna opierać się na dobrowolności zrzeszania osób pragnących aktywnie współdziałać z innymi osobami na rzecz zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych.
    Taki model czy typ działania cechuje ludzi o osobowości partnerskiej czy obywatelskiej i nie ma co ukrywać, że przy obecnym poziomie cywilizacyjno- kulturowym jest to zbiorowość licząca nie więcej niż 10-15% całego społeczeństwa.
    Wymuszony sztucznie rozwój spółdzielczości mieszkaniowej spowodował, że w większości przypadków przynależność do spółdzielni wynikała ze swoistego „przymusu ekonomicznego” narzuconego przez państwo, a nie z masowo odczuwanej potrzeby działania w formie spółdzielczej czy też akceptacji zasad spółdzielczych.
    Scentralizowany system planowania i zarządzania gospodarką narodową przed 1990 rokiem wywierał również przemożny wpływ na spółdzielczość mieszkaniową.
    Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w tym okresie miał charakter bardziej zadekretowany, nadawany spółdzielczości z zewnątrz, niż samoistny, którego siły tkwiłyby wewnątrz samych spółdzielni.
    Dominacja elementów nakazowo-limitowych w sterowaniu życiem gospodarczym i społecznym ograniczyła w poważnym stopniu pole samorządności organizacyjnej i gospodarczej spółdzielni, a ingerencja administracyjna w ich stosunki z innymi jednostkami gospodarczymi uniemożliwiała należytą obronę interesów spółdzielni i ich członków. Działające w kraju organizacje polityczne, społeczne i gospodarcze nie zdobyły się na skuteczne hamowanie i ograniczanie nadmiernej centralizacji i biurokratyzacji życia kraju, a sama spółdzielczość mieszkaniowa nie była w stanie stworzyć rozwiązań instytucjonalnych chroniących ją przed skutkami tych negatywnych zjawisk.
    Poważny wpływ na funkcjonowanie spółdzielczości mieszkaniowej miała ogólna sytuacja mieszkaniowa w kraju oraz realizowana przez państwo polityka mieszkaniowa. W warunkach rosnącego deficytu mieszkań i wydłużającego się okresu oczekiwania na mieszkanie narastało niezadowolenie społeczne, ogniskujące się przede wszystkim w spółdzielczości mieszkaniowej jako podstawowej formie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności miejskiej.
    Deklarowana ważność kwestii mieszkaniowej nie znajdowała potwierdzenia ani w krótkoterminowych, ani długofalowych proporcjach podziału dochodu narodowego oraz środków inwestycyjnych. Rozbieżność między deklaracjami politycznymi a decyzjami gospodarczymi doprowadziła do załamania się realizacji perspektywicznego programu mieszkaniowego ustalonego na lata 1971-1990.
    Równocześnie prowadzoną przez państwo politykę mieszkaniową cechowały brak kompleksowości i niespójność wewnętrzna. Zwiększając akumulację środków własnych obywateli na cele mieszkaniowe (w dużym stopniu za pośrednictwem spółdzielczości mieszkaniowej), utrzymywano a nawet rozszerzano administracyjno-uznaniowy tryb rozdziału mieszkań. Akceptując stały wzrost obciążeń członków spółdzielni wydatkami mieszkaniowymi, utrzymywano bez zmian nieracjonalnie niski i niesprawiedliwy społecznie poziom czynszów w domach państwowych.
    Decyzjami państwowymi były ograniczone lub wręcz likwidowane inne uspołecznione formy budownictwa wielorodzinnego.
    Cenę niekonsekwencji i nieprawidłowości w polityce mieszkaniowej państwa zapłaciła przede wszystkim spółdzielczość mieszkaniowa i jej członkowie.
    Lata 1966-1989 to jednak nie tylko nieprawidłowości i niepowodzenia w rozwoju spółdzielni mieszkaniowych.
    W okresie tym stały się one podmiotami, które potrafiły:
  • połączyć rolę bezpośredniego inwestora budownictwa mieszkaniowego z rolą zarządcy nieruchomości, umożliwiająca pełne odczuwanie skutków techniczno-ekonomicznych zależności między tymi dwiema sferami działalności,
  • być inwestorem dużych zespołów urbanistyczno- architektonicznych obejmujących nie tylko budynki mieszkalne ale również obiekty handlowo-usługowe oraz infrastrukturę techniczną,
  • rozwinąć własne służby wykonawstwa remontów,
  • rozwinąć w szerokiej skali działalność społeczno-kulturalną w środowisku zamieszkania.
    Członkowie spółdzielni pokrywając znaczącą część kosztów budowy uzyskiwanych mieszkań oraz pełne koszty ich utrzymania stali się grupą społeczną (coraz liczniejszą) najbardziej zainteresowaną uporządkowaniem przez państwo prawno-ekonomicznych podstaw polityki mieszkaniowej

Teraźniejszość

    Teraźniejszość to transformacja ustrojowa zapoczątkowana w 1989 roku.
    Transformacja przywróciła wolność polityczną i ekonomiczną obywatelom oraz podmiotom gospodarczym, stworzyła demokratyczne zasady organizowania życia społecznego.
    Zlikwidowany został nadzór państwowy i polityczny nad wszelkimi sferami życia oraz administracyjna ingerencja w stosunki między podmiotami gospodarczymi.
    Niestety, tym pozytywnym zmianom nie towarzyszyła aktywność szerokich kręgów społecznych, wręcz przeciwnie, narasta pasywność społeczna o czym świadczy niska frekwencja w wyborach parlamentarnych, samorządu terytorialnego czy społecznego.
    Podejmowane decyzje polityczne i gospodarcze nie są odbiciem woli szerokich kręgów społeczeństwa, lecz odzwierciedleniem układów oraz interesów „aktywistów” politycznych i gospodarczych, co powoduje narastanie frustracji społecznych.
    Skutki ogólnej frustracji społecznej dają się odczuć również w relacjach między obywatelami a podmiotami działającymi w sektorze mieszkaniowym, w tym również zarządcami nieruchomości. Główną formą aktywności obywateli nie jest aktywność pozytywistyczna „za czymś” lecz aktywność kontestacyjna „przeciwko czemuś”.
    Transformacja wprowadziła reguły wolnego rynku wyzwalające inicjatywność i konkurencyjność obywateli oraz podmiotów gospodarczych.
    Nie stworzono jednak skutecznych barier dla aktywności negatywnej, czego efektem są liczne patologie gospodarcze i korupcja.
    Te negatywne zjawiska występują również w sektorze mieszkalnictwa o czym świadczą liczne przypadki upadłości podmiotów mieszkaniowych oraz liczne procesy sądowe miedzy tymi podmiotami a obywatelami.
    Transformacja ustrojowa umożliwiła wyzwolenie inicjatyw obywateli pragnących poprawić swoje warunki mieszkaniowe.
    Ogólnemu wzrostowi gospodarczemu towarzyszy jednak narastanie rozwarstwienia w poziomie zamożności różnych grup społecznych.
    Wyodrębniły się trzy podstawowe segmenty potrzeb mieszkaniowych:
  • potrzeby ludzi zamożnych zdolnych do całkowicie samodzielnego działania organizacyjnego i finansowego w rozwiązywaniu swoich spraw mieszkaniowych.
  • potrzeby ludzi o dochodach zbliżonych do przeciętnych, zdolnych do samodzielnego działania organizacyjnego w rozwiązywaniu swoich spraw mieszkaniowych, ale wymagających wspomagania finansowego,
  • potrzeby ludzi o dochodach zbliżonych do minimum socjalnego, niezdolnych do samodzielnego działania w rozwiązywaniu swoich spraw mieszkaniowych tak pod względem organizacyjnym jak i finansowym.
    Niestety, w procesie transformacji państwo wycofało się ze wspomagania finansowego sektora mieszkaniowego.
    Jeszcze w 1992 roku 6,1% wydatków budżetu państwa kierowano na wspomaganie mieszkalnictwa, a z każdym rokiem udział ten zmniejszał się by w 2004 roku spaść do 0,8%.
    W konsekwencji możliwości poprawy warunków mieszkaniowych ograniczyły się do najzamożniejszych grup społecznych.
    Roczne rozmiary budownictwa wynoszą ok. 100 tys. mieszkań (2,5 mieszkania na 1000 ludności), z których tylko 10% to mieszkania na wynajem a 90% to mieszkania własnościowe.
    Drastycznie zmniejszyły się rozmiary budownictwa spółdzielczego z 68 tys. mieszkań w 1989 roku do 10 tys. mieszkań w 2004 roku.
    Z 3,6 tys. spółdzielni zarządzających budynkami działalność inwestycyjną prowadzi tylko co dziesiąta i są to realizacje pojedynczych budynków.
    Istotnym błędem polityki mieszkaniowej okresu transformacji było dążenie do maksymalnej realizacji zasady – mieszkanie osobistą własnością obywatela.     Dodatkowym błędem była realizacja tego uwłaszczenia za odpłatnością niewspółmiernie niższą od rzeczywistej wartości mieszkań.
    Transformacja stworzyła warunki dla samodzielności prawnej i gospodarczej samorządu terytorialnego.
    Niestety, samorząd terytorialny wykazuje znikome zainteresowanie problemami mieszkaniowymi i wspomaganiem społecznego budownictwa mieszkaniowego.
    Lekkomyślnie pozbyto się dużej części mieszkań komunalnych, sprzedając je za bezcen ich użytkownikom.
    Równocześnie do rzadkości należą inicjatywy budowy nowych mieszkań na cele socjalne.
    Unaocznieniem bezczynności samorządu terytorialnego w sprawach mieszkaniowych jest jego bezradność w zapewnieniu mieszkań zastępczych rodzinom, którym właściciele prywatnych domów czynszowych wypowiedzieli umowy najmu, jak również niewywiązywanie się z obowiązku dostarczenia lokali socjalnych bądź pomieszczeń zastępczych na realizację prawomocnych wyroków eksmisyjnych.
    Państwo nie stworzyło norm i instrumentów ekonomicznych uniemożliwiających samorządowi terytorialnemu uchylania się od aktywnego działania na rzecz rozwiązywania lokalnych problemów mieszkaniowych.
    Transformacja ustrojowa przywróciła spółdzielczości mieszkaniowej możliwości pełnego realizowana fundamentalnych zasad spółdzielczości – samorządności, samodzielności gospodarczej, poczucia przez członków korzyści wynikających z przynależności do spółdzielni.
    Jednak zmiany ustrojowe zapoczątkowane w 1989 roku drastycznie ograniczyły możliwość realizowania przez spółdzielnie mieszkaniowe zadań gospodarczych oraz pogorszyły warunki zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ich członków.
    Państwo wycofało się z preferencji finansowych dla budownictwa mieszkaniowego i poddało urynkowieniu cały sektor mieszkaniowo – komunalny.
Wprowadzone ustawą z 20 stycznia 1990 roku zmiany w organizacji i działalności spółdzielczości pozbawiły spółdzielnie mieszkaniowe jakiejkolwiek reprezentacji merytorycznej. Nie miały one możliwości przedstawienia swojego stanowiska w żadnej z przygotowanych i podejmowanych decyzji państwowych w sprawach mieszkaniowych.
    Spółdzielnie mieszkaniowe pozbawione zostały również pomocy doradczo-konsultacyjnej w trudnym procesie dostosowywania swoich rozwiązań wewnętrznych do nowych warunków gospodarczych.
    Jak stwierdził później jeden z głównych autorów reformy spółdzielczości (Aleksander Paszyński „Rzeczpospolita” z 28-29 sierpnia 1999r) „To była najbardziej nieudana operacja wynikająca z głębokiej wiary, że społeczeństwo jest tak stęsknione demokracji, że jak mu tylko damy szansę, natychmiast ją wykorzysta”.
    Skutki tej nieudanej operacji spółdzielczość mieszkaniowa odczuwa do dzisiaj.
    Niestety podjęte zostały kolejne inicjatywy ustawowe destabilizujące działalność spółdzielni mieszkaniowych przez:
  • wymuszanie przekształceń majątkowych (wyodrębnianie własności lokali) mimo znikomego zainteresowania członków,
  • wymuszanie podziału spółdzielni również na żądanie każdej mniejszościowej grupy członków,
  • poddanie spółdzielni mieszkaniowych nadzorowi administracyjnemu Ministra Infrastruktury
    Mieszkanie jest najkosztowniejszym ze wszystkich dóbr materialnych niezbędnych do normalnego życia człowieka.
    Pełny społeczny koszt usługi mieszkaniowej wynosi w stosunku rocznym co najmniej 8% wartości odtworzenia mieszkania.
    Przy obecnych relacjach kosztowych oznacza do koszt ok. 200 zł/m2 rocznie, a więc 16,50 zł/m2 miesięcznie, co przy mieszkaniu 60 m2 powinno oznaczać wnoszenie miesięcznych opłat w wysokości ok. 1000 zł.
    Rzeczywisty poziom wnoszonych opłat jest co najmniej o 40% niższy, co powoduje, że prawie wszyscy zarządcy budynków mieszkalnych działają w warunkach permanentnego niedostatku środków finansowych w stosunku do rzeczywistych potrzeb związanych z kosztami utrzymania budynków.
    Skutkiem jest postępująca dekapitalizacja zasobu mieszkaniowego.
    Transformacja zekonomizowała warunki świadczenia usług energetycznych i komunalnych.
    Konsekwencją był wzrost opłat mieszkaniowych szybszy niż tempo inflacji.
    Udział wydatków mieszkaniowych w budżetach rodzinnych wzrósł z 8% w 1989r do 19% w 2004r.
    O ile w 1989r ciepło i usługi komunalne pochłaniały 40% opłaty mieszkaniowej, to w 2004r już 70%.
    Sektor mieszkaniowy został wydrenowany finansowo na rzecz ekonomizacji sektora energetycznego i komunalnego, co ograniczyło możliwości zwiększenia nakładów na remonty i modernizację budynków.
    Utrwaliło to w świadomości obywateli przekonanie, iż wzrostowi ich obciążeń wydatkami mieszkaniowymi nie towarzyszy poprawa jakości utrzymania budynków i lokali, czego efektem jest negatywne nastawienie dużej części obywateli do podmiotów zarządzających nieruchomościami mieszkaniowymi.
    Opłaty pobierane od użytkowników lokali są podstawowym źródłem finansowania działalności zarządców nieruchomości.
    Terminowe pozyskiwanie tych opłat jest warunkiem niezbędnym dla wykonywania przez zarządców obowiązków na nich ciążących, jest warunkiem wypłacalności zarządcy z tytułu płatności publiczno-prawnych, dostawy ciepła, wody i odprowadzania ścieków, wywozu śmieci itp.
    Niestety, ostatnie lata przyniosły narastanie zjawiska zaległości czynszowych..
    Jest to skutek zarówno pogarszania się sytuacji materialnej dużej części rodzin (wzrost bezrobocia) jak i perfidnych manipulacji prawnych motywowanych celami politycznymi.
    Wiadomo, ze sankcją ostateczną, która może zatrzymać spiralę narastających zaległości czynszowych (w skali całego kraju w budynkach wielolokalowych zaległości te wynoszą ok. 3 mld zł) jest eksmisja niewypłacalnych użytkowników lokali.
    Problem eksmisji z mieszkań osób nie wywiązujących się ze swoich obowiązków płatniczych na rzecz zarządcy budynku jest problemem wielowarstwowym, dla którego nie ma jednego, prostego rozwiązania gdyż:
  • mieszkanie jest dobrem towarowym, którego posiadanie (użytkowanie) musi iązać się z obowiązkami finansowymi; równocześnie jednak mieszkanie jest dobrem elementarnym, bez którego nie jest możliwe normalne życie obywatela (rodziny),
  • istnieje niezwykle emocjonalny konflikt między poczuciem sprawiedliwości (należy płacić za to, z czego się korzysta), a uczuciem miłosierdzia (czy można pozbawić kogoś prawa do godziwego życia tylko dlatego, że jest ubogi z przyczyn przez siebie niezawinionych),
  • niesolidność płatnicza dużej części użytkowników mieszkań bez dolegliwych dla nich konsekwencji narusza dyscyplinę społeczną i zachęca do naśladowania tych negatywnych postaw,
  • zarządca budynku pozbawiony terminowego wpływu należności od użytkowników lokali nie jest w stanie wykonywać swoich obowiązków eksploatacyjno-remontowych, co prowadzi do znaczącego pogorszenia jakości warunków zamieszkiwania ogółu użytkowników lokali, w tym również tych terminowo regulujących swoje płatności.
    Konstytucja RP jednoznacznie nakłada na władze publiczne (państwo, samorząd terytorialny) obowiązek pomocy socjalnej dla osób niebędących w stanie zaspokoić swoich elementarnych potrzeb bytowych, a mieszkanie jest taką elementarną potrzebą.
    Niestety politycy (w tym również parlamentarzyści) mający usta pełne pouczeń o potrzebie przestrzegania prawa i frazesów o ich szczególnej trosce o los ludzi ubogich, podejmują decyzje ustawowe sprzeczne z Konstytucją.
    Dowodem tego są przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz znowelizowany w 2004 r przepis art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.
    Ich efektem jest długotrwałe zajmowanie pełnowartościowych mieszkań przez osoby w stosunku do których orzeczono eksmisje do lokalu socjalnego. Ponieważ w ogromnej większości przyczyną orzeczenia eksmisji były zaległości czynszowe, po wyroku osoby te nadal nie płacą za zajmowane mieszkania, a gminy nie spieszą się z dostarczeniem lokali socjalnych nie ponoszą z tego tytułu żadnych sankcji.
    Zajmowanie dotychczasowego mieszkania przez osobę, w stosunku do której orzeczono eksmisję do lokalu socjalnego, jest niczym innym jak przekształceniem tego mieszkania w lokal socjalny do czasu przeniesienia tej osoby do lokalu socjalnego dostarczonego przez gminę. Oczywistym jest więc wniosek, że gmina powinna uiszczać zarządcy nieruchomości opłaty za mieszkanie okresowo przekształcone w lokal socjalny.
To co jest logiczne prawnie i oczywiste ekonomicznie nie jest jednak odzwierciedlone w treści przepisów ustawowych.
    A przecież zarówno w toku prac nad ustawą o ochronie praw lokatorów jak i nad nowelizacją art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego zgłaszane były w Sejmie i Senacie wnioski o ustanowienie przepisu o brzmieniu:
„51 Opłaty za użytkowanie lokalu, który dłużnik na podstawie tytułu egzekucyjnego obowiązany jest opróżnić, do czasu przekwaterowania dłużnika do wskazanego przez gminę lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia, pokrywa zarządcy nieruchomości co miesiąc gmina, jeżeli niemożliwe jest pokrycie tych opłat w drodze egzekucji przez komornika”.
    Niestety, treść ustaw nie jest odzwierciedleniem sprawiedliwości i obiektywnych praw ekonomicznych, lecz odzwierciedleniem interesów politycznych.
    Politycy uwielbiają okazywać szarym obywatelom miłosierdzie na cudzy koszt.
    Potwierdza się stara prawda, że w polityce i gospodarce rację ma nie ten kto ma rację, ale ten kto ma większą siłę.
    Właśnie tej siły zarządcy nieruchomości nie mają, co wynika ze stosunkowo małego stopnia integracji (np. tylko co trzecia spółdzielnia mieszkaniowa zrzesza się w związkach spółdzielczych) oraz całkowitej pasywności społecznej większości użytkowników mieszkań terminowo regulujących opłaty mieszkaniowe.

Przyszłość

    Działalność spółdzielni mieszkaniowych dotyka żywotnych spraw bytowych dużej części polskiego społeczeństwa i kształtowanie tej działalności powinno być wolne od podtekstów politycznych a respektować zasady prawa, efektywności ekonomicznej i rzetelności społecznej.
    Podstawowym warunkiem prawidłowego rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej jest funkcjonowanie w kraju sprawnego, kompleksowego i spójnego wewnętrznie systemu mieszkalnictwa. Zrekonstruowanie tego systemu jest pilnym obowiązkiem państwa prowadzącego ogólną politykę mieszkaniową.
    System ten powinien stwarzać ogólne warunki organizacyjne i finansowe-ekonomiczne, które zapewniają:
  • realizację przez każdą rodzinę jej prawa do mieszkania samodzielnego i godziwym standardzie przy swobodzie wyboru sposobu starań o mieszkanie i drogi do jego uzyskania,
  • możliwości indywidualnej poprawy warunków mieszkaniowych poprzez dodatkowy wkład środków własnych,
  • wykorzystanie jako źródeł finansowania mieszkalnictwa zarówno środków ludności, jak i środków pochodzących z funduszu spożycia społecznego,
  • zachowanie właściwej relacji między wysokością opłat za mieszkania a ich wartością oraz uprawnieniami użytkownika do dysponowania mieszkaniem;
  • różnorodność form instytucjonalnych (państwowych, spółdzielczych, indywidualnych) zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
    Spółdzielczość mieszkaniowa nie może zastępować instytucji państwa odpowiedzialnych za rozwiązywanie podstawowych problemów polityki mieszkaniowej.
    Powinna natomiast mieć zapewniony wpływ na kształtowanie tej polityki jako ruch społeczno-gospodarczy zrzeszający miliony rodzin uczestniczących w pokrywaniu kosztów budowy i utrzymania mieszkań. Nie może się powtórzyć obciążenie spółdzielczości mieszkaniowej przez państwo zadaniami i funkcjami naruszającymi ustawowo określone cele i zasady spółdzielczości. Pożądane jest istnienie i rozwijanie różnorodnych form prawno-organizacyjnych budownictwa wielorodzinnego.
    Spółdzielczość mieszkaniowa jest i powinna być jedną z form organizacyjnych zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi o dochodach zbliżonych do przeciętnych, zdolnych do samodzielnego działania organizacyjnego w rozwiązywaniu swoich spraw mieszkaniowych, ale potrzebujących wsparcia finansowego.
    Budownictwo spółdzielcze nie może ograniczać się tylko do budowy mieszkań własnościowych. Niezbędne jest stworzenie warunków dla rozwoju budownictwa spółdzielczych mieszkań lokatorskich.
    Niezrozumiałą i budzącą protest jest zmiana w ustawie o popieraniu budownictwa mieszkaniowego, całkowicie likwidująca umorzenia części kredytów udzielonych spółdzielniom przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy na budowę mieszkań lokatorskich.

Państwo powinno:
  • stworzyć system pomocy finansowej dla obsługi spłaty kredytów zaciągniętych na budowę spółdzielczych mieszkań lokatorskich; niezbędne jest zwiększenie w budżecie państwa udziału wydatków na ten cel do poziomu co najmniej 1% całości wydatków budżetowych.
  • szerzej niż dotychczas rozbudować system dodatków mieszkaniowych dla rodzin niezamożnych, na pokrycie części opłat za użytkowanie mieszkań,
  • stworzyć system wspomagania finansowego dla przedsięwzięć remontowo-modernizacyjnych, umożliwiającego odrobienie ogromnych zaległości w technicznym utrzymaniu istniejących budynków.
    Zmiany ustawowe w prawno-organizacyjnych i ekonomicznych warunkach działania spółdzielni mieszkaniowych nie powinny unicestwiać ich majątkowej podmiotowości lecz zmierzać do:
  • usunięcia przepisów o charakterze restrykcyjnym w zakresie spółdzielczego prawa do lokalu,
  • ujednolicenia norm dotyczących spółdzielczego prawa do lokalu z ogólnie obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego,
  • uściślenia norm, których dotychczasowe stosowanie wywoływało wątpliwości interpretacyjne.
    Natomiast decydowanie o przekształceniach organizacyjno-majątkowych spółdzielni mieszkaniowych powinno być pozostawione samym zainteresowanym – członkom spółdzielni.



dr Ryszard Jajszczyk

Kilka uwag o miejscu i roli spółdzielczości mieszkaniowej w polskim mieszkalnictwie.

    W czasie XVI Konferencji Spalskiej w 2005 roku przedstawiłem swój referat pt. „Spółdzielczość mieszkaniowa jako inwestor budownictwa mieszkaniowego oraz zarządca nieruchomości”.
    Wszystkie podstawowe oceny i wnioski zawarte w tym referacie zachowały swoją aktualność, a niniejsze uwagi są tylko ich uzupełnieniem.

    Spółdzielczość mieszkaniowa pojawiła się w końcu XIX wieku, gdy dominował jeszcze kapitalizm w swej najdrapieżniejszej formie, kiedy zaspokajanie wszelkich potrzeb następowało według „wilczych” reguł wolnego rynku.
    W sferze mieszkaniowej skutkowało to nędzą warunków lokalowych ogromnej większości społeczeństwa.
    W takiej właśnie sytuacji pojawiła się idea by przez aktywne działania i wspólny wysiłek zainteresowanych obywateli umożliwić, bez osiągania zysku, zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodzin średnio sytuowanych materialnie.
    Realizacja tych szczytnych intencji miała jednak do 1939r bardzo ograniczony zasięg społeczny i gospodarczy.
    Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce była ruchem elitarnym, którego skala nie przekroczyła 1% całego zasobu mieszkaniowego.
    Bardziej znaczący dla tego okresu był teoretyczny i praktyczny dorobek spółdzielczości mieszkaniowej w rozwijaniu koncepcji osiedla społecznego oraz standardu mieszkania społecznie najpotrzebniejszego.
    Charakterystyczne jest jednak, że już w tamtym czasie ujawnił się podział wewnętrzny spółdzielczości mieszkaniowej, według cenzusu materialnego członków na spółdzielnie lokatorskie oraz spółdzielnie własnościowe.
    Zmiany polityczno–ustrojowe zapoczątkowane w 1945 roku przyniosły również przewartościowanie w sektorze mieszkaniowym.
    Według nowej ideologii mieszkanie miało stać się dobrem socjalnym, którego dostępność nie będzie ograniczona barierami cenowymi. Uznano, że tylko państwo może zapewnić skuteczną realizację egalitaryzmu mieszkaniowego.
    Konsekwencją tych założeń było ograniczenie możliwości rozwoju spółdzielni mieszkaniowych.
    Warunki makroekonomiczne szybko ujawniły niezdolność państwa do zapewnienia wszystkim obywatelom „darmowych” mieszkań. Uznano za konieczne zwiększenie osobistego udziału finansowego obywateli w pokrywaniu kosztów budowy i utrzymania mieszkań.
    Rolę „konia trojańskiego” w ekonomizacji sektora mieszkaniowego wyznaczono spółdzielczości mieszkaniowej.

    O ile przed 1939 rokiem spółdzielnie mieszkaniowe miały na celu chronienie swoich członków przed wyzyskiem wynikającym z reguł gospodarki rynkowej, to od 1957 roku spółdzielnie mieszkaniowe miały zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich członków na warunkach finansowych mniej korzystnych niż ówcześnie obowiązujące w sektorze państwowym.
    Pogorszenie się sytuacji gospodarczej kraju i atrakcyjność drenażu finansowego obywateli za pośrednictwem spółdzielczego systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych spowodowały, że od 1965 roku zadekretowano dominację spółdzielczości mieszkaniowej a po 1970 roku uznano nawet za pożądane rozwijanie własnościowej formy uprawnień do mieszkań spółdzielczych.
    Rozwój ten przekroczył rzeczywistą społeczną przyswajalność spółdzielczej formy działania w sektorze mieszkaniowym.
    Wymuszony sztucznie rozwój spółdzielczości mieszkaniowej spowodował, że w większości przypadków przynależność do spółdzielni wynikała ze swoistego „przymusu ekonomicznego” narzuconego przez państwo, a nie z masowo odczuwalnej potrzeby działania w formie spółdzielczej czy też akceptacji zasad spółdzielczych.
    Równocześnie prowadzoną przez państwo politykę mieszkaniową cechowały brak kompleksowości i niespójność wewnętrzna. Zwiększając akumulację środków własnych obywateli na cele mieszkaniowe (w dużym stopniu za pośrednictwem spółdzielczości mieszkaniowej), utrzymywano a nawet rozszerzano administracyjno-uznaniowy tryb rozdziału mieszkań. Akceptując stały wzrost obciążeń członków spółdzielni wydatkami mieszkaniowymi, utrzymywano bez zmian nieracjonalnie niski i niesprawiedliwy społecznie poziom czynszów w domach państwowych.
    Lata 1966-1989 to jednak nie tylko nieprawidłowości i niepowodzenia w rozwoju spółdzielni mieszkaniowych.
    W okresie tym stały się one podmiotami, które potrafiły:
  • połączyć rolę bezpośredniego inwestora budownictwa mieszkaniowego z rolą zarządcy nieruchomości, umożliwiającą pełne odczuwanie skutków techniczno-ekonomicznych zależności między tymi dwiema sferami działalności,
  • być inwestorem dużych zespołów urbanistyczno-architektonicznych obejmujących nie tylko budynki mieszkalne ale również obiekty handlowo-usługowe oraz infrastrukturę techniczną,
  • rozwinąć własne służby wykonawstwa remontów,
  • rozwinąć w szerokiej skali działalność społeczno-kulturalną w środowisku zamieszkania.
    Członkowie spółdzielni pokrywając znaczącą część kosztów budowy uzyskiwanych mieszkań oraz pełne koszty ich utrzymania stali się grupą społeczną (coraz liczniejszą) najbardziej zainteresowaną uporządkowaniem przez państwo prawno-ekonomicznych podstaw polityki mieszkaniowej.

    Zmiany polityczno-ustrojowe zapoczątkowane w 1989 roku przewartościowały po raz kolejny zasady sektora mieszkaniowego.
    Ponownie uznano, że mieszkanie jest przede wszystkim towarem, którego dostępność powinna być uzależniona od zdolności zapłacenia ceny przez zainteresowanego obywatela. Uznano, że głównym regulatorem sektora mieszkaniowego mają być reguły wolnego rynku, a mieszkania powinny powszechnie stać się osobistą własnością obywateli.
    Podstawową konsekwencją tej reorientacji było prawie całkowite wycofanie się państwa z finansowego wspomagania sektora mieszkaniowego. Jeszcze w 1992 roku 6,1 % wydatków budżetu państwa kierowano na wspomaganie mieszkalnictwa, a z każdym rokiem udział ten zmniejszał się by w 2007 roku spaść do 0,5%.
    Drastycznie zmniejszyła się liczba budowanych mieszkań, a w 90% mają one status własnościowy. Zlikwidowano budownictwo spółdzielczych mieszkań lokatorskich.
    Transformacja ekonomizowała warunki świadczenia usług energetycznych i komunalnych i wywołała wzrost opłat mieszkaniowych szybszy od tempa inflacji.
    Sektor mieszkaniowy został wydrenowany finansowo na rzecz sektora energetycznego i komunalnego, co ograniczyło możliwość zwiększenia nakładów na remonty i modernizację budynków.
    Utrwaliło to w świadomości społecznej przekonanie, że wzrostowi opłat za mieszkania nie towarzyszy poprawa jakości utrzymania budynków, czego efektem jest negatywne nastawienie większości obywateli do podmiotów zarządzających nieruchomościami mieszkaniowymi.
    Równolegle państwo podjęło działania legislacyjne w celu destrukcji organizacyjno -ekonomicznej spółdzielczości mieszkaniowej przez:
  • próbę zakazu zrzeszania się w związkach spółdzielczych,
  • likwidację systemu lustracji spółdzielni,
  • wymuszanie podziału spółdzielni,
  • wymuszanie weryfikacji składów osobowych organów spółdzielni,
  • wymuszanie przekształceń własnościowych mieszkań spółdzielczych.
    Mimo tych restrykcyjnych działań państwa, a także mimo wielu błędów i nieprawidłowości popełnianych przez same spółdzielnie – spółdzielczość mieszkaniowa w nowym ustroju okazała się w swej przeciętnej najtańszym inwestorem budownictwa mieszkaniowego i najefektywniejszym zarządcą nieruchomości mieszkaniowych.
    Zrozumiała jest więc niechęć do spółdzielczości mieszkaniowej wyrażana w lobbystycznym oddziaływaniu firm deweloperskich czy prywatnych zarządców nieruchomości.
    Dla polityków spółdzielczość mieszkaniowa stała się wygodnym „chłopcem do bicia”, odpowiedzialnym za wszelkie skutki zaniedbań państwa w polityce mieszkaniowej.

    Koronnym tego dowodem jest uchwalona 14 czerwca 2007 roku kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
    Ustawa ta jest nie tylko kompromitującym ustawodawcę bublem prawnym (świadczą o tym sprzeczności wewnętrzne i sprzeczności z innymi ustawami, nieprecyzyjność przepisów, pozostawienie luk prawnych) ale jest też wyrazicielem pięciu złowrogich dla spółdzielni mieszkaniowych dyspozycji:
  • nasilenia procesu wywłaszczenia spółdzielni z ich majątku przez wymuszanie wyodrębnienia własności lokali,
  • zatomizowania systemu ekonomicznego przez nakaz bilansowania kosztów i przychodów w skali poszczególnych nieruchomości,
  • niemożność reaktywowania budowy spółdzielczych mieszkań lokatorskich, co przekreśla szansę na intensywniejszy wzrost rozmiarów budownictwa spółdzielczego,
  • wymuszanie budowy nowych mieszkań wyłącznie w formie wyodrębnionej własności, przez co spółdzielnie mają być „producentami” wspólnot mieszkaniowych,
  • zanarchizowania samorządności spółdzielczej przez nakaz odbywania walnych zgromadzeń członków niezależnie od wielkości spółdzielni mieszkaniowej.
    Określając te dyspozycje autorzy nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie powiedzieli jakich efektów spodziewają się po realizacji tych dyspozycji, zwłaszcza w sferze eksploatacji i utrzymania substancji mieszkaniowej.
    Zdaniem piszącego te uwagi, realizacja tych dyspozycji nie przyniesie nie tylko obniżenia obciążeń finansowych użytkowników lokali ani poprawy jakości utrzymania budynków, ale przeciwnie – pogorszy te relacje.
    Długotrwałe oddziaływanie tych dyspozycji może wywołać proces przekształcania się spółdzielni mieszkaniowych w spółdzielnie usług inwestycyjnych i powierniczego zarządzania nieruchomościami.
    Doraźnie główną przeszkodą dla realizacji tego pesymistycznego scenariusza może być postawa 2,5 miliona członków posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i ich niechęć do wyodrębniania własności lokali.
    W dłuższej perspektywie jest jednak konieczne zwiększenie skuteczności oddziaływania na polityków w celu zamiany ich stosunku do spółdzielczości mieszkaniowej, a to jest możliwe tylko przez ożywienie społecznej aktywności członków, zwiększenie afektywności organizacyjnej i gospodarczej poszczególnych spółdzielni oraz integrację w skali całej spółdzielczości mieszkaniowej.



Prof. dr hab. inż. Zbigniew Grabowski
Prezes Krajowej Rady
Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa

ROLA SAMORZĄDU ZAWODOWEGO W WYKONYWANIU SAMODZIELNYCH
FUNKCJI TECHNICZNYCH W BUDOWNICTWIE


1. Wstęp
Samodzielne funkcje techniczne (w skrócie s.f.t.) w Polsce mogą być wykonywane zgodnie z ustawą Prawo Budowlane (z dnia 7 lipca1994r. wraz z późniejszymi zmianami) przez osoby wymienione w Art.12.1 : Za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa się działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych i technicznych oraz techniczno- organizacyjnych, a w szczególności działalność obejmującą:
  1. projektowanie, sprawdzanie projektów architektoniczno-budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego;
  2. kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi;
  3. rzeczoznawstwo budowlane;
oraz Art. 12 a
    Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, oprócz osób, o których mowa w art. 12, mogą również wykonywać osoby będące obywatelami państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej, które:
  1. posiadają w tych państwach prawo wykonywania czynności odpowiadających samodzielnym funkcjom technicznym w budownictwie;
  2. ukończyły studia wyższe zagraniczne uznane w Polsce za równorzędne, a także w właściwy organ samorządu zawodowego, na wniosek zainteresowanego, orzeka, w drodze decyzji, o nadaniu tytułu rzeczoznawcy budowlanego, określając zakres rzeczoznawstwa.
    Jak wynika z przytoczonych przepisów oraz z zapisu w Art. 98.1; „w sprawach odpowiedzialności zawodowej w budownictwie orzekają organy samorządu zawodowego”, rola samorządu zawodowego jest niezmiernie istotne w procesie przygotowania i wykonywania s.f.t.
    Z tego powodu warto przybliżyć uczestnikom XI Konferencji Izby Projektowania Budowlanego nieco informacji w Polskiej Izbie Inżynierów Budownictwa.

2. Podstawa prawna powołania samorządu zawodowego.
    Aktualnie działa w Polsce 16 samorządów zawodowych powołanych odpowiednią ustawą sejmową, a podstawą ich istnienia jest art. 17 ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z 1997r. w brzmieniu: „W drodze ustawy można tworzyć samorządy zawodowe, reprezentujące osoby wykonujące zawody zaufania publicznego i sprawujące pieczę nad należytym wykonywaniem tych zawodów w granicach interesu publicznego i dla jego ochrony”.
    Zgodnie z tym przepisem Konstytucji celem wszystkich samorządów zawodowych jest:
  • sprawowanie pieczy i nadzoru nad wykonywaniem zawodu
  • ustanawianie zasad etyki zawodowej i kontrola jej przestrzegania
  • zapewnienie właściwego poziomu wykonywania zawodu
  • przyznawanie prawa do wykonywania zawodu
  • sprawdzanie kwalifikacji zawodowych
  • stosowanie własnego sądownictwa w zakresie spraw dyscyplinarnych i zawodowych
  • reprezentowanie zawodu na zewnątrz
    Realizacja w/w celów spoczywa na członkach odpowiednich organów samorządów zawodowych, wybranych w drodze demokratycznych wyborów.

Samorząd zawodowy Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa jest jednym z „najmłodszych” samorządów zawodów zaufania publicznego w Polsce, aczkolwiek sam zawód inżyniera jako zawodu zaufania publicznego ma w kraju już 80- letnie tradycje, gdyż to pojęcie dla naszego zawodu zostało wprowadzone w 1928r. dekretem Prezydenta RP o wprowadzeniu obowiązku uzyskiwania uprawnień budowlanych, posiadanie których stało się podstawą do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie.
    Uchwalenie ustawy o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa i urbanistów (15 grudzień 2000r.) uwieńczyło starania stowarzyszeń naukowo- technicznych o przywrócenie właściwej rangi zawodowi inżyniera budownictwa oraz było przygotowaniem nas do wejścia do Unii Europejskiej.
    W UE kwestia uznawania kwalifikacji zawodowych w zakresie budownictwa powierzona jest różnym organom państwowym w tym samorządom zawodowym.
    Powołanie samorządu zawodowego, w odbiorze społecznym, w tym naszych członków, początkowo nie przyjęło się z właściwym zrozumieniem.
Wynika to z faktu małej świadomości czym jest samorząd zawodowy, ponieważ instytucja samorządu kojarzy się praktycznie tylko z samorządem terytorialnym, co powoduje traktowanie samorządu zawodowego jako czegoś marginalnego.
    W szczególności część społeczeństwa uważa samorząd zawodowy za pewną postać korporacji cechowej, a część naszych członków i działaczy za nieco inną formę stowarzyszenia naukowo- technicznego.
    Tymczasem każdy samorząd (a więc również zawodowy) z założenia uczestniczy w sprawowaniu władzy publicznej.
Tym, co odróżnia samorząd zawodowy od ogółu zrzeszeń działających na podstawie prawa o stowarzyszeniach, jest posiadanie ustawowo określonych praw i obowiązków publicznych, a w ślad za tym wykonywanie powierzonych zadań w imię ochrony interesu publicznego.
    Samorządom zawodowym, w tym PIIB , ustawy przyznają uprawnienia regulacyjne i władcze.
    Z tego powodu Zjazd Krajowy oraz Krajowa Rada PIIB posiada odpowiednie uprawnienia do ustalania zasad regulujących działanie samorządu zawodowego i jego organów.
    Zasady te podlegają ustawowej kontroli organu państwa, jakim jest w naszym przypadku Minister właściwy dla spraw budownictwa. Brak zastrzeżeń ze strony Ministerstwa uprawomocnia przyjęte uchwały.
    Podkreślić należy, że do tej pory nie mieliśmy przypadku zakwestionowania uchwał Zjazdu Krajowego czy Krajowej Rady przez Ministra oraz inne organy państwowe.
    W tym miejscu chciałbym przypomnieć Art. 83 Konstytucji RP „Każdy ma obowiązek przestrzegania praw Rzeczypospolitej Polskiej” oraz Art. 87 Konstytucji RP:
„Ust. 1 Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej są: konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.
„Ust. 2 Źródłami powszechnie obowiązującego prawa Rzeczpospolitej Polskiej są na obszarze działania organów, które je ustanowiły, akty prawa miejscowego.”
    Z przytoczonych artykułów naszej ustawy zasadniczej wynikają więc bezpośrednie obowiązki dla członków PIIB dodatkowo opisane w Statucie PIIB, regulaminach działań poszczególnych organów oraz w zasadach Etyki Zawodowej.

3. Zakres działania samorządu i jego organów, organizacja samorządu, wyniki dotychczasowych działań.
    Samorząd zawodowy inżynierów budownictwa rozpoczął wykonywanie swoich ustawowych i statutowych obowiązków od 1 stycznia 2003 r.

    Aktualnie działa 16 izb okręgowych i ich organy (rady okręgowe, okręgowe komisje kwalifikacyjne, okręgowe zespoły rzeczników odpowiedzialności zawodowej, okręgowe sądy dyscyplinarne, okręgowe komisje rewizyjne), które wraz z Krajową Radą i jej organami posiadają w swoim składzie 1011 członków, reprezentujących rzeszę ok. 108 000 członków PIIB.
    W okresie organizacji pracy izb okręgowych i Izby Krajowej skutecznie przejęto od wojewodów prowadzenie egzaminów na uprawnienia budowlane i ujednolicono ich zakres, tematykę, terminy przeprowadzania egzaminów w całym kraju.
    W efekcie władze państwowe przekazały Izbie prawo do nadawania uprawnień w trzech dalszych specjalnościach, zwiększając ich liczbę do dziewięciu.
    Państwo przekazało nam prawo i obowiązek interpretacji zakresu działania nadawanych uprawnień budowlanych oraz rozstrzygania sporów pomiędzy naszymi członkami a przedstawicielami administracji terenowej. Powoduje to wzrost zapotrzebowania na usługi prawne oraz potrzebę większej znajomości prawa wśród członków naszych organów.
    Powołane zespoły rzeczników odpowiedzialności zawodowej i sądy dyscyplinarne w początkowym okresie działania uświadomiły sobie różnice w zakresie obowiązków znajomości przepisów prawa budowlanego, cywilnego, karnego, KPA itp., potrzebnych do pracy w tych organach w stosunku do działań podobnych organów w stowarzyszeniach naukowo-technicznych. Stan ten wymagał kilkakrotnych, systematycznych obszernych szkoleń w zakresie znajomości prawa i procedur działania.
    Niezbędna jest stała współpraca z zawodowymi prawnikami.
    Rośnie liczba rozpatrzonych spraw dotyczących odpowiedzialności dyscyplinarnej czy zawodowej naszych członków, wzrasta poczucie społeczne możliwości zwracania się osób fizycznych do izb okręgowych w sprawach związanych z działalnością naszych członków.
    Tylko w krajowych organach w 2007 r. rozpatrzono 63 sprawy przez Rzecznika Odpowiedzialności Zawodowej i 33 spraw przez Krajowy Sąd Dyscyplinarny.
    Jednym z podstawowych zadań jest dbanie o poziom zawodowy naszych członków. Izba podjęła to zadanie organizując, wspólnie ze stowarzyszeniami naukowo-technicznymi, systematyczne szkolenia w zakresie nowych przepisów prawnych, procedur przetargowych wg FIDIC, nowych norm, materiałów budowlanych, technologii wykonawstwa itp.
    Ułatwiamy naszym członkom udział w branżowych konferencjach czy seminariach szkoleniowych.
    Rocznie udział w różnych formach szkolenia bierze ~ 30 000 członków.
    Jedną z form pomocy szkoleniowej jest czytelnictwo periodyków technicznych. Umacniając działalność wydawniczą miesięcznika „Inżynier budownictwa” przesyłamy nieodpłatnie wraz z nim wybrane czasopismo branżowe, biuletyny izb okręgowych i inne informacje. Można stwierdzić, że przyczyniamy się do wzrostu wiedzy wśród tych naszych członków, którzy chcą czytać prasę techniczną.
    Aktualnie do ponad 25 000 Członków w 2007 roku wysłano wraz z „Inżynierem Budownictwa” 114 739 egzemplarzy różnych czasopism.
    Nie jest to stan zadowalający i wymaga stałej systematycznej pracy celem zachęcenia naszych członków do samokształcenia.
    Wzrasta nacisk społeczny na potrzebę doskonalenia zawodowego m.in. poprzez wzrost konkurencji po wejściu do Unii Europejskiej.
    Polska Izba Inżynierów Budownictwa uzyskała ustawowe uprawnienia do uznawania kwalifikacji cudzoziemców do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych budownictwie. Wykonujemy te uprawnienia w oparciu o zatwierdzony przez Krajową Radę regulamin, zgodny z zapisami odpowiedniej dyrektywy europejskiej, w zakresie wzajemnego uznawania kwalifikacji.
    Dotychczas rozpatrzyliśmy łącznie 54 sprawy, uznając kwalifikacje cudzoziemców.
    Problem związany w wdrożeniem przepisów dyrektyw unijnych wymaga m.in. naszego udziału we współpracy z zagranicą. Jesteśmy współzałożycielami Europejskiej Rady Izb Inżynierów (ECEC) grupującej jedenaście państw, w których są powołane samorządy zawodowe inżynierów budownictwa.
    Bierzemy udział w pracach „Grupy Wyszehradzkiej” grupującej stowarzyszenia naukowo-techniczne (odpowiedniki PZITB) i samorządy zawodowe inżynierów budownictwa czterech państw.
    Uczestniczymy w pracach Europejskiego Stowarzyszenia Inżynierów Budownictwa (ECCE), grupującej branżowe stowarzyszenia naukowo-techniczne z 28 państw.
    Pośrednio poprzez NOT mamy możliwość współpracy z FEANI (Federacja Europejska Narodowych Stowarzyszeń Inżynierów).
    Podpisaliśmy porozumienie o współpracy z brytyjską organizacją The Chartered Institute of Building (CIOB).
    W kraju współorganizowaliśmy systematyczną współpracę z branżowymi samorządami zawodowymi architektów, urbanistów celu usuwania różnych „chropowatości” w wykonywaniu naszych zawodów oraz wspólnego zajmowania stanowiska w zakresie opiniowania różnych aktów prawnych związanych z realizacją zawodu.
    Uczestniczymy z tego tytułu w pracach komisji sejmowych, współpracujemy z różnymi agendami rządowymi w tym z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego.
    W wyniku dotychczasowych działań, uwzględniając m.in. wymogi dyrektyw unijnych uporządkowano w Prawie budowlanym zagadnienia uprawnień budowlanych i samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie dla majstrów i techników budowlanych. Grupy te, będące członkami izb okręgowych, dalej posiadają nabyte uprawnienia, natomiast nie mają dalej możliwości uzyskiwania uprawnień budowlanych.
    W okresie naszych działań przyjęliśmy ok. 16 000 nowych członków.
Aktualnie możemy mówić, że mamy następujący przekrój wiekowy naszych członków.

poniżej 35 lat          - 17,2%
od 36 do 45 lat        - 11,0%
od 46 do 55 lat        - 33,2%
od 56 do 65 lat        - 28,3%
powyżej 65 lat        - 10,3%

    PIIB, realizując zadania o obowiązkowym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej członków Izby , ubezpiecza zbiorowo swoich członków na kwotę 50 000 Euro za najniższą wśród wszystkich samorządów zawodowych stawkę oraz umożliwia na korzystnych warunkach szereg „dobezpieczeń” indywidualnych dla naszych członków.
    Przedstawione powyżej prace wymagały organizacji sprawnych biur okręgowych, dobrej organizacji wewnętrznej oraz wykorzystania nowoczesnej techniki biurowej.
    Strony internetowe poszczególnych izb okręgowych i Krajowej Rady stanowią istotne źródło informacji o naszych członkach i działaniach poszczególnych izb.
    Mówiąc o naszych dotychczasowych działaniach nie sposób nie poruszyć zagadnienia świadomości naszych członków o potrzebie istnienia samorządu zawodowego, a przynajmniej o potrzebie respektowania konstytucyjnego obowiązku przestrzegania obowiązującego prawa.
    Na ogół nikt z członków nie kwestionuje potrzeby podkreślenia rangi zawodu jako zawodu zaufania publicznego, natomiast występują jeszcze głosy o „potrzebie powołania samorządu zawodowego”, szczególnie , gdy dyskusja dotyczy potrzeby płacenia składek. Brak jest świadomości, że nie jest możliwe działanie samorządu zawodowego, utworzonego ustawą, bez odpowiedniej siedziby, organizacji biura, działania odpowiednich organów, co wymaga odpowiednich środków. Po zorganizowaniu się wszystkich izb okręgowych i podjęciu ich działań, wszystkie izby zaczęły zwracać pewną część składek swoim członkom.
Przykładowo tylko zorganizowanie i dopłacanie do wzrastającej liczby szkoleń daje średni zwrot składki płaconej na izbę okręgową ok. 20,00 zł/członka, zakup branżowych czasopism naukowo-technicznych ok. 5,00 zł/m-c, dodatkowe ubezpieczenie na życie ok. 36 zł rocznie.
Wydanie i wysyłka „Inżyniera Budownictwa” to zwrot ok. 2 zł miesięcznie z pięciozłotowej składki członkowskiej na miesiąc przeznaczonej dla Rady Krajowej.

4. Pozycja inżyniera budownictwa w świadomości społecznej.
W działaniu samorządu zawodowego istotnego znaczenia nabiera ocena naszego zawodu w odczuciu społecznym.
Przeprowadzone na początku 2008r. badania PENTORA pozwalają na generalne stwierdzenie, że odbiór społeczny działania inżynierów budownictwa w Polsce jest pozytywny, o czym świadczą następujące wyniki badania:

Zawód inżyniera budownictwa, podobnie jak większość „zawodów zaufania publicznego” cieszy się w chwili obecnej przeciętnym poważaniem - dużym lub bardzo dużym poważaniem darzy go 41% Polaków. Ocena ta jest minimalnie wyższa wśród osób, które skorzystały z usług inżynierów budownictwa. Warto zaznaczyć jednak, że osoby z wyższym wykształceniem mają większy szacunek do tego zawodu (poważają go w stopniu dużym bądź bardzo dużym). Może to wskazywać na to, że stanowią oni większą część odbiorców usług inżynierów budownictwa, jak również zdają sobie sprawę z tego, że zawód ten wymaga wielu lat wytężonej pracy. Poważanie to wiec opiera się w znacznej mierze dla szacunku dla posiadanej wiedzy i umiejętności.
Największy szacunek społeczeństwa budzą zawody związane z medycyną (ponad 60% darzy je dużym lub bardzo dużym poważaniem). Społeczeństwo bardzo docenia więc specjalizacje wysoce użyteczne dla dobra ludzi, odznaczające się troską o życie i zdrowie innych, dlatego też zawody takie jak pielęgniarki i położne, aptekarze i farmaceuci, czy lekarze cieszą się większym prestiżem niż pozostałe. Najmniejszym poważaniem społecznym cieszą się zaś komornicy (20% darzy je dużym lub bardzo dużym poważaniem).

Natomiast sam zawód inżyniera, z przeciętną wartością wskaźnika prestiżu, plasuje się gorzej niż środowiska medyczne, sędziowie, psychologowie, adwokaci, notariusze, lekarze weterynarii / weterynarze, czy radcy prawni. Wypada natomiast lepiej niż architekci, diagności laboratoryjni, kuratorzy sądowi, doradcy podatkowi, biegli rewidenci, urbaniści czy rzecznicy patentowi.
Na tle zawodów słabo znanych jako zawody zaufania publicznego i relatywnie rzadko uznawanych za zasługujące na ten status, społeczne poważanie wobec inżynierów budownictwa (oraz architektów) kształtuje się na bardzo korzystnym poziomie. Zazwyczaj za małą znajomością zawodu jako zawodu zaufania publicznego i niskim odsetkiem osób uznających przyznanie mu tego statusu za zasadne idzie niskie poważanie społeczne; w przypadku inżynierów budownictwa poważanie to jest natomiast dosyć wysokie.

Jakim poważaniem darzy Pan(i) każdy z „zawodów zaufania publicznego"?

Według badanych najbardziej charakterystyczną cechą wizerunku inżynierów budownictwa jest odpowiedzialność za zapewnienie bezpieczeństwa budowli oraz ludzi (80% badanych uznało, że stwierdzenie raczej lub zdecydowanie pasuje do tej grupy zawodowej). Podkreśla to rangę zawodu zaufania publicznego w myśl podzielanej przez większość badanych definicji tych zawodów jako zawodów o wysokiej użyteczności społecznej, wymagających zaufania społeczeństwa.

Respondenci docenili również rangę tego zawodu wskazując, że uzyskanie tytułu inżyniera budownictwa wymaga wielu lat wytężonej pracy (75%), co można interpretować jako oznakę szacunku dla wiedzy inżynierów budownictwa.

Co więcej, spora część badanych wskazała także, że inżynierowie budownictwa to grupa zaspokajające ważne potrzeby społeczne (71%). Zgadzano się także z tym, że przedstawicieli tego zawodu obowiązuje kodeks etyki zawodowej (62%).

Najmniej badanych łączy inżynierów budownictwa z kultywowaniem rodzinnych tradycji zawodowych (28%), co – w świetle braku aprobaty dla pochodzenia osób wykonujących zawody zaufania publicznego z rodzin z tradycjami w zawodzie – należy ocenić pozytywnie.

Tendencję do wyższej oceny inżynierów budownictwa ponownie miały osoby z wyższym wykształceniem, a także kobiety.

Na ile każde ze stwierdzeń pasuje do tej grupy zawodowej inzynierów budownictwa?

    Wyniki badań wykazały również, że dotychczasowe kierunki naszych działań w zakresie organizacji izb okręgowych i Rady Krajowej, organizacji szkoleń w zakresie samokształcenia, podwyższanie wymagań w zakresie poziomu etyki zawodowej, wzmacniania świadomości członków izby o przynależności do grupy zawodów zaufania publicznego były słuszne i wymagają stałej kontynuacji.

5. Co dalej ?
Aby samorząd zawodowy właściwie spełniał obecne i przewidywane do przejęcia nowe zadania niezbędne jest dalsze:
  • konsolidowanie pracy izb okręgowych w celu dalszego ujednolicenia wymagań w zakresie kwalifikacji naszych członków,
  • wypracowanie skutecznych, powszechnych form różnorodnego samokształcenia
  • zwiększanie świadomości inżynierów o obowiązującym kodeksie etyki zawodowej
  • wpływanie na wprowadzenie w nauczaniu w szkolnictwie wyższym minimów programowych zgodnych z potrzebami odpowiedniego przygotowania do uzyskania uprawnień budowlanych,
  • zwiększanie poczucia potrzeby umacniania roli zawodu zaufania publicznego, poczucia dumy z przynależności do tej grupy zawodowej; w tym celu Zjazd Krajowy powinien wprowadzić obowiązek uroczystego ślubowania właściwego realizowania zawodu inżyniera budownictwa w momencie uzyskania uprawnień budowlanych
  • umacnianie roli samorządu zawodowego inżynierów budownictwa w świadomości społecznej, władz państwowych, organów sejmowych, samorządów terytorialnych
  • bieżące współpracowanie z władzami państwowymi i komisjami sejmowymi w zakresie szeroko pojętej legislacji obejmującej ustawy, rozporządzenia, warunki techniczne itp.
  • bieżące współpracowanie ze stowarzyszeniami nad problemami reaktywowania właściwego kształcenia na poziomie średniego szkolnictwa zawodowego i umocowania w budownictwie absolwentów tego szkolnictwa.
    Realizacja tych przykładowych zadań mających wpływ na wykonywanie s.f.t. w budownictwie pozwoli na ugruntowanie w społeczeństwie roli i pozycji inżyniera budowlanego, roli i pozycji samorządu zawodowego inżynierów budownictwa nie tylko w kraju, ale również na płaszczyźnie europejskiej.



RATIONALIZING THE PLANNING AND INVESTMENT PROCESS

    One of the basic goals of the Polish government with respect to housing policy is a thorough reform of the legislative system. In order to provide the investors with a favorable environment for the implementation of residential projects, it is necessary to further rationalize the investment process. The reforms will concentrate, first of all, on simplifying administrative procedures as well as streamlining the construction and exploitation of organized residential complexes. The government is also working on a strategy for housing policy for the years 2014-2020, in relation to the redevelopment of the European Union’s structural funds and in the context of an EU territorial cohesion policy.

    Diagnosis of the current situation:
  • factors which seriously hamper the investment activities
  • inconsistence of the planning and construction procedures with the environment assessment
  • red tape hurdles (result of administrative careful behaviour)
  • threat of corruption as result of unclear rules
  • long-lasting court procedures
  • competence wrangling between local and regional decision-makers
  • lack of viable tools for enforcing the planning procedures suspends the actions
  • inconsistence with the EU’s environmental directives
  • lack of the broader development context within metropolitan areas
  • constant pressure onto the rural areas at the fringe of the urbanization

    Direction of changes at spatial planning:
  • streamlining the legal procedures in the development process
  • onsidering land-use planning as a major factor for the administrative activity and the decisions (land allotments, betterment fees, taxes)
  • recognizing the study of characteristics as a basic policy tool for land-use plans and sector plans (roads, sewage energy)
  • preventing the „urban sprawl” of the municipalities and towns by clearly defining borders of the urban development areas and their distinction with rural areas
  • enhancing the role of property developers in planning process by right for the planning within the defined urban areas

    Direction of changes at the building process:
  • abolishing an administrative decision on building permission
  • retaining the notification procedure as registration for the all construction undertakings with the conformity declaration
  • involving the concept of the personal, legal and professional responsibility of stakeholders at the building process: designers, property developers/investors, contractors/site inspectors) instead of the administrative decisions for the building approval
  • strengthening the role of the State’s Agency for Building Control during the construction process
  • the form of public control at the process
  • declaration of the completion and compliance with the standards by the stakeholders of the building process
ZDJĘCIA
Logo Konferencji

Konferencja IPB

Konferencja IPB

Konferencja IPB

Konferencja IPB

Konferencja IPB



Prof. dr hab. arch. Witold Andrzej Werner
 Polski Związek Pracodawców Budownictwa
 Kapituła Certyfikatu Dewelopera

ROLA I ZNACZENIE CERTYFIKATU DLA DEWELOPERA

    Dla określenia roli i znaczenia Certyfikatu Dewelopera na rynku inwestycji deweloperskich niezbędnym jest krótkie przypomnienie historii i motywów powstania tego przedsięwzięcia, zasad oraz skutków przyznawania.

    W połowie lat 90., w okresie gwałtownego rozwoju rynku deweloperskiego, w b. Instytucie Gospodarki Mieszkaniowej (obecnie: Instytut Rozwoju Miast) zebrano ogłoszenia - reklamy około 100 firm „deweloperskich” umieszczane w różnych periodykach powszechnych i specjalistycznych w okresie tylko trzech ostatnich miesięcy.

    Do wszystkich tych firm, reklamujących swoją działalność, Instytut wysłał pisma zapraszające do współpracy, zapewniając bezpłatną informację o ich działalności w swoich publikacjach w zamian za wypełnienie krótkiej ankiety zawierającej pytania dotyczące barier w realizacji projektów deweloperskich..

    Istotną informacją uzyskaną w wyniku tej korespondencji – ankietyzacji był zwrot 1/3 wysłanych pism z adnotacjami poczty o likwidacji firmy, „nieznanym adresacie” itp. Był to sygnał o konieczności ustabilizowania tej formy działalności na rynku budownictwa mieszkaniowego, między innymi poprzez wprowadzenie systemu oceny firm, które podejmują na własne ryzyko realizację projektów inwestycyjnych, zwłaszcza – w tamtym okresie – finansowanych głównie z przedpłat klientów.

    Idea certyfikatu dewelopera, choć klarowna w swoim zamyśle, wymagała jednak dość długiego przygotowania dla jej wdrożenia w zorganizowanej formie. Trud ten podjęła Krajowa Izba Budownictwa, powołując zespół specjalistów ekonomistów, inżynierów, prawników, bankowców, którzy tworzą Kapitułę Certyfikatu Dewelopera. Idea przyznawania Certyfikatu oraz logo Certyfikatu Dewelopera są dobrami prawnie chronionymi i zastrzeżonymi w Urzędzie Patentowym RP. Pierwsza edycja przyznania Certyfikatu miała miejsce dopiero w 1999 roku.

    Podstawowym celem tej inicjatywy jest prawidłowy rozwój rzetelnego, fachowego i wiarygodnego polskiego rynku budowlanego. Idea zyskała poparcie nie tylko samych, rzetelnych deweloperów, którym zależy na utrzymaniu dobrego wizerunku firmy i zdobyciu zaufania (przyciągnięcia) potencjalnych klientów, ale też b. Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, patronującego temu przedsięwzięciu, po likwidacji którego patronat honorowy przejęło Ministerstwo Infrastruktury.

    Certyfikat Dewelopera jest dokumentem potwierdzającym wiarygodność dewelopera oraz jego ofert inwestycyjnych i rzetelnego wypełniania zobowiązań w stosunku do klientów, z którymi zostały zawarte umowy formalno – prawne. Dotychczasowe doświadczenia, przedstawiane m, in, na konferencjach Związku Banków Polskich wskazują, że firmom posiadającym Certyfikat Dewelopera łatwiej jest uzyskać kredyt bankowy na dogodnych warunkach.

    Od 2004 roku Certyfikat Dewelopera przyznaje Polski Związek Pracodawców Budownictwa jako następca prawny Krajowej Izby Budownictwa.

    W regulaminie przyznawania Certyfikatu Dewelopera jako cel przyznawania wymienia się:
  • Kształtowanie pozytywnego wizerunku tego segmentu budownictwa, realizującego potrzeby mieszkaniowe ludności,
  • Promowanie rzetelnych deweloperów, a tym samym ułatwianie kontaktów z klientami, bankami i władzami samorządowymi,
  • Upowszechnianie banku danych o deweloperach, głównego źródła obiektywnej informacji dla inwestorów bezpośrednich (klientów),
  • Uruchomienie systemu ostrzegania przed nieuczciwymi i nieprofesjonalnymi firmami deweloperskimi,
  • Zbieranie i upowszechnianie informacji dotyczących funkcjonowania rynku deweloperów.
    Kryteria przyznawania Certyfikatu opracowane przez Kapitułę są czytelne i obiektywne.

Wniosek o przyznanie Certyfikatu Dewelopera poparty być musi kilkoma istotnymi dokumentami, sprawdzanymi następnie i ocenianymi przez zespół ekspertów przed przekazaniem go pod obrady Kapituły, a mianowicie:
  • Oświadczeniem o dobrowolności zgłoszenia wniosku i poddaniu się rygorom regulaminu,
  • Dokumentacją potwierdzającą utrwaloną pozycję dewelopera na rynku. Certyfikat przyznawany jest bowiem firmom, które legitymują się co najmniej trzyletnim „stażem” działalności deweloperskiej, niezależnie od okresu działania firmy, oraz zrealizowanymi już i oddanymi do użytkowania budynkami. Wykaz zrealizowanych obiektów z ich adresami i opisem pozwala na sprawdzenie zakresu działania firmy, jakości technicznej oraz uzyskanych cykli inwestowania. W dokumentacji tej określa się wielkość przerobu z ostatnich 3 lat, strukturę organizacyjną firmy i zakresu jej działania, przekrój zatrudnienia, a także dołącza opinie polecające kierownictwa holdingu, korporacji czy grupy kapitałowej (jeśli mają miejsce takie powiązania).
  • Dokumentacją dotyczącą kryterium bezpieczeństwa prawnego, zawierającą aktualny odpis z KRS, dokument stwierdzający, że działalność deweloperska nie została zawieszona, oświadczenia potwierdzające, że wobec firmy nie wszczęto postępowania upadłościowego, układowego oraz nie otwarto likwidacji, zaświadczenia stwierdzające wywiązywanie się z obowiązków wobec ZUS oraz podatkowych,
  • Dokumentacją dotyczącą kryterium rzetelności wywiązywania się z zobowiązań, na którą składają się: wzory umów (ocena stosowanych formuł z punktu widzenia bezpieczeństwa klienta), struktura źródeł finansowania inwestycji (stosunek kapitału własnego do sumy przedpłat przed zasiedleniem), informacje o ewentualnych zewnętrznych zasobach finansowych osoby prawnej lub fizycznej ponoszącej odpowiedzialność za zobowiązania finansowe dewelopera, ewentualne polisy ubezpieczeniowe od skutków spowodowanych przez dewelopera, oświadczenia i dokumenty o prawnym przygotowaniu inwestycji przed rozpoczęciem budowy (prawo do gruntu, pozwolenie na budowę), oświadczenie o braku nie zakończonych spraw spornych z klientami w dotychczasowej działalności deweloperskiej, po okresie gwarancji (rękojmi) przekazanych obiektów, ewentualne oświadczenia o stanie postępowań sądowych (wartość przedmiotu sporu, możliwości rozwiązania sporu),
  • Dokumentacją dotyczącą kryterium gwarancji dla klienta, która obejmuje informacje i oświadczenia: o procentowym udziale własnym w realizacji przedsięwzięć deweloperskich i o formie kooperacji z innymi firmami w zakresie projektowania, wykonawstwa budowlanego, nadzorów i obsługi prawnej. W tej części przedstawione zostają wzory umów z Generalnym Wykonawcą, Inwestorem Zastępczym, wzory umów z przyszłymi właścicielami, nabywcami domów i mieszkań oraz lokali biurowych, zaświadczenia z firm ubezpieczeniowych o ubezpieczeniu będących w trakcie realizacji obiektów budowlanych, oświadczenie zawierające wykaz banków współpracujących i opinie bankowe a także oświadczenie dotyczące współpracy z bankiem udzielającym kredytów klientom dewelopera. W tej części zamieszcza się wykaz nieruchomości będących własnością wnioskującego o uzyskanie Certyfikatu Dewelopera.
  • Dokumentacją potwierdzającą dobrą sytuację ekonomiczno – finansową wnioskującego, która zawiera: sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata obrachunkowe (załączone bilanse roczne lub oświadczenia i opinie biegłego rewidenta), sprawozdanie kwartalne za ostatni kwartał poprzedzający złożenie wniosku, wskaźniki płynności finansowej z roku poprzedzającego wniosek, przy uwzględnieniu ewentualnych i potwierdzonych zewnętrznych zasobów finansowych.
    Jak wynika z wymogów określonych regulaminem przyznawania Certyfikatu Dewelopera, otrzymują go rzeczywiście i starannie sprawdzone firmy. Certyfikat przyznawany jest na dwa lata, a firma która go uzyskała zobowiązana jest do przekazywania co pół roku bieżących informacji o sytuacji finansowej firmy, a także o wszystkich zdarzeniach mających wpływ na jej wiarygodność.

    Polski Związek Pracodawców Budownictwa patronujący i prowadzący Sekretariat Certyfikatu, udziela rekomendacji firmom, a także zapewnia posiadaczom Certyfikatu szeroko pojętą promocję w mediach oraz we własnych wydawnictwach rozprowadzanych na targach, imprezach wystawienniczych, konferencjach czy sympozjach, jak również wśród indywidualnych inwestorów, którzy zwracają się do Związku z prośbą o wskazanie rzetelnej i wiarygodnej firmy deweloperskiej.

    Ostre wymagania i kryteria stawiane firmom ubiegającym się o uzyskanie Certyfikatu Dewelopera powodują, że niektóre firmy „boją się” poddać takiej „lustracji”, zwłaszcza w sytuacjach licznych sporów z klientami, stosowania niekorzystnych dla klientów formuł w umowach, naruszania terminów umownych, nie dotrzymywania umownej jakości itd.

    Z drugiej strony egzekwowanie tych wymogów skutkuje ograniczonymi ilościowo konsekwencjami wobec deweloperów, którzy naruszyli warunki regulaminowe. W okresie dziewięciu lat funkcjonowania tej formy oceny firm deweloperskich, Kapituła zawiesiła ważność Certyfikatu tylko w dwóch przypadkach, a w trzech przypadkach odebrała firmom prawo posługiwania się znakiem Certyfikatu. Kilka firm nie przystąpiło do przedłużenia ważności, ale wynikało to głównie z dokonujących się przekształceń firm w holdingi czy grupy kapitałowe.

    O fakcie cofnięcia certyfikatu powiadamiane są środki masowego przekazu.

    Po dziewięciu latach funkcjonowania Certyfikatu można stwierdzić, że cieszy się coraz większym zainteresowaniem nie tylko firm deweloperskich, ale także banków, dla których stanowi dodatkowe potwierdzenie wiarygodności i rzetelności dewelopera ubiegającego się o przyznanie kredytu budowlanego, jak również indywidualnych inwestorów, dla których stanowi gwarancję bezpieczeństwa finansowego.

    Dokonywana „w ramach” przyznawania Certyfikatu ocena kondycji dewelopera niewątpliwie zwiększa przejrzystość rynku, stwarza sytuacje ograniczające zdecydowanie ryzyko dla klientów, banków, a także wykonawców budowlanych i projektantów, którzy mogą być narażeni na utratę płynności finansowej deweloperów.

    Z drugiej strony trzeba zwrócić uwagę na „zamazywanie” tej przejrzystości przez emitowanie różnego rodzaju „dyplomów” , „medali” , „rankingów” przez różnego rodzaju stowarzyszenia, a także powoływanie nowych form organizacyjnych, które w sumie wprowadzają w błąd uczestników procesu inwestycyjnego i formułują nie zawsze właściwą ocenę wystawianą podmiotom ubiegającym się o jakąkolwiek ocenę swojej firmy.

    Deweloperski system realizacji budownictwa, zwłaszcza mieszkaniowego, jest najbardziej dynamiczną i perspektywiczną formą organizacyjną budownictwa w ostatnim dziesięcioleciu i – jak wynika ze statystyki, już wkrótce można się spodziewać, że połowa wszystkich mieszkań oddawanych do użytku będzie realizowana w kategorii „przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem”, przy zanikającym budownictwie spółdzielczym, szczątkowym budownictwie komunalnym oraz zakładowym.

    Ostatnie dwa lata, charakteryzujące się niezwykle wysokim popytem i skutkującym tym popytem – nadzwyczajnym wzrostem cen mieszkań i kosztów realizacji – wydaje się, że zakończyły okres gwałtownej i nieuzasadnionej obiektywnie prosperity firm deweloperskich, przede wszystkim wskutek ograniczonej zdolności kredytowej przeciętnego obywatela, nie posiadającego mieszkania.

    Można zatem ostatnio zaobserwować, mimo statystycznych potrzeb w tym zakresie, zahamowanie popytu mieszkaniowego, które niewątpliwie wpłynie na stosunek potencjalnych klientów i wymagania wobec deweloperów, z których część może mieć trudności z przetrwaniem na rynku budownictwa mieszkaniowego.

    Certyfikat Dewelopera nie jest nagrodą, czy tez wyróżnieniem, lecz świadectwem rzetelności, uczciwości i profesjonalizmu firmy oraz wskazówką dla klienta.

    Podejmowane już kilkakrotnie działania legislacyjne, zmierzające do wprowadzenia rachunku powierniczego, jako swego rodzaju pośrednictwa pomiędzy klientem, deweloperem i bankiem- nie są sprzeczne z ideą certyfikacji, stanowić bowiem mogą dodatkowe zabezpieczenie interesów obu najważniejszych stron (klient – deweloper), związane są jednak z pewnymi kosztami tego pośrednictwa, obciążającymi przede wszystkim deweloperów.

    Można zatem wnioskować, że w stabilizującej się gospodarce – Certyfikat Dewelopera odgrywać będzie coraz większa rolę, a jednym z podstawowych kryteriów wyboru firmy przez klienta będzie posiadanie przez dewelopera Certyfikatu, jako pewnej legitymacji zaliczenia firmy do elity firm podejmujących działalność inwestycyjną w budownictwie mieszkaniowym.

Warszawa, czerwiec 2008 r.



ODPOWIEDZI NA APEL DO PARTII POLITYCZNYCH

Odpowiedż Szmajdzińskiego


Logo SDPL
Kongres Budownictwa
ul. Rydygiera 7
01-793 Warszawa

    W odpowiedzi na apel zamieszczony na stronach internetowych Kongresu Budownictwa, uprzejmie informuję, że Socjaldemokracja Polska od początku swojego istnienia przywiązuje wielką wagę do rozwiązywania problemów mieszkaniowych polskich rodzin. W szczególności podejmujemy inicjatywy w sprawie tworzenia możliwości zdobycia własnych mieszkań przez niezamożne i młode rodziny startujące w dorosłe życie.
    W załączniku przesyłam ostatnie uchwały dotyczące problematyki mieszkaniowej.

Marek Borowski
Przewodniczący Socjaldemokracji Polskiej

Socjaldemokracja Polska
00-560 Warszawa, ul. Mokotowska 29A, tel. (22) 621 36 40, fax. (22) 621 53 42
e-mail: sdpl@sdpl.pl


Logo SDPL



Warszawa, 30 marca 2008r.




Stanowisko Konwentu Krajowego
Socjaldemokracji Polskiej

„O własny dach nad głową”


Pomimo szumnych zapowiedzi wielu rządów Polska dalej znajduje się na ostatnim miejscu w większości wskaźników europejskich dotyczących budownictwa mieszkaniowego. Ciągle brakuje prawie 1,5 miliona mieszkań. Niewielki, statystyczny wzrost ilości oddawanych mieszkań w ostatnich latach jest kroplą w morzu potrzeb. Dotyczy prawie wyłącznie kilku bogatych aglomeracji i wynika z dobrej koniunktury gospodarczej a nie z polityki kolejnych rządów.

Przed wyborami w 2004r. PIS cynicznie wykorzystał biedę mieszkaniową obiecując budowę 3 milionów mieszkań w ciągu 8 lat. Przez 2 lata swoich rządów nic jednak w tej sprawie nie zrobił, przeciwnie pogłębił się bałagan w prawie inwestycyjnym i tworzeniu planów zagospodarowania przestrzennego.

Premier Tusk rozpoczął urzędowanie od oświadczenia, które zapowiada skrajnie liberalną politykę pozostawiając walkę z bezdomnością „niewidzialnej ręce rynku”. Rząd PO utrzymał najniższe po wojnie nakłady budżetowe na sferę mieszkaniową i ostatecznie zlikwidował resort budownictwa.

Ostatnie rządy nie przyjmowały do wiadomości faktu, że kraje europejskie zupełnie inaczej rozwiązują te problemy. Mieszkania są tak drogim towarem, że nie pozostawia się mało i średnio zarabiające rodziny bez pomocy w zdobywaniu własnego dachu nad głową. W tej sytuacji SDPL domaga się :
  1. Pilnego przygotowania, na wzór innych krajów europejskich, wieloletniego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego (w randze ustawy) ze szczególnym uwzględnieniem terenów zaniedbanych ekonomicznie, budownictwa czynszowego, socjalnego, komunalnego i noclegowni. Program powinien jasno określać zadania, potrzebne do ich realizacji środki i odpowiedzialność rządu,
  2. Przyspieszenia kompleksowej nowelizacji wszystkich ustaw regulujących procesy inwestycyjne, w celu stworzenia sprzyjających warunków do przywrócenia ładu przestrzennego w zabudowie i odbiurokratyzowania starań o pozwolenia na budowę,
  3. Pilnego przygotowania ustawy „Pierwsze mieszkanie” wspierającej w sposób szczególny budowę lub kupno pierwszego mieszkania przez młode małżeństwa,
  4. Zwiększenia, począwszy od przyszłego roku, środków budżetowych na sferę mieszkaniową.

Konwent Krajowy
Socjaldemokracji Polskiej

Socjaldemokracja Polska
00-560 Warszawa, ul. Mokotowska 29A, tel. (22) 621 36 40, fax. (22) 621 53 42
e-mail: sdpl@sdpl.pl


Logo SDPL



Warszawa, 30 marca 2008r.




Stanowisko Konwentu Krajowego
Socjaldemokracji Polskiej

przeciwko niszczeniu przestrzeni publicznej


Tworzenie, zagospodarowanie i utrzymanie przestrzeni publicznych to jedno z najważniejszych zadań państwa, jego władz centralnych oraz samorządów terytorialnych. Władze nie rozumieją znaczenia przestrzeni publicznych w miastach i lekceważą swoje zadania w tej dziedzinie, brak troski o przestrzeń publiczną w dziedzinie prawa, brak polityki miejskiej i brak troski o standard terenów wspólnych, kryzys planowania przestrzennego i zanik publicznej kontroli procesów przestrzennych – powodują narastającą degradację terenów zurbanizowanych i ich dezintegrację. Przyspiesza ją grodzenie i zamykanie trenów miejskich i mieszkaniowych w systemach chronionych enklaw.

W konsekwencji braku zainteresowania problemami przestrzeni publicznych ze strony sejmu i kolejnych rządów, samorządy lokalne nie dysponują wystarczającymi środkami prawnymi i ekonomicznymi aby troszczyć się o stan i rozwój terenów publicznych. Uchwalane plany przestrzenne miast często nie przewidują rozwoju przestrzeni publicznych, polityka terenowa wielu samorządów powoduje uszczuplanie lub likwidację tych terenów, zwłaszcza tereny zielone, ważne dla klimatu miast i ich krajobrazu kulturowego są wówczas niszczone. Postępujące rozpraszanie zabudowy i "rozlewanie się" miast dewastuje regiony miejskie, tworząc coraz większe obszary substandardowej, drogiej w eksploatacji, zabudowy. Budowane osiedla podmiejskie są pozbawione usług i transportu, cechuje je niski standard społeczny.

Nie zdajemy sobie sprawy z katastrofalnych skutków jakie polityka państwa, a właściwie brak tej polityki, przynosi Polsce. Nie korzystamy z doświadczeń krajów zaawansowanych cywilizacyjnie, które zaniedbania urbanistyczne XX wieku muszą dziś pośpiesznie i kosztownie nadrabiać. Nie wyciągamy wniosków z polityki unijnej, która zaleca troskę o miasta a zwłaszcza o ich przestrzenie publiczne, w dokumentach poświęconych miastom. Ostatni z nich, "Kartę Lipską" podpisał również w ubiegłym roku polski minister budownictwa, ale zalecenia "Karty" są w Polsce ignorowane.

Jeśli polskie miasta mają stać się miastami europejskimi, konieczna jest radykalna zmiana obecnej polityki w dziedzinie urbanizacji, rozwój i unowocześnienie planowania przestrzennego oraz zasadnicze wzmocnienie (a nie proponowane obecnie osłabianie) roli władz publicznych, wszystkich szczebli, w gospodarowaniu przestrzenią miast i obszarów zurbanizowanych.


Konwent Krajowy
Socjaldemokracji Polskiej

Socjaldemokracja Polska
00-560 Warszawa, ul. Mokotowska 29A, tel. (22) 621 36 40, fax. (22) 621 53 42
e-mail: sdpl@sdpl.pl





POLSKI ZWIĄZEK INŻYNIERÓW                                   Warszawa, luty 2008 r.
I TECHNIKÓW BUDOWNICTWA
Prezes Wiktor Piwkowski
Logo PZITB

Raport w sprawie kadr technicznych i wykwalifikowanych robotników dla budownictwa.


Wprowadzenie

W ciągu ostatnich stu lat Polska trzykrotnie stawała przed wielkim wyzwaniem społecznym i gospodarczym, które za każdym razem miało u podstaw inne przyczyny ale też za każdym razem, co do skutków rodziło istotne podobieństwa.

Po raz pierwszy – odzyskując niepodległość po okresie rozbiorów. Wówczas istniała potrzeba scalenia państwa po wiekowym rozdarciu i budowy go na miarę standardów rozpoczynającego się XX wieku.

Po raz drugi – po zakończeniu II Wojny Światowej, stając przed wyzwaniem odbudowy totalnie zniszczonego kraju.

Po raz trzeci – po wejściu do Unii Europejskiej. Tym razem stawką jest pościg cywilizacyjny za rozwiniętymi krajami europejskimi a także skonsumowanie ogromnej pomocy, jakiej w tym celu udzielają.

Za każdym razem, jednym z podstawowych efektów było niezwykłe wzmożenie działalności inwestycyjnej a w jej wyniku budownictwa i wiążącego się z tym wręcz tektonicznego wzrostu zapotrzebowania na kadry techniczne i wykwalifikowanych robotników budowlanych. Reakcja państwa na to zjawisko była w dwóch pierwszych przypadkach podobna, jeżeli chodzi o kadry.

W 1928r. Prezydent Rzeczypospolitej w rozporządzeniu o prawie budowlanym, dążąc do zapewnienia sprawdzonych kwalifikacji kadr technicznych ustanowił wymóg posiadania uprawnień budowlanych dla inżynierów. Z uwagi jednak na wielkie zapotrzebowanie na te kadry dopuścił równocześnie do uprawnień, w ograniczonym do nieskomplikowanych obiektów zakresie, techników, ustanawiając dla nich tytuł budowniczego.

Po 1945r. zastosowano okresowe skrócenie czasu kształcenia inżynierów budownictwa do 3 lat oraz uznano średnie wykształcenie techniczne za wystarczające dla uzyskania uprawnień budowlanych. Nawet, jak w przypadku absolwentów szkoły technicznej Wawelberga, nadając im tytuły inżynierskie.

W każdej z wymienionych sytuacji polskie budownictwo i jego kadry techniczne zdały praktyczny egzamin osiągając wyniki, które do dzisiaj są powodem do dumy. Jest to pośredni dowód, że przyjęte rozwiązania, służące wzrostowi podaży kadr technicznych dla budownictwa były prawidłowe.

Na szczęście w dziedzinie kształcenia zawodowego, zapewniającego budownictwu wykwalifikowanych robotników, działał w tamtych czasach tradycyjny, niezawodny i sprawdzony system nauki rzemiosła.

Obecnie, po raz trzeci, stajemy przed podobnym wyzwaniem. Jak ocenić sytuację i jakie rozwiązania zaproponować?

1. Kadry techniczne

1.1. Stan aktualny.

Według danych Głównego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wydano następujące ilości pozwoleń na budowę :

1995 - 210 tys.
1996 - 285 tys.
1996 - 329 tys.
1998 - 315 tys.
1999 - 301 tys.
2000 - 237 tys.
2001 - 246 tys.
2002 - 192 tys.
2003 - 193 tys.
2004 - 162 tys.
2005 - 174 tys.
2006 - 203 tys.
2007 - 230 tys.

Przyjmując, że budowa trwa średnio 2 lata oznacza to, że w toku realizacji jest około 400 tys. budów. Według Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa inżynierów uprawnionych do kierowania robotami jest około 60 tys. Daje to średnio 6 – 7 budów na jednego uprawnionego inżyniera. Jest to wskaźnik absurdalny. Nikt nie jest w stanie efektywnie kierować taką ilością budów. W rezultacie powstało zjawisko fikcyjnego, aczkolwiek odpłatnego pełnienia funkcji kierownika budowy. Dla wielu małych budów po prostu „kupuje” się jego podpis. Nie licząc tego patologicznego zjawiska nastąpiło znaczne obniżenie poziomu organizacji robót, jakości obiektów i bezpieczeństwa na budowach. W 2006 r. kiedy na jednej z budów mostowych nastąpiła katastrofa konstrukcji montowanego obiektu – kierownik budowy pełnił równolegle tę funkcję na 7 budowach. Ten przykład jest dramatycznym ostrzeżeniem i potwierdza konieczność podjęcia zdecydowanych kroków dla zmiany istniejącej sytuacji.
Równocześnie prawo budowlane niepotrzebnie wysoko stawia poprzeczkę wymaganego wykształcenia dla uzyskania uprawnień budowlanych wykonawczych. Tylko tytuł magistra inżyniera uprawnia do wykonywania funkcji kierownika budowy bez ograniczeń a tytuł inżyniera ze znacznymi ograniczeniami. Technik budowlany ma drogę do uprawnień zamkniętą.

W tej sytuacji, przyjmując nawet wskaźnik zmniejszony do 3 budów na jednego kierownika budowy, można określić deficyt kadrowy na około 60 tys. ludzi. Należy przy tym zwrócić uwagę, że przy obecnej koniunkturze liczba budów będzie gwałtownie rosła. Znacząca ich część to budowy mało skomplikowane. Na przykład domy jednorodzinne, których oddaje się rocznie do użytku około 60 tys. rocznie i które precyzyjnie odpowiadają definicji mało skomplikowanej budowy. Oznacza to, że w budowie jest ich około 120 tys. Do kierowania tymi budowami potrzeba nie więcej niż 40 tys. uprawnionych kierowników budowy o mniejszych niż inżynierskie kwalifikacjach a bardzo praktycznej znajomości zawodu budowlanego.

1.2. Propozycje rozwiązań.

Konieczne jest rozszerzenie dostępności uprawnień do kierowania budowami. Proponuje się następujące kategorie wymagań:

Lp.
Rodzaj uprawnień do kierowania budowami Wykształcenie wymagane dla uzyskania uprawnień Staż na budowie
(w latach)
1. Bez ograniczeń wszystkie budowy Magister Inżynier
Inżynier
2
3
2.
Z ograniczeniami do budów mało skomplikowanych Technik
Mistrz Technik
5
4

Celowe jest wprowadzenie dla uprawnionych techników i mistrzów techników tytułu kwalifikacyjnego „ budowniczy” , co miało miejsce w prawodawstwie przedwojennym i bardzo trafnie definiowało tę kategorię zawodową.

1.3. Uwarunkowania
  • Propozycja zawarta powyżej dotyczy tylko zmiany wymagań dla uzyskania uprawnień do kierowania budową. Projektanci powinni podlegać dotychczasowym kryteriom.
  • ealizacja nowego systemu kwalifikacyjnego wymaga przeprofilowania dotychczasowego modelu technikum budowlanego lub utworzenia łącznie 15 – 30, państwowych lub prywatnych, 2 – letnich technicznych szkół budowlanych. Szkoły te powinny umożliwiać – w trybie pomaturalnym – młodzieży z wykształceniem ogólnym, uzyskanie dyplomu technika. Mistrzowie budowlani mogli by zdobywać ten tytuł zaocznie. Przejściowo dla pokonania już istniejącej bariery niedoboru średnich kadr technicznych w budownictwie należy rozważyć uruchomienie identycznego kształcenia w istniejących wyższych uczelniach technicznych.
  • Rozmieszczenie i wielkość technicznych szkół budowlanych można uzyskać z analizy potrzeb w perspektywie 10 -15 lat. Zadanie to winno spoczywać w rekach Ministra odpowiedzialnego za budownictwo i znaleźć się w ogólnym systemie kształcenia zawodowego.
  • Konieczne jest także jasne ulokowanie procesu nadawania ograniczonych uprawnień – weryfikacja kwalifikacji, egzaminy kwalifikacyjne, rejestracja w określonej organizacji np. Związku Rzemiosł lub Polskim Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.
1.4. Efekty

Zakłada się, że uwzględniając istniejący zasób przygotowanych zawodowo kadr techników i mistrzów oraz produktywność nowego systemu kształcenia zawodowego na poziomie średnich szkół technicznych w okresie do 5 lat można będzie zasilić budownictwo 60 tysiącami osób uprawnionych do kierowania mało skomplikowanymi budowami i w istotny sposób zniwelować problem niedoboru kadr.
Realizacja tego celu oznaczałaby podwojenie obecnych zasobów kadry technicznej w budownictwie.

2. Robotnicy wykwalifikowani.

2.1. Stan aktualny.

Cały poprzedni system kształcenia zawodowego wykwalifikowanych robotników oparty o szkoły zawodowe legł w gruzach. Dogorywa rzemiosło budowlane osłabione emigracją zarobkową do wysoko rozwiniętych państw Unii Europejskiej. Szacuje się, że z tych powodów wyjechało około 150 tyś ludzi. Trzeba przy tym pamiętać, że w budownictwie, tradycyjnie obowiązywała zasada : lider – specjalista plus jeden dwóch pomocników. Brak tego lidera to także brak miejsca dla pomocników. Tak więc jeżeli mówimy o emigracji 150 tys. specjalistów to luka w zatrudnieniu jaka w ten sposób powstaje wynosi co najmniej dwa razy tyle. Mamy więc 300 tysięczną lukę, wypełnioną przez byle jakich, przyuczonych robotników lub samouków. Odbija się to na organizacji, jakości i bezpieczeństwie pracy.
Z danych Państwowej Inspekcji Pracy wynika, że w ciągu ostatnich lat znacznie wzrosła liczba katastrof budowlanych oraz śmiertelnych wypadków przy pracy w budownictwie. W 2006 r. przy około 200. 000 wydanych pozwoleń na budowę wystąpiło 340 katastrof budowlanych. W tym samym roku na 493 wypadki śmiertelne w kraju, w budownictwie zginęło 109 ludzi i kolejno – w górnictwie 29, w rolnictwie 16. Ta rozpiętość liczb ma swoją tragiczną wymowę a wypadkom ulegali przede wszystkim pracownicy o małym stażu pracy. Według danych Państwowej Inspekcji Pracy w 2005 r. poszkodowanych w wypadkach na placach budów było 6659 a w 2006r. – 7 883 .
W tej sytuacji pojawia się pomysł importu robotników. Ale z ślad za tym rodzi się pytanie : czy nie jest schizofrenią pozwalać na wyjazd, aby w to miejsce przywozić? I drugie pytanie : czy polscy robotnicy wrócą? Wrócą jeżeli będą więcej zarabiać, to znaczy 50%-60% tego co zarabiają za granicą. Zrobią to bo tam płacą nie tylko zwiększone koszty utrzymania ale także płacą cenę rozbitych małżeństw, tęsknoty za krajem i bliskimi, pracy w warunkach getta, wyobcowania a często poniżenia, alkoholizmu. Wreszcie wrócą bo chcą być u siebie, w swoim kraju, w domu.

2.2. Propozycje rozwiązań

Należy zapewnić wzrost płac w budownictwie nawet o 100%. Wiąże się to jednak z akceptacją relatywnego wzrostu cen robót budowlano – montażowych. Przekłada się to na rozluźnienie kryterium ceny jako wiodącego w wyborze wykonawców w trybie zamówień publicznych na rzecz innych parametrów takich jak jakość i terminowość robót.
Celowe jest także równoległe działanie na rzecz ułatwienia powracającym tworzenia małych, rzemieślniczych przedsiębiorstw oraz mniejszego obciążania ich podatkami na starcie.

Trzeba radykalnie zmienić model kształcenia zawodowego opierając go nie o szkoły zawodowe stanowiące element kształcenia powszechnego lecz na praktyczną naukę zawodu, uzupełnioną równolegle zajęciami dydaktycznymi, na zasadzie kształcenia dualnego. Oznacza to, że osoba kształcąca się pracuje w firmie oraz odbywa równolegle kursy w szkole zawodowej oraz dodatkowo w regionalnych centrach szkolenia zawodowego. W szkołach zawodowych zdobywa wtedy wiedzę teoretyczną w takich przedmiotach jak : matematyka, materiałoznawstwo, rysunek techniczny, ekonomia itd. W regionalnych centrach szkolenia zawodowego odbywa się szkolenie praktyczne jako uzupełnienie szkolenia odbywanego w firmie. Poprzez to następuje wyrównanie ewentualnych braków w przekazywaniu wiedzy przez pojedyncze firmy. W firmie powinno się zdobywać przede wszystkim umiejętności praktyczne. Taki schemat kształcenia przedstawiono w tab.1.

Schemat kształcenia zawodowego w budownictwie

4 lata
Mistrz - Technik

samodzielne kierowanie mało skomplikowaną budową
Egzamin
2 – 3-letnia Szkoła Techniczna
Praktyka zawodowa 4 lata
Pracownicy umysłowi
Częściowa
odpłatność za
kształcenie
2 lata
Mistrz

samodzielne kierowanie rodzajami robót z upoważnienia kierownika budowy
Egzamin
Centra Szkolenia
szkolenie 400 godz.
Praktyka zawodowa
2 lata
Brygadzista

nadzór nad grupą robotników
przy własnym udziale w pracy grupy
Centra Szkolenia
szkolenie 400 godz.
Praktyka zawodowa
Robotnicy

Robotnik specjalista

samodzielna praca
w określonej specjalności
Bez odpłatności za kształcenie
1 rok



Firma

Szkoła zawodowa

Centra szkolenia
1° rok % czasu nauki

60%

10%

30%


Robotnik wykwalifikowany

prace w odpowiedniej specjalizacji wykonywanie pod nadzorem
2 lata


Firma

Szkoła zawodowa

Centra szkolenia
1° rok
% czasu nauki
2° rok
30%

50%

20%
50%

25%

25%
Szkoła podstawowa

2.3. Uwarunkowania
  • Utworzenie systemu ułatwień dla powracających z zagranicy wykwalifikowanych rzemieślników w tworzeniu małych przedsiębiorstw budowlanych. System winien uprościć tryb tworzenia takich przedsiębiorstw i wprowadzić ułatwienia podatkowe na starcie.
  • Opracowanie w Ministerstwie Edukacji skoordynowanego z innymi uczestnikami procesu ( rzemiosło, samorządy, minister odpowiedzialny za budownictwo, organizacje inżynierskie naukowo – techniczne i samorządu zawodowego, firmy budowlane i ich stowarzyszenia) programu transformacji z dotychczasowego modelu szkolnictwa zawodowego ( szkoła zawodowa – technikum ) na model przedstawiony w p. 2.1.
  • Utworzenie na bazie szkół zawodowych i części techników budowlanych sieci szkół zawodowych nowego typu będących w gestii samorządów terytorialnych. Utworzenie sieci regionalnych centrów szkolenia zawodowego przez rzemiosło lub przemysł budowlany albo przy współpracy przemysłu i rzemiosła z wykorzystaniem dotychczas istniejących szkół – techników budowlanych.
  • Utworzenie 15 – 30 technicznych szkół budowlanych będących w gestii ministra odpowiedzialnego za budownictwo lub prywatnych, nadzorowanych w części programowej przez tego ministra. Wykorzystanie tych szkół dla kształcenia kadr na poziomie mistrz – technik.
  • Wprowadzenie systemu wspomagania przez państwo poprzez wprowadzenie systemu ulg podatkowych dla firm uczestniczących w procesie kształcenia zawodowego robotników budowlanych oraz uczących się poprzez ustalenie minimalnych zarobków dla osób kształcących się na poziomie robotniczym ( robotnik wykwalifikowany, robotnik – specjalista, brygadzista).
  • Uznanie konieczności częściowej odpłatności ze strony uczestników kształcenia się, poczynając od poziomu brygadzisty wzwyż i oparcie tej części kształcenia na zasadach ekonomicznej samowystarczalności.

2.4. Efekty

Wdrożenie przedstawionych propozycji zracjonalizuje system kształcenia zawodowego w budownictwie i pozwoli na uzyskanie efektu w postaci realnych umiejętności rzemieślniczych w wyniku oparcia nauki zawodu na bezpośredniej praktyce.

Osiągnięcie efektów ilościowych zgodnie z zapotrzebowaniem budownictwa zostanie uzyskane w ciągu 3-4 lat od rozpoczęcia realizacji proponowanego programu. Do tego czasu można liczyć jedynie na powrót emigrantów zarobkowych oraz zatrudnianie ad hoc firm zagranicznych wraz z robotnikami.



Władysław Korzeniewski
magister inżynier architekt
Ekspert Kongresu Budownictwa

UWAGI DO PROJEKTU USTAWY O ZMTANIE USTAWY O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM
(grudzień 2007 r.)


CZĘŚĆ 1. UWAGI OGÓLNE DO PROJEKTU USTAWY:

    W obecnie istniejącym stanie prawnym nie ma pełnej korelacji między przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane a przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co nie zapewnia wymaganej skuteczności działania organów administracji, a w szczególności organów gminy, w zakresie zapewnienia ładu przestrzennego. w tym urbanistyki i architektury. Tego mankamentu nie usuwa także projekt zmiany samej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ wymaga to jednoczesnej i jednolitej kodyfikacji obydwu ustaw.
    Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konkretyzuje (art. 2 pkt 1) pojęcie "ładu przestrzennego", jako spełniającego także wymagania kompozycyjno-estetyczne, wprowadza do zakresu opracowania planów miejscowych obowiązek określenia zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 2), nadając ustaleniom planu miejscowego rangę "prawa miejscowego", na podstawie których inwestorzy maja prawo opracowywania projektów budowlanych dla konkretnych przedsięwzięć inwestycyjnych, bez obowiązku uzyskania jakiejkolwiek opinii lub akceptacji przez organ gminy przed przedstawienia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (jest nim przede wszystkim starosta) wniosku o zatwierdzenie projektu i wydanie pozwolenia na budowę.
    Jedynie w przypadku braku planu miejscowego, organ gminy określa w jednostkowej decyzji o warunkach zabudowy m.in. wymagania dotyczące usytuowania i formy architektonicznej obiektu budowlanego i wpisuje ją do gminnego rejestru wydanych decyzji, który ma służyć za podstawę okresowych analiz wyników realizacji gospodarki przestrzennej na obszarze gminy.
    W obydwu przypadkach, zgodnie z art. 35 Prawa budowlanego do zadań starosty, jako organu administracji architektoniczno-budowlanej szczebla podstawowego należy sprawdzenie przed zatwierdzeniem projektu budowanego (w decyzji o pozwoleniu na budowę), czy jego rozwiązania są zgodne z ustaleniami planu miejscowego, przedstawionymi w wypisie i wyrysie z planu miejscowego, załączonym do wniosku inwestora o wydanie pozwolenia, lub z ustaleniami w jednostkowej decyzji o warunkach zabudowy.

    Prawo budowlane nie daje organowi administracji architektoniczno-budowlanej prawa do oceny prawidłowości merytorycznej projektu budowlanego w zakresie rozwiązań architektoniczno-budowlanych, ponieważ zgodnie z art. 35 Prawa budowlanego jego zadania sprowadzają się jedynie do sprawdzenia formalnych uprawnień projektanta i kompletności projektu (bez badania jego treści !) oraz wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń), a w zakresie merytorycznym – wyłącznie do sprawdzenia zgodności opracowania projektu zagospodarowania działki (lub terenu) z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Trzeba natomiast podkreślić, że w projekcie zagospodarowania terenu są przedstawione jedynie rozwiązania urbanistyczne, natomiast nie ma w nim jakichkolwiek danych charakteryzujących formę architektoniczną obiektów budowlanych oraz cech i parametrów decydujących o zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi, a w szczególności z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

    Po wydaniu decyzji zatwierdzeniu projektu budowlanego i wydaniu pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej jest obowiązany jedynie do bezzwłocznego przesłania organowi gminy odpisu tej decyzji, bez załączenia projektu budowlanego, który przekazuje jedynie organowi nadzoru budowanego celu prowadzenia nadzoru nad wykonywaniem budowy.
    Organ nadzoru budowlanego, który jest również właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie gotowego obiektu, ma obowiązek przekazania odpisu decyzji organowi gminy, ale również bez załączenia powykonawczej dokumentacji budowlanej
    Przedstawiony stan prawny oznacza, że organy gminy nie mają jakiejkolwiek możliwości prowadzenia systematycznego monitoringu procesów realizacji planów miejscowych i jednostkowych decyzji o warunkach zabudowy działek i terenów w wydawanych w przypadkach braku planów miejscowych. Organy gminy nie mają zatem danych umożliwiających stymulowanie i koordynowanie procesów przygotowania i realizacji inwestycji na obszarze gminy, co pozbawia inwestorów rzeczowego oparcia w organach gminy np. w przypadkach kolizji i zaburzeń tych procesów wynikających z braku koordynacji czasoprzestrzennej lub rzeczowej inwestycji współzależnych.
    Skutkiem tego, mimo nałożenia ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odpowiedzialności za ład przestrzenny i ukształtowanie urbanistyczne i architektoniczne zabudowy na organy gminy, czyli wójtów, burmistrzów i prezydentów miast, nie mogą one spełnić tego zadania z przyczyn od nich niezależnych. Nie mogą nawet wykorzystać przysługującego im prawa do powołania gminnej (miejskiej) komisji urbanistyczno-architektonicznej, jako fachowego ciała doradczego, ponieważ takiej roli komisje te nie mogą praktycznie podjąć, nie mając żadnego wglądu w projekt budowlany, ani w procesie jego opracowania, ani jego legalizacji.
    Oczywista konieczność usunięcia tych mankamentów obydwu ustaw wymaga ich jednoczesnej i jednolitej kodyfikacji, co nie może być dokonane w krótkim czasie. Z tego powodu jest uzasadnione wprowadzenie obecnie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym możliwie szybko tylko takich zmian, które usprawnią jej funkcjonowanie i ułatwią w realnym zakresie przygotowanie inwestycji budowlanych.
    Z tego powodu niżej, w części 2., zostały przedstawione tylko takie uwagi szczegółowe, które będą oddziaływać bezpośrednio na proces przygotowania inwestycji, natomiast jest wskazane, aby nie wprowadzać obecnie doraźnych zmian w pozostałym zakresie, nawet gdy mogłyby faktycznie zwiększyć ścisłość dotychczasowych regulacji. Proces wprowadzania i wdrożenia obecnie zbyt szerokiego zakresu doraźnych zmian prowadziłby do straty czasu, nie przynosząc zasadniczej zmiany, którą obecnie może zapewnić jedynie systemowa kodyfikacja.

CZĘŚĆ 2. UWAGI SZCZEGÓŁOWE DO ZASADNICZYCH ZMIAN W USTAWIE DOTYCZĄCYMI BEZPOŚREDNIO PROBLEMATYKI PRZYGOTOWANIA INWESTYCJI
(z odniesieniem do numeracji artykułów, ust, i pktów zmienianych w projekcie ustawy)


Do art. 2 pkt 21:
Projektowane pojęcie „działki sąsiedniej” jest sprzeczne z logiką i z zastosowaniem w powszechnej praktyce, ponieważ działka sąsiednią, w stosunku do działki przedmiotowej, jest każda działka sąsiadująca z nią bezpośrednio, niezależnie od tego z której drogi jest dostępna. Zamiast wprowadzania tak kontrowersyjnej definicji prawnej należy pozostać, jak dotychczas, przy określeniu charakteru działki sąsiedniej bezpośrednio w odnośnym przepisie rozdziału 5. ustawy, w którym określa się warunki tzw. „dobrego sąsiedztwa”.

Do art. 14:
Projektowana treść ust. 4a jest słuszna, ale jego znaczenie konstytucyjne wymaga ustanowienia go jako artykuł poprzedzający dotychczasową treść art. 14, albo zamieszczenie go w tym artykule ale jako ust. 1a.

Do art. 15:
Zaprojektowany tekst ust,1 powinien być następujący:
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta zapewnia sporządzenie projektu planu miejscowego, zawierającego część graficzną i tekstową, z uwzględnieniem ustaleń studium dotyczących obszaru objętego planem oraz obowiązujących przepisów, mających zastosowanie powszechne lub odnoszących się wyłącznie do przedmiotowego obszaru lub jego przeznaczenia.”.
Takie sformułowanie ustępu wyeliminuje niedopuszczalne interpretowanie ustaleń planu miejscowego, które po uchwaleniu stają się „prawem miejscowym”, jako nadrzędnych w stosunku do przepisów powszechnie obowiązujących, np. techniczno-budowlanych.
Do dotychczasowego tekstu ust. 2 powinien zostać dodany obowiązek określenia w ustaleniach projektu planu miejscowego również analogicznych wymagań w zakresie usytuowania zabudowy, jakie zostaną określone w rozporządzeniu ministra w sprawie ustalania sposobu zabudowy w jednostkowej decyzji o warunkach zabudowy (patrz art. 55 ust.3).

Do art. 16: ust.1:
Skala planu miejscowego 1:1000 jest potrzebna do sporządzenia projektu przebudowy (rewaloryzacji, modernizacji) obszarów zabudowanych intensywnie, np. śródmiejskich, oraz dla terenów wyznaczonych pod zabudowę jednorodzinną (przykład dawnych parcelacji). Natomiast dla osiedli i większych zespołów zabudowy wielorodzinnej, a także dla terenów zabudowy przemysłowo-magazynowej, nie ma potrzeby opracowania planów miejscowych w skali dokładniejszej niż 1:2000. W tej skali określa się z wystarczającą dokładnością te elementy zagospodarowania terenu, które wynikają z konieczności zapewnienia racjonalnych i realnych związków z układem funkcji ogólnomiejskich, zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i społecznej oraz ochrony środowiska. Dopiero na podstawie programu inwestorskiego, uwzględniającego m. in. obiektywne warunki lokalizacji, można opracować koncepcję funkcjonalno-przestrzenną konkretnego przedsięwzięcia budowlanego, którą jest wskazane przedstawiać w skali 1:1000..
A zatem, aby urealnić zakres i dokładność opracowania planów miejscowych należałoby przyjąć, że:
 ”… podstawowe rysunki planu miejscowego sporządza się w skali 1:1000, a w przypadkach uzyskania wystarczającej dokładności – w skali 1:2000, natomiast rysunki planów miejscowych sporządzane wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, a także dla wyznaczenia przebiegu i stref bezpieczeństwa sieci przesyłowych poza granicami jednostek osadniczych – w skali 1:5000.

Do art. 32:
Intencja przepisu jest słuszna, ale trzeba z naciskiem zwrócić uwagę, że dane zawarte w rejestrze wydanych decyzji jednostkowych o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie stanowią dostatecznej podstawy do oceny aktualności studium i planów miejscowych, ponieważ rejestry te nie zawierają żadnych informacji o inwestycjach podejmowanych bezpośrednio na podstawie ustaleń planu miejscowego, o wykorzystanych decyzjach o warunkach zabudowy scedowanych na innych inwestorów , ani o sposobie zaprojektowania inwestycji przez inwestora, który nabył prawo do terenu, ani o stanie faktycznej realizacji budowy.
W takich warunkach dokonanie przez organ gminy okresowej oceny aktualności studium i planów miejscowych wymaga uprzednio przeprowadzenia kontroli stanu zabudowy każdej nieruchomości i porównania z ustaleniami studium i planu miejscowego, z ostatecznymi decyzjami o warunkach zabudowy i o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz z zatwierdzonymi projektami budowlanymi, znajdującymi się w archiwach organów administracji architektoniczno-budowlanej, a także z dokumentacją powykonawczą, znajdującą się w archiwach organów nadzoru budowlanego.

Do art. 50:
W ust. 1, w celu uściślenia przepisu proponuję przyjąć następującą redakcję:
    „1. Zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, wymaga ustalenia warunków zagospodarowania terenu w drodze decyzji i warunkach zabudowy, jeżeli:
1) wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę co najmniej jednego obiektu budowlanego wchodzącego w zakres przedmiotowego przedsięwzięcia budowlanego oraz w każdym przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy powoduje zmianę – w stosunku do istniejącej zabudowy na terenie przedmiotowej działki budowlanej – przynajmniej jednego z następujących parametrów:
a) frontowej linii zabudowy,
b) sposobu zabudowy pierzei frontowej: zwartej, bliźniaczej lub wolno stojącej,
c) rzędnej poziomu górnej krawędzi gzymsu wieńczącego lub attyki na elewacji frontowej,
d) geometrii dachu, czyli podstawowego układu i nachylenia połaci dachowych, z dopuszczeniem różnicy nachylenia w granicach do 15%,
e) zmiany stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni działki o więcej niż 15%,
2.) jest zaliczona do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.
    2. Decyzja o warunkach zabudowy jest również wymagana w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 20 pkt 20 lit.a, polegającej na zalesieniu gruntu rolnego i nieużytku.

Do art. 51:
Projektowana treść artykułu nie poprawia wystarczająco dotychczasowego przepisu, mającego zasadnicze znaczenie praktyczne. W związku z tym proponuję przyjęcie następującego tekstu ust.1:
    „1. Nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej na jednej z działek, sąsiadujących bezpośrednio z przedmiotową działką budowlaną i położonych przy tej samej ulicy, znajduje się stały obiekt budowlany, którego cechy pozwalają na określenie wymagań dotyczących przeznaczenia, usytuowania, parametrów i formy architektonicznej wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz określenie wymaganej intensywności wykorzystania terenu,
2) działka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie techniczne działki jest wystarczające dla przedsięwzięcia inwestycyjnego i umożliwi oddanie do użytkowania po wykonaniu budowy.
Do dalszych pktów ust. 1 oraz do ust. 2 i 3 – nie mam uwag.

Do art. 53:
W ust. 1 pkt 2 lit. b należy rozszerzyć zakres wymaganego przedstawienia zasad zabudowy i zagospodarowania terenu dla umożliwienia oceny realności zakresu wnioskowanego przedsięwzięcia budowlanego. W związku z tym proponuję przyjęcie następującą redakcję tego punktu:
2) b) planowanego sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu, usytuowania i podstawowych gabarytów zabudowy projektowanej i istniejącej na przedmiotowej działce budowanej i na działkach sąsiadujących z nią bezpośrednio, przedstawionych w formie opisowej i graficznej.

Do art. 55:
W ust. 1 zostały pominięte dwa zagadnienia istotne z punktu widzenia interesów ogólnomiejskich, a mianowicie określenia informacji lub wskazówek dotyczących:
1) aneksji funkcjonalnej do układu i obiektów ogólnomiejskiej infrastruktury technicznej i społecznej,
2) zapewnienia na terenie działki budowlanej adekwatnego wskaźnika ilościowego i sposobu urządzenia miejsc postojowych dla samochodów osobowych stałych i czasowych użytkowników projektowanej inwestycji..
W ust. 3 zaprojektowano przepis naruszający konstytucyjne prawa właścicieli i wieczystych użytkowników sąsiednich nieruchomości do udziału, jako pełnoprawne strony, w postępowaniu administracyjnym w sprawie decyzji o warunkach zabudowy, mimo oczywistej zależności przeznaczenia, usytuowania i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych od zabudowy działek sąsiednich i odwrotnie.
Wyeliminowanie tych stron z postępowania administracyjnego na etapie przygotowania inwestycji stwarza groźbę późniejszego powstawania trudnych i kosztownych perturbacji w procesie realizacji inwestycji, zawinionych przez niewłaściwe działanie (wygodnictwo) organów administracji.
Należy zwrócić uwagę, że w analogicznych sprawach, w art. 65 ust. 4 został sformułowany słuszny przepis określający zasady udziału stron w postępowaniu w sprawach lokalizacji inwestycji celu publicznego.
W ust, 2 treść delegacji dla ministra powinna zostać dostosowana do zaproponowanej wyżej w treści art. 51 ust, 1.

Do art. 59:
W ust. 1, po wyrazie „doręczając” należy dodać słowo: „każdą”.
W ust. 6 został sformułowany przepis pozornie uzasadniony, ale faktycznie może być przyczyną sporów prawnych , ponieważ nie uwzględnia praw nabytych przez kolejnych wnioskodawców, którzy wcześniej uzyskali również decyzje o warunkach zabudowy i mogą wyrazić gotowość przyjęcia takich samych warunków, jakie wynikają z pierwszej wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Do art. 56a:
W ust. 4, po słowach „w ust.1” należy dodać „z zastrzeżeniem ust. 3” oraz wskazać, że od postanowienia nie przysługuje, albo że przysługuje zażalenie i do kogo ma być skierowane.
(Władysław Korzeniewski)



Ponad 5 lat temu odbył się pierwszy po wojnie Kongres Budownictwa z udziałem 500 delegatów z całego kraju. Kongres jednogłośnie przyjął uchwały w sprawie rozwoju budownictwa. Niestety prawie nic z nich nie zostało zrealizowane. Politycy nie słuchają ekspertów. Ciągle pogłębia się kryzys mieszkaniowy, utrzymuje się bałagan w prawie inwestycyjnym, zamiast realnych działań powtarzają się populistyczne fajerwerki. Polska w odróżnieniu od wszystkich pozostałych krajów europejskich prowadzi skrajnie liberalną politykę mieszkaniową i w relacji do PKB przeznacz najmniej środków budżetowych na te cele. Planowany na rok przyszły budżet na sferę mieszkaniową jest w tych relacjach najgorszy po wojnie. Każdy nowy rząd witamy jednak z nadzieją, że w końcu coś się zmieni na lepsze. Prezentację ekspertyz i wniosków zaczynamy więc od niezrealizowanej uchwały Kongresu z 2002 roku.



KONGRES BUDOWNICTWA

Warszawa 24 maja 2002 r.

U C H W A Ł A  Nr 1

Budownictwo przeżywa ostry kryzys, gwałtownie rosną zatory płatnicze, masowo bankrutują małe i średnie przedsiębiorstwa, wszystkie firmy deweloperskie przeżywają ogromne trudności, bezrobocie w budownictwie rośnie szybciej niż w całej gospodarce. W budownictwie mieszkaniowym oddaje się do użytku zbyt mało mieszkań, żeby zahamować naturalne ubytki, brak remontów drastycznie pogarsza stan istniejących zasobów. Młode rodziny nie mają perspektyw na zdobycie własnego dachu nad głową (1,5 miliona gospodarstw domowych nie ma samodzielnych mieszkań, w tym ok.500 tysięcy młodych rodzin).

Kongres wyraża zdecydowaną opinię, że budownictwo - masowe budownictwo dróg i autostrad oraz budownictwo mieszkaniowe - mogą stać się decydującym czynnikiem ożywienia całej gospodarki, podobnie jak jest to w Europie i na całym świecie, pod warunkiem, że:
  • uruchomione zostaną instrumenty ożywiające popyt
  • usunie się wszystkie bariery formalno-prawne uniemożliwiające, lub    ograniczające procesy inwestycyjne
  • stworzy się ustabilizowane na wiele lat i korzystne systemy podatkowe
  • ograniczone zostanie bezkarne blokowanie inwestycji przez pieniaczy i organizacje stosujące terroryzm ekologiczny.
Kongres podziela pogląd rządu, że wielkie programy rozwoju budownictwa mieszkaniowego oraz budowy dróg i autostrad mogą stanowić istotny czynnik, trwale ożywiający całą gospodarkę. Kongres stwierdza jednak, że szczególnie program mieszkaniowy wymaga znacznego rozszerzenia i zapewnienia realnych źródeł finansowania.

W szczególności za konieczne uznaje się:
  • pilna zmiana wszystkich ustaw, które utrudniają lub uniemożliwiają działalność inwestycyjną i dają nadmierne uprawnienia urzędnikom,
  • zakończenie w trybie pilnym prac nad miejscowymi planami  zagospodarowania przestrzennego,
  • stworzenie rezerw tanich, uzbrojonych terenów pod budownictwo   mieszkaniowe,
  • stworzenie gwarantowanego systemu masowego oszczędzania na własne mieszkanie,
  • stworzenie uzupełniających programów taniego budownictwa na wynajem (budownictwo komunalne i socjalne)
  • zapewnienie rozwoju towarzystw budownictwa społecznego,
  • stworzenie dobrych i stabilnych warunków dla rozwoju budownictwa własnościowego i realizowanego przez deweloperów,
  • opracowanie programów budowy "pierwszych mieszkań" dla młodych  rodzin oraz  instrumentów finansowego wspierania,
  • przygotowanie średniookresowego (5-10 lat) programu rozwoju   budownictwa, w postaci odrębnej ustawy.
    Kongres Budownictwa, popierając rządowy program budowy dróg i autostrad, zwraca uwagę, że doświadczenia z budowy dróg w ostatnich latach wykazują wiele poważnych ograniczeń i utrudnień, przeszkadzających w przygotowaniu i prowadzeniu inwestycji drogowych. Rząd powinien przyspieszyć działania w celu usunięcia tych barier oraz zapewnienia takich zmian ustawowych, które zdecydowanie uproszczą i ułatwią wszelkie procedury związane z inwestycjami drogowymi.

    Kongres stanowczo domaga się działania polskiego rządu na rzecz renegocjacji podatku VAT dla budownictwa, zgłoszonego do Unii Europejskiej i utrzymanie go na poziomie nie wyższym niż 7 % przez co najmniej 10 lat.

    Kongres wiąże wielkie nadzieje z wejściem Polski do UE. Należy jednak pamiętać o konieczności zapewnienia równych praw w przepływie kapitałów i usług dla polskich przedsiębiorstw. Realizacja polsko-niemieckiej umowy dotyczącej pracy polskich fachowców budowlanych na terenie Niemiec potwierdza, że pomimo dobrych intencji na szczeblu rządowym, od kilku lat narastają praktyki dyskryminujące pracę naszych robotników w Niemczech.

    Kongres wyraża nadzieję, że obecne programy rządowe nie podzielą losu setek podobnych dokumentów z przeszłości, które nigdy nie doczekały się realizacji.

Komisja Uchwał i Wniosków



Memoriał do Tuska 1str
Memoriał do Tuska 2str



29.10.2007 r.
Aleksander Krupa
IPB

Potrzebne zmiany w regulacjach prawnych dotyczące inwestycji budowlanych

W końcu V kadencji Sejmu RP zostały uchwalone następujące regulacje:
  • wdrażające do przepisów krajowych postanowienia Dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. U. z 2007 r., Nr 191, poz. 1373),
  • ustalające obszary specjalnej ochrony ptaków Natura 2000 – Dz. U. z 2007 r., Nr 179, poz. 1275,
  • określające krótsze terminy uzyskiwania decyzji środowiskowej – Dz. U. z 2004 r., Nr 88, poz. 587,
  • wprowadzające złagodzenia w wykazie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko – Dz. U. z 2007 r., Nr 158, poz. 1105,
  • ustalające specjalne procedury uzyskiwania warunków lokalizacji i nabywania nieruchomości dla inwestycji na liniach kolejowych o znaczeniu krajowym – Dz. U. z 2007 r., Nr 191, poz. 1374,
  • ustalające specjalne warunki dla realizacji inwestycji niezbędnych dla EURO 2012 – Dz. U. z 2007 r., Nr 173, poz. 1219.
Potrzebne są dalsze zmiany w istniejących regulacjach prawnych, a w szczególności:
  1. Uchwalenie ustawy, np. o tytule: Ustawa z dnia … o publicznych inwestycjach budowlanych określającej zasady przygotowania i organizacji inwestycji budowlanych finansowanych ze środków publicznych z doprecyzowaniem obowiązków i odpowiedzialności inwestorów tych inwestycji oraz zasad organizacji i zarządzania przebiegiem tych inwestycji.
    Założeniami do tej ustawy dysponuje Ministerstwo Budownictwa, które stanowią część składową Projektu celowego Nr 6T072004C/6413 pt.: Krajowy system zarządzania budowlanymi przedsięwzięciami inwestycyjnymi finansowanymi z udziałem środków publicznych i pomocowych Unii Europejskiej.
  2. Wprowadzenie zmian w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które doprowadziłyby do:
  • skutecznego zapewnienia uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania, z których wypis i wyrys zawierałby wszystkie uwarunkowania dla inwestycji, w tym także uwarunkowania środowiskowe,
  • włączenie w opracowanie planów zagospodarowania (na wszystkich szczeblach) gestorów inwestycji celu publicznego, którzy równolegle z opracowaniem planu miejscowego powinni prowadzić na własny koszt studia nad lokalizacją swoich inwestycji, łącznie z określeniem dla nich uwarunkowań, w tym także środowiskowych i zapisaniem ich w ustaleniach planu,
  • odstąpienia od wymogu przeprowadzenia postępowania środowiskowego dla inwestycji ujętych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a ewentualnie utrzymania wymogu opracowania raportu o ocenie oddziaływania na środowisko potwierdzającego spełnienie wymagań środowiskowych,
  • odstąpienia od wymogu sporządzania raportu o oddziaływaniu na środowisko dla sieci uzbrojenia terenu lokalizowanych w liniach rozgraniczających ulic – z warunkiem wykonania robót budowlanych w sposób zapewniający spełnienie wymagań ochrony środowiska,
  • wydanie rozporządzeń określających:
    • warunki techniczne lokalizacji i budowy poszczególnych sieci uzbrojenia terenu i odległości między nimi w liniach rozgraniczających ulic,
    • warunki techniczne dla ustalenia kategorii ulic i ich linii rozgraniczających w nowej zabudowie,
    • powołania rzeczoznawców ds. ochrony środowiska, którzy działaliby na podobnych zasadach jak obecnie działają rzeczoznawcy p. poż., sanepidu i bhp.
  1. Powrócenie do prac nad nową ustawą Prawo budowlane, z uwzględnieniem:
  • generalnego uporządkowania całości regulacji,
  • poszerzenia katalogu obiektów i robót, które mogą być wykonywane na podstawie zgłoszenia, a nie wymagają pozwolenia na budowę,
  • skrócenia czasu wydania pozwolenia na budowę, przez nałożenie obowiązku na organ aby w terminie niezwłocznym (do 14 dni) stwierdził komplementarność wniosku, a w ciągu następnych 14 dni wydał decyzję o pozwoleniu na budowę,
  • skrócenia procedury wydawania pozwolenia na użytkowanie przez wprowadzenie zasady dokonania obowiązkowej kontroli przez organ nadzoru budowlanego, w trybie i na zasadach określonych w art. 56 obecnej ustawy, tj. analogicznych jak organa p.poż., sanepidu i bhp,
  • ustalenie nazewnictwa i przeznaczenia poszczególnych opracowań projektowych, analitycznych i kosztowych wraz z określeniem ich przeznaczenia i ramowego zakresu,
  • doprecyzowania w rozporządzeniu szczegółowego zakresu dokumentacji powykonawczej oraz instrukcji eksploatacji : obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
  • uwzględnienia w nowej ustawie korzystnych regulacji, które były uwzględnione w projekcie nowej ustawy Prawo budowlane (wersja w czerwca 2007 r.) tj.:
    • przywrócenia do systemu prawa budowlanego warunków technicznych wykonania i odbioru robót,
    • określenia w rozporządzeniu wymaganych uzgodnień, opinii i sprawdzania projektu budowlanego, ich zakresu oraz trybu i formy dokonywania.


    Prof. Leszek Rafalski
ROZWÓJ SIECI DROG W POLSCE
Obecny stan:
  1. Program budowy dróg szybkiego ruchu obejmuje budowę około 2000 km autostrad i 5200 km dróg ekspresowych, czyli razem 7200 km. Do końca 2006 roku zbudowano 873 km dróg szybkiego ruchu, czyli 12% założonego programu.
  2. Są poważne bariery realizacji tego programu: prawne, organizacyjne, materiałowe i ludzkie.
  3. Najważniejsze jest pokonanie barier prawnych.
  4. Obecnie problematyka dróg i transportu drogowego jest uregulowana w 26 ustawach i 75 rozporządzeniach. Prawo nadmiernie przeregulowało zagadnienia drogowe. Przepisy są rozproszone, często nowelizowane i niespójne. Tworzy to niekorzystne warunki prawne budowy dróg.
  5. Najważniejsze są ustawy:
  • z 21 marca 2005 r. o drogach publicznych,
  • z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych,
  • z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
  • z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska,
  • z 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych.
  1. Przytoczone 5 ustaw rzutuje negatywnie na przygotowanie i realizacje inwestycji drogowych. Proces przygotowania trwa 4-5 lat, a nawet dłużej. Proces realizacji jest nadmiernie zbiurokratyzowany.
  2. Warunki techniczne budowy dróg i mostów są zapisane w 3 rozporządzeniach i charakteryzują się licznymi błędami i nadmierną szczegółowością.
Potrzebne działania:
  1. Zweryfikowanie programu na lata 2007-2013 i określenie realnych zadań do zrealizowania w latach 2008-2013.
  2. Wyznaczenie zadań o małym ryzyku konfliktu i przyśpieszenie realizacji tych zadań.
  3. Przegląd przepisów prawnych i pilne zmiany w omawianych 5 ustawach w celu skrócenia i uproszczenia procedur prawnych.
  4. Doprowadzenie w przepisach prawnych do większej kompetencji właściwego ministra do spraw transportu odnośnie wpływu na realizację programu budowy dróg.
  5. Przekazanie Krajowego Funduszu Drogowego, który wspiera finansowanie dróg do dyspozycji ministra właściwego do spraw transportu.
  6. Nowelizacja rozporządzeń dotyczących warunków technicznych dla dróg i mostów.
  7. Wykorzystanie programu budowy dróg do wdrożenia nowoczesnych rozwiązań innowacyjnych. Stworzenie mechanizmu wspierania pozabudżetowych badań naukowych realizowanych przez przedsiębiorstwa.



GUS o mieszkaniach
KOMPROMITACJA WIELKIEGO PROGRAMU

Miałem odłożyć ten komentarz na spokojniejszy czas po wyborach, ale ostatnia wypowiedź Pana Premiera w kampanii wyborczej w Elblągu o sukcesach mieszkaniowych i o tym, że w roku bieżącym oddamy do użytku ok. 200 tys. mieszkań wymaga protestu. Nie wiem czy takie rozmijanie się z oczywistą prawdą wynika z lizusowskich podpowiedzi urzędników, czy jest świadomą manipulacją wyborczą. Tak czy owak urzędujący Premier nie powinien takich rzeczy opowiadać bowiem dotyczy to rzeczywistej biedy mieszkaniowej Polaków. Kilka uwag szczegółowych:
  • przez minione dwa lata rząd nawet nie przygotował średniookresowego programu działania w randze ustawy, w którym byłyby rozpisane działania i środki umożliwiające poprawę sytuacji mieszkaniowej na wzór chociażby innych krajów europejskich,
  • w dwóch ostatnich latach przeznaczano na sferę mieszkaniową, w relacji do PKB, najmniej po wojnie środków budżetowych. Z jednej strony wielki wyborczy program, z drugiej absurdalne ograniczenie wydatków na ten cel co mogło tylko świadczyć, że od początku nie było woli i zamiaru rozwiązywania tych nabrzmiałych problemów. W bogatej w mieszkania Europie przeznacza się na mieszkalnictwo 1-2 % PKB, w Polsce 0,09%. Budżet rządowy na przyszły rok jest relatywnie jeszcze gorszy,
  • Kongres Budownictwa od początku zwracał uwagę, że sprawą pierwszoplanową jest kompleksowe uporządkowanie „prawa inwestycyjnego”, które jest powszechnie nazywane chorobą wściekłych paragrafów i ciągle daje nadmierne uprawnienia urzędom i urzędnikom.
  • Według naszych ekspertów, przy dobrej organizacji pracy nie powinno to zająć więcej czasu niż pół roku, minęły dwa lata i dalej jesteśmy w polu. Na tym tle próba przeforsowania w ostatniej chwili ustawy nadzwyczajnie upraszczającej procedury inwestycyjne była awanturnictwem legislacyjnym mającym przykryć dwuletnią nieudolność. Nawiasem mówiąc wystąpiliśmy w tym momencie do Marszałka Sejmu o cofnięcie niezasłużonych, najdłuższych po wojnie urlopów dla posłów. Marszałek zlekceważył to wystąpienie i przedstawioną argumentację.
  • pewną nadzieją było, postulowane od dawna, powołanie Ministerstwa Budownictwa. Wkrótce się jednak okazało, że zamiast merytorycznej pracy służyło ono głównie dla załatwiania posad dla działaczy koalicyjnych partii,
  • przykładem niekompetencji i bałaganu były też nadmiernie przeciągane prace nad ustawą o podatku VAT na mieszkania. Ustawa została przyjęta rzutem na taśmę .

Żeby przybliżyć się chociaż do realizacji wielkiego mieszkaniowego programu PIS powinno się oddać w bieżącym roku 200-250 tys. mieszkań. Dobrze będzie jak oddamy
ok. 140-150 tysięcy. Pewien niewielki wzrost oddawanych efektów jest głównie wynikiem dobrej koniunktury gospodarczej a nie świadomej polityki rządu. Za 9 miesięcy br. oddano do użytku nieco ponad 87 tysięcy mieszkań co stanowi wzrost o 13,9% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Ale w tych efektach aż 34% stanowią mieszkania budowane przez deweloperów dla zamożnych rodzin. Jeszcze bardziej wymowne są inne dane. W całym kraju deweloperzy wybudowali za
 9 miesięcy 29.400 mieszkań z czego aż53% w sześciu wielkich i zamożnych miastach. Cała reszta kraje dalej jest pozbawiona szans na własny dach nad głową bo nie ma właściwej polityki mieszkaniowej ( bez deweloperów, za 9 miesięcy oddano w 2004r.-53tys. mieszkań, w 2005-55tys., w2006-52tys., a w 2007r.-58tys. mieszkań). Czym tu się chwalić? Mam wrażenie że optymizm Pana Premiera bierze się z tego, że otoczenie i urzędnicy boją się powiedzieć oczywistą prawdę. Ja też nie jestem pozbawiony tych obaw i już uważnie słucham czy w telefonie nie ma podejrzanych trzasków. Roman Nowicki Kongres Budownictwa



Logo KKWM
K R A J O W A   K O N F E D E R A C J A   D L A
W S P Ó L N O T   M I E S Z K A N I O W Y C H


ul. Radzymińska 183;    tel. 22 743 86 84;    fax. 743 86 83
03-576 Warszawa;    biuro@kkwm.adm.pl;    www.kkwm.adm.pl



PROBLEMY MIESZKALNICTWA

PROGRAM ROZWOJU
WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH


Opracowanie

Bożena Blum
Janusz Rogulski

Warszawa sierpień 2007.

ŚRODOWISKO – OTOCZENIE
    Program poświęcony jest obszarowi zarządzania nieruchomościami a w szczególności wspólnotom mieszkaniowym w których mieszka i żyje ponad 9 milionów Polaków. Opracowanie ma na celu wykazanie otoczenia gospodarczego i potrzeby zaangażowania Rządu oraz władz samorządowych w program, który doprowadzi do zmian dających społeczeństwu zarówno efekty ekonomiczne jak i socjalno społeczne.
Obecny stan nie wystarczająco zabezpiecza wspólnoty mieszkaniowe przed wieloma negatywnymi skutkami działania agresywnego wolnego rynku. Jest ponad 300 aktów prawnych, które w mniejszym lub większym stopniu wpływają na codzienne życie wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty mieszkaniowe to potężny pracodawca i odbiorca oraz konsument bardzo poważnej części produktu krajowego. Program przedstawia propozycje zmian tak, aby wspólnoty mieszkaniowe były widziane w pełnej swej roli społecznej i gospodarczej.
Program został opracowany w oparciu o konsultacje i ankiety oraz analizy wykonane we własnym zakresie oraz zebrane od:
  1. Zarządów wspólnot mieszkaniowych
  2. Licencjonowanych zarządców i administratorów
  3. Instytutu Rozwoju Miast
  4. Głównego Urzędu Statystycznego
  5. Branżowych miesięczników i publikacji
  6. Branżowych stowarzyszeń i organizacji
  7. Członków wspólnot mieszkaniowych
  8. Dostawców „mediów” dla wspólnot
  9. Dostawców materiałów i wyposażenia
  10. Wykonawców usług dla wspólnot
Jest to jedyny program w wyniku, którego indywidualny właściciel mieszkania odniesie korzyść materialną, a jako członek wspólnoty mieszkaniowej uzyska zapewnienie znacznego wzrostu bezpieczeństwa i prawidłowości obsługi jego majątku. Jednym z istotnych założeń programu jest też wskazanie zagadnienia dotyczącego odtwarzania zasobów mieszkaniowych poprzez utworzenie funduszu budowlanego wspólnoty.
    W Polsce możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali wprowadzono w okresie międzywojennym w oparciu o rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 24 października 1934 roku o własności. Po wojnie, w roku 1946 dołączono do tego zasadę, że dla powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, z jednoczesnym określeniem udziału w nieruchomości wspólnej. W tym czasie najmniejszym uznaniem cieszyła się własność indywidualna. Fundamentalne znaczenie miała zmiana ustawy Kodeks Cywilny z 28.07.1990r., która przywróciła jednolity i uniwersalny charakter własności, znosząc jej podział na społeczną, indywidualną i osobistą. W 1992 r. opracowany przez Rząd “Nowy ład mieszkaniowy” wskazywał na dalsze, konieczne do przeprowadzenia, zmiany w mieszkalnictwie. W myśl zawartych w nim zaleceń należało dążyć do urynkowienia gospodarki mieszkaniowej, w szczególności poprzez nowe ustawodawstwo w tym zakresie. Uchwalona dnia 24 czerwca 1994 roku Ustawa o własności lokali (wejście w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku) zaliczana jest dziś do ważniejszych regulacji prawnych w sferze mieszkaniowej. Ustawa ta uporządkowała ustanawianie własności mieszkań w budynkach zarówno Skarbu Państwa, innych osób prawnych, jak i osób fizycznych. Przywróciła właściwe miejsce i rolę właścicielom lokali, wprowadzając formę wspólnoty mieszkaniowej. Stworzyła warunki do prywatyzacji publicznego zasobu mieszkaniowego i podniesienia efektywności zarządzania nim. Regulacje dotyczące sfery własności lokali, miały ogromne znaczenie dla gospodarki narodowej.
    W oparciu o dostępne opracowania przedstawiamy argumenty pozwalające na stwierdzenie, że wspólnoty mieszkaniowe są potężną siłą gospodarczą a zawód zarządcy nieruchomości zasługuje na miano zawodu społecznego zaufania.

Argument 1.
Około 60% polskiego społeczeństwa mieszka w budynkach wielorodzinnych.
Argument 2.
Około 4,5 miliona mieszkań należy do wspólnot mieszkaniowych.
Argument 3.
Stanowią ogromny majątek narodowy należący do indywidualnych właścicieli a tym samym członków wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni.
Argument 4.
Członkowie wspólnot mieszkaniowych należą do największych odbiorców takich surowców strategicznych jak gaz, energia elektryczna czy woda.
Argument 5.
Przez budżety rodzinne członków wspólnot przepływa rocznie – nie mniej niż 200 miliardów złotych.
Argument 6.
Wartość majątku (nieruchomości) należącego do członków wspólnot mieszkaniowych przekracza 400 miliardów złotych.
Argument 7.
Wspólnoty mieszkaniowe indywidualnych współwłaścicieli powstały i powstają a co najważniejsze ciągle będą powstawały na bazie istniejących i nowo budowanych nieruchomości wielorodzinnych.

Od powstania Ustawy o własności lokali do dnia dzisiejszego powstało w kraju około 180 tysięcy wspólnot. Prawdopodobnie w 2015 roku kiedy upłynie 20 lat od wejścia w życie Ustawy o własności lokali zaistnieje sytuacja, w której dojdzie do pełnej integracji środowiska wspólnot mieszkaniowych i zarządców a świadomość społeczna tej problematyki osiągnie zadowalający poziom. Należy przypuszczać, że będzie to okres kiedy wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych będzie efektem poprawnych przekształceń, budowy nowych nieruchomości mieszkaniowych i pozytywnego rozwoju środowiska. Jak wiemy na dzień dzisiejszy brakuje w kraju lokali mieszkalnych, politycy mówią i obiecują nawet 3 miliony mieszkań. Zarówno dla społeczeństwa jak i zarządców jest to bardzo pożądany i oczekiwany rozwój ale najpierw potrzeba poważnych zmian.

PRAWDOPODOBNY WZROST LICZBY WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH
W LATACH 2008 DO 2015

Prawdopodobny wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych

Ponad 200 miliardów złotych rocznie przepływa przez budżety rodzinne członków wspólnot mieszkaniowych. Rozwój wspólnot mieszkaniowych to bardzo silny i rozwijający się trend w gospodarce. Rynkowa (konserwatywnie liczona) wartość nieruchomości w posiadaniu członków wspólnot mieszkaniowych znacznie przekracza 400 miliardów złotych. To bardzo dobrze, że ustawodawca stworzył solidne podwaliny pod funkcjonowanie wspólnot, jednak życie pokazało, że zarządzanie nieruchomościami wymaga uaktualnienia przepisów prawa.

OBSZAR 1.
około 19 tysięcy osób zatrudnionych w pełnym wymiarze czasu pracy ( w obszarze usług konserwacji i napraw).

OBSZAR 2.
około 16 tysięcy pełnowartościowych miejsc pracy (w obszarze usług utrzymania czystości i zieleni).

OBSZAR 3
około 24 tysięcy miejsc pracy (w obszarze administracji).

OBSZAR 4.
Około 17 tysięcy pełnych etatów (w obszarze księgowości, finansów i bankowości).

Tylko w tych obszarach wspólnoty mieszkaniowe tworzą conajmniej 76 tysięcy miejsc pracy, a wydatki wspólnot na pokrycie wspomnianych miejsc pracy sięgają 3,2 miliarda złotych rocznie w skali całego kraju.
Może trochę przypadkowo, ale powstał „społeczny holding” o nazwie „WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE”, który się rozrasta do gigantycznych rozmiarów.

PODZIAŁ MIEJSC PRACY W ROZBICIU NA OBSZARY
PROGNOZA NA LATA 2007/2008

Podział miejsc pracy w rozbiciu na obszary

Od kilku już lat wyraźnie widać, że sektor bankowy docenił wspólnoty mieszkaniowe jako źródło przychodu. Około 180 tysięcy wspólnot mieszkaniowych stało się już klientami banków i w bankach również powstały nowe miejsca pracy. Powstały produkty specjalnie dla wspólnot. Tak jak firmom udostępniono nowoczesne systemy bankowości internetowej a specjaliści bankowi dalej pracują nad usprawnieniem i obniżeniem kosztów obsługi wspólnot. To dla wspólnot pracują specjaliści między innymi w branżach technicznych, organizacyjno prawnych oraz finansowo księgowych. To bardzo ważny rynek pracy i istotne jest to żeby zarządzać nim prawidłowo czyli skutecznie i efektywnie dla dobra wszystkich uczestników tego procesu. Prowadzona przez rząd polityka prospołeczna a następnie realizowana poprzez zarządców i zarządy wspólnot odgrywa w tym procesie zasadniczą rolę.
W dzisiejszych czasach przy zastosowaniu nowoczesnych technologii i technik budowlanych nieruchomość powstają w bardzo krótkim czasie. Natomiast okres życia nieruchomości już pod rządami wspólnot i zarządców, to okres znacznie przekraczający 100 lat. To w tym właśnie okresie współwłaściciele wspólnot mieszkaniowych wydają miliardy złotych rocznie na ich zaopatrzenie, utrzymanie i obsługę. Nie sposób tego ujednolicić bo każda nieruchomość jest inną i ma swoje własne problemy oraz potrzeby.

OKRES ŻYCIA NIERUCHOMOŚCI

Okres życia nieruchomości

Koncentrując się na budownictwie mieszkaniowym można zobaczyć, że nieruchomość a w tym również budynki mieszkalne to znacznie więcej niż krótki okras ich planowania, projektowania i budowy. To przede wszystkim długi bo często ponad stuletni okres życia nieruchomości. Trudno nawet porównać okres planowania i budowy do tego jaką rolę odgrywa w gospodarce i społeczeństwie okres użytkowania nieruchomości. W przypadku nieruchomości czysto komercyjnych, posiadanie nieruchomości zostało już dawno uznane za doskonały biznes. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych zyskują one coraz to większe znaczenie i na rynku kredytów odgrywają już poważną role a należy zakładać, że rola ta znacznie jeszcze wzrośnie. Nieruchomości wspólnot mieszkaniowych stanowią w dużej mierze majątek osobisty – prywatny i jest on przedmiotem spadków, darowizn i innych czynności prawnych.

PROPOZYCJE ZMIAN W PRAWIE
    Obecnie stosowane prawo powstawało w okresie kiedy indywidualna własność miała znikome znaczenie a nieruchomości w znacznej większości określano mianem własności społecznej. W czasie kiedy Państwo miało inne priorytety ponoszenie kosztów na własność społeczną miało miejsce jedynie w bardzo uzasadnionych przypadkach. Do tej pory zmieniono prawo w znacznym stopniu, ale od pewnego czasu wstrzymano jego dalszą nowelizacje. Ważne jest, aby to co stanowi ogromną część majątku obywateli naszego kraju zachowało swą wartość jak najdłużej. Należy zatem skoncentrować się na dostosowaniu prawa do dzisiejszych realiów.
Propozycje zmian w odniesieniu do obowiązujących ustaw:
  1. Przywrócić w Ustawie o gospodarce nieruchomościami w Art. 187 ust.1 obowiązek uzyskania licencji zawodowej której jednym z warunków w punkcie 6 jest zapis o następującym brzmieniu: „W tym złożyła egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami”.
  2. Wprowadzić w Ustawie o własności lokali w Art. 18 ust. 1a o następującej treści:
    „W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży w formie aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości w której występują lub wystąpią więcej niż trzy samodzielne lokale, może nastąpić powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej w tym samym akcie notarialnym jedynie:
    1. a. na okres czasu do kiedy sprzedaż nie obejmie wielkości przekraczającej 50% udziałów
    2. b. z datą przekroczenia tego limity zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie wspólnoty w okresie 6 tygodni od tego dnia
    3. c. na okres czasu do kiedy wspólnota z własnej inicjatywy nie zwoła zebrania we wcześniejszym terminie niż w punktach a oraz b
  3. Do Ustawy o własności lokali Art. 21 wprowadzić ustęp 4 o następującej treści: „Gdy zarząd wspólnoty jest więcej niż trzy osobowy wolę wspólnoty wyraża większość członków zarządu”.
  4. Do Ustawy o własności lokali Art. 23 wprowadzić ustęp 2b o następującej treści: „ Kiedy występuje jeden dominujący współwłaściciel posiadający w nieruchomości 80% udziałów lub więcej zmianę głosowania według zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos wprowadza się na pisemny wniosek każdego indywidualnego właściciela złożony na zebraniu na ręce przewodniczącego zebrania”.
  5. W Ustawie o własności lokali Art. 19 po słowach „nie jest większa niż zamienić słowo siedem na słowo trzy co da brzmienie – nie jest większa niż trzy”.
  6. Wprowadzić do Ustawy prawo budowlane zapis o następującej treści: „Art.5 ust. 4 Projektant obiektu budowlanego jest zobowiązany do uzyskania od licencjonowanego zarządcy wzoru modelu zarządzania projektowaną nieruchomością”.
  7. Wprowadzić do Ustawy prawo budowlane następujący zapis: „Art.5 ust. 3 Projektant obiektu budowlanego jest zobowiązany do uzyskania opinii licencjonowanego zarządcy w sprawie możliwości opracowania dla nieruchomości poprawnego i kompletnego systemy eksploatacji technicznej nieruchomości, zwanego „Technologia użytkowania nieruchomości””.
  8. Wprowadzić do Ustawy prawo budowlane zapis o treści:
    „Dla każdej nowopowstałej nieruchomości dla której jest wydawane pozwolenie na budowę należy dokonać odbioru części wspólnej nieruchomości. Odbioru takiego dokonuje licencjonowany zarządca nieruchomości. iż w przypadku zakupu nowo wybudowanych lokali istnieje obligatoryjny zakres czynności dla potrzeb odbioru części wspólnej nieruchomości. Odbiór taki ma być dokonany przez licencjonowanego zarządcę wskazanego przez nowo powstałą wspólnotę”.
  9. W Ustawie Kodeks Cywilny Księga czwarta – Spadki – Przepisy ogólne w Art. 923 wprowadzić paragraf 3 o następującej treści: „W przypadku braku rozstrzygnięcia przez okres sześciu miesięcy trwania postępowania spadkowego dla lokalu będącego przedmiotem spadku wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej sąd wskaże kuratora lokalu, który dopełni wszelkich praw i obowiązków tak jak właściciel”.
EFEKTY EKONOMICZNE
   Praktycznie można stwierdzić, że polskie społeczeństwo przynajmniej w liczbie 6 milionów mieszka we wspólnotach mieszkaniowych.
Przyjmując obecny stan oraz uśrednione wartości otrzymamy:
  1. 180 tysięcy wspólnot
  2. 24 lokale we wspólnocie
  3. 38 m2
a to, po wykonaniu mnożenia daje 164 000 000,00 m2 powierzchni do utrzymania i obsługi bez przerwy.
Jeżeli w skali kraju na każdym metrze kwadratowym wspólnota dokona choćby najmniejszej oszczędności to otrzymamy bardzo znaczące wyniki.

WARTOŚĆ OSZCZĘDNOŚCI DLA SEKTORA WM

L/P
Wartość oszczędności
na m2
Wartość oszczędności
dla sektora WM
na miesiąc
Wartość oszczędności
dla sektora WM
 na rok
1
0.80 zł/m2
131 200 000,00 zł.
1 574 400 000,00 zł
2
1,80 zł/m2
259 200 000,00 zł
3 542 400 00,00 zł
3
1,30 zł/m2 213 200 000,00 zł 2 558 400 000,00 zł

Ocena wartości oszczędności, które pozostają w rodzinnym portfelu do dyspozycji na dowolne cele jest społecznie oczekiwana. Te oszczędności to realna gotówka, której nikt nie musi dodatkowo zarabiać. Oszczędności te są już w naszych portfelach i będą mogły tam pozostać jedynie dzięki Rządowym inicjatywom, takim jak ten program. Wartość jaką rodzina może zaoszczędzić w przedziale roku to dla wielu niemal trzynasta pensja. Warunki socjalne rodzin zależą od prospołecznej polityki rządu i władz lokalnych. To podstawowa droga do poprawienia jakości życia najmniej zarabiających i borykających się z wyborem czy zapłacić za mieszkanie czy kupić dziecku książki do szkoły.

EFEKTY SPOŁECZNE
    Program zakłada istotny postęp i zmianę świadomości społecznej co wymaga czasu i nakładu środków. Program taki należy uznać za konieczny jeżeli wspólnoty mają być zarządzane profesjonalnie i z pełną świadomością właścicieli. Konieczne jest wprowadzenie programu edukacyjnego dającego możliwości poznania minimum procedur zarządczych i minimum znajomości prawa z zakresu podstawowych aktów prawnych. Uczestnicy programu otrzymają wiedzę pozwalającą na świadome działania w zakresie praw i obowiązków członków wspólnot i ich zarządów oraz będą mogli w sposób merytoryczny czuwać nad przebiegiem pracy zarządcy wynajętego dla potrzeb wspólnoty. Rządowy program musi mieć charakter ogólnokrajowy a koszt udziały w programie powinny być pokrywany w następującym podziale:

PODZIAŁ KOSZTÓW PROGRAMU

L/P
Finansowy uczestnik programu Procentowy podział kosztów opracowania Procentowy podział kosztów wykonawczych Wojewódzka konferencja Krajowa konferencja
1
Ministerstwo
30%
10% całości
20%
40%
2
Fundusze unijne
70% 35% całości
50%
60%
3
Urząd wojewódzki

20% dla województwa
30%
4
Urząd powiatowy

25% dla powiatu


5
Uczestnik programu
10% dla powiatu


Analiza problemów skuteczności działania obecnego prawa „niszowego w obszarze wspólnot mieszkaniowych” sprowadza się do jasności kilku podstawowych określeń poprawnie lub nie poprawnie rozumianych przez przeciętnego obywatela i ogół społeczeństwa:
  1. pojęcie porządku prawnego
  2. pojęcie ustawy wiodącej dla wspólnot mieszkaniowych
  3. pojecie uchwał wspólnoty
  4. pojęcie zarządu zwykłego
  5. pojecie zarządu właścicielskiego lub powierzonego
  6. pojęcie zarządcy – administratora
  7. pojęcie księgowość wspólnot mieszkaniowych
  8. pojęcie umowy cywilno prawnej
  9. pojecie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej zarządcy i wspólnoty
Powierzchowność zrozumienia pojęć jest najczęściej występującym problemem, następnie błędne zrozumienie, kolejne miejsce zajmuje całkowity brak zrozumienia a najgroźniejszym problemem jest stwierdzenie, że sam ustanowię prawa dla swojej wspólnoty.

ORIENTACYJNA OCENA STOPNIA ZROZUMIENIA ZASAD PRAWNYCH
FUNKCJONOWANIA WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

L/P Opis problemu % udział problemu
1
Powierzchowność zrozumienia
37%
2
Błędne zrozumienie
24%
3
Całkowity brak zrozumienia
20%
4
Sam ustanowię prawa 19%

Na postawie przeprowadzonych ankiet środowisko zarządów wspólnot mieszkaniowych uznaje według skali ważności za najważniejsze:
Popularyzacje prawa z zakresu wspólnot mieszkaniowych poprzez program o zasięgu krajowym docierający aż do poziomu gmin.
  1. Opracowanie i popularyzacja wzorów standardów wykonania usługi zarządzania nieruchomościami w zakresie:
    1. organizacyjno prawnym
    2. finansowo księgowym
    3. utrzymania technicznego i konserwacji
  2. Stworzenie ogólnokrajowej organizacji zrzeszającej wspólnoty mieszkaniowe.
  3. Wydawanie periodyku publikującego aktualności branżowe.
  4. Łatwy i tani dostęp do publikacji typu poradnik, który byłby dostosowany do potrzeb zarządu wspólnoty i jej członków.
  5. Posiadanie przez zarządcę licencji i realnego aktualnego ubezpieczenia OC.
Zadając takie samo pytanie zarządcom nieruchomości według tej samej skali ważności za najważniejsze uznali:
  1. Potrzebę opracowania przejrzystych, praktycznych i wzorcowych standardów zawodowych wykonania czynności zarządcy nieruchomości – wspólnoty.
  2. Określenie profesjonalizmu zawodowego związanego z licencjami zawodowymi wydanymi w oparciu o państwowe egzaminy.
  3. Konieczność popularyzacji wiedzy o wspólnotach mieszkaniowych wśród członków zarządów wspólnot.
  4. Dostęp do cyklicznych merytorycznych szkoleń pozwalających na stałe samokształcenie. Krótkich jednodniowych szkoleń tworzących merytoryczny cykl, organizowanych we wszystkich wojewódzkich miastach i w przystępnej cenie.
  5. Porównanie polskiego prawa z zakresu nieruchomości do prawa obowiązującego w Unii Europejskiej.
  6. Podniesienie wiedzy merytorycznej członków zarządów wspólnot w oparciu o obowiązkowe szkolenia.
Uznając wspólnoty mieszkaniowe jako „zjawisko” zgodne z prawem i coraz powszechniej występujące, istnieje bezwzględna potrzeba kształtowania świadomości społecznej w zakresie współwłasności według modelu wspólnoty mieszkaniowej. Konieczna jest popularyzacja tematyczna w środkach masowego przekazu oraz w branżowych środowiskach związanych z nieruchomościami.

POPULARYZACJA PROGRAMU
    Popularyzacja Krajowego Programu ma za zadanie dotarcie do jak największej liczby zarządów wspólnot mieszkaniowych i dać im narzędzia oraz podstawową wiedzę konieczną do zrozumienia i wykonania tak poważnej pracy (zazwyczaj społecznej) z pełną odpowiedzialnością.
Przewiduje się następującą organizacyjną konstrukcje programu:
  1. koordynacja krajowa            - Ministerstwo
  2. koordynacja wojewódzka     - Urząd wojewódzki
  3. koordynacja powiatowa       - Urząd powiatowy
Ministerstwo poprzez koordynatorów na każdym szczeblu partycypowałoby w realizacji programu. Zakłada się, że program w znacznej mierze wykorzysta możliwości finansowego wsparcia poprzez projekty unijne. Na zakończenie szkolenia w każdym województwie odbędzie się konferencja, która podsumuje szkolenie w danym województwie. Szkolenia będą organizowały w soboty gdyż dotyczą często ludzi aktywnych zawodowo. Koordynacja na poziomie Ministerstwa zakłada również publikacje materiału obejmującego zakres merytoryczny szkolenia oraz problematyki zarządzania wspólnotami według ogólnokrajowego modelu o przyjętych ustaleniach organizacyjno prawnych.
Publikacje te przewidują następujące materiały:
  1. organizacyjne wraz ze szczegółowym harmonogramem szkoleń,
  2. szkoleniowo dydaktyczne,
    1. wersja drukowana,
    2. wersja elektroniczna,
  3. poradnik merytoryczny.
Zestaw przygotowanych materiałów zostanie udostępniony dziennikarzom radiowo telewizyjnym oraz prasowym, redakcjom programów informacyjnych oraz tygodników publicystycznych. Każde szkolenie na terenie danego powiatu otrzyma również merytoryczną publikacje prasową poprzedzającą szkolenie.

PODSUMOWANIE
    Program zakłada iż będzie trwał cztery lata w odrębnych rocznych cyklach organizacyjnych i realizacyjnych. Koordynacja programu na poziomie Ministerstwa to gwarancja jego właściwego przygotowania, poprawnej realizacji i najwyższych wartości merytorycznych.
Jednym z głównych założeń programu jest dotrzeć do każdego powiatu i przeprowadzić tam merytoryczne szkolenie. To właśnie samorządy mają za zadanie przyjąć na siebie obowiązki i ciężar organizacji tego najważniejszego elementu programu jakim jest zorganizowanie i przeprowadzenie szkolenia. Zakłada się, że w czwartym roku programu w każdym województwie zostanie przeprowadzona konferencja podsumowująca. Na zakończenie ogólnokrajowego programu w Warszawie odbędzie się konferencja podsumowującą całość programu z prezentacją wyników i ich oceną.
Działają obecnie organizacje, które za cele stawiają sobie wspieranie wspólnot poprzez popularyzacje dostępu do informacji, wydawnictwa branżowe, poradnictwo czy wydawanie publikacji. Istota wspierania wspólnot to działania dające wspólnotom mieszkaniowym wiedzę i narzędzia w ich rozwoju. Naszym zdaniem tak ważny obszar jak wspólnoty mieszkaniowe nie może zostać pozostawiony bez społecznego wsparcia wyrażonego działaniami rządu. To od rządu zależy jak dalece jest pro społeczny jak dalece socjalna sfera życia społeczeństwa jest w kręgu jego uwagi. Jeżeli władza centralna, w województwie i w powiecie umożliwi zarządom wspólnot mieszkaniowych nauczenie się jak korzystania z programów unijnych, to wspólnoty same znajdą drogę i rozwiązania swoich problemów. Unia Europejska dysponuje środkami finansowymi przeznaczonymi między innymi na programy szeroko wspierające wspólnoty mieszkaniowe. Ten program jest tego przykładem i dowodem, że można i trzeba korzystać z funduszy Europejskich. Przedstawiony program jest kompleksowym merytorycznym programem i w perspektywie czterech lat będzie jedynym programem o tak szerokim zasięgu działania. Jego konstrukcja zakłada działania o bardzo regionalnym charakterze docierając do społecznej struktury powiatów, charakterze wojewódzkim z uwagi na działanie prawie w każdym jego powiecie i podsumowującą konferencje wojewódzką oraz o charakterze krajowy gdyż jest prowadzony w każdym województwie z podsumowującą konferencją ogólnokrajową. To jedyny długoterminowy program dla wspólnot mieszkaniowych który jest zaplanowany na cztery lata i przewiduje dotarcie do tak ogromnej liczby wspólnot ich zarządów, właścicieli lokali. W efekcie każda rodzina zyska materialnie w wymierny sposób i na długie lata.
Mamy nadzieje, że ogólnokrajowa konferencja będzie zwieńczeniem trudnej i mozolnej pracy, która przerodzi się sukces dla milionów Polaków, a w konsekwencji miliony złotych pozostanie w rodzinnych portfelach.
Program jest odpowiedzią na powszechną potrzebę wsparcia działalności wspólnot mieszkaniowych. Miliony mieszkańców oczekuje od rządu prospołecznego programu, który pozwoli im na racjonalne działania i przyniesie oczekiwane efekty ekonomiczne. Poprzez jego realizacje podnoszona jest świadomość społeczna znaczenia wspólnot mieszkaniowych, w wyniku czego osiąga się pozytywne efekty społeczno – ekonomiczne w skali kraju.

Bożena Blum
Janusz Rogulski



"Karta Lipska"

Karta została podpisana przez ministrów budownictwa krajów Unii Europejskiej, w tym również przez polskiego Ministra, w dniu 25 maja i zatwierdzona przez Komitet Europejski Rady Ministrów, w dniu 15 czerwca 2007 roku.


Fragmenty:
...

Czynniki takie jak jakość przestrzeni publicznych, miejskich krajobrazów kulturowych oraz rozwoju architektury i rozwoju miejskiego odgrywają centralna rolę w tworzeniu warunków życia populacji miejskiej. Jako miękkie czynniki lokalizacji, stanowią one ważne wskaźniki dla lokalizacji przedsiębiorstw gospodarki opartej na wiedzy, dla wykwalifikowanej i kreatywnej siły roboczej oraz dla turystyki. Dlatego też interakcja architektury, planowania infrastruktury i planowania miejskiego musi zostać wzmocniona w celu stworzenia atrakcyjnych, skierowanych na użytkownika przestrzeni publicznych oraz w celu osiągnięcia wysokiego standardu pod względem „kultury budownictwa”. Pod pojęciem „kultury budowlanej” należy rozumieć całość wszystkich jakości planowania i budowania oddziałujących na aspekty kulturalne, ekonomiczne, techniczne, społeczne i ekologiczne. Wymagania kultury budowlanej nie mogą ograniczać się tylko do przestrzeni publicznych. Kultura budowlana jest koniecznością dla miasta jako całości i jego okolicy.

...

Ważną podstawę dla oszczędnego i zrównoważonego wykorzystania zasobów stanowi spójna struktura zasiedlenia. To może zostać osiągnięte poprzez planowanie miejskie i regionalne, które utrudnia rozpraszanie zabudowy na terenach otaczających miasta. Należy konsekwentnie zarządzać oferowaną powierzchnią, aby powstrzymać spekulacyjny obrót ziemią. Jako szczególnie zrównoważona okazała się przy tym koncepcja mieszania mieszkań, miejsc pracy, edukacji, zaopatrzenia i spędzania czasu wolnego w dzielnicach miejskich.

...

Nasze miasta muszą dostosować się również do wymogów, które wynikają z grożących zmian klimatycznych. Dobrze zaprojektowany i zaplanowany rozwój miejski może umożliwić wzrost miast, który poprawi jakość środowiska i zmniejszy emisję dwutlenku węgla.



Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna
00-926 Warszawa, ul. Wspólna 2/4

GKUA / 52 / 2007
wersja elektroniczna

OPINIA

Zespołu Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej
z dnia 11 września 2007 roku
w sprawie wybranych rozwiązań poselskiego projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym oraz niektórych innych ustaw.


Opinia w sprawie wybranych rozwiązań poselskiego projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym oraz niektórych innych ustaw (Druk Nr 2092) dotyczy wyłącznie proponowanych regulacji prawnych z zakresu gospodarki przestrzennej i propozycji zmian w ustawach: Prawo budowlane, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o gospodarce nieruchomościami.

Inicjatywa poselska, pomimo swojego doraźnego i wyrywkowego charakteru, zawiera szereg propozycji niezmiernie istotnych dla rozwoju przestrzennego miast i konsekwencje jej uchwalenia w obecnym kształcie, będą dla gospodarki przestrzennej w Polsce poważne.
Inicjatywa poselska wychodzi ze słusznego założenia, że sfera gospodarki przestrzennej wymaga reform, prace w tym zakresie prowadzone są w strukturach rządowych od dwóch lat. Pracuje międzyresortowy zespół powołany przez Prezesa Rady Ministrów, szereg inicjatyw przygotowało Ministerstwo Budownictwa, również dokumenty Państwowe Rady Gospodarki Przestrzennej oraz dokumenty opracowane przez Ministerstwo Rozwoju Regionalnego zawierają szereg propozycji dotyczących zmian systemowych. Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna w swoich trzech obszernych opiniach o kolejnych inicjatywach ustawodawczych resortu również dokonała oceny najważniejszych problemów gospodarki przestrzennej.
Wnioski z tych prac wskazują, że jedynie kompleksowa reforma całego systemu gospodarowania przestrzenią umożliwi racjonalny rozwój miast oraz doprowadzi do usunięcia barier inwestycyjnych w Polsce.
Inicjatywa poselska nie uwzględnia dorobku tych prac i pomija znane, respektowane w krajach zaawansowanych gospodarczo i cywilizacyjnie zasady, określające organizację procesów przestrzennych, ekonomikę miast, warunki racjonalnego użytkowania przestrzeni, reguły współczesnego planowania przestrzennego i rolę sektora publicznego w koordynowaniu procesów przestrzennych.
Propozycje zawarte w projekcie ustawy są częściowo sprzeczne z proponowanymi w dokumentach rządowych kierunkami reformy planowania przestrzennego.
Propozycje te są też sprzeczne z rekomendacjami unijnymi. W tym roku polski minister budownictwa, wraz z innymi ministrami krajów Wspólnoty podpisał Kartę Lipską, która przewiduje integrowanie i wzmacnianie planowania miast, racjonalizację procesów urbanizacyjnych, przeciwdziałanie rozpraszaniu zabudowy i troskę o wysoką jakość przestrzeni publicznej miast. W dniu 15 czerwca bieżącego roku Karta Lipska została zatwierdzona przez Komitet Europejski Rady Ministrów.

Równocześnie, jest niezmiernie wątpliwe, czy propozycje doprowadzą do usprawnienia procesów inwestycyjnych, zwłaszcza w obszarze mieszkalnictwa, bowiem nie usuwają one rzeczywistych barier inwestycyjnych, powiększą natomiast rozmiary szkodliwej ekonomicznie i społecznie, niekontrolowanej urbanizacji. Proponowane zmiany zwiększą ryzyko dalszego pogorszania standardu budownictwa mieszkaniowego; już obecnie obserwujemy budownictwo osiedlowe pozbawione usług, terenów rekreacyjnych i zieleni oraz osiedla zabudowy jednorodzinnej, pozbawione utwardzonych dróg i podstawowej infrastruktury.
Proponowane zmiany poszerzą też obszary zagrożone korupcją, której rozmiary są w Polsce słusznie krytykowane.
Ustawa, pomimo swojej niewielkiej objętości, dotyczy szeregu ważnych zagadnień gospodarki przestrzennej, szczegółowe omówienie jej skutków wymagałoby bardzo obszernego opracowania, poruszającego podstawowe zasady planowania przestrzennego, zadania władz publicznych, problemy inwestycyjne czy zagadnienia partycypacji społecznej. Jest to oczywistych względów niewykonalne, dlatego niniejsza Opinia obejmuje jedynie najważniejsze problemy objęte zakresem proponowanych zmian ustawowych.

W ocenie Zespołu Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej następujące, ważne kwestie wymagają ponownej analizy oraz wprowadzenia zmian w projekcie ustawy.

  1. Proponowane regulacje ustawowe powiększą niekorzystne procesy przestrzenne, bezplanową urbanizację i rozpraszanie zabudowy. Konsekwencją takiego modelu urbanizacji będzie m.in. pogarszanie warunków życia mieszkańców, straty środowiska, wysokie koszty energetyczne.
Art. 4 Ustawy Zmieniającej Prawo Budowlane dopuszcza realizację „budynków mieszkalnych” o powierzchni użytkowej do 5000 m2 i o wysokości do 12 m bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Realizacja takich budynków pozwala w praktyce na realizację również zespołów mieszkaniowych bez kontroli planistycznej, jedynie w oparciu o procedurę zgłoszeniową. Co istotne, ustawa posługuje się nie zdefiniowanym pojęciem „budynku mieszkalnego” (Prawo budowlane zawiera jedynie definicję „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”) co oznacza, że część programu budynku, a więc ewentualnie i osiedla, można przeznaczyć na inne funkcje.
Proponowane rozwiązanie stoi też w sprzeczności z potrzebą zwiększenia kontroli budowlanej. Seria katastrof budowlanych powinna zmusić ustawodawcę, do odwrotnych działań.

Propozycje zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawarte w Art. 61 podejmują problem „dobrego sąsiedztwa”, co jest słuszne z racji niedobrych skutków obecnych regulacji ustawowych. Jednak propozycje pozwalają nadal na szeroką interpretację tego pojęcia, utrzymując w mocy główną wadę obecnej regulacji ustawowej.

Błędem jest usunięcie z obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym instytucji umowy zawieranej w sprawie uzbrojenia między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Poszerzy to obecny proces wchodzenia z inwestycjami na tereny nieuzbrojone, z wszystkimi prawnymi, społecznymi i ekonomicznymi skutkami tego procesu. Przenosi to, de facto, na gminy obowiązek dostarczenia mediów, z którego wiele gmin nie będzie w stanie się wywiązać.
Stwarza to również ryzyko, że inwestor po wybudowaniu budynku będzie występował wobec gminy z żądaniem doprowadzenie infrastruktury technicznej, w tym także do obszarów, gdzie ilość mieszkań jest niewielka a realizacja sieci ekonomicznie nieuzasadniona.

Art. 15 projektu Ustawy ogranicza obligatoryjny zakres ustaleń planu miejscowego do określenia przeznaczenia terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Należy się zgodzić z autorami projektu ustawy, że planowanie przestrzenne wymaga zmian i w pewnym zakresie uproszczeń. Cenne są też propozycje skrócenia cyklu uzgodnień. Należy jednak brać pod uwagę, że plan przestrzenny spełni swe podstawowe zadania, jeśli jego zakres będzie prawidłowo ustalony. Takie zagadnienia jak zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego czy zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej winny być bezwzględnie treścią obligatoryjną planu. Również wymogi kształtowania przestrzeni publicznych czy zasady i parametry kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu są konieczne w planie przestrzennym.

Zmiany przewidują znaczne ułatwienia dla uzyskiwania warunków zabudowy dla realizacji budynków mieszkalnych w trybie tzw. „milczącej zgody”. Tryb ten powiększa ryzyko rozpraszania zabudowy. Tryb ten wymaga również analizy pod kątem zgodności z uprawnieniami innych organów publicznych gospodarki przestrzennej.

  1. Proponowane regulacje ustawowe pogorszą warunki inwestowania we wszystkich fazach tego procesu, utrudniając władzom lokalnym sprawowanie kontroli i koordynację procesów rozwoju, pogarszając stabilność inwestycji oraz możliwość eliminowania konfliktów, stanowiących immanentną cechę procesów przestrzennych.
Zgoda na realizację „budynków mieszkalnych” o powierzchni użytkowej do 5000 m2 i o wysokości do 12 m bez uzyskania pozwolenia na budowę (art. 4 Ustawy) pomija interesy innych stron procesu inwestycyjnego, gdyż postępowanie zgłoszeniowe nie będzie decyzją administracyjną, którą zainteresowane strony (np. sąsiedzi) mogliby zaskarżyć. Nie rozwiązuje to konfliktów a jedynie przenosi spory do sądów. Sytuacje te mogą być częste, zwłaszcza wobec osłabionych rygorów planistycznych.
Budowanie wielkich obiektów mieszkaniowych bez pozwolenia jest rozwiązaniem niespotykanym nawet w zacofanych gospodarczo krajach. Nie jest jasne, jakie korzyści ma to rozwiązanie przynieść programom mieszkaniowym. W procesie przygotowania inwestycji czasochłonne są wszystkie jego fazy - wskazania lokalizacyjne, decyzja o warunkach zabudowy, projektowanie, uzgodnienia (infrastruktura, środowisko), czynności te są nie do uniknięcia i wszystkie od dawna wymagają odbiurokratyzowania, ale w tym celu potrzebne są skoordynowane działania systemowe.
Również poruszony już problem braku definicji „budynku mieszkalnego" oraz warunku „dobrego sąsiedztwa” (art. 61) powiększą ilość konfliktów, jeśli inwestycja realizowana w proponowanym trybie będzie zawierać funkcje, które uprawnione strony uznają za uciążliwe.

Niedobre w skutkach będzie rozluźnienie rygorów (już obecnie niewystarczających) w zakresie koordynowania i realizacji uzbrojenia, o czym mowa była w pt. 1. Rozwiązania w rodzaju "odrolnienie trenów miast i terenów przyległych", na obszarach pozbawionych uzbrojenia i komunikacji, nie zwiększy podaży terenów dla inwestycji mieszkaniowych ani nie ułatwi działań inwestycyjnych. Zapis ten może jedynie satysfakcjonować inwestorów skupiających dziś tereny niebudowlane i oczekujących zysków z ich sprzedaży, kiedy dojdzie do dalszego rozluźnienia kontroli publicznej nad procesami przestrzennymi. Należy zwrócić uwagę, że już dziś kontrola ta jest bardzo ograniczona a generalny kierunek proponowanych zmian, prowadzi do jej dalszego zmniejszania.
Tereny takie są wskazane w planach i wielokrotnie przekraczają wyobrażalne programy rozwojowe miast. Nie są wykorzystywane, gdyż są nieuzbrojone jak też procedury scalania i wykupów oraz ich dostępność ekonomiczna są ograniczone. Wynikiem odrolnienia terenów, leżących w zasięgu uzbrojenia i atrakcyjnych lokalizacyjnie, będzie podaż terenów drogich. Wzrosną też straty terenów rolnych, już obecnie obserwujemy zjawisko obniżania klas gruntów, dla ułatwienia ich odrolnienia.
Dodatkowo, odrolnienie podniesie koszty inwestycji publicznych, zwłaszcza drogowych i infrastrukturalnych, gdyż ceny gruntów po odrolnieniu wzrosną również na terenach nie przewidzianych do inwestowania.

Również wspomniana likwidacja przedwstępnych umów o realizację uzbrojenia i dostawę mediów powiększy trudności inwestowania oraz stwarza możliwość sporów pomiędzy inwestorami a władzami gmin. To samo dotyczy zmian proponowanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż eliminują one w praktyce funkcje koordynacyjne planów, zwiększając ryzyko inwestycyjne.
Dodatkowo, brak konieczności prowadzenia postępowania administracyjnego w ramach „milczącej zgody”, podobnie jak realizacja obiektów budowlanych w trybie zgłoszenia, może skutkować konfliktami społecznymi jak i roszczeniami obywateli wobec samorządu lokalnego, dopiero na etapie realizacji obiektów budowlanych. Ewentualne odszkodowania obciążać będą budżet gminy.

  1. Zagrożenia korupcyjne.
Projekt ustawy zawiera również korupcjogenne zapisy. Zwłaszcza groźne są w tym zakresie niesprecyzowane, pozostawiające pole do interpretacji zapisy takie jak „budynek mieszkalny” i "dobre sąsiedztwo". Również tryb tzw. „milczącej zgody”, czyli brak sprzeciwu stwarza ryzyko korupcji. Obecnie, w administracji publicznej łatwiej jest być bezczynnym niż narażać się wydając decyzję, bowiem kwestia odpowiedzialności za wydanie nieprawidłowej decyzji jest większa niż za jej brak (co w omawianym przypadku oznacza nie wyrażenie sprzeciwu).

Niepokój budzą wyjaśnienia Ministra Budownictwa (Informacja z Konferencji Prasowej w dniu 31.08.2007), który stwierdził m.in., że: W razie braku planu, samorząd opierając się na analizie architektoniczno-urbanistycznej terenów sąsiadujących z daną działką, będzie mógł skutecznie sprzeciwić się budowie obiektów nie pasujących do okolicy czy to swoim charakterem czy też rozmiarami oraz że: Nawet w przypadku braku planu gmina w dalszym ciągu będzie mogła sprzeciwić się w drodze decyzji rozpoczęciu inwestycji swoim charakterem czy gabarytami nie przystającej do otoczenia. Zarówno praktyka jak też orzecznictwo NSA wskazują, że władze samorządowe takich możliwości nie mają a dodatkowo, propozycje ustawy powiększają obszar uznaniowości decyzji administracyjnych. Tymczasem, winien być on w Polsce ograniczany.

  1. Proponowane zmiany ograniczą możliwości realizowania statutowych zadań przez samorządy lokalne i osłabią planowanie przestrzenne oraz pozycję sektora publicznego.
Art. 4 Ustawy ogranicza możliwość działania samorządu lokalnego. Propozycja zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę może być korzystna w odniesieniu do niskiej zabudowy jednorodzinnej o ograniczonym zakresie terenowym i pod warunkiem lokalizowania tej zabudowy na terenie uzbrojonym i objętym planem miejscowym. W przeciwnym razie władze gmin nie będą w stanie zapanować nad żywiołowymi procesami przestrzennymi.

Propozycja wprowadzenia procedury "obszaru analizy urbanistyczno – architektonicznej” w sytuacji kiedy utrzymanie rygorów przestrzennych nawet na terenach posiadających obowiązujący plan miejscowy jest obecnie bardzo trudne, to pomysł chybiony. Dodatkowym mankamentem wykorzystania tej procedury jest jej nieprecyzyjność, pozwalająca na szeroką interpretację.

Podjęty w projekcie ustawy problem przyspieszania procedur planistycznych, dotyczy kluczowego warunku wykonywania przez gminę zadań w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzeni. Niewątpliwie sytuacja planowania przestrzennego jest w Polsce zła i konieczne jest wprowadzanie regulacji, które zachęcą gminy do uchwalania planów, zmniejszą ich pracochłonność i skrócą czas ich opracowywania oraz zwiększą skuteczność wdrażania decyzji planów.
Wzmocnienie planowania przestrzennego wymaga jednak, w pierwszym rzędzie, likwidacji "zachęt" do prowadzenia gospodarki przestrzennej bez planu, które zawiera polski system prawa (w rodzaju decyzji o warunkach zabudowy). Również konieczne jest wprowadzenie zasadniczych ograniczeń realizacji inwestycji poza obszarami planów, podobnie jak ma to miejsce w większości krajów europejskich. Projekt omawianej ustawy promuje działania odwrotne, zwłaszcza Art. 15 Ustawy, który ogranicza zakres planu miejscowego w stopniu czyniącym plan miejscowy narzędziem nieprzydatnym do prowadzenia przez gminę racjonalnej polityki przestrzennej.
Problem ten był omówiony powyżej, tu konieczne jest podkreślenie, że plan przestrzenny to główny instrument realizacji racjonalnej polityki przestrzennej, w każdym jej kontekście. Dlatego Art. 15 wymaga usunięcia lub istotnych zmian.

Należy utrzymać inicjatywę Rządu (zawartą w skierowanym do Sejmu projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) włączenia „terenów kolejowych” do zakresu ogólnych regulacji planowania przestrzennego i władztwa gmin. Dotyczy to proponowanej zmiany Art. 17 w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

  1. Potrzeba doraźnych rozwiązań
Przyjmując założenie, że celowe jest stosowanie rozwiązań nadzwyczajnych, które przyniosłyby w ciągu roku-dwóch zmianę sytuacji, bez czekania na reformę systemową, należy podjąć trud szybkiego usunięcia realnych barier budownictwa mieszkaniowego i inwestycji.
W tym celu ustawowe rozwiązania powinny umożliwić gminom przygotowanie terenów nadających się do uzbrojenia i skomunikowania. Winny być to tereny o niskiej wartości rynkowej i należy stworzyć warunki prawne, aby samorządy gminne mogły je wykupić po ich aktualnych cenach. Tereny te byłyby przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe socjalne gminy oraz pod budownictwo realizowane w trybie partnerstwa publiczno-prywatnego lub komercyjnego, ale pod warunkiem budowy mieszkań o niskiej, ustalonej cenie sprzedaży. Konieczne są rezerwy terenu dla usług i zieleni.
Programy mieszkaniowe objęte ustawą wymagają wsparcia finansowego ze środków publicznych (zbrojenie i wykup terenów) oraz stworzenia dla tego typu budownictwa mieszkaniowego specjalnych regulacji ustawowych, zbliżonych dla stosowanych przy realizacji inwestycji celu publicznego. Biorąc pod uwagę społeczny wymiar i rangę problemu, jest to realne. Wiodącą rolę w tym programie należy przypisać samorządom lokalnym.
Należy w tego typie ustawodawstwa skorzystać z doświadczeń innych krajów pamiętając, że wszystkie wielkie programy mieszkaniowe i urbanistyczne, prowadzone w krajach demokratycznie zarządzanych, wymagały zaangażowania i aktywności władz publicznych, bez względu na model prawny i organizacyjny prowadzonych operacji. Jedną ustawą, zmieniającą kilkadziesiąt przepisów w nieskoordynowanym i pełnym luk systemie prawnym, problem tej skali nie zostanie rozwiązany.
Równolegle należy doprowadzić do uchwalenia nowej ustawy o planowaniu przestrzennym, nad którą pracuje Minister Budownictwa. Zwiera ona szereg dobrych propozycji i po dopracowaniu, może być uchwalona w przyszłym roku, wprowadzając szereg usprawnień.
Konieczna jest też systemowa reforma gospodarki przestrzennej, należy kontynuować podjęte prace przez Rząd, zwłaszcza Ministra Budownictwa oraz Ministra Rozwoju Regionalnego. Wymaga ponownego podkreślenia, że kraje rozwinięte gospodarczo i zaawansowane cywilizacyjnie mają rozbudowane i stale doskonalone systemy planowania przestrzennego i kontroli urbanistycznej. Zapewnia to zarówno prawidłowy rozwój przestrzenny jak również wspomaga procesy inwestycyjne sektora publicznego i prywatnego.

  1. Wniosek końcowy
Projekt ustawy, w sferze gospodarki przestrzennej, proponuje szereg rozwiązań niezmiernie ryzykownych, należy obawiać się, że konsekwencje jej uchwalenia nie będą korzystne ani dla inwestorów ani dla gmin ani dla budownictwa mieszkaniowego. Nie budzi natomiast wątpliwości teza, że dla ładu przestrzennego, racjonalności rozwoju przestrzennego, ekonomiki miast i budownictwa mieszkaniowego, propozycje ustawy są niekorzystne. Rodzi to pytanie, czy ewentualne korzyści, w naszej ocenie wątpliwe, z wprowadzenia proponowanych zmian prawa, równoważą szkody, jakie uchwalenie tej ustawy spowoduje.

Reasumując, Zespół Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej wnioskuje o uwzględnienie ocen i postulatów niniejszej opinii przy formułowaniu stanowiska rządu w pracach legislacyjnych nad inicjatywą poselską.

Opinię opracował Zespól Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej w składzie:

Marek Budzyński,
Grzegorz Chodkowski,
Krzysztof Domaradzki,
Olgierd Roman Dziekoński,
Tomasz Parteka.

Opinię zatwierdził:
/-/ Adam Kowalewski,
Przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej



Warszawa 5 września 2007

UWAGI DOTYCZĄCE PROJEKTU USTAWY O ZMIANIE NIEKTÓRYCH USTAW DOTYCZĄCYCH PROCESU INWESTYCYJNEGO

Przez dwa lata niewiele zrobiono w zakresie porządkowania prawa inwestycyjnego. Nawet nowelizacja Prawa Budowlanego spowodowana katastrofą hali w Katowicach leżała w Sejmie bez żadnego toku przez prawie 7 miesięcy. Nie pomagały żadne interwencje organizacji pozarządowych. W ciągu tych dwóch lat, zamiast wzrostu ilości oddawanych do użytku mieszkań, nastąpiła stagnacja, a nawet za rogatkami wielkich i bogatych aglomeracji spadek. Ministerstwo Budownictwa było w tym czasie traktowane wyłącznie jako miejsce do zatrudniania „swoich ludzi”. Kolejni niefachowi ministrowie zanim cokolwiek zapoznali się z problematyką budowlaną musieli ustępować miejsca dla kolejnych eksperymentów kadrowych. I oto nagle perspektywa wyborów wymusiła gwałtowne działania. Postanowiono w trybie nadzwyczajnym i pilnym przyjąć spec-ustawę budowlaną upraszczającą do absurdu przepisy i stanowiącą zagrożenie dla przestrzeni publicznej oraz współżycia społecznego. Oto niektóre uwagi organizacji pozarządowych:

Stowarzyszenie Architektów Polskich.
    Z listu otwartego: „…Przyjęcie tych regulacji prowadzi wprost do degradacji ładu przestrzennego……rozluźnienie polskiego systemu prawnego stojącego na straży jakości środowiska zbudowanego, a więc jakości życia funkcjonującego w nim społeczeństwa, to działanie przeciw społeczeństwu, które musi być odczytane jako próba oszukania polskiego inwestora mieszkaniowego……Środowisko architektów SARP zdecydowanie protestuje przeciwko takim działaniom obliczonym na doraźny i wysoce populistyczny sukces….”

Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych LEWIATAN
    „…zwraca uwagę, iż procesowanie pod tak silną presją czasu projektu zawierającego propozycje zmian w 17 ustawach niesie za sobą ryzyko stworzenia przepisów nie spójnych, zawierających luki, niezsynchronizowanych ze sobą i całym systemem. Projekty takiego rodzaju i o takim ciężarze gatunkowym, jak będący przedmiotem niniejszej opinii, powinny być tworzone po przeprowadzeniu szczegółowych konsultacji i analiz….”

Państwowa Rada Ochrony Przyrody
    „…nie negując potrzeby uporządkowania i być może uproszczenia procedur związanych z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym, negatywnie opiniuje poselski projekt ustawy …..zwracając uwagę, że proponowane w projekcie rozwiązania prawne stworzyłyby bardzo poważne zagrożenia dla różnorodności biologicznej i krajobrazu terenów niezurbanizowanych. PROP zwraca także uwagę, że projekt ustawy powodowałby powstanie istotnych sprzeczności z prawem europejskim….”

Unia Metropolii Polskich
    „…przedłożony projekt nie przyczyni się do osiągnięcia celów, natomiast z pewnością będzie miał wpływ na pogłębienie chaosu przestrzennego żywiołowej, niekontrolowanej urbanizacji, radykalnego zwiększenia kosztów rozwoju obciążających budżety gmin, wzmocnienie korupcyjności poprzez uznaniowość w procesie wydawania decyzji, spekulacji gruntami, powszechnego procesu niszczenia otwartego krajobrazu…..”

Porozumienie Urbanistów, Architektów i Inżynierów Budownictwa
    „…wobec przyjętego tempa procesu legislacyjnego jest niezwykle trudno przewidzieć i ocenić wszystkie konsekwencje prawne , ekonomiczne, społeczne oraz przestrzenne, które będą generowane przez proponowane zmiany…..W naszym przekonaniu mogą one niestety doprowadzić do chaosu prawnego, trudnych do przewidzenia i rozwiązania sytuacji prawnych, procesów sądowych i płaconych przez państwo odszkodowań …”

Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej
    „…Uczestnicy spotkania wyrażają zaniepokojenie brakiem konsultacji projektu z samorządami zawodowymi przed wprowadzeniem go do procesu legislacyjnego, co jest w sprzeczności z art.8 ust. 11 ustawy o samorządach zawodowych…Inicjatywa legislacyjna …zakłada daleko idące zmiany w systemie prawnym oraz w procesach inwestycyjnych. Uważamy, że proponowane zmiany mogą mogą doprowadzić do chaosu prawnego, ze wszystkimi tego konsekwencjami. ….co doprowadzić może w krótkim czasie do totalnej anarchii przestrzennej i konfliktów społecznych… Jednocześnie są one sprzeczne z ustaleniami Karty Lipskiej przyjętej w maju br. przez ministrów państw członkowskich, którzy są odpowiedzialni za rozwój przestrzenny….”

Kongres Budownictwa
    „…Przez kilka lat prawie nic nie zrobiono w tym obszarze dla usprawnienia procesów inwestycyjnych. Nie było zainteresowania ani woli politycznej. Ustawa którą zaczęto nagle procedować należy do jednych z najtrudniejszych bowiem wymaga równoległej nowelizacji kilku do kilkunastu ustaw. Nie ma żadnej możliwości żeby wykonać tę pracę porządnie w tak krótkim czasie. Jest uzasadnione podejrzenie, że to niezwykłe przyspieszenie jest spowodowany wyłącznie potrzebami kampanii wyborczej. Jesteśmy przeciwni wszelkim tego typu manipulacjom ze szkodą dla Polski i dla ładu przestrzennego. Powyższych powodów prace nad ustawą powinny przebiegać w normalnym trybie z poszanowaniem dla obowiązujących procedur. Czekaliśmy na działania w tym zakresie 2 lata poczekamy jeszcze 3 miesiące…. Jest obawa, że zostanie przyjęta ustawa z istotnymi wadami tylko po to żeby wykorzystywać ją w kampanii wyborczej”.

Zebrał Roman Nowicki



Prof. dr Zofia Bolkowska*)

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE – „KOPCIUSZEK” SEKTORA BUDOWLANEGO

    W budownictwie trwa bardzo dobra koniunktura. W latach 2005 – 2006 sektor budownictwa osiągał najwyższe w gospodarce wskaźniki wzrostu (w 2006 r. produkcja budowlana wzrosła o 17,5%). Na wzrost ten wpłynęło budownictwo drogowe i infrastrukturalne (lądowo – wodne i inżynieryjne), ponadto wzrastały prace związane z instalacjami budowlanymi i przygotowaniem terenu pod budowę. Natomiast stagnacja miała miejsce w budownictwie mieszkaniowym.
Graf 1 do Referatu prof. Bolkowskiej

    Stan budownictwa mieszkaniowego jest często utożsamiany z całym sektorem budownictwa. Chociaż znaczenie budownictwa mieszkaniowego jest olbrzymie, spełnia ważne funkcje w gospodarce i w odczuciu społecznym determinuje poziom stopy życiowej - jest to mniej niż 15% wartości produkcji budowlanej. Udział budownictwa mieszkaniowego w budownictwie ogółem zmniejszał się w latach 90.tych mimo podejmowania różnych działań dla rozwiązania problemu mieszkalnictwa. Trudną do przełamania okazała się bariera finansowa; zmiana koncepcji polegała na przerzuceniu ciężaru finansowania budowy mieszkań na ludność. Dotknęło to w szczególności mniej zamożną część społeczeństwa, która miała i ma nadal największe potrzeby mieszkaniowe.
W POLSCE BUDUJE SIĘ MAŁO, DŁUGO I DROGO
    Mało: średnio buduje się rocznie niewiele więcej niż 100 tys. mieszkań przy potrzebach co najmniej 1,5 mln....
    Długo: przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie....
    Drogo: za średnią pensję można kupić mniej niż 0,5 m² powierzchni użytkowej o standardzie umiarkowanym. Wskaźnik ten pogarsza się na skutek rosnących cen mieszkań.

Budujemy mało
    W 10.leciu 1971 – 1980 (był to okres najlepszej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym) oddano do użytku ponad 2,4 mln mieszkań. W kolejnych latach liczba budowanych mieszkań systematycznie malała i w okresie 1991 - 2000 wybudowano mniej niż 900 tysięcy. Niewiele lepsza jest obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym, a uwzględniając coroczne wycofywanie zasobów ze względu na ich zły stan – deficyt mieszkań pogłębia się.
Graf 2 do Referatu prof. Bolkowskiej

Wskaźniki charakteryzujące intensywność budownictwa mieszkaniowego w Polsce są znacznie niższe niż w krajach europejskich
    Na 1000 osób buduje się w Polsce obecnie 3 mieszkania, a należy przypomnieć, że w okresie szczytowej koniunktury w budownictwie mieszkaniowym budowano 7 - 8 mieszkań/1000 osób, a w miastach nawet powyżej 10 mieszkań. W niektórych krajach Europy Zachodniej posiadających znacznie bardziej rozwiniętą infrastrukturę mieszkaniową niż Polska, a "nasycenie" mieszkaniami jest wysokie – buduje się obecnie 6 - 8 mieszkań na 1000 osób. Wskaźniki osiągane np. w Hiszpanii i Grecji (o dużym budownictwie turystycznym) kształtują się na poziomie 10 – 12 mieszkań na 1000 osób.
    Wskaźnikiem informującym o spełnieniu aspiracji mieszkaniowych ludzi młodych, wchodzących w samodzielne życie - jest liczba budowanych mieszkań na 1000 zawartych małżeństw, w 2005 r. wskaźnik ten wynosił w Polsce 550 mieszkań i chociaż zwiększył się w porównaniu do lat 90.tych (kiedy wynosił 300 – 400), to nie osiąga 750 mieszkań z 1975 roku. Na wskaźnik ten wpływa też liczba zawieranych małżeństw.
Graf 3 do Referatu prof. Bolkowskiej

Budujemy długo
    Przeciętny cykl budowy mieszkania wynosił w 2006 roku prawie 5 lat, a na 1 mieszkanie oddane do użytku przypadało 5,5 mieszkań w budowie....
    Budownictwo mieszkaniowe w Polsce charakteryzuje się bardzo dużą liczbą mieszkań w budowie; w końcu 2006 r. w budowie było 627 tys. mieszkań.     Liczba mieszkań w budowie wynika z długiego cyklu realizacji budynków mieszkalnych indywidualnych. Wg danych GUS w 2006 r. budynek indywidualny wznoszono 72,6 miesięcy, nie uwzględniając okresu załatwiania formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Nie ulega wątpliwości, że dane te nie odzwierciedlają rzeczywistego czasu trwania budowy, bowiem mieszkania zakończone i zamieszkane, ale nie zgłoszone do odbioru (a takich jest wiele w budownictwie indywidualnym) „wydłużają” statystyczny cykl budowy.
    Cykl realizacji budynków innych niż indywidualne jest znacznie krótszy, bowiem zakończenie robót i oddanie obiektu do użytkowania nie jest przesuwane w czasie. I tak: spółdzielnie realizowały obiekt w 2006 r. w czasie 28 miesięcy, developerzy 24 miesiące , budynki społeczne czynszowe (TBS) w czasie 17,5 miesiąca.
Graf 4 do Referatu prof. Bolkowskiej

Budujemy drogo
    Na rynku mieszkaniowym trwa obecnie dobra koniunktura, ale poziom budownictwa mieszkaniowego jest stabilny. Ceny mieszkań szybko rosną (ceny mieszkań w dużych miastach wzrosły w ubiegłym roku ponad dwukrotnie, w pierwszym kwartale bieżącego roku co miesiąc wzrastają o 10%). Popyt na mieszkania kreowany jest przez zamożnych klientów, mieszkania są często traktowane jako lokata kapitału przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Dla tej grupy odbiorców budowane są mieszkania przez developerów na sprzedaż lub wynajem; w 2006 r. 1/3 wybudowanych mieszkań stanowiły obiekty zaliczone do tej grupy. Taka sytuacja – preferencji w budowie mieszkań na sprzedaż i wynajem - utrzyma się w najbliższym czasie. Potwierdzają to rosnące pozwolenia na budowę wydawane developerom; w 2006 r. liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 36%, w tym zezwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem wydano o prawie 70% więcej. Również developerzy wykazują największy (o 66%) wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań. Budownictwo developerskie “zastępuje” i wypiera budownictwo spółdzielcze.
Graf 5 do Referatu prof. Bolkowskiej

Szanse na wzrost budownictwa mieszkaniowego
    Budownictwo mieszkaniowe „funkcjonuje” niezależnie od zmian w całym sektorze, ponieważ o rozwoju budownictwa mieszkaniowego decydują inne czynniki, niż o rozwoju budownictwa niemieszkalnego czy infrastrukturalnego. Inne są źródła finansowania i inni „odbiorcy końcowi”.
    Dobra koniunktura i rosnące ceny mieszkań nie przekładają się na wzrost ilości oddawanych do użytku mieszkań. Mimo deklaracji o konieczności preferencji dla budownictwa mieszkaniowego i szukania rozwiązań systemowych (np. niższy VAT dla budownictwa społecznego, korzystne warunki kredytowe, uproszczenia w zezwoleniach na budowę mieszkań) liczba oddawanych do użytku mieszkań jest niższa niż na początku lat 90.tych, wsparcie budżetu dla mieszkalnictwa jest symboliczne. 3 miliony mieszkań w okresie 8 lat – to na razie hasło.
Nadal nie wiadomo jaki ukształtuje się model budownictwa (jedno czy wielorodzinny), kto i w jakiej skali będzie finansował mieszkania dla najuboższych, jakie są największe bariery wzrostu budownictwa mieszkaniowego (finansowe czy rzeczowe). W ślad za deklaracjami o konieczności budowy mieszkań – oczekiwany jest program jego realizacji.
    Wśród wielu barier występujących na rynku budownictwa mieszkaniowego (m.in. brak terenów i wysokie ich ceny) należy wymienić – najważniejszą: rzeczywisty i liczący się wzrost budowanych mieszkań będzie miał miejsce, jeżeli zostanie „uruchomiony” realny popyt na mieszkania ze strony tej grupy ludności, która mieszkań najbardziej potrzebuje, a obecnie nie ma środków na ich zakup.

*)Prof. dr Zofia Bolkowska
   Wieloletni pracownik instytutów naukowych polskich i zagranicznych oraz szkół wyższych. Promotor kilkudziesięciu prac magisterskich i dyplomowych. Obecnie pracownik naukowy Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa w Warszawie.
    Autorka ponad 300 prac naukowo - badawczych, publikacji i monografii (książki, artykuły, skrypty) o następującej tematyce: funkcjonowanie rynku budowlanego i niektórych dziedzin przemysłu, wyroby stosowane w budownictwie, prognozy rozwoju gospodarczego, porównania międzynarodowe, polityka inwestycyjna i budowlana.
    Autorka wielu ekspertyz i analiz marketingowych zamawianych przez firmy polskie i zagraniczne, w tym również w wyniku wygranych konkursów z funduszy PHARE. Kierowanie i realizacja (autorka) resortowych programów badawczo - rozwojowych oraz programów finansowanych przez Komitet Badań Naukowych.    Stała współpraca z czasopismami m.in. Polish Market, Holz - Zentralblatt, MM Magazyn Przemysłowy, Konstrukcje Stalowe. Ekspert izb samorządu gospodarczego (Kongres Budownictwa, Polski Związek Pracodawców Budownictwa, Polska Izba Konstrukcji Stalowych).



Jacek Życiński

Wczoraj i dziś europejskich programów mieszkaniowych

Wczoraj
Europa Zachodnia zawdzięcza są dobrą sytuację mieszkaniową wielkim programom budownictwa mieszkaniowego rozpoczętym po II wojnie światowej. 70. Geneza powstania większości tych programów wiązała się ze zniszczeniami wojennymi oraz z powojenną atmosferą sprzyjającą solidarności społecznej. Programy te finansowane i kierowane przez państwo miały na celu budowę dużej ilości tanich mieszkań dla niezamożnych i średniozamożnych rodzin. Wierze w opatrznościową rolę państwa sprzyjała bardzo popularna w tym okresie teoria Keynesa, przypisująca interwencjonizmowi państwowemu pozytywną rolę w podtrzymywaniu bezkryzysowego rozwoju gospodarki. Programy miały przede wszystkim charakter społecznego budownictwa czynszowego, w którym jak wiadomo o kosztach i ilości budowanych mieszkań decydują nie prawa rynku, lecz dające środki na budowę mieszkań „wszechpotężne” państwo. W tej sytuacji najbardziej spektakularne programy budowy mieszkań powstawały w państwach, które zdecydowały się na wyłożenie odpowiednich środków finansowych. Stąd do podjęcia takich decyzji nie wystarczała kumulacja mieszkaniowych problemów, trzeba było także poczekać na okres gospodarczego prosperity.

Najbardziej spektakularne były z pewnością dwa programy: niemiecki i szwedzki. Pierwszy był wynikiem ostrego kryzysu mieszkaniowego, jakiemu musiała stawić czoła Niemiecka Republika Federalna, bezpośrednio po II wojnie światowej. Kryzys ten był spowodowany zniszczeniami wojennymi, ale przede wszystkim koniecznością zapewnienia mieszkań uchodźcom pochodzącym z Prus Wschodnich, naszych Ziem Zachodnich, a także innych obszarów, które dostały się w strefę wpływów ZSRR. Co do liczby tych uchodźców nie ma do dziś pełnej zgodności, ale wielce prawdopodobne są szacunki określające ich liczbę na ok. 10 milionów. Powstały w 1949 roku rząd kanclerza Konrada Adenauera musiał w tej sytuacji uznać politykę mieszkaniową za jeden ze swych priorytetów. Adenauer zapowiedział budowę 400-500 tysięcy mieszkań rocznie, ilość uznaną dość powszechnie za nierealną. A jednak już w 1951 roku w liczących niewiele ponad 50 milionów Niemczech udało się przekroczyć liczbę 400 000 nowobudowanych mieszkań, a w trzy lata później zbudowano już ich ponad 500 000. W ciągu pięciu lat powstało w Niemczech ok. 3 milionów mieszkań, co warte jest podkreślenia, gdyż spełnienie podobnej obietnicy w naszym przypadku będzie raczej trudne.

Warunki sprzyjające tak dobremu rozwojowi budownictwa mieszkaniowego stworzyła, powstała w 1950 roku, tzw. „pierwsza ustawa mieszkaniowa”. Warto podkreślić, że budowa mieszkań została uznana za zadanie państwa. Oprócz ilości budowanych mieszkań, państwo określało też ich wielkość, wyposażenie, wysokość czynszu, a także wysokość dochodów osób mogących ze zbudowanych w ten sposób mieszkań korzystać, zapewniając w zamian nieoprocentowane kredyty pokrywające 80% kosztów budowy mieszkań. W tej formule powstawało mniej więcej 2/3 zbudowanych w pierwszej połowie lat 50. mieszkań. Mieszkania te budowały przede wszystkim działające na zasadach non-profit spółki i spółdzielnie mieszkaniowe, a niedostatki siły roboczej redukowały kobiety wykonujące typowo męskie prace budowlane. Poza społecznym budownictwem czynszowym szeroką pomoc polegającą głównie na zwolnieniach podatkowych zapewniono również budownictwu powstającemu ze środków prywatnych. Z polityki tej państwo zaczęło się wycofywać w drugiej połowie lat 50. W myśl powstałej w 1956 roku „drugiej ustawy mieszkaniowej” państwo zaczęło się wycofywać z odpowiedzialności za dostarczanie mieszkań. Ograniczono krąg osób mogących korzystać z pomocy, zmieniono też strukturę subwencji kładąc główny nacisk na wspieranie budownictwa własnościowego.

Szwedzki program „ miliona mieszkań” to już okres znacznie późniejszy, bo przełom lat 60. i 70. Mała w tym czasie licząca niespełna 8 milionów mieszkańców Szwecja ogłosiła, że wybuduje milion mieszkań w ciągu dziesięciu lat. Była to ilość imponująca. To tak jakby Polska podjęła się zbudowania 4,5 – 5 milionów mieszkań. W latach 60. napędzana przez przemysł metalurgiczny i stoczniowy gospodarka szwedzka przeżywała swoje prosperity, łączyło się to z exodusem ludności ze wsi do miast, a także imigracją robotników z Finlandii, Jugosławii, Grecji, a nawet Niemiec poszukujących w bogatej Szwecji lepszych zarobków. W rozwijających się miastach potrzebne były mieszkania. Podobnie jak w przypadku Niemiec podstawą szwedzkiego programu mieszkaniowego było społeczne budownictwo czynszowe, realizowane przede wszystkim przez działające bez zysku stowarzyszenia komunalne oraz w mniejszym stopniu spółdzielnie mieszkaniowe. Apogeum osiągnął program w 1970 roku, kiedy to zbudowano ok. 110 000 mieszkań. Ostatecznie w ciągu 10 lat Szwedzi wybudowali 1 005 578 mieszkań. Wzorem Szwecji prawie dwa razy mniejsza Finlandia ogłosiła i zrealizowała w latach 1966-1975 program pół miliona mieszkań.

Choć społeczne budownictwo czynszowe było bez wątpienia najbardziej charakterystyczną cechą europejskich programów mieszkaniowych powojennego trzydziestolecia, były też w Europie Zachodniej państwa, w których ten rodzaj budownictwa odgrywał rolę marginalną lub nie było go nawet wcale. Generalnie społeczne budownictwo czynszowe, a więc i wielkie programy mieszkaniowe rozwijały się w bardziej w uprzemysłowionej Europie północnej. Oprócz wymienionych Niemiec i Szwecji, najwięcej społecznych mieszkań czynszowych powstało w Holandii, Wielkiej Brytanii, Francji, Danii i Austrii. W Europie południowej, gdzie silna była tradycja rolnicza, rozwijało się przede wszystkim budownictwo własnościowe. Nie było tu efektownych programów budownictwa mieszkaniowego, więc i sytuacja mieszkaniowa była tu nieco gorsza od europejskiej średniej, szczególnie jeśli chodzi o tanie budownictwo dla niezamożnych.

Dziś
Idea państwa budującego tanie mieszkania czynszowe dla niezamożnych załamała się w latach 70., kiedy to gospodarki Europy Zachodniej zostały dotknięte przez „kryzysy naftowe”. Kłopoty te zachwiały wiarą w interwencjonizm państwowy i w powszechnie obowiązującą teorię Keynesa. Kłopoty dotknęły też mieszkalnictwo. I nie tyle chodzi tu o zmniejszenie liczby nowobudowanych mieszkań, co po okresie mieszkaniowego boomu było w jakiejś mierze naturalne, co o problemy z utrzymaniem społecznych mieszkań czynszowych. Upadła spółka „Neue Heimat”, największy zarządca społecznych zasobów mieszkaniowych w Niemczech Zachodnich, a szwedzkie mieszkaniowe stowarzyszenia komunalne nie były w stanie samodzielnie pokrywać swych wydatków. Społecznych mieszkań czynszowych zaczęła też gwałtownie się pozbywać Wielka Brytania. W wyniku wprowadzonego w 1980 roku, za rządów pani Margaret Thatcher, „right to buy” lokatorom sprzedano około 2 milionów mieszkań, będących własnością samorządów lokalnych. Znacznie szybciej niż społeczne zasoby czynszowe zaczął się kurczyć zasób prywatnych mieszkań na wynajem. Powodem były przepisy, utrudniające pozbycie się nie płacących czynszu lokatorów.

Wspieranie inwestycji mieszkaniowych zastąpiła pomoc skierowana bezpośrednio do rodzin, w formie dodatków mieszkaniowych i dopłat do kredytów. Mające sporą autonomię organizacje zarządzające społecznymi zasobami zaczęły zabiegać o bardziej zamożnych lokatorów, zapewniających regularne płacenie czynszu. Ograniczone inwestycje, kurczenie się zasobów czynszowych i rosnąca liczba lokatorów o względnie wysokich dochodach sprawiły, że nawet w państwach o imponujących wskaźnikach ilości mieszkań ( 500 mieszkań na 1000 mieszkańców) zaczęły się kłopoty mieszkaniowe. Dobrym przykładem jest tu Hiszpania, w której w ciągu ostatnich sześciu lat zbudowano ponad 3 miliony mieszkań, a więc tyle ile, zdaniem niektórych powinno rozwiązać wszystkie nasze problemy mieszkaniowe. Otóż w Hiszpanii problemów mieszkaniowych to nie rozwiązało. Oczywiście Hiszpania jest w innej sytuacji, dużo buduje się tam domów wakacyjnych. Faktem jest jednak, że w ciągu dziesięciu lat ceny mieszkań w dużych miastach poszły ponad trzykrotnie w górę, ponad 3 miliony mieszkań stoi pustych, brakuje natomiast i to bardzo tanich mieszkań czynszowych.

Kłopoty mieszkaniowe dosięgły również Francję, kolejne państwo mające ok. 500 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Mimo tak imponującej ilości mieszkań państwo to ma rekordową liczbę bezdomnych. Ich to właśnie protesty, wspierane przez licznych przedstawicieli środowisk artystycznych i intelektualnych sprawiły, że w marcu tego roku parlament przyjął ustawę o zaskarżalnym prawie do mieszkania. Na mocy tej ustawy każdy kto stale i legalnie przebywa we Francji, a nie stać go na wynajęcie lub zakup mieszkania po cenach rynkowych, będzie mógł wynająć społeczne mieszkanie czynszowe. Jeśli się tak nie stanie będzie miał prawo zaskarżyć gminę o nie wywiązanie się z ustawowego obowiązku. Oczywiście od tak skonstruowanej ustawy, mieszkań nie przybędzie. Na poprawienie sytuacji mieszkaniowej Francuzi mają jakiś czas, bo ustawa wchodzi w życie 1 stycznia 2012 roku, choć częściowo już od 1 grudnia 2008 r.

Poprawę sytuacji mieszkaniowej ma zapewnić przyjęta już w 2006 roku ustawa o narodowym zaangażowaniu na rzecz mieszkalnictwa. W wyniku tej ustawy w ciągu 5 lat ma powstać 0,5 miliona społecznych mieszkań czynszowych. Budować je będą HLM-y (Mieszkania o Umiarkowanych Czynszach), niezwykle sprawna organizacja o stuletniej tradycji, którą przypominają nieco nasze tbs-y. Z tym, że HLM-y zarządzają ok. 4 milionami mieszkań, a tbs-y jakimiś 70 tysiącami. Chcą też Francuzi zmniejszyć stale rosnącą liczbę pustostanów, która osiągnęła już podobno 2 miliony mieszkań. Szybki wzrost cen nieruchomości (skąd my to znamy) sprawia, że po kilku latach można już na tyle dobrze zarobić na ich sprzedaży, że nie opłaca się użerać z niepłacącymi czynszu lokatorami, których we Francji jest chyba równie trudno usunąć jak w Polsce. Zachętą do wynajmowania mieszkań mają być ulgi podatkowe, szczególnie dla tych, którzy zdecydują się na stosowanie czynszu niższego niż rynkowy. Wprowadzono też Fundusz Gwarancji Lokatorskich zapewniający właścicielom regularne otrzymywanie czynszu. Szacuje się, że w ten sposób odzyska się jakieś 200 000 mieszkań, dla rynku prywatnego najmu. Zwiększony impuls w postaci obniżonego VAT-u i większej puli środków na kredyty o zerowym oprocentowaniu, powinno otrzymać społeczne budownictwo własnościowe. Większe środki przeznaczone też zostaną na odpowiednik naszego budownictwa socjalnego. Co wyjdzie z francuskiego programu okaże się za kilka lat, warto jednak zwrócić uwagę na rolę jaką odgrywa w nim społeczne budownictwo czynszowe. Oczywiście 0,5 miliona mieszkań w ciągu 5 lat, jak na 60 milionową Francję, to nie jest wcale tak dużo. Ale społeczne budownictwo czynszowe, to choć najważniejszy, ale tylko jeden z elementów tego programu. Można się spodziewać, że ogółem we Francji powstawać będzie między 400 a 500 tysięcy mieszkań rocznie.

Wnioski z tej analizy europejskich działań na rzecz poprawy sytuacji mieszkaniowej, są dość banalne. Najważniejszy to ten, że nie można doprowadzić do rozwiązania problemów mieszkaniowych odwołując się wyłącznie do rynku, mimo że może przynieść on prawdziwy boom inwestycyjny. Najskuteczniejsze rezultaty osiągano rozwijając społeczne budownictwo czynszowe, choć nie wszystkie państwa stać było na efektywne stosowanie tego instrumentu. Wprowadzanie wymagającego mniejszych środków finansowych społecznego budownictwa własnościowego sprawiało poważne kłopoty przy zapanowaniu nad wzrostem cen mieszkań.
Warto też sobie uświadomić, że nie rozwiąże naszych problemów mieszkaniowych wybudowanie zapowiadanych 3 milionów mieszkań, jeśli nie będą to przynajmniej w części mieszkania tanie, dostępne dla niezamożnych. Można tu po raz koleiny przywołać przykład Francji, która walczy z bezdomnością, mimo że mieszkań posiada tyle, że aby jej dorównać musielibyśmy zbudować nie 3 a przeszło 5 milionów.



Sławomir Najnigier

Przykłady i filozofia programów mieszkaniowych

I. Po co publiczne programy mieszkaniowe?

    Można przyjąć, że do końca 19 wieku zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych było w zasadzie obszarem odpowiedzialności prywatnej ( rodzinnej), a mechanizm ekonomiczny budowy i eksploatacji mieszkań był rynkowy. Sytuacja zmieniła się w 20 wieku, kiedy powstały masowe, publiczne programy wspierania mieszkalnictwa.

    Akceptacja dla programów bezpośredniego lub pośredniego wpierania mieszkalnictwa, choć rodzina nadal pozostaje podstawową strukturą społeczną. Interwencji sprzyja ewolucji wartości społecznych oraz fakt, że poprzez redystrybucje dochodów powstały ekonomiczne podstawy interwencjonizmu publicznego. Im społeczeństwo osiąga wyższe dochody (PKB) tym powstaje większa pokusa i możliwość interwencji. W wielu dyskusjach przyjmuje się jako aksjomat, że mieszkalnictwo jest naturalnym obszarem interwencji państwa. Różne formy interwencji wpisywane są do najważniejszych aktów prawnych np. konstytucji, wcześnie czy później – to moja osobista prognoza- w krajach bardziej rozwiniętych proces ten zakończy się ustanowieniem „prawa do mieszkania”.

    Podejmowanie trudu skonstruowania nowych programów mieszkaniowych ma swoje uzasadnienie nie tylko w sferze ideologicznej. Programy mają sens ekonomiczny z kilku powodów:
  1. Budownictwo rynkowe nie dostarcza wystarczającej liczby mieszkań.
  2. Zróżnicowanie dochodów jest dostatecznie duże, aby mówić o „wykluczeniu mieszkaniowym” znacznej części polskiego społeczeństwa, w tym grup o średnich dochodach.
  3. Pomoc publiczna każdemu nie jest możliwa z powodów ekonomicznych. Każde państwo musi podjąć decyzję czy i komu efektywnie pomagać.
  4. W obszarach społecznej biedy następuje kumulacja niekorzystnych patologii ( bezdomność, bezrobocie, brak wykształcenia, niezaradność etc.) – prewencja jest tańsza niż zwalczania ich skutków.
  5. Budżet państwa i jednostek samorządu terytorialnego są obciążone wydatkami, które nie zawsze mają sensownego dobrego adresata.
  6. Mechanizmy rynkowe nie rozwiążą problemu rewitalizacji i remontów istniejących, zdegradowanych zasobów mieszkaniowych.
II Wybrane programy mieszkaniowe
Publiczne programy mieszkaniowe mogą być dwóch rodzajów:
  1. Programy mieszkaniowe ( w znaczeniu wąskim), w których państwo angażuje się w zwiększenie podaży mieszkań – prywatnych lub publicznych- przy użyciu środków publicznych.
  2. Programy mieszkaniowe (w znaczeniu szerszym), w których państwo kreuje również politykę w innych obszarach niż budownictwo mieszkaniowe i wspiera szeroko rozumiany rynek mieszkaniowy.

    Wszystkie ważniejsze politycznie programy mieszkaniowe w Polsce reprezentują „szerokie” podejście do tematyki mieszkaniowej.

2.1 „Nowy Ład Mieszkaniowy” (1992 rok)
Autorski program Andrzeja Bratkowskiego i Ireny Herbst staje się w 1992 roku programem rządu H.Suchockiej, realizowanym – z modyfikacjami - przez następne rządy. Przyjęto 6 podstawowych kierunków reform systemowych:
  1. Uporządkowanie stosunków własnościowych.
  2. Reforma czynszów i świadczeń mieszkaniowych.
  3. Program reformy finansowania mieszkalnictwa.
  4. Program społecznego budownictwa mieszkaniowego.
  5. Reforma organizacji budowania i eksploatacji.
  6. Budownictwo mieszkaniowe w polityce gmin.

Realizacja programu spowodowała m.in.
  1. Uregulowanie stosunków własnościowych we wspólnotach mieszkaniowych (nie udało się dokonać transformacji własnościowego i lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego).
  2. Powstanie systemu dodatków mieszkaniowych ( nie udało się wprowadzić czynszów ekonomicznych).
  3. Wprowadzenie kontraktowego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe, z którego później zrezygnowano, oraz Krajowy Fundusz Mieszkaniowy; nie udało się stworzyć państwowego banku hipotecznego oraz Państwowej Agencji Mieszkaniowej.
  4. Powstanie program budownictwa czynszowego.
  5. Zmiana organizacji budownictwa mieszkaniowego ( nowe prawo budowlane).
  6. Powstanie nowych regulacji w zakresie gospodarki nieruchomościami oraz zagospodarowania przestrzennego.

2.2 „Gospodarka Przestrzenna, nieruchomości, budownictwo mieszkaniowe- średniookresowa strategia sektorowa” (1998 r.) oraz „Założenia polityki mieszkaniowej Państwa na lata 1999-2003” ( lipiec 1999 r.)
    „Strategia sektorowa...” opisywała szczegółowo 75 działań, które miały składać się na realizację trzech celów:
  1. Tworzenie harmonijnego rozwoju przestrzennego.
  2. Tworzenie warunków do efektywnego i bezpiecznego inwestowania w nieruchomości na zasadach wolnorynkowych.
  3. Tworzenie stabilnego systemu wspomagania przez państwo mieszkalnictwa i budownictwa mieszkaniowego.

    „Strategia sektorowa...” nie była dokumentem przyjętym przez Radę Ministrów, ale praktycznie organizowała działania programowe rządu Premiera Jerzego Buzka w obszarze gospodarki przestrzennej i nieruchomościami.

    Polityczne perturbacje dotyczyły trzecie części- polityki mieszkaniowej. Pierwotnie w roku 1998 projekt „Strategii sektorowej...” przygotowany był - zgodnie z zapowiedziami wyborczymi z roku 1997- przy założeniu, że będzie zachowany progresywny podatek PIT, nastąpi przywrócenia „dużej” ulgi budowlanej w PIT oraz rozszerzenie ulgi remontowej w PIT. Po opublikowaniu „Białej Księgi Podatków” (1998), krytykującej polski system podatkowy, rząd – a dokładniej Minister Finansów– postanowił zmienić politykę podatkową i zaczął forsować - politycznie nieskutecznie- liniowy podatek PIT. Kryzys polityczny, wywołany propozycjami Ministra Finansów, spowodował roczne opóźnienie prac nad programami mieszkaniowymi oraz zmianę proponowanych instrumentów programu mieszkaniowego.

    W „Strategii sektorowej...” zakresie gospodarki przestrzennej postulowano:
  1. Reformę systemu zagospodarowania przestrzennego ( nową ustawę wprowadzono z 3 letnim opóźnieniem).
  2. Reformę zasad koordynacji rozwoju podstawowej infrastruktury technicznej.
  3. Prowadzenie polityki rozwoju spolaryzowanego.
  4. Stworzenie systemu zasobów gruntów na cele publiczne.
W zakresie gospodarki przestrzennej postulowano:
  1. Uporządkowanie stosunków własnościowych.
  2. Zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
  3. Przyspieszenie kształtowania mechanizmów rynkowych w gospodarce zasobami mieszkaniowymi.
  4. Usprawnienie procesu urbanistyczno- budowlanego.
  5. Przyspieszenie kształtowania rynkowych mechanizmów finansowania mieszkalnictwa i infrastruktury technicznej.

W zakresie gospodarki mieszkaniowej ustalenia „Strategii....” zostały potwierdzone w „Założeniach polityki mieszkaniowej Państwa na lata 1999-2001” z lipiec 1999 r. Program przewidywał m.in.
  1. Rozpoczęcie II etapu reformy mieszkalnictwa.
  2. Segmentację polityki mieszkaniowej według kryterium zamożności -podstawowym kryterium udzielania pomocy publicznej miał być dochód rodziny.
  3. Rezygnację z niektórych instrumentów polityki mieszkaniowej (inwestycyjne ulgi budowlane, ulgi remontowe oraz kasy oszczędnościowo- budowlane) i zastąpienie je programami alternatywnymi.
  4. Prowadzenie polityki makroekonomicznej, która doprowadzi do obniżenia kosztów finansowania inwestycji mieszkaniowych, zwiększenia dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych ( polityka ta przyniosła niespotykany wzrost rynku kredytów hipotecznych).
  5. Zmiany regulacyjne w otoczeniu rynkowego sektora mieszkaniowego.
  6. Rozbudowę programów wspierania sektora mieszkaniowego środkami publicznymi, w szczególności:
  • Modyfikację istniejących programów ( dodatków mieszkaniowych, wspierania przedsięwzięć termomodernizacyjnych, społecznego budownictwa czynszowego, pomocy dla oszczędzających na mieszkanie),
  • Wprowadzenia nowych programów ( Socjalnego Programu Mieszkaniowego, program wspierania remontów budynków mieszkalnych, program pomocy gmin w przygotowaniu gruntów pod budownictwo, Program Własne Mieszkanie).

    Do połowy roku 2001 przygotowano większość niezbędnych projektów legislacyjnych. Rozpad koalicji rządowej AWS- UW spowodował, że większości projektów ustaw, niezbędnych do uruchomienia nowych programów mieszkaniowych, nie zakończyła procesu legislacyjnego.

    Stan realizacji programów z końca lat 90-tych wymagałby odrębnego omówienia. Część postulatów została zrealizowana. W niektórych sprawach rząd poniósł polityczną porażkę ( np. w roku 2000 w zakresie urynkowienia czynszów). Część ( np.. reprywatyzacja) ciągle wymaga załatwienia. Jest paradoksem, że pomysły te pojawiają się pod innymi nazwami w programach mieszkaniowych następnych rządów.

2.3 Program koalicji SLD - UP – PSL ( 2002 r.)
    Program "Infrastruktura - klucz do rozwoju", opisujący m.in. mieszkalnictwo, przyjęty został przez Radę Ministrów w dniu 29 stycznia 2002 r. jako integralna część „Strategii Gospodarczej Rządu SLD - UP – PSL Przedsiębiorczość - Rozwój – Praca”, podstawowego dokumentu programowego rządu Premiera J.Millera.

Za podstawowe cele w zakresie rozwoju budownictwa mieszkaniowego przyjęto:
  1. Odwrócenie dotychczasowych trendów i uzyskanie znacznego wzrostu liczby mieszkań oddawanych corocznie do eksploatacji (od roku 2004 planowano oddanie ponad 140 tysięcy mieszkań rocznie.
  2. Radykalny wzrost liczby mieszkań na wynajem z czynszem regulowanym, budowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe.
  3. Powstrzymanie spadku zatrudnienia w sektorze budowlano-montażowym i w branżach pokrewnych oraz stworzenie warunków do jego wzrostu.
Planowano podjęcie następujących działania:
  1. Uruchomienie programu budowy mieszkań w oparciu o kredyt ze stałą stopą procentową. W celu zwiększenia popytu zapowiedziano uruchomienie system szerokodostępnych, długoterminowych kredytów na zakup mieszkania o stałym oprocentowaniu, nieprzekraczającym -po uwzględnień ulg w PIT- 7 % rocznie. Na sfinansowanie dopłat do oprocentowania kredytów mieszkaniowych BGK miał wyemitować w latach 2002 - 2005 długoterminowe obligacje gwarantowane przez Skarb Państwa na kwotę kwoty 1,8 - 2,0 miliardów złotych. Planowano u sfinansowanie budowy lub remontu budynków ok. 200 tysięcy mieszkań.
  2. Udrożnienie systemu kredytowania czynszowego budownictwa społecznego, które miało doprowadzić do szybkiego wzrost czynszowego budownictwa społecznego (w latach 2003-2004 ok. 45 tys. mieszkań, tj. powyżej 20.000 rocznie). Planowano wdrożenie nowego sposobu pozyskania i wykorzystania środków przez KFM. Środków KFM mogły być bezpośrednio angażowane na dopłaty do odsetek kredytów w bankach komercyjnych, (tj. na pokrycie różnicy pomiędzy rynkowym kosztem pozyskania funduszy przez KFM, a przychodami z odsetek płaconych przez TBS-y od zaciągniętych kredytów).
  3. Usprawnienie procesu budowy mieszkań. Przewidywano m.in.: uproszczenie procedur lokalizacyjnych inwestycji, uproszczenie procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uproszczenie procedury uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz ustawowe ustalenie zakresu niezbędnych dokumentów, wprowadzenie ustawowo określonych terminów dla rozpatrywania przez gminy wniosków oraz wydawania decyzji, dotyczących rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowych i zrównoważenie praw właścicieli i lokatorów w prywatnych zasobach mieszkaniowych w celu zwiększenia atrakcyjności wynajmu.
2.4 „Strategia długofalowego rozwoju sektora mieszkaniowego na lata 2005- 2025” (2004-2005)
Program, przygotowywany w przez rząd Premiera M.Belki, był polityczną i merytoryczną próbą wpisania mieszkalnictwa w działania państwa w nowym okresie programowania UE (2007-2013). Program zakładał realizację w trzech etapach:
  1. Etap I: lata 2005-2006 - przygotowanie legislacyjnych warunków działań na lata 2007-2013.
  2. Etap II: lata 2007-2013 – realizacja programy mieszkaniowego w ramach Narodowego Planu Rozwoju.
  3. Etap III: lata 2014-2025 – ocena postępu strategii, aktualizacja dokumentu, nowy okres programowania w UE.

Program zawierał propozycję 53 działań, uporządkowanych w formie 6 priorytetów:
  1. Tworzenie przyjaznego środowiska prawno- instytucjonalnego dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego i systemów jego finansowania ( poprawa dostępności gruntów, odbiurokratyzowanie procedur, podniesienie jakości przestrzeni w budownictwie).
  2. Likwidacja barier dla „ruchu mieszkaniowego”.
  3. Poprawa stanu technicznego i standardu wyposażenia zasobów mieszkaniowych ( przez urealnienie opłat czynszowych w połączeniu z racjonalizacją dodatków mieszkaniowych, wsparcie finansowe remontów, stworzenie nowych rozwiązań legislacyjnych dla rewitalizacji).
  4. Promocja inwestycji we własne mieszkanie ( w tym program wsparcia finansowego).
  5. Zapewnienie właściwego poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dla osób starszych i niepełnosprawnych.
  6. Zapobieganie wykluczeniu społecznemu w aspekcie mieszkaniowym.

2.5 Program mieszkaniowy „Prawa i Sprawiedliwości” ( 2005)
Program wyborczy „IV Rzeczpospolita. Sprawiedliwość dla wszystkich” w części mieszkaniowej jest streszczeniem Programu mieszkaniowy PiS „Rodzina na swoim” z 3 września 2004 r. „Program mieszkaniowy Prawa i Sprawiedliwości „Rodzina na swoim” zakłada, że każda rodzina powinna dysponować samodzielnym mieszkaniem: własnym bądź wynajmowanym. Należy zatem wybudować w ciągu najbliższych 8 lat od 3 do 4 milionów mieszkań. PiS nie obiecuje gruszek na wierzbie”.

    Program zakłada segmentację polityki:
  1. W grupie mieszkań rynkowych, adresowanych do rodzin i osób o wyższych dochodach, nie zakłada wspomagania finansowego ze strony państwa. W tym systemie ma być budowane ok. 75 000 mieszkań rocznie.
  2. W grupie mieszkań społecznych, rolą państwa będzie poręczanie bankowych kredytów hipotecznych na budowę tych mieszkań za pośrednictwem Funduszu Mieszkaniowego oraz udział w ponoszeniu kosztów ich obsługi. Adresatem pomocy będą rodziny o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku. W tym systemie ma być budowane ok. 275 000 mieszkań rocznie. Program ten jest, co do idei, odpowiednikiem „Programu Własne Mieszkanie”, opisany w „Założeniach polityki mieszkaniowej państwa na lata 1999 – 2003” z lipca 1999 r.
  3. Trzecia grupa mieszkań (socjalnych) adresowana będą do rodzin „o średnich i niskich dochodach, których nie stać na kupno lokalu na wolnym rynku”. Przewiduje się budowę w systemie budownictwa socjalnego ok. 15 000 mieszkań.

    Podstawowe źródło finansowania programu mieszkaniowego PiS ma zapewnić system bankowy, „a kluczowym instrumentem – dostępny dla rodzin o niskich i średnich dochodach kredyt hipoteczny.” W procesie tworzenia mieszkań państwo ma skoncentrować się „na tworzeniu warunków sprzyjających rozwojowi budownictwa mieszkaniowego”. Dla trzech rodzajów budownictwa mieszkaniowego ( rynkowe, społeczne i socjalne) PiS proponuje:
  1. Uproszczenie niezbędnych procedur i formalności.
  2. Pomoc dla gmin w obsłudze kosztów zadłużenia zaciągniętego na uzbrojenie terenu, a także tam, gdzie to możliwe.
  3. Likwidowanie czynników wpływających na wzrost kosztów budowy i sprzedaży.
  4. 1 metra kw. powierzchni użytkowej.

    Premier Jarosław Kaczyński podtrzymała deklaracją budowy 3 milionów mieszkań, złożoną przez Premiera Kazimierza Marcinkiewicza, choć zaznaczył, że „precyzyjnie chodzi o 1 milion 800 tysięcy plus 1 milion 200 tysięcy budowanych metodą komercyjną.”.

III. Cechy dobrych programów mieszkaniowych
Hipotetyczny, idealny program mieszkaniowy, oparty na subsydiach publicznych, powinien charakteryzować kilkoma właściwościami:
  1. Celowością ekonomiczną – pomoc publiczna powinna być adresowana do grup o wybranych dochodach (kryterium dochodowe), a metody interwencji odpowiednio zróżnicowane. Nie należy adresować pomocy mieszkaniowej dla tych, którzy mogą ze swoich dochodów sfinansować własne potrzeby mieszkaniowe.
  2. Skutecznością polityczną – programy powinny być realne, a nie papierowe.
Ponadto przy szczegółowej analizie i ocenia instrumentów polityki mieszkaniowej, warto sprawdzić, czy charakteryzują się one:
  1. Transparentnością - reguły przyznawania pomocy publicznej powinny być jasne i proste.
  2. Celowością społeczną– pomoc publiczna powinna czytelna społecznie, akceptowalna, sprawiedliwa.
  3. Zdolnością mobilizacji kapitału prywatnego - pomoc publiczna powinna zachęcać, a nie zniechęcać do inwestowania kapitału prywatnego.
  4. Pomocniczością - pomoc publiczna nie powinna zastępować, lecz uzupełniać, mieszkalnictwo prywatne.
  5. Efektywnością ekonomiczną- proporcje między efektami a kosztami programów pomocy publicznej powinny być sensowne.
  6. Sprawnością zarządzania- pomoc publiczna powinna być sprawna, niezbiurokratyzowana.
  7. Stabilnością w dłuższym okresie czasu – metody i programy nie powinny być zmieniane zbyt często, choć powinny posiadać systemy monitoringu umożliwiające adaptację.
  8. Lokalnością – nie ma sensu podejmowania scentralizowanych decyzji o użyciu pomocy publicznej.
Żaden z polski programów tych cech nie ma.

IV. Próba ocena polskiej polityki mieszkaniowej
  1. Wszystkie programy rządowe, stworzone w Polsce po roku 1989, budowane były przy założeniu, że interwencjonizm publiczny w mieszkalnictwie jest celowy i powinien uzupełniać mechanizmy rynkowe. Różnice dotyczą raczej metod interwencji, niż filozofii interwencji oraz roli państwa w procesach gospodarczych.
  2. Procesy ekonomiczne, wywołane liberalizacją i prywatyzacją gospodarki po roku 1989, są dużo ważniejszym czynnikiem kształtującym polskie mieszkalnictwo, niż polskie programy mieszkaniowe. W tym czasie nastąpiła radykalna zmiana struktury finansowania mieszkalnictwa, jego urynkowienie ( za wyjątkiem czynszów) i całkowite odejście od „socjalistycznych” metod interwencji. Nawet w okresach rządów gospodarczej lewicy, wydarzenia na rynku mieszkaniowym kreowała bardziej „niewidzialna ręka rynku” niż „widzialna ręka państwa”.
  3. Polskie programy mieszkaniowe ( w pierwszy znaczeniu) są generalnie nieskuteczne politycznie i ekonomicznie. Po 17 latach transformacji znaczenie publicznych programów mieszkaniowych ( w pierwszy znaczeniu), jako źródło mieszkań jest znikome, zarówno na pierwotnym rynku mieszkaniowym ( maksymalne od kilku do kilkunastu proc. podaży mieszkań), jak i rewitalizacji istniejących zasobów. Można mówić o marginalnym znaczeniu ekonomicznym interwencji z budżetu państwa i samorządu. Jedynym, realnym publicznym programem tworzenia nowych zasobów mieszkaniowych pozostaje – mimo potrzeby korekt- budownictwo społeczne.
  4. Programy mieszkaniowe ( w drugim znaczeniu) jako źródło regulacji są dużo bardziej skuteczne. Dzięki m.in. reformom ustrojowym, programom reform ekonomicznych i programom mieszkalnictwa (w drugim znaczeniu) dotyczące bankowości, infrastruktury technicznej, regulacji prawny i polityki makroekonomicznej, powstała dojrzała „infrastruktura” dla rozwoju mieszkalnictwa rynkowego.
  5. Polityka mieszkaniowa, prowadzona realnie, a nie deklaratywnie, przez rząd jest hybrydą różnych rozwiązań historycznych. Decyzje o wprowadzeniu nowych instrumentów lub korekty starych kształtowane są pod presją bieżącego budżetu państwa. Akceptowane są wydatki historyczne i tzw. sztywne bez względu na ich wysokość (np. dopłaty kredytów do spółdzielni mieszkaniowych), nieakceptowane lub wręcz zwalczane są nowe wydatki, mimo ich sensowności (np. program termomodernizacyjny, programy rewitalizacyjne).
  6. Mieszkalnictwo z wielu powodów nie było priorytetem kolejnych rządów. Niezrozumiałe jest to, dlaczego wokół mieszkalnictwa nie doszło do elementarnego porozumienia. Nowe instrumenty rodziły się w atmosferze politycznych bojów, w warunkach konfliktów wewnątrz rządów lub parlamentu.
  7. W realnej polityce państwa nie doszło nigdy do wyraźnej orientacji na grupy o niskich i średnich dochodach.
  8. Populizm socjalny jest silny czynnikiem kształtującym decyzje Parlamentu (konstrukcja dodatków mieszkaniowych, chęć pomocy wszystkim, część sprzedaży po cenach preferencyjnych). Nie było i niema woli politycznej, aby rozwiązać sprawy budzące emocje społecznie. W niektórych obszarach nie wyszliśmy z socjalizmu (czynsze, reprywatyzacja). Paradoksalnie – populizm nie oznacza wsparcia najsłabszych.
  9. W programach mieszkaniowych w sposób nie do końca jawny mówi się o trzech adresatach polityki mieszkaniowej – o grupach o wysokich dochodach, posiadających lub mogących posiadać zdolność kredytową ( stąd liczne pomysły wspierania własnościowego budownictwa mieszkaniowego), grupach o średnich dochodach ( programy budownictwa czynszowego) oraz grupach o skrajnie niskich dochodach ( program budownictwa socjalnego). Najmniejszym zainteresowaniem politycznym cieszą się grupy o najniższych dochodach.
  10. Wielu ministrów mieszkalnictwa próbowało, przynajmniej cząstkowo, uporządkować instrumentarium polityki mieszkaniowej według kryterium dochodowego. W praktyce instrumenty dobierane były ad hoc i nie miały jasno zdefiniowanego adresata (grupy dochodowych). Najlepszą ilustracją złych praktyk była ewolucja podatkowych metod interwencji ( od wspierania najbogatszych po najbiedniejszych). Niestabilne są również dotacyjne metody interwencji ( np. dofinansowanie TBS-ów, programu termomodernizacyjnego). Historia zmian instrumentarium polityki mieszkaniowej w III Rzeczpospolitej wymagałaby odrębnego opracowania.
  11. Programy mieszkaniowe generalnie były przesterowane. Wielość, a czasem sprzeczność, proponowanych przez ostatnie lata instrumentów prowadzenia polityki mieszkaniowej nie sprzyja prowadzeniu polityki mieszkaniowej. Konieczne jest – mówię do już po fakcie – zredukowanie ilości pomysłów i podprogramów.
  12. Na dłuższą metę potrzebny jest wybór generalny: kogo i co wspierać? Warto trzymać się podziału na trzy segmenty. Osobiście uważam, że państwo powinno sprzyjać konkurencji, a interwencję ograniczyć do niezbędnego minimum, ale to nie oznacza, że do zera. To polemika zarówno z tym, którzy sądzą, że można zbudować programy mieszkaniowe „konkurujące” z rynkowymi, jak i z tymi, którzy uważają, że nie trzeba nic robić.
  13. Podstawowy dylemat polityczny dotyczy pierwszej, relatywnie bogatszej grupy. Są to realni i potencjalni klienci budownictwa rynkowego. Są dwie metody ich wsparcia – obniżenie podatków osobistych albo różne formy pomocy finansowej przy spłacie kredytów mieszkaniowych. Mimo, że byłem współautorem jednego z programów wspierania budownictwa własnościowego, a pomysł jest popularny i wraca jak bumerang, uważam, że czytelniejszym i sensowniejszym na dłuższą metę jest obniżenie podatku PIT. Oczywiście, będzie to odczytane jako rezygnacja ze wsparcia budownictwa własnościowego. Konsekwentnie należałoby zaniechać pomysłów wspierania kredytów kontraktowych, kas w różnych postaciach lub innym formom wsparcia. W tym segmencie budownictwa podstawowe procesy ekonomiczne kształtujące zdolność obywateli do budowania i eksploatacji mieszkań są kształtowane makroekonomicznie ( PKB, stopa procentowa i skala kredytów hipotecznych, siłą nabywcza) i nie podlegają bezpośredniemu sterowaniu rządu. Polska, w obliczu konkurencji międzynarodowej, i tak będzie zmuszona do obniżenia stawek PIT, a niskie stawki PIT oznaczają, że należy likwidować ulgi.
  14. Przy bardzo ograniczonym budżecie, interwencja państwa powinna skoncentrować się na stworzeniu i utrzymaniu najmniej dwóch masowych programów, adresowanych do grup o bardzo niskich lub średnich dochodach. Proste rachunki pokazują jednak, że te grupy nie mają zdolności i o żadnej powszechność kredytów hipotecznych nie ma mowy.
  1. Pierwszy program, program budownictwa socjalny, adresowany do grup o bardzo niskich dochodach powinien wspierać działania mikro-rewitalizacyjne, w wyraźnej symbiozie z polityką społeczną. Nie ma sensu kreować gett biedy, zwłaszcza w nowym budownictwie. Wparcie
  2. Drugi program (budownictwa na wynajem) powinien połączyć w jeden spójny system, co najmniej dwa rodzaje budownictwa samorządowego – komunalne i TBS oraz państwowego ( służby mundurowe, mieszkania zakładowe, o charakterze społecznym).Budowanie 30.000- 40.000 tysięcy mieszkań rocznie nie zrujnuje budżetu. Nowe ( w tym po remontach kapitalnych lub wydzielonej część mieszkaniowego zasobu gminy) publiczne zasoby mieszkaniowe powinny być adresowane dla osób o średnich dochodach ( kryterium: zdolność opłacenia ekonomicznego czynszu). Dla osób o rosnących dochodach takie mieszkanie powinno być przejściową formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zasób nie powinien podlegać prywatyzacji przynajmniej do czasu konieczności przeprowadzenia remontu kapitalnego.
Uzupełnieniem powinien być program remontowo- rewitalizacyjny, który zachęcałby do korzystania z kredytów bankowych.
  1. Dla bywalców seminariów poświęconych mieszkalnictwu, powyższa recepta jest znana. Należy życzyć pierwszemu ministrowi, aby jego program mieszkaniowy, prosty jak pierwsza strona Google, stał się przedmiotem politycznego porozumienia ponad podziałami, a następnym ministrom, aby nie musieli już pisać kolejnych programów.
Sławomir Najnigier wiceminister budownictwa ( 1992-93), Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ( 1997-2000)



Tytus Misiak

POLSKI PROGRAM MIESZKANIOWY

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań wyraziło w kwietniu 2006 roku poglądy środowiska krakowskich inwestorów mieszkaniowych na temat konieczności wypracowania Polskiego Programu Mieszkaniowego.

Z postulatem potrzeby opracowania Polskiego Programu Mieszkaniowego środowiska związane z budownictwem mieszkaniowym występują już od 15 lat. Dotychczas żaden rząd nie podjął się tego zadania. Dzisiaj już wiadomo, że mechanizmy rynkowe i fiskalne mogą mieć wpływ tylko na realizację i podaż mieszkań w budownictwie indywidualnym i komercyjnym (na sprzedaż i wynajem). Chociaż i w tych formach budownictwa natrafiliśmy na barierę planów i procedur. Natomiast rachityczny program państwowego wsparcia dla budownictwa czynszowego i socjalnego przynosi nadal rezultaty dalekie od oczekiwanych.
Ogólnie dostępne doświadczenia krajów europejskich dokumentują, że mieszkania dla ludności niezamożnej i biednej można zapewnić tylko w oparciu o pomoc państwa, a cele te można jedynie realizować poprzez stabilną i długowzroczną politykę mieszkaniową.
Państwowe wieloletnie programy budownictwa mieszkaniowego najwcześniej wprowadzono we Francji, Holandii, Norwegii i Szwecji, następnie w Austrii i Włoszech, nieco później w Belgii, Wielkiej Brytanii i Finlandii, a latach siedemdziesiątych XX wieku dołączyła do tych krajów Hiszpania. Pomimo, że poziom zamożności społeczeństw w tych krajach uległ znacznemu wzrostowi, to do dzisiaj państwa te wspierają od 16 do ok. 30% budownictwa czynszowego. Pomoc ta obejmuje zarówno formy subsydiowania i preferencyjnego kredytowania budownictwa czynszowego (spółdzielczego, gminnego itp.), jak również wspomaganie podmiotowe dla rodzin niezamożnych poprzez partycypację w czynszach i kosztach eksploatacji.

Okresy funkcjonowania Polskiego Programu Mieszkaniowego powinny być zsynchronizowane z planowaniem rozwoju i budżetu w Unii Europejskiej. Zatem pierwszy Program Mieszkaniowy powinien obejmować lata 2007 – 2013, kolejny lata 2014 – 2020 itd. Program powinien określać politykę mieszkaniową państwa w zakresie subsydiowania budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności:
  • Liczbę mieszkań do wybudowania przy poparciu państwa.
  • Standard mieszkań i zasady szacowania kosztów budowy.
  • Podział budownictwa subsydiowanego na jedno i wielorodzinne, według form własności i statusu użytkowania mieszkań oraz na jednostki administracyjne kraju.
  • Wskaźniki corocznych odpisów z budżetu i zasady rozdziału środków na różne formy wspomagania przedmiotowego (inwestycje mieszkaniowe) i podmiotowego (partycypacja w czynszach i kosztach eksploatacyjnych dla rodzin niezamożnych i biednych).
  • Obowiązki administracji państwowej i gmin w zakresie realizacji programu i monitorowania jego efektów.

Stanowisko Stowarzyszenia prezentuje szeroki katalog problemów, które powinny zostać uwzględnione w Polskim Programie Mieszkaniowym.
Przygotowywane regulacje prawne powinny wyposażyć gminy w uprawnienia i procedury umożliwiające tworzenie, finansowanie i realizację lokalnych strategii mieszkaniowych oraz je dyscyplinować w zakresie:
  • opracowywania i aktualizacji planów miejscowych ze szczególnym uwzględnieniem zabudowy mieszkaniowej, zapewnienia niezbędnych rezerw pod budownictwo czynszowe i socjalne oraz usług dla mieszkańców;
  • zapewnienia sprawne obsługi inwestorów mieszkaniowych w zakresie wydawania decyzji związanych z realizowanymi inwestycjami;
  • aktywnego traktowania istniejących zasobów mieszkaniowych poprzez prowadzenie polityki rewitalizacji starych budynków i osiedli mieszkaniowych;
  • usprawnienia koordynacji przygotowania i realizacji infrastruktury technicznej i komunikacyjnej wraz z obowiązkiem refinansowania nakładów poniesionych na ten cel przez realizujących inwestycje mieszkaniowe;
  • koordynacji budownictwa czynszowego i socjalnego;

Naszym zdaniem należy dokonać istotnych zmian w filozofii dofinansowania ze środków budżetowych budownictwa czynszowego i socjalnego. Program państwowego wsparcia tego budownictwa powinien z jednej strony uwzględniać narastające potrzeby społeczne, z drugiej zaś wiodącą rolę gmin w ich rozwiązywaniu. Tak więc nie bank ani fundusz powinien być beneficjentem pomocy państwowej, a gminy – na podstawie odpowiednich regulacji i posiadanych lokalnych strategii mieszkaniowych. Nie można wykluczyć również możliwości realizacji wspólnych strategii mieszkaniowych przez gminy sąsiadujące, a więc i taką możliwość należałoby w nowych regułach uwzględnić.

Tytus Misiak
Prezes ZG SBDIM

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań jest zarejestrowaną w maju 2005 roku organizacją zawodową skupiającą przedstawicieli podmiotów gospodarczych realizujących budownictwo mieszkaniowe na terenie Krakowa i Małopolski oraz uczestników procesów inwestycyjnych reprezentujących biura projektów, producentów materiałów, pośredników nieruchomości, instytucje finansowe oraz firmy usługowe i serwisowe z siedzibą w Krakowie i Warszawie.
Głównym obszarem zainteresowania Stowarzyszenia jest integracja środowiska inwestorów mieszkaniowych na rzecz tworzenia optymalnych warunków dla realizacji budownictwa mieszkaniowego, kształtowania pozytywnego wizerunku dewelopera w oparciu o pozytywne przykłady relacji rynkowych i prezentację dokonań inwestycyjnych oraz prezentacja ofert inwestycyjnych na wystawach organizowanych dla potencjalnych nabywców w kraju i za granicą




GALERIA ZDJĘĆ Z KONFERENCJI

1 zdjęcie z konferencji
W gronie przyjaciół na otwarciu TARGÓW MURATOR EXPO 2007 i przed rozpoczęciem Konferencji KONGRESU BUDOWNICTWA.

2 zdjęcie z konferencji
Pani Prof. Z .Bolkowska pięknie i ze swadą przedstawiła analizę niezbyt dobrej sytuacji w budownictwie mieszkaniowym.

3 zdjęcie z konferencji
Sala obrad.. Przewodniczący Kongresu pokazuje jak miało być gdy tymczasem w pierwszym kwartale jest spadek oddawanych mieszkań aż o 5,5%.

4 zdjęcie z konferencji
Jacek Życiński, absolutny ekspert od budownictwa mieszkaniowego w Europie sypał jak z rękawa przykładami rozwiązań, które stały się źródłem sukcesów u sąsiadów.

5 zdjęcie z konferencji
W prezydium posiedzenia obok Romana Nowickiego Pani Prezes Barbara Reduch Widelska i Pan Prezes Stefan Nawrocki wiceprzewodniczący Kongresu Budownictwa.

6 zdjęcie z konferencji
Sławomir Najnigier były Minister Budownictwa, autor jednego z najlepszych programów mieszkaniowych, przedstawił filozofię tworzenia tego typu dokumentów.

7 zdjęcie z konferencji
Tytus Misiak zreferował konkretny program mieszkaniowy przygotowany przez ekspertów krakowskich. Nawiasem mówiąc Kongres od wielu miesięcy dobija się do wszystkich świętych o wykorzystywanie tych ekspertyz i gotowych projektów ustaw z marnym jednak skutkiem.

8 zdjęcie z konferencji
Waldemar Mazan wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości jak widać wkłada wiele wysiłku żeby do czegoś przekonać St. Nawrockiego ten jednak pozostaje przy swoim.

9 zdjęcie z konferencji
Wywiad dla telewizji Trwam. Niestety większość dziennikarzy wybrała sensacyjne przepychanki w Sejmie (wybór Marszałka) zamiast debaty o polskiej bezdomności. Normalka.



Warszawa, dnia 09.02.2007r.
UWAGI
w sprawie Założeń do projektu nowej ustawy Prawo budowlane

(do wersji z 15.01.2007r.)

A. UWAGI OGÓLNE

1. Do Założeń nie dołączono tekstu wprowadzającego, co utrudnia odczytanie przesłanek, którymi kierowali się Autorzy tego dokumentu.

2. Z analizy Założeń (pkt II ppkt. 1.2.3.) wynika, ze przedmiotem nowej regulacji ma być podobny zakres jak ujęty w dotychczasowej ustawie, tzn. ma być regulowany tylko przebieg procesu budowlanego, w zakresie:
  • działalności obejmującej projektowanie, budowę, utrzymanie i rozbiórkę obiektów budowlanych,
  • praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego,
  • zasad działania organów administracji publicznej w przebiegu procesu budowlanego.
Oznacza to, że w Założeniach nowej regulacji nie odniesiono się do:
  • sygnalizowanych przez kierownictwo Resortu Budownictwa zamierzeń uregulowania problematyki budownictwa w Kodeksie budowlanym,
  • uregulowań dotyczących przygotowania inwestycji budowlanych, finansowanych z udziałem środków publicznych i wynikających z tego dodatkowych obowiązków uczestników procesu inwestycyjnego w tym głównie inwestora. Na zagadnienia te w sposób szczególny zwraca uwagę Unia Europejska. Oznacza to, że dyspozycje dotyczące inwestycji ze środków publicznych będą dalej zamieszczane w Podręcznikach dla beneficjentów, a nie będą regulowane ustawowo,
  • nowych formuł realizacji inwestycji, jak: realizacja inwestycji w systemie przedsięwzięć publiczno-prywatnych (ppp) oraz w systemie ”zaprojektowania i wykonania robót budowlanych”,
  • uczestników procesu budowlanego, jak: inżynier wg FIDIC, kierownik projektu, zarządzający umową o wykonanie robót budowlanych itp.,
  • ustalenia jednolitego nazewnictwa opracowań projektowych, analitycznych i kosztowych, ich przeznaczenia i ramowego zakresu, występujących w budowlanym procesie inwestycyjnym,
  • sposobu implementacji do polskich przepisów dyspozycji wynikających z dyrektywy Unii Europejskiej Nr 2002/91/EC z dn. 16.12.2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.
W ocenie Izby można zgodzić się z wnioskiem o odstąpieniu na razie od regulacji kodeksowych dotyczących budownictwa. Nie powinno być jednak rezygnacji z ustawowego uregulowania zasad przygotowania inwestycji finansowanych z udziałem środków publicznych oraz określenia obowiązków inwestora tych inwestycji. Bowiem w następstwie dobrze przygotowanej inwestycji, wydatkowane środki publiczne przyniosą zaplanowane efekty. Dlatego uważamy, iż nowa ustawa Prawo budowlane, oprócz zakresu ujętego w obecnej ustawie, powinna zawierać również regulacje szczególne, dotyczące inwestycji realizowanych z udziałem środków publicznych, w tym także z funduszy Unii Europejskiej.
Wniosek oznacza uwzględnienie w nowej ustawie Prawo budowlane problematyki całego procesu inwestycyjnego, a więc także przygotowania inwestycji, tj. jej formułowanie, programowanie i planowanie, oraz projektowanie, budowanie użytkowanie i wynikające z tego obowiązki wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego.
Praktycznie oznacza to spełnienie Dezyderatu Nr 2 Komisji Budownictwa, Polityki Przestrzennej i Mieszkaniowej Sejmu RP z 1998 r. Ten dezyderat pokrywa się z obecnymi wymaganiami Unii Europejskiej dotyczącymi inwestycji budowlanych, tj. ich przygotowania, organizacji, zarządzania i kontroli oraz obowiązków inwestora budowlanego i jego odpowiedzialności za racjonalne wydatkowanie środków publicznych i uzyskanie zaplanowanych rezultatów przedsięwzięcia budowlanego.
Ponadto istotne jest określenie w nowej ustawie Prawo budowlane, obowiązków uczestników procesu inwestycyjnego i organów administracji związanych z implementacją postanowień dyrektywy Unii Europejskiej Nr 2002/91.EC w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

3. W założeniach nie odniesiono się do możliwości przekazywania dokumentów związanych z inwestycjami budowlanymi pocztą elektroniczną. Obecny stan dostępności obywateli i administracji publicznej do poczty elektronicznej uzasadnia określenie w ustawie możliwości kontaktów i przekazywania dokumentów związanych z inwestycjami budowlanymi także za pomocą poczty elektronicznej.

B. UWAGI SZCZEGÓŁOWE

1. Wnioskuje się aby w słowniczku oprócz pojęć już zdefiniowanych dodatkowo sprecyzować pojęcia:
  • procesu budowlanego, który w zakresie określonym w ustawie, dotyczy inwestycji budowlanych realizowanych ze środków prywatnych i inwestycji realizowanych ze środków kwalifikowanych jako publiczne, o wartości poniżej progów unijnych, określonych w ustawie Prawo zamówień publicznych,
  • procesu inwestycyjnego, który w zakresie określonym w ustawie, byłby obowiązujący dla inwestycji budowlanych, finansowanych ze środków publicznych o wartości przewyższającej progi unijne, określone w ustawie Prawo zamówień publicznych, oraz mógłby być stosowany na zasadach fakultatywnych dla inwestycji prywatnych i publicznych o wartości poniżej progów unijnych,
  • przedsięwzięcia budowlanego, inwestycji budowlanej, inwestycji celu publicznego.
2. Ustawa powinna określać wymagane fazy i etapy oraz podstawowe dokumenty i opracowania projektowe i kosztowe wymagane od inwestora publicznego w całym procesie inwestycyjnym oraz zawierać delegację dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej do określenia w rozporządzeniu przeznaczenia poszczególnych dokumentów i ich ramowego zakresu merytorycznego.

3. Wnioskuje się w wykazie uczestników procesu inwestycyjnego wymienienie także:
  • przedsiębiorcę budowlanego – wykonawcę robót budowlanych,
  • przedsiębiorcę-jednostkę projektowania, realizującą umowę o prace projektowe,
  • inżyniera wg FIDIC,
  • kierownika projektu,
  • sprawdzającego projekty i opracowania projektowe,
  • pełnomocnika do prowadzenia budowy (pkt. IV.4. Założeń do nowej ustawy),
z określeniem w ustawie ich obowiązków, uprawnień, a dla osób pełniących określone funkcje w procesie inwestycyjnym także wymagań kwalifikacyjnych.

4. Powinno się znacząco poszerzyć obowiązki inwestora budowlanego, korzystającego ze środków publicznych, o następujące obowiązki:
  • zapewnienie wykonania opracowań analitycznych, projektowych i kosztowych w dostosowaniu do specyfiki i zakresu inwestycji,
  • ustalenie podstawowych założeń inwestycji, w tym jej celowości, rezultatów, preliminowanych kosztów, z zapewnieniem finansowania i racjonalnego okresu realizacji oraz wykonania robót budowlanych na odpowiednim poziomie jakościowym,
  • prowadzenie bieżącej kontroli postępów przygotowania i realizacji inwestycji oraz kontroli jej kosztów i terminów realizacji, wraz z podejmowaniem odpowiednich rozstrzygnięć inwestorskich, aby zapewnione było uzyskanie planowanych rezultatów inwestycji.
5. Implementacja do polskich przepisów dyspozycji dyrektywy Unii Europejskiej Nr 2002/91/EC w sprawie charakterystyki energetycznej budynków należy dokonać w podobny sposób jak wprowadzono dyspozycje unijne dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, tzn. poszerzając odpowiednio katalog obowiązków uczestników procesu inwestycyjnego. Niezbędne będzie wskazanie organu administracji, który prowadził będzie ewidencję uzyskanych świadectw energetycznych budynków i poszczególnych lokali. Szczegółowe zasady związane z ustaleniem klasy energetycznej budynków i świadectwami energetycznymi, powinny regulować rozporządzenia wydane na podstawie delegacji zawartej w nowej ustawie Prawo budowlane.

6. Do ustawy Prawo budowlane należy wprowadzić pojęcie dokumentacji wykonawczej oraz określić ramowo jego skład, przeznaczenie i zakres.
Projekty wykonawcze powinny podlegać sprawdzeniu oraz akceptacji przez sprawdzającego i rzeczoznawców ds. p. poż., bhp i sanepid oraz ochrony środowiska.
Projekty wykonawcze powinny być sporządzane przez uprawnione osoby, podlegać sprawdzeniu na zasadach określonych w ustawie i być projektami zależnymi w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego w rozumieniu przepisów o prawie autorskim i prawach pokrewnych.
Dokumentacja wykonawcza powinna składać się:
  • z projektów wykonawczych, obejmujących rysunki i opisy stanowiące uszczegółowienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym,
  • specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • instrukcji obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem.
Szczegóły powinno określać odpowiednie rozporządzenie.
     Dla zapewnienia właściwego poziomu jakościowego w wykonaniu robót budowlanych na terenie kraju istnieje potrzeba aby jednostki naukowo-badawcze resortu budownictwa były zobowiązane do opracowania, publikowania i utrzymania w bieżącej aktualności techniczno-technologicznej „Warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych”, w dostosowaniu do merytorycznego zakresu specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych. Te Warunki techniczne byłyby źródłem aktualnej wiedzy technicznej, stanowiącej podstawę opracowania specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, czyli przedstawiały poziom technologiczno-jakościowy preferowany przez państwo.
Elementem składowym dokumentacji wykonawczej powinny być instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem.

7. Negatywne doświadczenia z funkcjonowania systemu sprawdzania projektów na podstawie obecnych regulacji prawnych uzasadniają potrzebę wprowadzania zmian w tym zakresie. Proponuje się:
  • Wariant I: powołanie wielobranżowych zespołów sprawdzających, licencjonowanych przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, które zapewniałyby wiarygodną i rzetelną kontrolę projektów budowlanych i projektów wykonawczych we wszystkich branżach. O takie licencje mogłyby ubiegać się:
    • zespoły sprawdzające, działające obecnie w wielu jednostkach projektowania, jako niezależne komórki organizacyjne,
    • zespoły specjalistów, funkcjonujące na rynku jako osoby prawne, dysponujące ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej.
Odpowiednie organa nadzoru budowlanego pełniłyby nadzór merytoryczny i kontrolny nad działalnością tych zespołów.
  • Wariant II: licencjonowanie przez GUNB osób o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu jako rzeczoznawców do spraw sprawdzania projektów konstrukcyjnych (tylko w tej branży), zarówno w projekcie budowlanym jak i w projekcie wykonawczym, którzy działaliby jako rzeczoznawcy ds. konstrukcji funkcjonujący na rynku.
Środowisko Izby Projektowania Budowlanego jest za wyborem wariantu I-go.
Nowa ustawa powinna określać wymagania kwalifikacyjne dla osób pełniących funkcję sprawdzającego, ich zakres obowiązków i odpowiedzialność. Szczegółowe zasady nowej organizacji systemu sprawdzania projektów budowlanych i wykonawczych powinno regulować odpowiednie rozporządzenie ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

8. W nowej ustawie Prawo budowlane, np. w miejsce uchylonego art. 10a, należałoby zamieścić regulację, z której powinno wynikać, że:
  • programy komputerowe do obliczeń inżynierskich mogą być wprowadzone do obrotu rynkowego dopiero po uzyskaniu atestu jednostki notyfikowanej w zakresie budownictwa,
  • minister właściwy ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, zasady i warunki uzyskiwania atestów dla programów komputerowych do obliczeń inżynierskich,
  • korzystanie z nielicencjonowanych programów obliczeniowych będzie wymagało dołączenia, do wniosku o pozwolenie na budowę, opinii, o której mowa w art. 33, ust. 3 obecnej ustawy.
9. Powinno się dalej poszerzać katalog obiektów i robót budowlanych, które mogą być wykonywane na podstawie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę. Warunkiem zgody na procedurę zgłoszenia np. dla zabudowy jednorodzinnej powinno być dysponowanie:
  • miejscowym planem zagospodarowania, wyznaczającym siatkę ulic i granice działek z określeniem ich współrzędnych geodezyjnych, lub
  • opracowany geodezyjnie plan sytuacyjny planowanych obiektów zmieniających zagospodarowanie przestrzenne.
Formułując ten katalog powinno się dążyć do zrealizowania kierunkowej tezy zawartej w pkt. II.9. Założeń do projektu nowej ustawy Prawo budowlane.

10. W Założeniach podtrzymywano obecne zasady, że odpowiedni organ na zajęcie jakiegokolwiek stanowiska, ma 30 dni. Wnioskuje się aby dla procedur administracyjnych związanych z procesem inwestycyjnym, obowiązywała następująca zasada:
  • w terminie niezwłocznym, tj. do 14 dni, organ rozstrzyga czy złożone dokumenty lub wniosek są kompletne,
  • w ciągu następnych 14 dni podejmowane jest rozstrzygnięcie organu,
  • w terminie niezwłocznym, tj. do 14 dni organ rozstrzyga o udzieleniu milczącej zgody na podjecie wykonania zgłoszonych robót lub zamiarze przystąpienia do użytkowania wykonanego obiektu budowlanego.
11. Wnioskuje się zmianę zasad przeprowadzania obowiązkowej kontroli przez organ nadzoru budowlanego, w następstwie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Proponuje się aby obowiązkowa kontrola organu nadzoru budowlanego była przeprowadzana po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych, tj. na zasadach i w trybie art. 56 obecnej ustawy Prawa budowlane, czyli w tym samym czasie co przeprowadzają kontrolę organa:
  • Państwowej Straży Pożarnej,
  • Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
  • Państwowej Inspekcji Pracy,
  • Inspekcji Ochrony Środowiska – chociaż obecnie organa te zapewniły sobie odrębny tryb – regulacją art. 76 ust. 4 ustawy Prawo ochrony środowiska.
12. Powinno się od nowa sformułować kryteria kwalifikowania, zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego do kategorii odstępstw istotnych. Powinno się wprowadzić parametryczne kryteria dopuszczalnych odstępstw. Przykładowo w obecnym stanie prawnym dopuszczalną skalę odstępstw lokalizacyjnych określa rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 2 kwietnia 2001 r., w sprawie geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz zespołów uzgodnienia dokumentacji projektowej (Dz. U. Nr 38, poz. 455), w którym w § 14 ust.2 zawarto dyspozycję, że „przy realizacji sieci uzbrojenia terenu dopuszczalne jest odstępstwo od uzgodnionego projektu nie przekraczające 0,30 m dla gruntów zabudowanych lub 0,5 m dla gruntów rolnych i leśnych, przy zachowaniu przepisów regulujących odległości między poszczególnymi obiektami budowlanymi”.

13. Dla poprawy bezpieczeństwa użytkowania obiektów budowlanych wnioskuje się:
  1. W obecnym art. 7 ustawy, który dotyczy przepisów techniczno-budowlanych, należy zmienić zapis w ust.3, mówiący o warunkach technicznych użytkowania obiektów, z fakultatywnego na obligatoryjny.
    Dotychczas warunki techniczne użytkowania określone zostały tylko dla budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r., Nr 74, poz. 36). Dla pozostałych rodzajów obiektów takich rozporządzeń brak, w tym także dla pozostałych rodzajów budynków.
  2. Uściślić zakres i formę dokumentów przekazywanych użytkownikowi po zakończeniu budowy, np. przez zamieszczenie w obecnym art. 60 dodatkowego ustępu, który będzie upoważniał ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej do określenia w rozporządzeniu szczegółowego zakresu i formy dokumentów przekazywanych użytkownikowi po zakończeniu budowy, tj:
    1. instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem, których obowiązek przekazania powinien być obligatoryjny,
    2. wykazu dokumentów tworzących dokumentację budowy,
    3. wykazu dokumentów wchodzących w skład dokumentacji powykonawczej.
    Przed wydaniem decyzji o pozwolenie na użytkowanie organ powinien sprawdzać wykazy przekazanych dokumentów.
  3. Określić w ustawie kwalifikację archiwalną projektu budowlanego, projektów wykonawczych i dokumentacji powykonawczej i odpowiednio obowiązek ich archiwizowania przez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego i właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Należałoby również przeanalizować celowość przechowywania archiwalnego 2 egz. projektu budowlanego przez organ nadzoru budowlanego, a w gminie nie przewiduje żadnego.
  4. Dla obiektów budowlanych, które są w użytkowaniu, a ich użytkownik nie dysponuje dokumentacją techniczną i instrukcją obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem, powinien z nowej ustawy wynikać obowiązek:
    • sporządzenia inwentaryzacji budowlano-instalacyjnej użytkowanego obiektu i jej ciągłego przechowywania,
    • sporządzenia instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
    • prowadzenia użytkowania zgodnie z dyspozycjami instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem.
  5. Dla istniejących wielkopowierzchniowych obiektów o płaskich dachach w lekkiej konstrukcji stalowej, zbudowanych z uwzględnieniem obciążeń śniegiem podanych w poprzednich Polskich Normach, nowa ustawa Prawo budowlane powinna określać obowiązki dla odpowiednich organów państwa (np. Państwowego Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej), przy nadzwyczajnych opadach śniegu, w doraźnych komunikatach, podawania grubości pokrywy śnieżnej na gruncie i jej składu gatunkowego (lodu, śniegu zlodowaciałego oraz śniegu puszystego). Ponadto minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, powinien określić w rozporządzeniu zasady obliczania obciążeń od śniegu na dach takich obiektów– aby użytkownicy tych obiektów mieli wiarygodne dane do podejmowania racjonalnych decyzji o przystąpieniu do zrzucania śniegu z płaskich dachów zagrożonych obiektów.
14. Nowa ustawa Prawo budowlane powinna odnosić się do faktu, iż Polskie Normy obecnie nie są obowiązujące. Wnioskuje się, np. w dotychczasowym art. 5 ustawy, zawrzeć dyspozycję, że „zapewnienie spełnienia w projektach i innej działalności w budownictwie, wymagań aktualnych Polskich Norm i innych przepisów prawa stanowi domniemanie (przekonanie), że wymagania ustawy w zakresie wymagań zostały spełnione”. Zastosowanie innych rozwiązań, niż wynikające z Polskich Norm, wymaga uzasadnienia i udokumentowania z uwzględnieniem dyspozycji art. 33 ust. 3 obecnej ustawy.

15. W nowej ustawie Prawo budowlane powinno się podjąć próbę uporządkowania problematyki uzgodnień planowanych inwestycji, rozwiązań projektowych i wprowadzić w tej sprawie określone ujednolicenia, uporządkowania i zasady postępowania oraz określenia zakresu uzgodnień procedur, wymaganych dokumentów (informacji) i terminów wydania oraz odpłatności za wydanie uzgodnień. Powinno się wykorzystać wnioski wypływające z analizy opracowania GUNB, sporządzonego dla potrzeb Komisji Infrastruktury Sejmu RP (2002 r.) pt: „Przepisy ustaw i rozporządzeń stanowiące źródło obowiązujących opinii i uzgodnień pod kątem znaczenia dla bezpieczeństwa i racjonalności procesu budowlanego”.

16. W nowej ustawie powinno być rozstrzygniecie zobowiązujące inwestora, który realizuje inwestycję finansowaną z udziałem środków publicznych, do zapewnienia aby inwestor i wszyscy uczestnicy procesu inwestycyjnego dysponowali ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej w określonej proporcji do ich udziału w kosztach realizacji obiektu budowlanego oraz był obowiązek ustanowienia inspektora(ów) nadzoru inwestorskiego w tych inwestycjach, ze zobowiązaniem ich do pilnowania zagadnień jakościowych i kosztowych realizowanych inwestycji.

17. Jako szczególnie korzystne ocenia się zawarte w Założeniach, następujące tezy:
  • wykonywanie urządzeń technologicznych, przemysłowych itp. w obiekcie budowlanym nie wymaga zgody budowlanej w żadnej formule - pkt. III.7.,
  • pozwolenie na budowę nie będzie wymagane jeżeli obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza granice działki – pkt. III.9.1.,
  • zamieszczenie w ustawie zamkniętej listy obiektów niewymagających zgłoszenia i wymagających zgłoszenia, a nie wymagających projektu budowlanego – pkt. V.10.,
  • odformalizowanie przeniesienia pozwolenia na budowę i przyjęcie zasady, że zgoda budowlana jest związana z obiektem a nie z inwestorem – pkt. V.14.,
  • zamieszczenie w ustawie katalogu przesłanek stanowiących istotne odstępstwo –pkt. VI.6.,
  • sprecyzowanie 3-stopniowej procedury naprawczej w sytuacji naruszeń prawa – pkt. VIII.5.,
  • przeniesienie do samorządu gminnego problematyki zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli to nie wymaga wykonania robót budowlanych – pkt. IX.7.,
  • wniosek o zweryfikowanie wykazu obiektów wymagających decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacją przedsięwzięcia – pkt. XIII.5.,
  • wniosek o weryfikację przepisów techniczno-budowlanych oraz różnych przepisów wprowadzających obowiązki uzgadniania lub opiniowania bądź udziału różnych organów i służb w procesie budowlanym –pkt. XIII.6.
18. Do budzących wątpliwości lub dyskusję, w ocenie Izby, należy zaliczyć następujące tezy zawarte w Założeniach:
  • propozycja aby ustawa Prawo budowlane zajmowała się tylko procesem budowlanym, a nie całym procesem inwestycyjnym, w tym także z uwzględnieniem szczególnych wymagań dla inwestycji realizowanych z udziałem środków publicznych, zajmowała się sytuowaniem obiektu budowlanego, a pomijała proces programowania i przygotowania inwestycji, warunkującym podjecie prac projektowych – pkt. I.1. i II.1.,
  • zniesienie wymogu dokumentowania prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane – pkt. III.10.,
  • ustanawianie pełnomocnika do prowadzenia budowy – bez uprawnień budowlanych – pkt. IV.5.,
  • ustanawianie kierownika budowy przez inwestora- pkt. IV.6.,
  • podtrzymywanie zasady, że organ ma 30 dni na zajęcie stanowiska w odniesieniu do zgłoszenia o zamiarze wykonania robót, zamiast jego skrócenia – pkt. V.4.,
  • podtrzymanie obecnej zasady reglamentacji sprzedaży dziennika budowy- tylko w inspektoracie okręgowym i po 3 dniach, przy pogorszonej dostępności komunikacyjnej do okręgowych inspektoratów – pkt. VI.1.,
  • proponowanie aby w projekcie budowlanym było wskazanie etapów budowy, po których powinien nastąpić obowiązkowy odbiór robót, zamiast zapisu, że te wskazania określa inwestor we wniosku o pozwolenie na budowę – pkt. VI.5.,
  • wyłączenie inwestora z odpowiedzialności za odstępstwa od projektu budowlanego – przecież to inwestor jest głównym decydentem w trakcie budowy – pkt. VI.6.,
  • wydłużenie do 30 dni (jest 20 dni) terminu reakcji organu na zawiadomienie o zakończeniu budowy – pkt. VII.3.,
  • wysokość opłaty legalizacyjnej do 100% wartości obiektu jest zbyt drastyczna; powinna być możliwość jej złagodzenia w nadzwyczajnych sytuacjach – pkt. VIII.2.,
  • nadmierny rygoryzm dotyczący rozbiórek – powinien dotyczyć tylko obiektów zabytkowych, a nie wszystkich obiektów – pkt. VIII.6.,
  • nadmierny rygoryzm dotyczący podjęcia użytkowania. Poprzednie przesłanki wcześniejszego podejmowania użytkowania zanikły. Wnioskuje się określenie w ustawie katalogu obiektów, dla których jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – pkt. VIII. 7,8 i 9.


  Władysław Korzeniewski
magister inżynier architekt
Ekspert Stałego Kongresu
         Budownictwa

UWAGI O ZAŁOŻENIACH DO PROJEKTU USTAWY PRAWO BUDOWLANE
z dnia 15 stycznia 2007 r.

Przedstawione niżej uwagi zostały ograniczone do problematyki, którą uznaję za węzłową ze swego punktu widzenia, co nie wyczerpuje tematu, który z pewnością ujawni szerokie spektrum poglądów i stanowisk uzasadnionych różnym zakresem doświadczeń i potrzeb praktycznych, wymagających uwzględnienia w procesie formułowania optymalnych założeń, a następnie projektu nowej ustawy – Prawo budowlane.

Do rozdziału I. CELE USTAWY:

W pkt 1. Należy, jako cel pierwszy, określić konieczność zapewnienia ładu budowlanego i bezpieczeństwa w procesie budowlanym – od zaprojektowania zagospodarowania terenu (działki budowlanej) i obiektu budowlanego, po jego wykonanie, utrzymanie i rozbiórkę.

W pkt 2, ppkt 2) bezpodstawnie przypisuje się do Prawa budowlanego zadanie ustalenia procedury lokalizacji obiektów budowlanych, należącej ewidentnie do zakresu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Cele określone w ppkt 3 – 6 świadczą o zamiarze eliminacji wszelkich działań organów władzy budowlanej o charakterze zapobiegawczym, na rzecz represji wobec faktów dokonanych. To jest wygodne dla administracji ale zwiększa skalę konfliktów, zagrożeń i kosztów, jakie stwarza wszelka działalność budowlana, której nie zapobiegną racjonalne procedury legalizacji tej działalności.

Do rozdziału II. PRZEDMIOT REGULACJI

W pkt 1. Niesłusznie deklaruje się, że ustawa – Prawo budowlane określa zasady lokalizowania obiektów budowlanych, ponieważ należy to ewidentnie do zakresu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niezależnie od tego jaką formę i drogę procesu lokalizacyjnego ustanawia ta ustawa.

Do rozdziału III. ZASADY GENERALNE

W pkt 1 i 2 powtarza się bez potrzeby postanowienia ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W pkt 3 wprowadza się niepotrzebnie pokraczny nowotwór "zgoda budowlana", zamiast utrzymać ugruntowane w praktyce, logiczne terminy: "pozwolenie na budowę" i "zgłoszenie robót budowlanych".

W pkt 4. Sugeruje się ustalanie w ustawie "podstawowych zasad usytuowania obiektów budowlanych", ale należy przestrzec, że nie oznacza to określenia w ustawie warunków parametrycznych, które są określone w kilkudziesięciu rozporządzeniach wykonawczych i w przepisach odrębnych, a także w odnośnych Polskich Normach, których szczegółowe ustalenia muszą być uwzględnione kategorycznie dla zapewnienia bezpieczeństwa, niezależnie od formalnej nieobligatoryjności norm.

W pkt 6 został zamieszczony tekst niezrozumiały, szczególnie wobec użycia wieloznacznego terminu "reglamentacja". Po pierwsze, trzeba zwrócić uwagę, że budowa każdego obiektu budowlanego wymaga wykonania robót budowlanych określonych w projekcie, czego nie uwzględniono w redakcji całych założeń. Po drugie, wykonanie innych robót budowlanych, niezwiązanych z budową obiektu budowlanego, będzie nadal wymagać w wielu przypadkach zgłoszenia.

W pkt 7 słusznie postuluje się zwolnienie wykonywania urządzeń technologicznych itp. z obowiązku legalizacji na podstawie przepisów Prawa budowlanego.
Uważam, że sprawa ta powinna być rozstrzygnięta bardziej jednoznacznie i generalnie przez całkowite wyłączenie instalacji technologicznych i urządzeń  technicznych z zakresu regulacji objętych Prawem budowlanym. Przepisom Prawa budowlanego podlegać będą natomiast konstrukcje budowlane fundamentowe i wsporcze pod instalacje technologiczne oraz zasady zastosowania urządzeń technicznych związanych z obiektami budowlanymi.
Trzeba jednak zwrócić uwagę, że nadal nie ma w Polsce aktu prawnego, który by zastąpił Prawo przemysłowe sprzed 1939 r., określające warunki legalizacji budowy i dopuszczenia do eksploatacji instalacje technologiczne w zakładach produkcyjnych.

W pkt 9 należy określić, kto i kiedy ma orzekać, czy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granice działki, ponieważ przesądza to nie tylko o zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. ale również o poszanowaniu konstytucyjnych praw stron, jakimi są właściciele sąsiednich nieruchomości. Właściciele sąsiednich działek budowlanych mają również prawo do poszanowania ich atrybutów własności, do których należy  możliwość realizacji swojego programu budowlanego, co powinna ujawnić rozprawa administracyjna z ich udziałem, zgodnie z art. 89 § 2 Kodeksu Postępowania Administracyjnego.

W pkt 10 przedstawiono trudne do akceptacji stanowisko dopuszczające wydawanie decyzji administracyjnych, które mogą naruszać podstawowe prawa własności lub służebności i spowodować powstanie szkodliwych i nienaprawialnych stanów faktycznych, podczas gdy zapobiec im może chociażby wymagane obecnie oświadczenie budującego o posiadanym prawie do zabudowy działki.

W pkt 12 została przedstawiona, zasługująca na bliższe sprecyzowanie i wnikliwe przeanalizowanie, propozycja uregulowania zasad dokonywania etapowych odbiorów robót budowlanych, które w szczególności powinny dotyczyć robót zanikających i zakrywanych oraz instalacji i urządzeń technicznych związanych z budynkami, co dokonuje się obecnie bez uporządkowania podstaw prawnych i procedury, z wyjątkiem dopuszczania do eksploatacji urządzeń podlegających odbiorowi przez organy dozoru technicznego, działające na podstawie przepisów odrębnych.

Należy zwrócić uwagę, że W rozdziale III., mówiącym o zasadach generalnych,  została pominięta w ogóle konieczność gruntownej zmiany dotychczasowego, wadliwego i nieskutecznego systemu sprawdzania projektów budowlanych i braku objęcia nim projektów wykonawczych, czego tragicznym skutkiem była m.in. ubiegłoroczna katastrofa MTK w Chorzowie.
W sprawie konieczności takich uregulowań Ministerstwo Budownictwa dysponowało dostatecznie szerokim zbiorem informacji, ocen i wniosków, przedstawianych w ekspertyzach i ocenach komisji powypadkowych oraz w licznych publikacjach fachowych, a także w formie konkretnych tez organizacyjnych (jak np. Izby Projektowania Budowlanego).
Sposobu rozwiązania tak zasadniczego problemu nie wyjaśnia określenie w rozdziale IV. "Uczestnicy procesu budowlanego" (pkt 2), że "Projektant zapewnia sprawdzenie projektu przez uprawniony niezależny podmiot", ponieważ jest ono zbyt ogólnikowe, chociażby w porównaniu do sposobu przedstawienia w rozdziale III. pkt 12. zasad "odbiorów technicznych" poszczególnych etapów budowy, dokonywanych przez niezależne, wyspecjalizowane i rejestrowane podmioty". 

Do rozdziału IV. UCZESTNICY PROCESU BUDOWLANEGO

W pkt 1 wymienia się nadal, wymienionych w dotychczasowym Prawie, uczestników procesu budowlanego, pomijając przedsiębiorcę budowlanego przyjmującego w drodze umowy z inwestorem zadanie wykonawcy (generalnego wykonawcy) budowy. Oznacza to m. in., że wykonawca (generalny wykonawca), który będzie ustanawiać kierownika budowy odpowiedzialnego za organizację, bezpieczeństwo, jakość robót budowlanych i ochronę środowiska, Prawo budowlane uwalnia od obowiązku zapewnienia mu organizacyjnych. kadrowych i materialnych środków umożliwiających wykonanie jego zadań. Taka sama sytuacja istnieje w przypadku ustanowienia kierownika budowy bezpośrednio przez inwestora, ponieważ Prawo budowlane również nie nakłada obowiązku zapewnienia angażowanemu przez niego bezpośrednio kierownikowi budowy koniecznych środków działania.
Stawia to kierownika budowy w roli kozła ofiarnego, ponieważ z konfrontacji  obowiązków kierownika budowy z obowiązkami pozostałych uczestników procesu budowlanego wynika, że jego zadania, jako osoby pełniącej samodzielną funkcję techniczną na budowie, są najbardziej odpowiedzialne, podczas gdy jego prawa, określone w Prawie budowlanym, są ograniczone i enigmatyczne.

W pkt 2. utrzymuje się dotychczasowy przepis Prawa budowlanego określający, że  "Inwestor jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie procesu budowy".
Jest to przepis nieścisły, ponieważ ogranicza zadania inwestora do procesu budowy, podczas gdy obejmują one cały proces budowlany, czyli również przygotowanie inwestycji, w szczególności opracowanie projektu budowlanego i dokumentacji wykonawczej oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Natomiast zobowiązanie inwestora do prawidłowego zorganizowania tych procesów jest nierealistyczne, ponieważ różnorodność przedsięwzięć budowlanych nie, pozwala większości inwestorów na literalne spełnienie takiego zadania.
Z tych powodów prawidłowe określenie podstawowego zadania inwestora powinno brzmieć: "Inwestor jest zobowiązany do zapewnienia prawidłowej organizacji i realizacji procesu budowlanego, powierzając zadania wynikające z przepisów Prawa budowlanego osobom posiadającym wymagane uprawnienia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie lub powierzając je, w drodze umowy, przedsiębiorstwom zapewniającym ich wykonanie z zachowaniem przepisów Prawa budowlanego."
Takie uregulowanie prawne eliminuje potrzebę oddzielnego formułowania tez przedstawionych w pkt 4 – 6.

Do rozdziału V. PRZYGOTOWANIE BUDOWY

W pkt 9 ppkt 1 ogranicza się niesłusznie zakres badania zgodności projektów zagospodarowania z przepisami dotyczącymi sytuowania obiektów budowlanych w przypadku braku planu miejscowego. Badanie każdego projektu zagospodarowania działki budowlanej lub terenu jest konieczne w każdym przypadku, ponieważ warunki usytuowania nie wynikają wyłącznie  z planu miejscowego lecz z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów odrębnych oraz z ustaleń Polskich Norm dotyczących wymogów bezpieczeństwa, niezależnie od ich formalnej nieobligatoryjności. Należy natomiast uwzględnić w przepisie Prawa budowlanego, że zbadanie prawidłowości usytuowania obiektu budowlanego wymaga zbadania nie tylko projektu zagospodarowania działki budowlanej lub terenu, ale także w odpowiednim zakresie projektu architektoniczno-budowlanego, ponieważ zawarte w nim rozwiązania warunkują zastosowanie odpowiednich odległości między obiektami i urządzeniami budowlanymi i od granic działki budowlanej ze względu na bezpieczeństwo pożarowe, higienicznosanitarne, oświetlenie dzienne lub nasłonecznienie.

Do rozdziału XI. ORGANY ADMINISTARCJI

W pkt 2 i 3 utrzymuje się dotychczasową zasadę, że organem administracji architektoniczno-budowlanej jest starosta (z wyjątkiem spraw należących do właściwości wojewody).  W świetle dotychczasowych przepisów i tez przedstawionych w Założeniach, organ administracji architektoniczno-budowlanej wykonuje i ma nadal wykonywać w zasadzie tylko zadania formalne, nie mające kreatywnego wpływu na ład budowlany, a przekazuje organowi gminy jedynie odpis pozwolenia na budowę, bez załączenia zatwierdzonego projektu budowlanego. Oznacza to prawne i faktyczne wyłączenie organu gminy z procesu realizacji gospodarki przestrzennej na obszarach zainwestowania, co uniemożliwia wykonanie jego ustawowego zadania zapewnienia ładu przestrzennego i odpowiedniego ukształtowania urbanistyczno-architektonicznego zabudowy.
Aby umożliwić organom gminy prowadzenie skutecznego monitoringu i realizacji gospodarki przestrzennej – do zakresu właściwości organów gminy, organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego – konieczne byłoby wprowadzenie ustawowego obowiązku:
  1. uzyskania przez inwestora opinii organu gminy o projekcie zagospodarowania terenu, stanowiącym część składową projektu budowlanego opracowanego na podstawie ustaleń planu miejscowego, przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę;
  2. uzyskania przez inwestora opinii organu gminy o projekcie architektoniczno-budowlanym, stanowiącym część składową projektu budowlanego co najmniej obiektu budowlanego:
    1. o wysokości powyżej średniej wysokości zabudowy ustalonej w planie miejscowym lub istniejącej faktycznie na obszarze nieobjętym planem miejscowym o określonym promieniu w stosunku do obiektu projektowanego,
    2. usytuowanego w obszarze przestrzeni publicznej,
    3. obiektu użyteczności publicznej o charakterze monumentalnym lub przeznaczonego dla wielkich zgromadzeń ludzi oraz obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2;
  3. przekazywania przez organy administracji architektoniczno-budowlanej organom gminy, wraz z odpisem decyzji o pozwoleniu na budowę, również zatwierdzonego projektu budowlanego;
  4. przekazywania przez organy nadzoru budowlanego organom gminy, wraz z odpisem pozwolenia na dokończenie robót budowlanych lub pozwolenia na użytkowanie obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, również projektu budowlanego takiego obiektu.
Prostszym i bardziej skutecznym rozwiązaniem byłoby przeniesienie w nowym Prawie budowlanym na organ gminy zadań organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli praktycznie uprawnień do zatwierdzania projektów budowlanych i wydawania pozwoleń na budowę.
    Przekazanie organom gminy, pełniącym już funkcje organów planowania i gospodarki przestrzennej, również roli organu administracji architektoniczno-budowlanej, nie wymagałoby zwiększenia zakresu weryfikacji techniczno-budowlanych rozwiązań projektowych ponad to, co czynią obecnie starostowie. Przyjęto już bowiem powszechnie, że nowa ustawa – Prawo budowlane powinna wprowadzić system kompleksowej weryfikacji projektów budowlanych i wykonawczych, wykonywanej przez wyspecjalizowane jednostki audytorskie, niezależne od organów administracyjnych.

W pkt 5 przewiduje się weryfikację obiektów wymagających decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Należy zatem zwrócić uwagę, ze przekazanie organom gminy funkcji organów administracji architektoniczno-budowlanej pozwoliłoby również na ograniczenie do minimum rodzajów przedsięwzięć inwestycyjnych, wymagających obecnie uzyskania oddzielnej decyzji organu gminy o uwarunkowaniach środowiskowych przed złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę, co przyczyniłoby się do uproszczenia procedury i zapewniło zajęcie, za jednym razem, przez jeden organ, realniejszego stanowiska w sprawie zapewnienia ochrony środowiska naturalnego i zurbanizowanego.

Do rozdziału XII. PRZEPISY KARNE

W pkt 2 należy utrzymać dotychczasowe uprawnienia organów nadzoru budowlanego do karania mandatowego.

Do rozdziału XIII. ZMIANY W PRZEPISACH OBOWIĄZUJĄCYCH

W pkt 1 zakłada się niesłusznie zniesienie instytucji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, bo jest to jedynie hasłem propagandowym, którego realizacja uniemożliwi realizację racjonalnej gospodarki przestrzennej i zapewnienie ładu przestrzennego i budowlanego, a także utrudni faktycznie przygotowania inwestycji budowlanych i nie zapobiegnie komplikacjom w trakcie ich legalizacji i realizacji.
W obecnym i przewidywanym nadal systemie miejscowego planowania, polegającym na sukcesywnym opracowywaniu planów miejscowych, o problematyce planów szczegółowych, nigdy nie zaistnieje stan pełnego pokrycia aktualnymi planami. W takich przypadkach, braku prawnej możliwości określenia w decyzjach jednostkowych obiektywnych warunków funkcjonalno-przestrzennych dla poszczególnych działek i obiektów budowlanych nie można w żądnym razie zastąpić ustaleniem ogólnych wytycznych urbanistyczno-architektonicznych dla całych jednostek administracyjnych.

                                                                                  (W. Korzeniewski)



Założenia o szczęściu w budownictwie
które prowadzą do nieszczęścia w budownictwie

    Ministerstwo Budownictwa przedstawiło ZAŁOŻENIA DO PROJEKTU USTAWY PRAWO BUDOWLANE datowane 15 stycznia 2007 r.
    Z doniesień medialnych wiadomo, że w Założeniach przewidziano zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. To proste stwierdzenie wytworzyło wrażenie, że intencją twórców Założeń jest stworzenia ustawy Prawo budowlane, które będzie przyjazna inwestorom a budowanie będzie lekkie, łatwe i przyjemne. Ten obraz ma jednak niewiele wspólnego z rzeczywistością. Obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę nie musi być wadą i może mieć także zalety. Wszystko zależy od tego z jakimi intencjami ten obowiązek jest egzekwowany przez urzędników.
    Na początku Założeń (pkt. I.2.) wymienione są postulaty - nazywane podstawowymi celami - jakie mają być udziałem nowego Prawa budowlanego. I tak stwierdza się, że należy: „ograniczyć zakres regulacji”, „ustalić przyjazne inwestorom procedury”, „uprościć procedury administracyjne”,  „poszerzyć zakres”, „ograniczyć zakres ingerencji organów”, „poszerzyć prawa”, „podnieść sprawność”, „podtrzymać sprawdzone”. Jak widać jest to litania zaklęć, które wynikają z tego, że aktualnie administracja budowlana działa fatalnie. To bardzo pozytywny objaw, że Ministerstwo Budownictwa dostrzega marną jakość usług administracji budowlanej i rozmyśla jak poprawić ten stan rzeczy. 
    Świadomość, że administracja budowlana działa źle to jednak za słaba przesłanka aby stworzyć dobre Prawo budowlane.
    W Założeniach (XI.4) przewiduje się, że w ramach nadzoru budowlanego będą funkcjonowali okręgowi inspektorzy. Powołanie 100 okręgowych inspektorów nadzoru budowlanego - zamiast 374 powiatowych inspektorów - zostało zaproponowane przez Ministerstwo Budownictwa w Projekcie zmiany Ustawy Prawo budowlane z dnia 9.10.2006 r.  (Projekt ten znajdują się aktualnie w Sejmie). Uzasadniając potrzebę ustanowienia okręgowych inspektorów powoływano się na konieczność wykonywanie zadań wymagających szerokiej wiedzy technicznej i prawnej co wymaga zatrudnienia w inspektoratach osób z uprawnieniami budowlanych o wszystkich specjalnościach. W Uzasadnieniu wyliczono także oszczędności jakie powstaną z okazji powołania nowej, kosztownej struktury okręgowych inspektorów. Projektodawcom zupełnie nie przeszkadza, że struktura ta stoi w poprzek terytorialnemu podziałowi kraju oraz jest sprzeczna z ideą administracji zespolonej.
    W Założeniach przedstawiono nową instytucję „odbioru technicznego” (III.12) i nowy podmiot do dokonywania odbioru (VI.5). Podmioty uprawnione do odbiorów będą niezależne, wyspecjalizowane, odpowiedzialne i zarejestrowane w Ministerstwie. Podmioty zatrudniające osoby posiadające uprawnienia budowlane będą zatrudniane przez inwestora. Odbiorom technicznym będą podlegały zgłoszone przez kierownika budowy etapy budowy, wyznaczone przez projektanta zgodnie z wytycznymi ustawy. W przypadku stwierdzenia w trakcie odbioru technicznego określonych nieprawidłowości, na podmiocie ciąży obowiązek (pod groźba wykreślenia z rejestru) bezzwłocznego zawiadomienia organu nadzoru budowlanego.
    Nakreślony w Założeniach obraz odbiorów jest idylliczny a podmiot odbierający ma być szlachetny i obiektywny. Trzeba jednak zauważyć, że nie wiadomo po co mają być dokonywane odbiory i co to są etapy budowy, które mają być odbierane. Do tego bardzo zagmatwane są zależności podmiotu uprawnionego do odbioru (zarejestrowany w Ministerstwie, opłacany przez inwestora, uzależniony od osób uprawnionych, zobowiązany wobec organu). Wszystko to razem tworzy podstawy do ciągłych niejasności i konfliktów.
    Ministerstwo Budownictwa w październiku 2006 r. uzasadniało potrzebę utworzenia silnych merytorycznie okręgowych inspektorów a już w styczniu 2007 r. zdegradowano ich do roli administratorów donosów podmiotu odbierającego.
    W Założeniach znalazły się sformułowania, które prowadzą do rozmycia odpowiedzialności np. „zniesienie wymogu dokumentowania prawa do dysponowania nieruchomością” (III.10), „zgoda budowlana może być przeniesiona na inny podmiot, bez aktu administracyjnego” (V.2), „zgoda budowlana jest związana z przedmiotem (obiektem), a nie podmiotem (inwestorem)” (V.14). Dla większości przypadków określenie kto jest właścicielem, inwestorem, projektantem itp. nie stanowi problemu. Gdy jednak intencje nie są uczciwe możliwość łatwego przenoszenia uprawnień służy do uniknięcia odpowiedzialności.
    Tekst Założeń zawiera jeszcze wiele innych stwierdzeń i pomysłów, które budzą poważne wątpliwości, są niejasne albo są niepotrzebne.
    Przedłożone do dyskusji Założenia nie są dziełem wybitnym. Założenia jak i sam pomysł opracowania nowej wersji Prawa budowlanego wynika z bieżących potrzeb politycznych (3 mil mieszkań) i chęci zademonstrowania inicjatywy i działań. Brak jest w tych Założeniach wizji na przyszłość i pomysłu jak stymulować w budownictwie rozwiązania najlepsze. Napisany jest przez osoby, które nie mają zbyt wiele doświadczeń z projektowaniem, budową i eksploatacją obiektów budowlanych, które nie znają rzeczywistych blasków i cieni budownictwa.
    Jeżeli na podstawie zaprezentowanych Założeń ma powstać nowe Prawo budowlane to będą to przepisy jeszcze gorsze niż obowiązujące dzisiaj a zamęt w okresie przejściowym spowoduje dodatkowe kłopoty w budownictwie.

Warszawa, 2007-01-29                                                                 Jacek Karski



Władysław Korzeniewski
ekspert
Stałego Przedstawicielstwa
Kongresu Budownictwa

UWAGI DO PROJEKTU USTAWY O ZMIANIE USTAWY
 – PRAWO BUDOWLANE ORAZ NIEKTÓRYCH INNYCY USTAW
(druk Sejmowy nr 1109)


Ocena stanu obecnego i propozycji zmiany organizacji nadzoru budowlanego:

  1. Pracochłonność podstawowych czynności organu, zarówno planowych, jak doraźnych, wynikających ze skarg ludności lub wypadków nadzwyczajnych, w tym katastrof budowlanych, jest wyliczalna, łącznie z czasem dojazdu na wizję lokalne własnymi lub publicznymi środkami lokomocji, ale nie była dotąd podstawą do zapewnienia tym organom odpowiednich kadr i środków działania.

  2. Skuteczne wykonywanie zadań nadzoru budowlanego wymaga zapewnienia zarówno łatwej osiągalności celów inspekcji i innych czynności inspektorów nadzoru budowlanego na obszarze działania, jak również dogodnej dostępności dla obywateli (stron i innych interesantów) oraz łatwego kontaktu organów gmin i starostw z organami nadzoru budowlanego.

  3. Organy gmin i starostw nie posiadają własnych archiwów pełnych akt budowlanych nieruchomości, jako podstawy do wszelkich decyzji administracyjnych i muszą korzystać z akt budowlanych organów nadzoru budowlanego, które sprawują kontrolę nad wykonywaniem robot budowlanych (legalnych i nielegalnych), legalizują oddawanie obiektów budowlanych do użytkowania oraz kontrolują ich utrzymanie w należytym stanie technicznym.

  4. Organy gmin i starostw mają w swym aparacie pracy ds. gospodarki przestrzennej i administracji architektoniczno-budowlanej kadry o specjalnościach różniących się od wymaganych do sprawowania nadzoru budowlanego, co zmusza je do naturalnego współdziałania w sprawach zapewnienia ładu przestrzennego i ładu budowlanego na terenie gminy i powiatu.

  5. Likwidacja powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego i utworzenie w ich miejsce ograniczonej liczby okręgowych inspektoratów spowoduje:
    1. zwiększenie luki kadrowej na obszarze wszystkich gmin i 2/3 powiatów w zakresie specjalności inżynieryjno- budowlanych, które muszą mieć inspektorzy nadzoru budowlanego, a nie są wymagane w organach gmin i starostw (np. w administracji architektoniczno-budowlanej),
    2. nadmierne utrudnienie wykonywania zadań organów gmin i starostw w zakresie gospodarki przestrzennej, ochrony środowiska i administracji architeoniczno-budowlanej, wymagających konfrontacji wszelkich zamierzeń ze stanem faktycznym, wynikającym z prowadzonych wyłącznie przez organ nadzoru budowlanego rejestrów pozwoleń na budowę i użytkowanie oraz archiwów akt budowlanych, dotyczących budowy (legalnej i nielegalnej), utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych,
    3. konieczność poniesienia kosztów likwidacji dotychczasowych urzędów powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego, wysokiego kosztu urządzenia nowego nowej siedziby urzędu okręgowego, kosztów przemieszczeń i zmian kadrowych, przeniesienia akt budowlanych i rejestrów oraz sprzętu i urządzeń biurowych, przydzielenia odpowiednio zwiększonej liczby samochodów służbowych,
    4. zwiększenie kosztów przejazdów służbowych i czasochłonności wszystkich czynności kontrolnych, a więc zmniejszenie efektywności pracy inspektorów z powodu nadmiernego oddalenie siedziby inspektoratu okręgowego od faktycznego miejsca pracy inspektorów, jakim jest podległy obszar i znajdujące się na nim obiekty budowlane będące w budowie i w użytkowaniu, ,
    5. utrudnienie kontaktu obywateli z urzędem oraz zwiększenie kosztów ich podróży i czasu załatwiania spraw w godzinach urzędowania, co będzie wymagać oderwania się od bieżących obowiązków w miejscu pracy, z więc zwiększy ich wydatki osobiste lub/i straty ich zakładów pracy,
    6. zwiększenie strat czasu pracy i kosztów dojazdów, łączności i obiegu (przesyłu) akt budowlanych, jakie będą musiały ponieść organy gminy i większość starostw w związku z koniecznym współdziałaniem z organem okręgowym nadzoru budowlanego .
    Przedstawione wyżej uwagi o stanie obecnym pozwalają na stwierdzenie, że zamiast projektowanego tworzenia okręgowych inspektoratów nadzoru budowlanego, należy:
  1. Dostosować obsadę kadrową i środki działania powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego do stanu odpowiadającego wyliczalnej wielkości tych zadań.

  2. Wykorzystać możliwość tworzenia przez wojewodów wspólnych inspektoratów nadzoru budowlanego dla powiatów sąsiednich, zgodnie z art. 86 ust. 3a oraz 3b Prawa budowlanego, np. w przypadkach, uzasadnionych ograniczonym zakresem inwestycji i istniejących zasobów budowlanych oraz – w każdym przypadku – tworzenie wspólnych inspektoratów dla starostw grodzkich i sąsiadujących z nimi starostw powiatowych.

  3. Wykorzystać możliwość zracjonalizowania działania powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego przez przeniesienie do właściwości wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego zadań w zakresie nadzoru nad budową i utrzymaniem obiektów budowlanych:
    1. o wysoce skomplikowanych konstrukcjach budowlanych i przeznaczonych dla wielkich zgromadzeń ludzi,
    2. wyszczególnionych enumeratywnie w art. 82 ust. 3 obiektów budowlanych, na które pozwolenie na budowę wydaje wojewoda, jako organ administracji architektoniczno-budowlanej, oraz
    3. w sprawach katastrof budowlanych, które spowodowały straty w ludziach lub miały miejsce w obiektach budowlanych określonych przez Ministra.

  4. Usprawnić wykorzystanie przez organy nadzoru budowanego, wynikającego z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, prawa do nałożenia na kierowników budowy i właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych obowiązku przedstawienia w określonym terminie ocen technicznych lub ekspertyz specjalistycznych, w sprawach skomplikowanych lub wysoce specjalistycznych, jako podstawy do wydania właściwych decyzji organu.
Wniosek w sprawie projektu ustawy:
  1. Projekt (z dnia 2 listopada 2006 r.) ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane nie powinien być przyjęty w zakresie dotyczącym organizacji nadzoru budowlanego ze względu na wykazane wyżej wady przyjętego założenia.

  2. Projektowane zmiany art. 59e, 61, 62, 66 70 i 76 mają charakter porządkowy i powinny być włączone do projektu kompleksowej zmiany Prawa budowlanego, która jest nieodzowna, ale nie została dotąd przygotowana zgodnie z planem prac legislacyjnych resortu zadeklarowanym po katastrofie katowickiej w styczniu 2006 r.

(W. Korzeniewski)



Warszawa, dnia 12.2006 r.
Logo IPB
  IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO
    THE CHAMBER OF CONSTRUCTION DESIGNING

PREZES
Pan
Andrzej Adamczyk
Przewodniczący Podkomisji Nadzwyczajnej
d/s ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane
dot. projektu nowelizacji
Prawo budowlane
druk sejmowy nr 1109


    Izba Projektowania Budowlanego, grupująca ok. 180 jednostek projektowych (ok. 40% potencjału projektowego w skali kraju) przekazuje uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw – druk sejmowy nr 1109.
    Firmy projektowe zgrupowane w Izbie Projektowania Budowlanego są żywo zainteresowane zmianami w ustawie Prawo budowlane i w innych regulacjach związanych z inwestowaniem budowlanym.
    Zakres zmian w regulacjach, zawnioskowany w druku sejmowym nr 1109, dotyczy głównie dwóch problemów, tj.:
  • zmian w organizacji służb nadzoru budowlanego,
  • doprecyzowania obowiązków zarządców wielkopowierzchiowych obiektów budowlanych o płaskich dachach,
jakie wyłoniły się po katastrofie hali wystawowo-widowiskowej w Katowicach.
Do spraw podjętych w projekcie nowelizacji ustawy (druk 1109) Izba zgłasza następujące uwagi szczegółowe:
  1. Dla zminimalizowania negatywnych skutków pogorszenia dostępności obywateli do Okręgowych Inspektoratów Nadzoru Budowlanego wnioskuje się rozważenie wprowadzenia takich zmian w procedurach organizacji odpowiednich urzędów i zasadach ich działania aby np.:
  • dziennik budowy mógł być zakupywany w urzędzie gminy, a nie w okręgowym inspektoracie,
  • zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych i złożenie informacji o osobach pełniących samodzielne funkcje techniczne na danej budowie były składane w urzędzie gminy (art. 41 i 41 ustawy Prawo budowlane),
  • zawiadomienie o zakończeniu budowy i dokumenty wymagane art. 57 ustawy Prawo budowlane, do wydania pozwolenia na użytkowanie, były składane w urzędzie gminy, a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie mogła być przekazywana pocztą do zainteresowanej osoby,
  • urząd gminy był zobowiązany elektronicznie lub drogą pocztową przekazać zgodnie z właściwością, do okręgowego inspektoratu nadzoru budowlanego, dokumenty związane z procesem budowy,
  • urząd gminy był zobowiązany, przy przyjmowaniu wniosków i dokumentów od inwestora, stwierdzania ich kompletności albo żądania uzupełnienia.
  1. Przewidziane w projekcie nowelizacji ustawy rygory, dotyczące dwukrotnych przeglądów stanu technicznego konstrukcji dachowych, w zaistniałej sytuacji płaskich, lekkich konstrukcji dachowych, ocenia się jako zasadną konieczność. Następstwa akcyjnego usuwania śniegu łopatami spowodowały na wielu obiektach znaczne uszkodzenia pokryć dachowych, instalacji odgromowych itp.
    W ocenie Izby konstrukcje dachowe należy projektować w taki sposób i na takie obciążenia aby śniegu nie trzeba było usuwać łopatami. Obecny stan wskazań zawartych w Polskich Normach takich efektów nie zapewnia.
Na tym tle Izba Projektowania Budowlanego wnioskuje o pogłębioną regulację tej problematyki i rozważenie uwzględnienia, w zapowiadanym generalnym porządkowywaniu spraw objętych regulacjami ustawy Prawo budowlane, następujących zagadnień, wynikających z katastrofy katowickiej:
  1. nałożyć na inwestorów budowlanych obowiązek:
    1. zapewnienia wykonywania i sprawdzania przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach:
  • projektów wykonawczych lub rysunków wykonawczych, uszczegółowiających rozwiązania projektowe zawarte w projekcie budowlanym,
  • specyfikacji technicznych wykonywania i odbioru robót lub opisów technicznych, które powinny określać wymagania jakościowe dotyczące użytych wyrobów budowlanych i sposobu wykonania robót oraz odbioru,
    1. zapewnienia wykonywania i przekazywania użytkownikom instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem, o których mowa w art. 60 ustawy,

  1. wprowadzić zmiany w obecnym systemie kontroli prawidłowości ( sprawdzania)  rozwiązań projektowych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, potwierdzonych certyfikatami, którzy byliby kontrolowani przez organa nadzoru budowlanego, a działali na zasadach rynkowych,
  2. wprowadzić obowiązek atestowania programów komputerowych, służących do wykonywania obliczeń inżynierskich – przed ich wprowadzeniem na rynek t.j. sprzedażą,
  3. uściślić w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa zakres i formę dokumentów przekazywanych użytkownikowi po zakończeniu budowy ze szczególnym uwzględnieniem dokumentacji powykonawczej,
  4. uściślić obowiązki użytkowników istniejących obiektów budowlanych, dotyczących:
  • posiadania dokumentacji technicznej (powykonawczej lub odtworzeniowej),
  • instrukcji obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
  • użytkowania obiektu zgodnie z dyspozycjami w/w instrukcji,
  • wykonywania okresowych kontroli stanu technicznego obiektów na zasadach, doprecyzowanych w projekcie nowelizacji ustawy Prawo budowlane,
  • wprowadzenia zmian dotyczących organizacji organów nadzoru budowlanego, wnioskowanych w druku sejmowym nr 1109;
  1.  wprowadzić zmiany w Polskich Normach w zakresie:
  • obciążenia śniegiem z uwzględnieniem maksymalnych jego wielkości z ostatnich 50 lat (bez uśrednień),
  • ustalenia i uwzględniania w obliczeniach współczynnika konsekwencji zniszczenia konstrukcji, stosownie do specyfiki obiektu;
  1. wprowadzić zasadę, że Państwowy Instytut Meteorologii ogłasza w komunikatach grubości warstw zalegającego śniegu w poszczególnych rejonach kraju;
Ponadto w ramach przygotowania nowej redakcji ustawy Prawo budowlane wnioskuje się uwzględnić następujące zagadnienia:
  1. wprowadzenie do ustawy szeregu regulacji związanych z systemem oceny energetycznej budynków, będących konsekwencją implementacji do polskich przepisów postanowień dyrektywy 2002/91/WE w powyższej sprawie. Zagadnienia wynikające z dyrektywy, które nie wymagają regulacji ustawowej, powinny być zawarte w znowelizowanym rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
  2. określenie w ustawie nie tylko obowiązków i uprawnień kierownika budowy i projektanta ale także przedsiębiorców t.j. wykonawcy budowlanego i jednostki projektowania, dla zapewnienia finansowo-organizacyjnej możliwość realizacji tych obowiązków przez kierownika budowy, kierownika robót i projektanta; obecne regulacje nakładają na projektanta i kierownika budowy wiele obowiązków, a umowę o wykonanie podpisuje przedsiębiorca, który zarządzając finansami z umowy, nie zawsze zapewnia możliwość jej prawidłowej realizacji;
  3. wprowadzenie obowiązku powoływania inspektora(ów) nadzoru inwestorskiego przy robotach budowlanych finansowanych ze środków publicznych, aby w pełni było zabezpieczone dobro inwestycji;
  4. wprowadzenie obowiązku ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej działalności: inwestora, wykonawcy robót budowlanych i jednostki projektowania oraz przedstawicieli instytucji uczestniczących w opiniowaniu i uzgodnieniach projektów;
  5. określenie w słowniczku ustawy jednolitych nazw opracowań projektowych i kosztowych w poszczególnych etapach przygotowania inwestycji z objaśnieniem ich przeznaczenia – dla ułatwienia porozumiewania się uczestników procesu inwestycyjnego;
  6. skrócenie terminów wydania pozwolenia na budowę, z nałożeniem obowiązku na organ:
  • rozpatrzenia kompletności wniosku i wezwania do ewentualnego uzupełnienia dokumentów  w terminie do 15 dni,
  • wydania decyzji w terminie 15 dni od uzupełnienia dokumentów;
  1. uproszczenia i skrócenia terminów wydania pozwolenia na użytkowanie, przez:
  • zobowiązanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli w terminach i na zasadach określonych w art. 56 obecnej ustawy,
  • wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w terminie 14 dni od złożenia kompletnych dokumentów wymienionych w art. 57 ustawy;
  1. nałożenia na inwestorów korzystających ze środków publicznych obowiązku oceny proponowanych rozwiązań projektowych i ich akceptacji przed złożeniem wniosku o dofinansowanie oraz przed przystąpieniem do kolejnych etapów opracowań i ważnych działań w procesie inwestycyjnym;
  2. nałożenie na Ministra Budownictwa obowiązku opracowania, publikowania i utrzymywania w bieżącej aktualności Warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych – jako dokumentów określających wymagania jakościowe i stanowiących podstawę opracowywania prawidłowych specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót.



Artykuł z Gazety Wyborczej



Artykuł z Gazety Wyborczej



22 grudnia 2006
Władysław Korzeniewski
ekspert
Stałego Przedstawicielstwa
Kongresu Budownictwa

UWAGI DO PROJEKTU USTAWY O ZMIANIE USTAWY
 O PLANOWANIU I ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM ORAZ NIEKTÓRYCH INNYCH USTAW
(projekt z dnia 06.12.06)

    Istniejący w Polsce od kilkunastu lat stan prawny i faktyczny w zakresie przygotowania planów miejscowych i postępowania w sprawach lokalizacji inwestycji stanowi główną przeszkodę w sprawnym przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanych, z zapewnieniem ich optymalnej efektywności gospodarczej, zasad zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego i ładu przestrzennego.
    Ze względu na zasadniczy przedmiot zainteresowania Kongresu Budownictwa, uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ograniczam do tych regulacji, które mogą mieć największy wpływ na obniżenie barier inwestycyjnych. Do takich regulacji zaliczam przepisy dotyczące dwóch tematów:
  • infrastruktury technicznej w systemie miejscowego planowania przestrzennego,
  • lokalizacji inwestycji i monitoringu realizacji planów miejscowych
    Kierunkowym założeniem dla sformułowania wniosków w przedmiotowym zakresie jest konieczność zapewnienia odpowiednich warunków dla realizacji ustawowych zadań własnych organów gminy, odpowiedzialnych za ład przestrzenny i gospodarkę przestrzenną na obszarze gminy. Wymaga to nie tylko opracowania i uchwalenia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale również prowadzenia celowej i racjonalnej gospodarki przestrzennej, która zapewni prawidłową realizację ustaleń planistycznych.
    Prowadzenie gospodarki przestrzennej przez organ gminy sprowadza się w szczególności do sterowanie procesami realizacji na obszarze gminy wszelkich przedsięwzięć w zakresie inwestycji, modernizacji i rewitalizacji oraz użytkowania terenów w sposób zgodny z planem miejscowym i zapewniającym optymalną zgodność interesów podmiotów indywidualnych z interesem ogólnym gminy.

I. PROBLEMATYKA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ W SYSTEMIE MIEJSCOWEGO PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

    Pojęciem infrastruktury technicznej obejmuję tutaj łącznie układ dróg publicznych, system komunikacji i transportu oraz źródła zasilania i sieci przesyłowe (dalekosiężne, magistralne i rozdzielcze) wszelkich mediów komunalnych, energetycznych oraz łączności przewodowej, a także usuwania, gromadzenia i utylizacji odpadów. W systemie miejscowego planowania przestrzennego obiekty infrastruktury technicznej muszą być określone w parametrycznych wartościach cech użytkowych i klas bezpieczeństwa, topograficznego układu sieci i stopnia zajętości terenu (pasów drogowych, stref bezpieczeństwa, stref kontrolowanych).
    Inwestycje sieciowe w zakresie infrastruktury różnią się zasadniczo od inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej:
Inwestycje kubaturowe, przeważnie nie będące inwestycjami celu publicznego, są podejmowane w wyniku inicjatywy różnych inwestorów, lokalizowane na różnych terenach na obszarze gminy, realizowane w różnym czasie i w różnym zakresie, co może uzasadniać określenie zasad ich realizacji w planach miejscowych opracowanych sukcesywnie dla poszczególnych części obszaru gminy, np. o określonym przeznaczeniu.   
    Inwestycje w zakresie infrastruktury, które w myśl art. 6 ustawy z dnia 21 sier[pnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.) należy traktować jako inwestycje celu publicznego, warunkują i dlatego muszą wyprzedzać realizację innych inwestycji. Z tego powodu wymagają skonkretyzowania ich układu i podstawowych parametrów w systemie planowania miejscowego dla obszaru całych gmin, z uwzględnieniem związków z układem infrastruktury ponadlokalnej oraz określeniem czasoprzestrzennych zasad ich realizacji.
    Regulacje dotyczące infrastruktury, ustanowione w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały przedstawione w tablicach 1 i 2., z uwzględnieniem (wyróżnienie grubym drukiem) projektu zmiany ustawy z dnia 06.12.06 r.

Tablica 1.
Wymagania ustawowe dotyczące infrastruktury technicznej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Art. ust.
Treść przepisu
Uwagi krytyczne
10.1.
W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:
...13) stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;
14) zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych
Ustawowe zadania w przedmiotowym zakresie zostały zapisane prawidłowo i umożliwiają ocenę stanu systemów infrastruktury zarówno w granicach gminy, jak w zakresie wykraczającym poza ich granice, co cechuje wszystkie współczesne sieciowe urządzenia infrastrukturalne.
10.2. W studium określa się w szczególności:
...5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym,
7) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym,...;
8) obszary, dla których, zgodnie z art. 14 ust. 7 1), obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ze wskazaniem podstawy prawnej tego obowiązku;
9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ...;
Projektowana zmiana art. 14 ust. 7 uściśla obowiązek określenia w studium obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym, co stanowi zobowiązanie organu gminy do sporządzania planów miejscowych dla tych obszarów.
Ponieważ przedsięwzięcia w zakresie budowy, modernizacji i rewitalizacji urządzeń infrastruktury mają charakter celu publicznego, zatem wymagają wskazania w studium ich obszaru, jako wymagającego sporządzenia planu miejscowego.
Plan miejscowy dla obiektów infrastruktury musi w szczególności uwzględniać ich charakter sieciowy i kompleksowy w skali jednostki osadniczej, z uwzględnieniem ich związków funkcjonalno-przestrzennych z urządzeniami ponadlokalnymi.
10.4. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, wymagany zakres projektu studium w części tekstowej i graficznej, uwzględniając w szczególności wymogi dotyczące materiałów planistycznych, skali opracowań kartograficznych, stosowanych oznaczeń. nazewnictwa oraz sposobu dokumentowania prac planistycznych.
W rozporządzeniu powinna zostać określona zasada wyznaczania w studium obszarów przeznaczonych pod obiekty infrastruktury technicznej, z uwzględnieniem ich specyfiki, którą cechuje charakter liniowy, kompleksowość związków urządzeń lokalnych i ponadlokalnych oraz konieczność wyprzedzającej realizacji w stosunku do inwestycji kubaturowych.
12.3. W razie nieuwzględnienia w przedstawionym wojewodzie do oceny studium wytycznych w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, powstaje obowiązek uchwalenia zmiany studium w terminie 12 miesięcy od dnia przedstawienia wojewodzie studium do oceny,
Projektowany przepis jest słuszny merytorycznie i praktyczny.
1) Patrz tablica 2.

    Z przedstawionego w tablicy 1 zestawienia regulacji obowiązujących obecnie i projektowanych zmian wynika, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zapewnia warunki prawno-organizacyjne do prawidłowego opracowania studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy w zakresie dotyczącym systemów infrastruktury technicznej.

Tablica 2.
Wymagania ustawowe dotyczące infrastruktury technicznej w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy

Art. ust.
Treść przepisu
Uwagi krytyczne
14.7.
Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeśli wymagają tego przepisy odrębne, a także dla wyznaczonych w studium:
1) obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego,
2) obszarów wymagających rewitalizacji, (...)
Przepis ustawy jest prawidłowy i jednoznaczny, nie pozostawia wątpliwości, że dla obszarów przeznaczonych pod urządzenia w zakresie infrastruktury technicznej muszą być sporządzone plany miejscowe.
15.2.
W planie miejscowym określa się obowiązkowo:
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
...10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
Przepis ustawy trafnie określa cele planów miejscowych, zarówno dla obszarów przeznaczonych pod inwestycje i modernizacje zabudowy kubaturowej, jak dla systemów infrastruktury mającej charakter sieciowy.
15.3.
W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:
...3) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;
Przepis jednoznaczny i prawidłowy.
16.1.
Część graficzną planu miejscowego sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym, w przypadku ich braku – ortofotomap lub map katastralnych, W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500, 1:2000 lub 1:2880, a w przypadkach planów miejscowych , które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000.
Zarówno obecny, jak i projektowany tekst przepisu nie uwzględnia specyfiki funkcjonalno-przestrzennej urządzeń infrastruktury technicznej, którą cechuje głównie układ liniowy i konieczna kompleksowość przedstawienia związków urządzeń lokalnych i ponadlokalnych, łącznie z lokalizacją źródeł zasilania lub składowania, zasad połączenia z urządzeniami ponadlokalnymi oraz zasad przyłączania odbiorców.
Wymaga to zastosowania innej skali opracowania, niż ustalone dla planów miejscowych obszarów przeznaczonych pod inwestycje kubaturowe. W szczególności skala tych planów wymaga uwzględnienia konieczności przedstawienia układu ogólnego sieci, określenia kategorii i klas pasów drogowych, linii rozgraniczających i linii zabudowy, stref bezpieczeństwa i stref ochronnych na planie całej jednostki osadniczej (gminy), a nie jako zbioru planów cząstkowych sporządzanych sukcesywnie.
16.2.
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, wymagany zakres projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej, uwzględniając w szczególności wymogi dotyczące materiałów planistycznych, skali opracowań kartograficznych, stosowanych oznaczeń, nazewnictwa oraz sposobu dokumentowania prac planistycznych.
W rozporządzeniu powinny być uściślone i zróżnicowane wymagania dotyczące zasad sporządzania sukcesywnie cząstkowych planów miejscowych dla inwestycji kubaturowych od wymagań., jakim powinny odpowiadać plany miejscowe dla urządzeń infrastruktury technicznej, mającej głównie układ liniowy i obejmują cały obszar jednostki osadniczej (gminy). z uwzględnieniem związków z urządzeniami ponadlokalnymi, nie tylko w granicach tej jednostki ale również poza jej granicami.
Urządzenia sieciowe wymagają przede wszystkim ustalenia ich klas i wyznaczenia topograficznego przebiegu, określenia zajętości terenu w postaci pasów drogowych, linii rozgraniczających i linii zabudowy, stref bezpieczeństwa i stref kontrolowanych, a nawet przekrojów charakterystycznych dla różnych klas tych urządzeń.
21a.1.
W celu wprowadzenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewódzkim albo powiatowym do planu miejscowego, odpowiednio wojewoda, marszałek województwa albo starosta:
1) występuje z odpowiednim wnioskiem do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta,,
2) podejmuje negocjacje dotyczące terminu realizacji inwestycji oraz warunków wprowadzenia jej do planu miejscowego, w tym kosztów wprowadzenia inwestycji do tego planu, a także pokrycia wydatków na odszkodowania, o których mowa w art. 36, oraz wydatków na ewentualne przedsięwzięcia dodatkowe,
3) zawiera umowę z wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, której przedmiotem są warunki, o których mowa w pkt 2. (...)
Projekt zmian jest słuszny.
36a.1. Jeśli w wyniku uzgodnienia planu miejscowego przez organ, o którym mowa w art. 17 pkt 7 1), wprowadzenie do planu miejscowego ustalenia, które powodują, że korzystanie przez właściciela albo użytkownika wieczystego z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, skutki prawne uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany w zakresie odszkodowań , o których mowa w art. 38 ust,. 1 – 3 ponosi ten organ.
Projekt zmian jest logiczną konsekwencją ustanowienia przepisu art. 21a ust. 1. i zapewnia jego realność.
1) W art. 17 ust. 1 został ustalony zakres wymaganych uzgodnień projektu planu miejscowego, w tym:
a) z wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu – w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych, oraz c) z właściwym zarządem drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy i samą drogę.


    Z przedstawionego w tablicy 2 zestawienia regulacji obowiązujących obecnie i projektowanych zmian wynika, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zapewnia warunków prawno-organizacyjnych prawidłowego opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy, ponieważ nie uwzględnia konieczności opracowania planistycznego rozwoju systemów urządzeń w zakresie infrastruktury technicznej, wymagającej kompleksowego rozwiązania i przedstawienia planu miejscowego w skali odpowiadającej całemu obszarowi jednostki osadniczej (gminy).

II. PROBLEMATYKA LOKALIZACJI INWESTYCJI
 I MONITORINGU REALIZACJI GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

    Pod pojęciem "lokalizacji inwestycji" rozumiem zarówno decyzję o przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanej, podejmowaną bezpośrednio przez inwestora mającego prawo do jej realizacji na określonym terenie (działce budowlanej), zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego (art. 4 ust.1) jak i decyzję organu gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, czyli o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji niebędącej inwestycją celu publicznego (at. 4 ust. 2).
    Pod pojęciem "monitoringu realizacji gospodarki przestrzennej" rozumiem czynności organu gminy polegające na uzyskiwaniu bieżącej informacji o przebiegu realizacji ustaleń planu miejscowego lub decyzji jednostkowych o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu w wyniku przedsięwzięć inwestycyjnych oraz modernizacji, rehabilitacji lub rewitalizacji istniejącej substancji.
Celem takiego monitoringu jest zapewnienie możliwości stymulowania pożądanego przebiegu realizacji tych przedsięwzięć przez zapewnienie możliwości:
  1. przekazu zainteresowanym podmiotom informacji o aktualnych uwarunkowaniach wynikających z ustaleń planu miejscowego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na obsazre nieobjętym takim planem,
  2. przekazu zainteresowanym podmiotom informacji o skutkach przygotowania i realizacji współzależnych przedsięwzięć inwestycyjnych (w tym w zakresie infrastruktury technicznej) z uwagi na ich oddziaływanie na warunki użytkowania i zabudowy sąsiednich nieruchomości, warunki środowiskowe i wymagany ład przestrzenny,
  3. oceny zgodności przygotowania i realizacji poszczególnych przedsięwzięć z ustaleniami planu miejscowego, czyli z prawem miejscowym,
  4. analizowania wyników i okresowej oceny realizacji gospodarki przestrzennej,
  5. gromadzenia zbioru niezbędnych informacji i opracowania na ich podstawie wniosków w sprawie aktualizacji lub zmiany planów miejscowych.
    Organ gminy, poza formalnym ogłoszeniem tekstu uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, ma obecnie (z uwzględnieniem projektowanych zmian) ustawowy obowiązek wykonywania następującego zakresu zadań, które można zaliczyć do monitoringu realizacji gospodarki przestrzennej:
  • wydawanie odpłatnie wypisów i wyrysów z planu miejscowego każdemu, kto tego zażąda (art. 30), bez obowiązku określenia celu,
  • prowadzenie rejestru planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzenie materiałów z nimi związanych (art. 31 ust. 1).
  • dokonywanie analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy i przekazywanie wyników analiz radzie gminy co najmniej 2 razy w okresie kadencji rady (art. 32 ust. 1 i 2),
  • włączenie, jako strony, do postępowania w sprawie uzgodnienia warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości objętych wnioskiem (art. 56 ust. 3),
  • włączenie, jako strony, do postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości, na których ma być zrealizowana inwestycja orz działek bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji (art. 65 ust. 2).
    Ponadto, aktualnie obowiązujące przepisy działu VI ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska Dz.U. nr 62, poz. 627 z późn. zm.) wymagają uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko – przed złożeniem przez niego wniosku o pozwolenie na budowę.
    Organ gminy jest właściwym do wydania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych w odniesieniu do przeważającego zakresu inwestycji wskazanych enumeratywnie w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. nr 257, poz. 2573 z późn. zm.).
    Wymagana treść raportu, załączanego do wniosku o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, zawiera zakres informacji pozwalających organowi gminy nie tylko na miarodajną ocenę stopnia oddziaływania inwestycji na środowisko i wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, ale także na wykorzystania ich przez ten organ do informowania o zamierzonej inwestycji innych podmiotów, których interesów może dotyczyć realizacja przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko.
    Natomiast obowiązek badania zgodności rozwiązań projektowych z decyzją o uwarunkowaniach środowiskowych został nałożony na organ administracji architektoniczno-budowlanej, który zatwierdza projekt budowlane i wydaje pozwolenie na budowę.
    Zarówno w tym, jak w każdym innym przypadku legalizacji budowy, organ administracji architektoniczno-budowlanej przekazuje organowi gminy jedynie odpis decyzji o pozwoleniu na budowę, bez załączenia zatwierdzonego projektu budowlanego. Również organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do przekazywania organowi gminy jedynie odpisów postanowień i decyzji wydawanych w związku ze sprawowaną kontrolą realizacji budowy i wydawaniem pozwolenia na użytkowanie obiektów budowlanych, zrealizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia.
    Ten ograniczony zakres uzyskiwanych informacji nie pozwala organom gminy na prowadzenie monitoringu procesów realizacji gospodarki przestrzennej w przedstawionym wyżej zakresie. Ponadto brak w ogóle wglądu w dokumentację projektową wszelkich przedsięwzięć inwestycyjnych nie pozwala organowi gminy również na pełne wykorzystanie możliwości korzystania z fachowego doradztwa (opinii) gminnych komisji urbanistyczno-architektonicznych, które mogą być powoływane na podstawie art. 8 ust. 4.
    Aby umożliwić organom gminy prowadzenie skutecznego monitoringu procesów realizacji inwestycji – w ramach obecnie obowiązującego zakresu właściwości organów gminy, organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów nadzoru budowlanego – konieczne jest wprowadzenie ustawowego obowiązku:
  1. uzyskania przez inwestora opinii organu gminy o projekcie zagospodarowania terenu, stanowiącym część składową projektu budowlanego opracowanego na podstawie ustaleń planu miejscowego, przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę;
  2. uzyskania przez inwestora opinii organu gminy o projekcie architektoniczno-budowlanym, stanowiącym część składową projektu budowlanego obiektu budowlanego:
    1. o wysokości powyżej średniej wysokości zabudowy ustalonej w planie miejscowym lub istniejącej faktycznie na obszarze nieobjętym planem miejscowym o określonym promieniu w stosunku do obiektu projektowanego,
    2. usytuowanego w obszarze przestrzeni publicznej,
    3. obiektu użyteczności publicznej o charakterze monumentalnym lub przeznaczonego dla wielkich zgromadzeń ludzi oraz obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2;
  3. przekazywania przez organy administracji architektoniczno-budowlanej organom gminy, wraz z odpisem decyzji o pozwoleniu na budowę, również kopii projektu zagospodarowania terenu, stanowiącego część składową zatwierdzonego projektu budowlanego;
  4. przekazywania przez organy nadzoru budowlanego organom gminy, wraz z odpisem pozwolenia na dokończenie robót budowlanych lub pozwolenia na użytkowanie obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, również projektu budowlanego takiego obiektu.
    Logiczną alternatywą dla przedstawionych wyżej, niezbędnych warunków zapewnienia skutecznego monitoringu realizacji gospodarki przestrzennej na obszarze gminy, jest przeniesienie w Prawie budowlanym na organ gminy uprawnień do zatwierdzania projektów budowlanych i wydawania pozwoleń na budowę, co dawałoby tym organom realne podstawy wykonania posiadanych już ustawowych zadań w zakresie zapewnienia ładu przestrzennego. Nie powinna temu stać na przeszkodzie konieczność zapewnienia w organie gminy odpowiednich warunków weryfikacji prawidłowości techniczno-budowlanych rozwiązań projektowych, ponieważ nie zapewniają jej również obecnie organy administracji architektoniczno-budowlanej, co wymaga przywrócenia systemu wielodyscyplinarnej kontroli jakości projektów budowlanych i wykonawczych przez jednostki niezależne od organów administracyjnych.
    Przedstawione wyżej uwagi i wnioski powinny być uwzględnione w ostatecznej wersji projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako warunkujące faktyczne usprawnienie procesu przygotowania i realizacji inwestycji budowlanych oraz zapewnienie ładu przestrzennego.

(W. Korzeniewski)


Prof. dr Zofia Bolkowska

Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa w Warszawie


AKTUALNA SYTUACJA W BUDOWNICTWIE NA TLE DOTYCHCZASOWYCH TENDENCJI


Podstawa opracowania: UMOWA AUTORSKA O DZIEŁO - WYKONANIE EKSPERTYZY

W RAMACH REALIZACJI PROJEKTU „KIGNET” - IZBOWY SYSTEM WSPARCIA KONKURENCYJNOŚCI

POLSKICH PRZEDSIĘBIORSTW


Warszawa, czerwiec 2006 r.


WSTĘP


Raport obejmuje trzy obszary: w pierwszym omówiono cechy charakterystyczne sektora budownictwa oraz znaczenie społeczne i ekonomiczne budownictwa. Przedstawiono szacunki własne (liczbowe) wskazujące na rolę budownictwa na rynku pracy (jakie konsekwencje wywołuje wzrost/spadek budownictwa w sektorach współpracujących z budownictwem).

Drugi obszar zawiera analizę i dane liczbowe etapów rozwoju budownictwa w kilku minionych latach, jest to punkt wyjścia do oceny aktualnej sytuacji budownictwa w Polsce. Zwrócono uwagę w szczególności na wysoki wzrost przypadający na lata 1995 – 2000, lata głębokiego kryzysu w budownictwie (od 1999 do 2003 roku) oraz okres od 2004 r. - przełamanie dekoniunktury i korzystne zmiany w budownictwie.

W obszarze trzecim omówiono aktualną sytuację w budownictwie obejmująca 2005 rok i pierwsze półrocze 2006 roku. Jest to część zasadnicza ekspertyzy, bowiem wskazuje nie tylko na czynniki, które pozwoliły na przełamanie regresu i umożliwiły wejście budownictwa na ścieżkę wzrostu, ale (co ważniejsze), zawiera oceny, czy obecne korzystne tendencje w budownictwie będą miały cechy trwałe. Istotną częścią analizy jest omówienie znaczenia (miejsca) wybranych rodzajów budownictwa w latach wcześniejszych, obecnie i w najbliższych latach.

W podsumowaniu wskazano szanse na trwałe utrzymanie wzrostu budownictwa oraz zasygnalizowano możliwości wystąpienia zagrożeń.

Ekspertyza składa się z 20 stron tekstu, w tym 12 rysunków i aneks zawierający zestawienia tabelaryczne.

W opracowaniu wykorzystano dane GUS, informacje z własnego „banku danych” oraz referaty wygłoszone na dorocznych konferencjach organizowanych przez Eurobuild Poland.


1. ZNACZENIE BUDOWNICTWA W GOSPODARCE

1.1 Cechy charakterystyczne sektora budownictwa

Sektor budownictwa jest zróżnicowany i rozdrobniony, silnie powiązany i uzależniony od wielu różnych dziedzin gospodarki. W sektorze budownictwa angażowani są specjaliści różnych zawodów, wymagana jest od pracowników duża mobilność, okres zatrudnienia zależy od czasu realizacji budowy. Budownictwo oddziałuje silnie na rynek pracy, zarówno negatywnie (w okresie dekoniunktury lub mniejszej intensywności robót zwiększa bezrobocie), jak też pozytywnie (szybko „wchłania” pracowników nawet o niskich kwalifikacjach, a podatność na funkcjonowanie szarej strefy „łagodzi” bezrobocie).

W budownictwie przeważają małe firmy, które wypełniają lokalne „nisze popytowe”. W 2004 r. w budownictwie funkcjonowało 162 tysiące podmiotów gospodarczych, w tym 158 tys. były to jednostki zatrudniające mniej niż 19 osób. Zrealizowały one 56% produkcji budowlanej przy 41% udziale w zatrudnieniu całego sektora budownictwa.

Wykres 1- Bolkowska


Budownictwo jest sektorem rozproszonym terytorialnie i ‘transportochłonnym”. Duże znaczenie odgrywa transport urządzeń niezbędnych w procesie budowlanym i materiałów służących do budowy. Natomiast produkt działalności budowlanej jest jednym z najbardziej trwałych efektów pracy ludzkiej, tworzy infrastrukturę dla życia i pracy. Produkt ostateczny nie nadaje się do transportu (nie zdarza się to w innych dziedzinach gospodarki).

Różnice międzyregionalne w budownictwie są znaczne. Intensywność ruchu budowlanego w 2005 r. kształtowała się następująco: najwyższy wskaźnik w woj. Mazowieckim wynosił ponad 4,8 tys. produkcji budowlanej na mieszkańca, najniższe wskaźniki (poniżej 1 tys.) przypadały na woj. woj. lubuskie, lubelskie i podkarpackie.

Bardzo duży udział w produkcji budowlanej mają remonty i renowacja istniejących zasobów, w latach 2004 – 2005 było to około 30% produkcji budowlanej ogółem.

Budownictwo jest uzależnione od wahań gospodarki, a szczególnie od inwestycji. Ponadto znajduje się pod wpływem okresowych zmian klimatycznych (część prac jest wykonywana „na zewnątrz”). Te czynniki powodują niestabilność działalności budowlanej.

Wśród innych cech sektora budownictwa należy wymienić:

Sektor generuje dużo odpadów budowlanych (w trakcie budowy i rozbiórki).

Jest to sektor energochłonny; w trakcie eksploatacji budynków zużywa się znaczne ilości energii.


1.2. Znaczenie społeczne i ekonomiczne budownictwa

Budownictwo spełnia ważne funkcje społeczne; rozwój wielu dziedzin (np. mieszkalnictwo, infrastruktura komunalna) w odczuciu społecznym determinuje poziom stopy życiowej.

W drugiej połowie lat 90.tych udział sektora budownictwa w tworzeniu PKB wynosił około 8%, w okresie dekoniunktury w budownictwie w latach 2000 – 2004 uległ zmniejszeniu. Obecnie jest to około 5%, a budownictwo jest pracodawcą dla blisko 500 tys. osób.

Niedoceniany, chociaż ostatnio coraz częściej zauważany jest efekt „mnożnikowy” budownictwa; szacuje się, że 100 zatrudnionych bezpośrednio w budownictwie tworzy co najmniej 200 dodatkowych miejsc pracy, a także „inicjuje” produkcję w innych sektorach.

Występuje duża zależność miedzy wielkością robót budowlanych a działalnością działów gospodarki z nim współpracujących. Do najważniejszych dziedzin współpracujących w budownictwem należą:

  • przemysły wytwarzające materiały i wyroby dla budownictwa, głównie mineralny przemysł, szklarski, ceramiczny, przemysł drzewny, niektóre branże przemysłu chemicznego (np farby i lakiery), przemysły wytwarzające wyroby z tworzyw sztucznych, wyroby hutnicze, konstrukcje metalowe.

  • Przemysły produkujące maszyny i urządzenia budowlane, sprzęt elektryczny, kable i przewody,

  • Przemysły dostarczające wyroby wyposażenia mieszkań i innych obiektów budowlanych (głównie meble, sprzęt gospodarstwa domowego, sprzęt rtv),

  • Transport i inne usługi związane z działalnością budowlaną np. architekci, geodeci, dostarczanie energii elektrycznej i wody, działalność telekomunikacyjna.

Szacunkowe obliczenia zależności między budownictwem a działami współpracującymi z nim podano w załączniku nr 1. Są to obliczenia własne (liczbowe) wskazujące na rolę budownictwa na rynku pracy i ilustrujące konsekwencje jakie wywołuje wzrost/spadek budownictwa w sektorach współpracujących z budownictwem).


2. ETAPY ROZWOJU BUDOWNICTWA W POLSCE

2.1. Budownictwo w latach 1995 - 2005

Tendencje rozwojowe budownictwa w 10.leciu 1995 – 2005 stanowią punkt wyjścia do oceny aktualnej sytuacji budownictwa w Polsce i szans na trwały wzrost. W analizowanym okresie można wyróżnić trzy etapy:

  • Wysoki wzrost przypadający na lata 1995 – 2000;

  • Lata głębokiego kryzysu w budownictwie (od 1999 do 2003 roku).

  • Okres od 2004 r. - przełamanie dekoniunktury i wzrost budownictwa w latach 2005 - 2006.

Dekada lat 90.tych była korzystna dla budownictwa, ale szczególnie wysokie tempo rozwoju przypada na lata 1995 – 2000; był to okres dobrej koniunktury w gospodarce i w budownictwie, duży był napływ inwestycji zagranicznych do Polski, wzrastało zainteresowanie inwestorów zagranicznych budownictwem. Realizowano duże projekty inwestycyjne, przy dwucyfrowym wskaźniku wzrostu inwestycji i prorozwojowej polityce gospodarczej – popyt na roboty budowlane był wysoki. Średnio roczny wzrost produkcji budowlanej w cenach stałych wynosił ponad 8%, a wolumen robót budowlanych w latach 1995 – 2000 zwiększył się ponad 50%.

Jako główne przyczyny wysokiej aktywności budownictwa w tym okresie należy wymienić:

  • rosnące możliwości i skłonność gospodarki do inwestowania w efekcie utrzymującego się wzrostu gospodarczego oraz dobrych wyników finansowych przedsiębiorstw,

  • napływ inwestycji zagranicznych, które wykreowały popyt na wykonawstwo w wielu dziedzinach budownictwa np. na obiekty handlowe wielko powierzchniowe, obiekty biurowo – biznesowe, hotele, magazyny i centra logistyczne,

  • stymulowanie popytu budowlanego poprzez system ulg i podatków (stopniowo ograniczanych lub likwidowanych), które wpływały na realny popyt ludności na nowe obiekty, ale też na remonty i modernizacje.

Okres drugi – to lata głębokiego kryzysu w budownictwie. Od 1999 r. nastąpiło osłabienie koniunktury w gospodarce, które szczególnie gwałtownie odbiło się na rynku budowlanym. Wolumen produkcji budowlanej w dużych zakładach zmniejszył się w okresie 2000 – 2003 o prawie ¼. W zakładach małych, które realizują głównie roboty remontowe i modernizacyjne spadek produkcji był niewielki, eksperci oceniają, że małe firmy „łagodziły” regres w budownictwie. Towarzyszyło temu obniżenie zapotrzebowania na wyroby budowlane. Wobec niskiego popytu krajowego producenci „ratowali się” eksportem. Kryzys w budownictwie spowodował ograniczanie działalności wielu dziedzin gospodarki związanej z budownictwem.

Wykres 2- Bolkowska

Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS

Trzeci okres – to od 2003 r. przełamanie dekoniunktury i korzystne zmiany w gospodarce, a szczególnie w działalności przemysłu. Wpływał na to początkowo coraz większy eksport, a potem rosnący popyt rynku krajowego. Regres w budownictwie trwał dłużej niż w innych dziedzinach gospodarki.

Podczas gdy w 2004 r. PKB wzrastał o ponad 5%, a produkcja sprzedana przemysłu o 12% – w budownictwie nie notowano wzrostu. Ale był to dla budownictwa ostatni rok bez sukcesów. Już w końcu 2004 r. nastąpiło przełamanie kryzysu i tendencje wzrostowe były coraz bardziej widoczne. W 2005 r. budownictwo zanotowało wzrost o 7,4%, a w 1 półroczu 2006 wzrost wynosił 9,2%.

W 2005 r. budownictwo było dziedziną gospodarki o najwyższych wskaźnikach wzrostu.

Wykres 3- Bolkowska

Zmieniały się relacje wzrostu produkcji budowlanej w zakładach małych, średnich i dużych. W okresie dekoniunktury spadek robót budowlanych wiązał się z ograniczaniem dużych inwestycji, roboty remontowe i modernizacyjne realizowane przez małe zakłady nie odczuwały tak dotkliwie recesji, charakteryzowały się wzrostem, można nawet powiedzieć, że „łagodziły” dekoniunkturę. W 2005 r. szybciej wzrastały roboty o charakterze inwestycyjnym realizowane przez duże firmy, niż roboty budowlane o charakterze remontowym, w których najczęściej specjalizują się zakłady małe. Wynikało to z ożywienia na rynku inwestycyjnym i finansowania wielu dużych programów rozwojowych.


2.2. Budownictwo w 1 półroczu 2006 roku

W pierwszych miesiącach 2006 r. w budownictwie miał miejsce spadek produkcji, co związane było z bardzo ostrą zimą. Czynniki atmosferyczne obniżające poziom produkcji budowlanej występują zawsze na początku roku, ale z różna intensywnością, w 2006 r. były szczególnie dotkliwe.

W marcu budownictwo osiągnęło wzrost o 15,5% w porównaniu z marcem roku poprzedniego, a w kolejnych miesiącach notowano również wysokie wskaźniki wzrostu. W efekcie w okresie styczeń – czerwiec 2006 r. w zakładach zatrudniających > 9 osób wzrost produkcji budowlanej był wyższy o 9,2% w porównaniu z pierwszym półroczem 2005 roku. W okresie pierwszego półrocza 2006 r. ponownie zmieniły się relacje miedzy robotami o charakterze inwestycyjnym i remontowym; szybciej rosły roboty o charakterze remontowym (12%), niż inwestycyjnym (8,1%). Może to wskazywać, że duże firmy budowlane oczekują na znaczniejszy wzrost inwestycji i w konsekwencji realizację dużych projektów inwestycyjnych.

W pierwszym półroczu 2006 r. odnotować należy:

  • bardzo wysoki wzrost w firmach, których podstawowym rodzajem działalności jest przygotowanie terenów pod budowę (o 63%). Udział tej grupy w strukturze produkcji budowlanej jest niewielki, więc nie wpływają one w znaczącym stopniu na wskaźniki średnie,

  • zwiększenie sprzedaży odnotowano w przedsiębiorstwach wykonujących głównie instalacje budowlane (28% instalacje elektryczne, około 8% instalacje cieplne, wodne, gazowe),

  • w grupie przedsiębiorstw zajmujących się wznoszeniem budynków i budowli najwyższe wskaźniki wzrostu osiągały jednostki wykonujące konstrukcje i pokrycia dachowe (około 22%),

  • ponad 13% wzrosła produkcja budowlana w przedsiębiorstwach realizujących roboty drogowe,

  • niższa niż rok temu była w sprzedaż w przedsiębiorstwach wykonujących roboty wykończeniowe.

Podczas gdy w 2005 r. występowały duże wahania produkcji budowlanej w poszczególnych miesiącach (od spadku o prawie 18% do wzrostu o 30%) – to dane za 1 półrocze 2006 r. wskazują, że wahania w produkcji budowlanej są znacznie „łagodniejsze”. Pomijając pierwsze dwa miesiąc (styczeń i luty) w okresie od marca do czerwca miesięczne wskaźniki wzrostu wynosiły od 4,1% do 15,7%.

Wykres 4- Bolkowska

Odnotować należy korzystne zmiany w kondycji finansowej sektora budownictwa. W latach 2001 – 2003 sektor budownictwa (jako całość) przynosił straty. Od 2004 roku budownictwo jest rentowne; średnie wskaźniki rentowności netto kształtują się na poziomie 1,4 – 1,7%. Nadal jednak 15% do 20% firm budowlanych przynosi straty.


Wykres 5- Bolkowska



Koniunktura w budownictwie

Z badań prowadzonych przez GUS wynika, że ogólny klimat koniunktury w budownictwie jest coraz lepszy. Systematycznie wzrasta liczba przedsiębiorstw sygnalizujących poprawiającą się koniunkturę. Przedsiębiorstwa notują wzrost zamówień na roboty budowlano-montażowe, co wpływa na zwiększenie wolumenu produkcji.

Według krótkookresowych prognoz sytuacji w budownictwie wzrost popytu przewidywany jest szczególnie w firmach dużych i średnich, ponadto przedsiębiorstwa spodziewają się wzrostu cen realizacji robót budowlanych i oceniają, że nastąpi poprawa ich sytuacji finansowej.

Coraz więcej przedsiębiorstw ocenia swoje zdolności jako zbyt niskie w stosunku do zgłaszanych zamówień. Są więc szanse na „uruchomienie” niewykorzystywanego w okresie dekoniunktury potencjału budowlanego, W końcu półrocza 2006 r. tylko 8% przedsiębiorstw budowlanych oceniało swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże, 76% jako wystarczające, a 16% jako zbyt małe.

Spośród badanych w lipcu jednostek 3,5% deklaruje, że nie odczuwa żadnych barier w prowadzeniu działalności budowlano-montażowej. Największe trudności napotykane przez przedsiębiorstwa związane są z konkurencją innych firm (barierę tę zgłaszało 66% przedsiębiorstw wobec 75% rok temu). Drugą najczęściej zgłaszaną barierą są koszty zatrudnienia (50% badanych przedsiębiorstw). Maleje uciążliwość bariery związanej z niedostatecznym popytem (28% obecnie, a 51% rok temu), a także bariery związanej z trudnościami z uzyskaniem kredytu, natomiast wzrosło znaczenie barier związanych przede wszystkim z niedoborem wykwalifikowanych pracowników (wzrost z 14% do 39%).


3. ZMIANY STRUKTURALNE W BUDOWNICTWIE

Konsekwencją zmian ustrojowych i gospodarczych jakie nastąpiły po 1990 r. były przekształcenia własnościowe. W budownictwie zmiany przeprowadzono szybciej niż w innych dziedzinach gospodarki, bowiem sektor ten potrafił elastycznie przystosować się do warunków gospodarki rynkowej. Obecnie około 96% produkcji budowlanej realizowane jest przez jednostki sektora prywatnego.

Uwarunkowania rynkowe wymusiły przeprowadzenie restrukturyzacji wielu dziedzin gospodarki. Potentaci przemysłowi jak górnictwo i hutnictwo, którzy odgrywali dominującą rolę w inwestycjach zmuszeni zostali do ograniczenia produkcji, a ich udział w inwestycjach zmniejszył się. W miejsce "zanikających" branż pojawiły się inne wspierane przez napływające kapitały zagraniczne. Powstały dynamicznie rozwijające się dziedziny inwestowania w hotelarstwie, budownictwie biurowo- biznesowym, wielko - powierzchniowych obiektach handlowych, nowoczesnych centrach logistyczno - magazynowych. W tworzeniu i rozwoju tych dziedzin aktywnie uczestniczyło budownictwo.

W drugiej połowie lat 90.tych zaznaczyły się zmiany w strukturze budownictwa z punktu widzenia przeznaczenia realizowanych obiektów; nastąpił wzrost w grupie budynków usługowych. Natomiast odnotować należy spadek budownictwa produkcyjnego rolnictwa, co wynikało to z pogarszającej się sytuacji w rolnictwie, malejącego popytu na produkty rolne i ich przetwórstwo. Znacznie wolniej rozwijały się dziedziny finansowane lub wspomagane środkami z budżetu jak np. budownictwo użyteczności publicznej, budownictwo drogowe, kolejowe itp. Nie spełniły się oczekiwania szybkiego rozwoju w drugiej połowie lat 90.tych budownictwa autostradowego i związanych z nim obiektów „przyautostradowych”. Nastąpił regres w budownictwie mieszkaniowym.

Po ograniczeniach w realizacji wielu projektów inwestycyjnych w okresie dekoniunktury w gospodarce – w 2005 r. ukształtowała się następująca struktura rodzajowa sektora budownictwa:

  • Udział budownictwa mieszkaniowego wynosi 13,9%,

  • Udział budownictwa niemieszkalnego 32,5%,

  • Budownictwo infrastrukturalne, telekomunikacyjne i obiekty inżynierii lądowej i wodnej stanowi 53,6%.

Nastąpił wyraźny spadek udziału budownictwa mieszkaniowego i niemieszkalnego, przy wzroście budownictwa infrastrukturalnego.


Wykres 6- Bolkowska

1/ budynki mieszkalne

2/ budynki niemieszkalne

3/ infrastruktura transportu

4/ rurociągi, linie tele-komunikacyjne i elektro-energetyczne

5/ pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej


W ocenach szans na wzrost budownictwa szczególne znacznie mają trzy dziedziny, które w aktualnej sytuacji należy uznać za najbardziej „rozwojowe”. Różnią się nie tylko pełnionymi funkcjami, ale też źródłami finansowania.


3.1. Budownictwo drogowe i infrastrukturalne

W tej dziedzinie w Polsce są olbrzymie zaniedbania. Wprawdzie od kilku lat obserwuje się w strukturze budownictwa rosnący udział infrastruktury i dróg, ale jest to dalekie od potrzeb. Powszechne jest oczekiwanie, że fundusze unijne będą wspomagały rozwój właśnie tych dziedzin najbardziej zaniedbanych np. budowę autostrad i dróg ekspresowych, techniczne uzbrojenia terenów (wodociągi i kanalizacja), ochronę środowiska naturalnego.

Powszechne jest oczekiwanie, że fundusze unijne poprzez wspomaganie rozwoju dziedzin najbardziej zaniedbanych np. budownictwo drogowe, infrastrukturalne, techniczne uzbrojenia terenów (wodociągi i kanalizacja), ochronę środowiska naturalnego – będą wpływały na wzrost budownictwa. Jednakże dotychczasowe wykorzystanie funduszy unijnych jest bardzo niskie. Jako główne przyczyny wskazywane są: nieprzygotowanie inwestycji według standardów unijnych, skomplikowane procedury uzyskania środków i brak udziałów własnych na podjęcie zadań.


3.2. Budownictwo mieszkaniowe

Stan budownictwa mieszkaniowego jest często utożsamiany z całym sektorem budownictwa. Chociaż znaczenie budownictwa mieszkaniowego jest olbrzymie, spełnia ważne funkcje w gospodarce i w odczuciu społecznym determinuje poziom stopy życiowej - jest to mniej niż 14% wartości produkcji budowlanej. W Polsce buduje się rocznie około 100 tys. mieszkań, jest to niewiele przy potencjalnych potrzebach szacowanych na 1,5 mln mieszkań.1 Wprawdzie największe potrzeby koncentrują się w grupie osób najuboższych, które nie posiadają mieszkań, ale też nie mają środków na zakup lub ich budowę, ale jest też jeszcze niezaspokojony popyt na mieszkania o wysokim standardzie (zamiana mieszkań na „lepsze”), mieszkań traktowanych jako lokata kapitału.

Budownictwo mieszkaniowe „funkcjonuje” niezależnie od zmian w całym sektorze, ponieważ o rozwoju budownictwa mieszkaniowego decydują inne czynniki, niż o rozwoju np. budownictwa niemieszkalnego czy infrastrukturalnego. Inne są źródła finansowania i inni „odbiorcy końcowi”.

W drugiej połowie lat 90.tych miał miejsce bardzo szybki wzrost sektora budownictwa , w tym czasie budownictwo mieszkaniowe malało. W latach 2000 – 2004 nastąpił olbrzymi regres budownictwa, w tym czasie budownictwo mieszkaniowe było prawie stabilne lub wykazywało niewielki wzrost.2

Wykres 7- Bolkowska

Udział budownictwa mieszkaniowego w budownictwie ogółem zmniejszał się w latach 90.tych mimo podejmowania różnych działań dla rozwiązania problemu mieszkalnictwa. Trudną do przełamania okazała się bariera finansowa; zmiana koncepcji polegała na przerzuceniu ciężaru finansowania budowy mieszkań na ludność. Dotknęło to w szczególności mniej zamożną część społeczeństwa, która miała i ma nadal największe potrzeby mieszkaniowe.

Spadek liczby mieszkań następował w latach 1993 - 96, poczem notowano wzrost. Nadal jednak liczba oddawanych do użytku mieszkań jest niższa niż na początku lat 90.tych.

Szacunki wskazują, że w 2006 r. liczba mieszkań oddanych do użytku będzie niewiele wyższa niż w 2005 r. mimo rosnącego finansowania budowy m mieszkań z kredytów bankowych (głównie hipotecznych), tanich (chociaż obciążonych ryzykiem kursowym ) kredytów walutowych. Do ograniczeń w budowie (zakupie) mieszkań przez potencjalnych nabywców najuboższych należy prawie całkowity zanik wsparcia z budżetu oraz niewykorzystanie możliwości Towarzystw Budownictwa Społecznego wobec braku środków z KFM.

Deklaracje wybudowania 3 mln mieszkań w okresie 8 lat są nierealne w aktualnych warunkach organizacyjnych, systemowych i finansowych. Ponadto nie ma przyszłej koncepcji mieszkalnictwa. Nadal nie wiadomo jaki model budownictwa będzie preferowany (jedno czy wielorodzinny), kto i w jakiej skali będzie finansował mieszkania dla najuboższych, jakie są największe bariery wzrostu budownictwa mieszkaniowego (finansowe czy rzeczowe). W ślad za deklaracjami o konieczności budowy mieszkań – oczekiwany jest program jego realizacji.

Wykres 8- Bolkowska

Uwaga: w 2003 r. wzrost budownictwa mieszkaniowego był sukcesem pozornym, polegał na „wymuszonym” zgłoszeniu do gmin mieszkań dawno już zakończonych i zasiedlonych, O 60 tysięcy zmniejszyła się liczba mieszkań wykazywanych jako „w budowie”.


3.3. Budownictwo niemieszkalne3

Budownictwo niemieszkalne należy do dziedzin, których rozwój uzależniony był i jest nadal głównie od inwestorów zagranicznych i gdzie inwestycje zagraniczne są czynnikiem prorozwojowym.

Są to wielko powierzchniowe obiekty handlowe, hotele, budownictwo biznesowo – biurowe, centra logistyczno – magazynowe. Olbrzymi rozwój tych rodzajów budownictwa w drugiej połowie lat 90.tych opierał się na kapitale zagranicznym. Po kilkuletnim zahamowaniu wzrostu na skutek dekoniunktury w polskiej gospodarce – obecnie sygnalizowany jest rosnący popyt na te rodzaje obiektów budowlanych.

W latach 1995 – 2000 napływ kapitału zagranicznego spowodował rozpoczęcie i wzrost budowy: handlowych obiektów wielko powierzchniowych (miał miejsce ponad 7-krotny wzrost powierzchni liczonej w m²), budowę hoteli (ponad 2-krotny wzrost powierzchni) i budowę nowoczesnych obiektów biurowo – biznesowych (ponad 2,5-krotny wzrost powierzchni).

Okres dekoniunktury w gospodarce i w budownictwie pociągnął za sobą ograniczanie realizacji wszystkich rodzajów budownictwa. Zmniejszył się napływ kapitału zagranicznego, realizowano projekty rozpoczęte, nowych zaczynano niewiele.

Od 2003 roku nastąpił wzrost koniunktury w gospodarce, a wejście Polski w struktury unijne otworzyło szerzej polski rynek dla kapitału zagranicznego i stworzyło korzystne warunki dla rozwoju tych dziedzin budownictwa, gdzie są lub mogą być zaangażowani inwestorzy zagraniczni.

Zaangażowanie inwestorów zagranicznych w rozwój tych dziedzin budownictwa trzeba doceniać i “sprzyjać” im, mając na uwadze, że mamy niewiele własnych kapitałów na budowę hoteli, dużych obiektów handlowych, magazynów czy biurowców. W tym kontekście niebezpiecznie brzmią opinie niektórych polityków ograniczania inwestycji obiektów handlowych wielko powierzchniowych.



Budownictwo biurowo - biznesowe i hotelowe

Wzrost budownictwa biurowego i hoteli wynika z oczekiwań związanych z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej, rozwojem współpracy z krajami unijnymi i rosnącym ruchem turystycznym. Zwiększa się napływ firm zachodnich, rośnie liczba nowopowstałych firm krajowych. Najwięcej inwestycji biurowych jest w Warszawie, ale obserwuje się rosnący popyt na nowoczesne lokale biurowe także w innych dużych miastach: Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Trójmieście oraz w ośrodkach prowincjonalnych, gdzie lokalizowane są duże inwestycje. Rośnie zainteresowanie Polską i rozwija się ruch turystyczny, sygnalizowane jest zapotrzebowanie na miejsca w hotelach o umiarkowanym standardzie, poza dużymi miastami i regionach atrakcyjnych turystycznie.

Budownictwo hotelowe na przestrzeni ostatniej dekady systematycznie wzrastało. Największy wzrost wystąpił w 2003 r., kiedy to oddano do użytku niemal równocześnie kilka dużych hoteli w Warszawie. Popyt rynku polskiego wskazuje na konieczność budowy (poza hotelami o najwyższym standardzie) również obiektów dla mniej zamożnych klientów.


Wykres 9- Bolkowska

W 2003 r. budownictwo hotelowe osiągnęło najwyższy poziom (mierzone powierzchnią liczyło około 370 tys. m²), w kolejnych latach przyrosty były mniejsze. Eksperci szacują, że znaczniejszy wzrost nastąpi po 2006 r.


Budownictwo biurowe - biznesowe charakteryzuje się nierównomiernym tempem rozwoju. Rosnący (po kilkuletniej stagnacji) ponownie popyt na nowoczesne obiekty biurowe związany jest z przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, co wywołuje napływ firm zachodnich, a także nowopowstałych firm krajowych. Najwięcej inwestycji biurowych jest w Warszawie, ale obserwuje się rosnący popyt na nowoczesne lokale biurowe także w innych dużych miastach. Przyrost spodziewany jest po 2006 r

Wykres 10- Bolkowska

Po okresie dużego wzrostu w latach 1996 – 2000, zmniejszyła się skala budownictwa biurowo - biznesowego liczonego w oddawanej do użytku powierzchni (o około 15% do 20%). Stabilizacja (lub niewielki wzrost) ma miejsce w latach 2004 – 2005.


Budownictwo obiektów handlowych

Budownictwo handlowe wielkopowierzchniowe największy rozwój przeżywało w latach 1999 – 2002. Budownictwo handlowe powinno być nadal realizowane przez inwestorów zagranicznych, którzy mają doświadczenie w realizacji dużych obiektów handlowych, ponadto nakłady inwestycyjne przekraczają realne możliwości inwestorów krajowych.

Wykres 11- Bolkowska

Wybudowana powierzchnia handlowa, która w 2004 r. osiągnęła poziom około 1 mln m², w latach 2007 – 2008 może wzrosnąć do 1,4 mln m².


4. SPODZIEWANY WZROST PRODUKCJI BUDOWLANEJ W 2006 ROKU

Na podstawie osiąganych wskaźników w 1 półroczu 2006, oceny koniunktury w gospodarce i na rynku inwestycyjnym oraz realnych możliwości i ograniczeń w podstawowych dziedzinach budownictwa można szacować, że w skali całego roku 2006 budownictwo osiągnie wzrost 10% (wariant minimalny) do 12% (wariant maksymalny). W sprzyjających warunkach możliwy jest nawet większy wzrost.

Wykres 12- Bolkowska


Czy budownictwo ma szanse na trwały rozwój ?

Polska dysponuje znaczącym potencjałem budowlanym, projektowym, rozwijającą się i stale unowocześnianą bazą wyrobów dla budownictwa oraz wysoko kwalifikowaną kadrą. W ostatnim okresie budownictwo odczuwa coraz większy brak wykwalifikowanych pracowników ze względu na ich wyjazd do pracy w krajach unijnych. Jest to liczące się ograniczenie rozwoju budownictwa. Prawdopodobnym ograniczeniem wzrostu jest też relatywnie niewielkie wykorzystywanie funduszy unijnych.

Dystans polskiego sektora budownictwa jest w porównaniu do większości krajów unijnych nadal duży. W 2005 r. wartość polskiej produkcji budowlanej wyniosła około 108 mld zł (w cenach bieżących)4, co w przeliczeniu na mieszkańca wynosi około 700 euro.

Wykres 13- Bolkowska

Źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS oraz National Surces EUROSTAT, Statistical Bulletin Constructional Steelwork

Za ocenami, że polskie budownictwo na szanse na trwały wzrost przemawiają następujące argumenty:

  • Budownictwo jest "lokomotywą" rozwoju gospodarczego i dziedziną, która może i powinna wpływać na wzrost zatrudnienia. Przy nadal istotnych problemach na rynku pracy (Polska na najwyższy wskaźnik bezrobocia wśród krajów unijnych) - nie jest możliwe niedostrzeganie „efektu mnożnikowego” budownictwa. Nastąpi uruchomienie bodźców ekonomicznych stymulujących wzrost budownictwa, w szczególności w dziedzinach "wychodzących naprzeciw" postulatom społecznym (mieszkalnictwo, renowacja zasobów, infrastruktura komunalna, budowa dróg i autostrad).

  • Polska jest krajem niedoinwestowanym, wymagającym nakładów nie tylko na nowe obiekty, ale też na restrukturyzację i unowocześnianie istniejących zasobów. Potwierdza to fakt, że produkcja budowlana w przeliczeniu na mieszkańca jest w Polsce około 3 niższa niż w krajach Unii Europejskiej, chociaż kraje te mają rozwiniętą infrastrukturę, gęstą sieć dróg i autostrad, a zasoby budownictwa mieszkaniowego są nieporównywalnie większe niż w Polsce. Przełożenie potencjalnego popytu budowlanego na realny uzależnione będzie od stworzenia makroekonomicznych przesłanek rozwoju budownictwa. Niezbędna do tego jest m.in.: dobra kondycja finansowa przedsiębiorstw, tanie kredyty, korzystne warunki dla inwestorów zagranicznych, efektywne wykorzystywanie funduszy unijnych.

  • Po wejściu Polski w struktury UE następuje zbliżenie naszej gospodarki do unijnych wskaźników i standardów. Wymaga to rozwoju i unowocześnienia również budownictwa; powstają nowe firmy, wzrasta ruch turystyczny, coraz więcej jest inwestorów zagranicznych na polskim rynku, co pociąga za sobą rozwój wszystkich dziedzin budownictwa.

1 Jest to różnica między zasobami mieszkaniowymi a liczbą gospodarstw domowych (wg spisu ludności i mieszkań w 2002 roku)
2 Pominięto rok 2003, w którym wzrost wykazywany przez GUS polegał na „przesunięciu” z pozycji „mieszkania w budowie” do pozycji „mieszkania oddane do użytku” około 60 tys. mieszkań ze względu na zmianę przepisów.
3 Dane o budownictwie niemieszkalnym oparto na informacjach European Construction Researche

4 wg. Małego Rocznika Statystycznego 2006 jest to pełna zbiorowość obejmująca roboty budowlane zrealizowane w jednostkach zaliczanych do działu budownictwo i do innych działów gospodarki oraz wykonanych systemem gospodarczym



Mieszkanie dla każdego, po francusku

Jacek Życiński
 
Za pięć lat każdy, kto stale i legalnie przebywa we Francji, a nie stać go na własne mieszkanie, dostanie lokal socjalny - postanowiły francuskie władze. To europejski przełom w podejściu do prawa do mieszkania.

Idea powszechnie dostępnego mieszkania, niezależnie od możliwości finansowych jego użytkownika, marzyła się kiedyś komunistom, jednak całkowite oderwanie mieszkania od praw rządzących rynkiem okazało się utopią. W Europie Zachodniej, mimo że podobne hasła pojawiły się po II wojnie światowej na fali zrozumiałego w takim okresie solidaryzmu, zachowywano jednak dużą ostrożność w ich wprowadzaniu.

Ograniczano się do deklaracji odnoszących się do praw człowieka, czy nawet zapisów w konstytucjach niektórych państw, nietraktowanych jednak dosłownie, lecz jako coś w rodzaju zaleceń, do których realizacji należy dążyć. Stąd decyzja parlamentu francuskiego przyznająca obywatelom prawo do mieszkania, którego realizacji można się domagać sądownie, stała się niewątpliwie przełomem w europejskim podejściu do spraw mieszkalnictwa - przełomem przyjętym zresztą w samej Francji z mocno mieszanymi uczuciami. Od uczucia dumy z tego, że Francja stanęła w czołówce państw najbardziej zaawansowanych w dziedzinie praw społecznych, po obawę, że pogłębi się w ten sposób dług wewnętrzny, osłabi inicjatywę prywatną i w efekcie zrujnuje gospodarkę.

Decyzję o wprowadzeniu zaskarżalnego prawa do mieszkania ogłosił prezydent Jacques Chirac podczas składanych Francuzom życzeń noworocznych, odnosząc się do popieranych przez wiele środowisk protestów bezdomnych. I choć protesty te z pewnością przyczyniły się do podjęcia samej decyzji, to do skutecznej walki z bezdomnością przygotowywano się we Francji już od kilku lat.

Niewątpliwym wyrazem tych obietnic była przyjęta w 2006 r. ustawa o narodowym zaangażowaniu na rzecz mieszkalnictwa. Rok ten był też przełomowy, jeśli chodzi o wyniki w budownictwie: 420 tys. rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych, 565 tys. wydanych pozwoleń na budowę to wyniki nienotowane we Francji od 30 lat. Pomimo ożywienia w budownictwie i dobrej sytuacji pod względem ilości mieszkań Francuzi dali sobie pięć lat na pełną realizację obietnicy, że każdy kto stale i legalnie przebywa we Francji, a nie stać go na mieszkanie, uzyska mieszkanie socjalne.

Wszystkie przepisy ustawy mają w pełni obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2012 r., ale już teraz ci, których prośba o mieszkanie zostanie uznana przez specjalną komisję mediacyjną za priorytetową, a nie uzyskają mieszkania, będą mogli swoich praw dochodzić przed sądem administracyjnym.

Ciekawe, że zaskarżalne prawo do mieszkania nie jest wcale wynalazkiem francuskim, wcześniej bowiem taką ustawę wprowadzili... Szkoci. Homelessnes Scotland Act na razie daje prawo do mieszkania tylko niektórym uprzywilejowanym grupom, jak niepełnosprawni czy kobiety w ciąży, ale podobnie jak ustawa francuska w 2012 r. ma objąć wszystkich obywateli Szkocji.

Dużo mieszkań, ale pustych...

Jeśli francuską sytuację mieszkaniową oceniać na podstawie liczby mieszkań, to wydaje się ona bardzo dobra. Z ok. 500 mieszkaniami na 1000 mieszkańców Francja z pewnością należy do europejskiej czołówki. Przykładowo, aby jej dorównać, my musielibyśmy zbudować ok. 5,5 mln mieszkań, a więc prawie dwa razy więcej, niż wynika z kontrowersyjnych obietnic wyborczych PiS.

Jednak we Francji bardzo popularne są domy wakacyjne, jest też ok. 2 mln pustostanów, brakuje natomiast mieszkań tanich i dostępnych dla niezamożnych. Taka liczba pustostanów wynika w znacznej mierze z przepisów ponad miarę chroniących niepłacących czynszu lokatorów (podobnie jak w Polsce). W warunkach szybkiego wzrostu cen nieruchomości często bardziej opłaca się trzymać przez kilka lat mieszkanie puste, aby później je sprzedać z zyskiem, niż użerać się z zalegającymi z czynszem lokatorami.

Takie problemy to zresztą nie tylko specjalność francuska, również w Hiszpanii bijącej od kilku lat wszelkie rekordy w liczbie nowo budowanych mieszkań ceny mieszkań w dużych miastach w ciągu dziesięciu lat podskoczyły mniej więcej trzykrotnie. A mimo to jest ok. 3 mln pustostanów, a wynajęcie taniego mieszkania graniczy z cudem.

We Francji zasoby społecznych mieszkań czynszowych liczą co prawda ponad 4 mln lokali, ale mieszka w nich sporo osób, których dochody nie powinny ich kwalifikować do tego rodzaju zasobów. Ponadto olbrzymie blokowiska położone na obrzeżach wielkich miast stały się siedliskiem przestępczości. Próby częściowego wyburzenia betonowych blokowisk i rozparcelowania ich lokatorów spotkały się z oporem wielu gmin, które nie chciały na swym terenie kłopotliwej ludności.

Narodowe zaangażowanie

Jeśli Francuzi chcą zrealizować swe obietnice, muszą zwiększyć podaż tanich mieszkań i uporządkować sytuację w istniejących zasobach. W tym właśnie kierunku idzie wspomniana ustawa o narodowym zaangażowaniu na rzecz mieszkalnictwa. Tanie mieszkania ma zapewnić społeczne budownictwo czynszowe, którym od mniej więcej stu lat zajmuje się bardzo sprawnie działająca organizacja HLM. Nawiasem mówiąc, organizację tę przypominają nasze TBS-y, tyle że HLM-y zarządzają 4 mln mieszkań, a nasze TBS-y ok. 70 tys. Francuzi obiecują zbudowanie w ciągu pięciu lat pół miliona społecznych mieszkań czynszowych.

Ustawa nie ogranicza się jednak do jednego instrumentu polityki mieszkaniowej. Obniżonym VAT-em ma być objęte społeczne budownictwo własnościowe, zwiększone mają też być środki na wspierający je kredyt o zerowym oprocentowaniu. Dodatkowe pieniądze będą też przeznaczone na ośrodki dla bezdomnych, w których jeszcze w 2007 r. ma powstać ok. 10 tys. nowych miejsc.

Kluczowa rola społecznego budownictwa czynszowego w programie francuskim może trochę zaskakiwać, bo choć było ono podstawą wszystkich ważnych programów mieszkaniowych, jakie realizowano w Europie w latach 50. i 60., to zaczęto od niego odchodzić pod koniec lat 70., widząc w nim jeden z powodów problemów gospodarczych, jakie stały się udziałem wielu państw europejskich w tym okresie. Można dyskutować, na ile przyczyną tych problemów był interwencjonizm państwowy, na ile zaś kryzysy naftowe, które w tym właśnie czasie miały miejsce. Faktem jest jednak, że odwołując się do gospodarki rynkowej, nikomu nie udało się zapewnić dostatecznej podaży tanich mieszkań.

Odzyskać mieszkania dla rynku

Uporządkowanie sytuacji w istniejących zasobach to przede wszystkim zmniejszenie liczby pustostanów. Zachęcać do wynajmowania mieszkań mają znaczące ulgi podatkowe, szczególnie dla tych, którzy ustalą czynsz na poziomie niższym o 30 proc. od rynkowego. Kapitalną rolę powinno też odegrać utworzenie specjalnego Funduszu Gwarancji Lokatorskich, który powinien zapewnić właścicielom regularne otrzymywanie czynszu. Szacuje się, że powinno to przywrócić rynkowi prywatnych mieszkań na wynajem jakieś 200 tys. mieszkań.

Zakłada się też bardziej zdecydowane wymuszanie opuszczania społecznych zasobów czynszowych przez rodziny, których dochody wzrosły ponad przyjęty dla tego rodzaju mieszkań pułap.

Większy nacisk ma być położony na respektowanie wprowadzonej kilka lat temu ustawy obligującej wszystkie gminy liczące ponad 1,5 tys. mieszkańców do posiadania 20 proc. mieszkań społecznych. W omijaniu tej ustawy celowały bogate gminy, które nie chciały na swoim terenie biedaków. Przykładowo w zamieszkiwanej przez bogaczy podparyskiej miejscowości Neuilly-sur-Seine mieszkania społeczne stanowią obecnie tylko 1,6 proc.

To, że w Europie zaczyna się wprowadzać powszechne prawo do mieszkania, nie może być dla nas obojętne, bo jesteśmy w UE, a sytuację mieszkaniową mamy najgorszą ze wszystkich jej członków. Warto też sobie uprzytomnić, że nawet wybudowanie 3 mln mieszkań nie musi wcale zlikwidować naszych problemów mieszkaniowych, jeśli nie będą to lokale tanie i powszechnie dostępne.

Godny z pewnością odnotowania jest też fakt, że mimo krytyki interwencjonizmu państwowego, jaki nastąpił w Europie w latach 80., podstawową rolę we francuskim programie mieszkaniowym odgrywa finansowane z budżetu społeczne budownictwo czynszowe. Znacznie ostrożniej lansują natomiast Francuzi społeczne budownictwo własnościowe, które choć wymaga mniejszych środków, sprawia poważne kłopoty w zapanowaniu nad wzrostem cen mieszkań.



FRAGMNENT WYWIADU DLA „RZECZPOSPOLITEJ” UDZIELONEGO PRZEZ EKSPERTA KONGRESU BUDOWNICTWA
 dr inż. JACKA ŻYCIŃSKIEGO



Które z państw Europy Zachodniej osiągnęły i w jakim czasie spektakularny sukces w rozwoju budownictwa mieszkaniowego ?

Państwa Europy Zachodniej mają obecnie w zależności od tego czy odnosimy się to do mieszkań stale zamieszkałych czy całych zasobów mieszkaniowych wskaźniki ilości mieszkań kształtujące się od ponad 400 do przeszło 450 mieszkań na tysiąc mieszkańców, gdy u nas te wskaźniki wynoszą odpowiednio ok. 310 i 330. Oznacza to ni mniej ni więcej, że do osiągnięcia europejskich wskaźników brakuje nam 3-3,5 miliona mieszkań, liczba znana z programu mieszkaniowego PiSu. Dziś więc można już powiedzieć, że prawie wszystkie państwa Europy Zachodniej mają już za sobą sukcesy w rozwoju mieszkalnictwa, wyrażające się wskaźnikiem nowobudowanych mieszkań na 1000 mieszkańców przekraczającym 10. Prawdą jest też, że jedni osiągali to szybciej drudzy wolniej. Przykładowo bijące ostatnio rekordy w liczbie nowobudowanych mieszkań Irlandia i Hiszpania dopiero teraz uzyskują potrzebne nasycenie rynku mieszkaniowego.

Najbardziej spektakularny sukces po II wojnie światowej osiągnęły z pewnością Niemcy, ale sytuacja tego państwa była wtedy wyjątkowa. Zważywszy na duże zniszczenia wojenne i ogromną liczbę uchodźców z terenów m.in. polskich Ziem Zachodnich, Prus Wschodnich, państw bałtyckich, terenów niemieckich zajętych przez armie radziecką itd. Potrzeby Niemiec oceniano na 5-6 milionów mieszkań. Rząd Adenauera ogłosił poprawę sytuacji mieszkaniowej jednym z głównych priorytetów polityki gospodarczej w 1949 roku, zapowiadając budowę 400-500 tys. mieszkań rocznie. W 1954 roku Niemcy osiągnęły ok. 550 tys. nowobudowanych mieszkań. W okresie tym dominowało społeczne budownictwo czynszowe. W latach 1950 –54 na 2,3 miliona wybudowanych mieszkań ponad 1,5 miliona to były właśnie społeczne mieszkania czynszowe. Dopiero w 1957 roku druga ustawa mieszkaniowa zmniejsza zaangażowanie państwa w ten rodzaj budownictwa i rozpoczyna się zakończony również sukcesem okres budownictwa głównie jednorodzinnego finansowanego przez kasy mieszkaniowe oparte na systematycznym oszczędzaniu. Chciałbym podkreślić, że do rozwiązań niemieckich z pewnością odwoływała się nasza ustawa o niektórych formach popierania budownictwa, ponieważ postawiono w niej właśnie na oba te instrumenty rozwoju mieszkalnictwa – społeczne budownictwo czynszowe i kasy mieszkaniowe. Niestety bez sukcesu.

Innym mniej znanym, ale równie udanym przykładem wspieranego przez państwo programu mieszkaniowego była Szwecja, w której na początku lat 60. ogłoszono program budowy miliona mieszkań w 10 lat. Zważywszy na fakt, że Szwecja liczyła wtedy niespełna 8 milionów mieszkańców był to program o większym rozmachu niż zapowiadane przez PiS 3 miliony mieszkań w 8 lat. Co więcej Szwedom udało się te zapowiedzi zrealizować budując pod koniec lat 60. ok. 13 mieszkań na 1000 mieszkańców, co w naszym przypadku przekładałoby się na jakieś 500 tys. nowych mieszkań rocznie. Można tu jeszcze wspomnieć, że w połowie lat. 60 w ślady szwedzkie poszła 4,5 milionowa Finlandia ogłaszając na lata 1966-75 plan budowy 0,5 miliona mieszkań.

Jakimi metodami?

Metody były doprawdy różne. Wspierano właściwie wszystkie formy budownictwa mieszkaniowego; czynszowe, spółdzielcze i własnościowe, choć akcenty w różnych państwach rozłożone były różnie. Warto jednak zwrócić uwagę na charakterystyczne dla masowego budownictwa uprzemysłowione metody budowy mieszkań, wykorzystywanie sprzyjającej obniżeniu kosztów prefabrykacji. Nie wszystkie te metody z dzisiejszej perspektywy były równie dobre. Przykładem chociażby wielkopłytowe blokowiska, które początkowo przyjęte z entuzjazmem, stały się później zarzewiem problemów przede wszystkim społecznych.

Czy jest to możliwe bez wsparcia z budżetu państwa ?

Rzeczywiście szczególnie w latach 50. i 60. odbywało się to przy znaczącym wsparciu z budżetu państwa. Wspomnę, że np. że pod koniec lat 40 w Wielkiej Brytanii 90% mieszkań budowano przy wykorzystaniu środków publicznych, natomiast we Francji sektor wspomagany jeszcze pod koniec lat 60. sięgał 75%. Zaczęło się to zmieniać w latach 70. i 80. wraz ze stopniowym zmniejszaniem się problemów z niedostatkiem mieszkań. To zmniejszenie interwencjonizmu państwowego to jednak nie tylko skutek zmniejszania się problemów mieszkaniowych w państwach Europy, ale również z podważenie bardzo popularnej w pierwszej połowie XX wieku teorii Johna Maynarda Keynesa głoszącej zbawienne skutki interwencjonalizmu państwowego dla rozwoju gospodarczego. Wraz z pojawiającymi się w latach 70. problemami gospodarek zbudowanych w oparciu o silny interwencjonalizm rozpoczął się kryzys keynesizmu, a co za tym idzie nadszarpnięta została silnie wiara w zbawcze skutki dla gospodarki silnego angażowania się państwa w politykę mieszkaniową. Jednak i dziś choć trudno już mówić o tak silnym interwencjonaliźmie państwowym, wsparcie mieszkalnictwa następuje przede wszystkim z budżetu centralnego, natomiast w sposobie wykorzystania tych pieniędzy znacznie większą swobodę mają odpowiedzialne za politykę mieszkaniową.

Czy są przypadki, że efekty przynoszą ulgi podatkowe i jakie?

O ulgach podatkowych można by mówić bardzo długo. Inną rolę odgrywały one przed laty inną teraz. Obecnie polityka fiskalna to przede wszystkim zmniejszony VAT, który zgodnie z dyrektywą UE przysługuje w przypadku budownictwa realizowanego w ramach społecznej polityki państwa. Te ulgi stosuje wiele państw, ale np. znane z prospołecznej polityki mieszkaniowej państwa skandynawskie nie korzystają z tej możliwości, mając przy tym wysoką stawkę podstawową. We Francji niski 5,5% VAT ma społeczne budownictwo czynszowe, we Włoszech ulgą objęte jest budownictwo nie mające charakteru luksusowego. Bardzo popularne są na zachodzie ulgi zbliżone do naszej ulgi odsetkowej, umożliwiające odliczenie od dochodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu. Ciekawym instrumentem stosowanym np. we Francji, Niemczech czy Luksemburgu jest skrócenie okresu amortyzacji w celu zachęcenia do inwestowania w budownictwo prywatne na wynajem.

Czy wsparcie budownictwa lepiej się sprawdza jako wsparcie samorządowe czy centralne – państwowe?

Lata 80. to okres, w którym na zachodzie rozpoczęto decentralizacje polityki mieszkaniowej. Wiązało się to przede wszystkim z przykładaniem coraz mniejszej wagi do efektów ilościowych przy wzroście wymagań jakościowych. Pomoc mieszkaniową, która wcześniej nakierowana była przede wszystkim na wspieranie inwestycji zaczęto coraz bardziej personifikować, tak aby docierać co rzeczywiście potrzebujących wsparcia. Taką politykę zdecydowanie lepiej prowadzi się na szczeblu lokalnym niż centralnym. samorządy lokalne.

Gdzie rozwijano formy wieloletniego oszczędzania i gdzie przyniosły największe rezultaty ?

Tradycji oszczędzania na mieszkanie można doszukać się w wielu państwach. Najstarsze są z pewnością brytyjskie building societies, których tradycja sięga aż XVIII wieku. Ciekawe, że tradycje te nie obce są również Europie Południowej, bo w XIX wieku najwięcej kas kredytowo-oszczędnościowych w Europie było we Włoszech. Systemy systematycznego oszczędzania na mieszkanie istnieją właściwie wszędzie, choć rolę szczególną odegrały one z pewnością w polityce mieszkaniowej Niemiec. W Republice Federalnej Niemiec na ok. 27 milinów mieszkań wybudowanych do 1990 roku aż 12,5 miliona, a więc blisko połowe współfinansowały kasy mieszkaniowe. Jeszcze bardziej widoczna rola kas mieszkaniowych jest w przypadku domów jednorodzinnych lansowanych w RFN jako odpowiedź na wielkopłytowe NRD-owskie budownictwo jednorodzinne. Tych niemieckich Familienheim aż 8 na 10 zbudowano dzięki kasom mieszkaniowym.

Czerwiec 2006r.



Logo Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań

L. dz. 61/2006                                                                                 Kraków, 24.04.2006

Szanowny Pan

ROMAN NOWICKI

Przewodniczący Kongresu Budownictwa

Szanowny Panie Przewodniczący,

W załączeniu przesyłamy Panu Stanowisko Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w sprawie Polskiego Programu Mieszkaniowego.

W ten sposób środowisko krakowskich inwestorów mieszkaniowych akcentuje kierunki działań, które uznajemy za niezbędne dla tak oczekiwanego rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Przesyłając ten materiał liczymy na Pana wsparcie w naszych dążeniach do przejęcia przez Rząd RP inicjatywy w wypracowaniu kompleksowego i wieloletniego Polskiego Programu Mieszkaniowego, który obejmowałby wszystkie segmenty budownictwa mieszkaniowego.


Z wyrazami szacunku

Za Zarząd Główny SBDiM

Prezes
Tytus Misiak



STANOWISKO STOWARZYSZENIA BUDOWNICZYCH DOMÓW I MIESZKAŃ
W SPRAWIE
POLSKIEGO PROGRAMU MIESZKANIOWEGO

1. Konieczność opracowania Polskiego Programu Mieszkaniowego

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań /dalej SBDIM/ stwierdza konieczność opracowania ustawy regulującej kompleksowo budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Ustawa powinna obejmować okres od 2007 do 2013 roku, pozostający w korelacji do budżetu UE oraz – w zakresie niezbędnym – wszystkie rodzaje i formy budownictwa mieszkaniowego. Ustawa powinna spełniać następujące warunki:
  • Opierać się na uzgodnionych z KE definicjach budownictwa socjalnego, komunalnego, społecznego, spółdzielczego, komercyjnego, rekreacyjnego i gospodarczego.
  • Nawiązywać do środków finansowania programu z uwzględnieniem funduszy unijnych, funduszy budżetu państwa, środków finansowych gmin, środków własnych ludności, kredytów hipotecznych i innych, partycypacji prywatnych kapitałów inwestycyjnych, budownictwa dla celów specjalnych /np. wojskowych/ i zakładowych.
  • Określać jednoznacznie podatki VAT w całym sektorze mieszkaniowym i politykę fiskalną - ewentualne ulgi.
  • Precyzować zadania obowiązkowe i narzędzia prawne gmin.
Propozycja ustawy powinna być przedmiotem środowiskowych dyskusji i weryfikacji.

Dotychczas stosowane państwowe regulacje wyrwanych fragmentów polityki mieszkaniowej są merytorycznie błędne i wskutek braku koordynacji muszą prowadzić do kolizyjnych rozwiązań.

2. Założenia jakościowe - standardy

Wspieranie budownictwa własnościowego powinno być uznane za najbardziej pożądane z obywatelskiego i społecznego punktu widzenia. Ta forma własności najlepiej współgra z rynkową gospodarką, gdyż zapewnia swobodny obrót mieszkaniami na rynku wtórnym i łączy się z najniższymi kosztami ich eksploatacji.

Program powinien zdefiniować standardy właściwe dla tych rodzajów budownictwa mieszkaniowego, które są wspomagane ze środków społecznych. Koszty tego budownictwa winny być jak najniższe, przy zachowaniu wymaganych parametrów jakościowych, jak również przy zachowaniu racjonalnych zasad ustalania kosztów wytworzenia powierzchni mieszkalnych. Dzisiaj ustalane przez wojewodów wskaźniki kosztów budowy m² powierzchni użytkowych nie uwzględniają wszystkich kosztów wytworzenia, a więc są znacząco zaniżone w stosunku do kosztów rzeczywistych.

Standardy energetyczne, korespondujące z najnowszą dyrektywą UE również powinny być określone.

Program winien objąć też zagadnienia porządkowania zabudowy istniejącej rewitalizacji istniejących osiedli i zespołów mieszkaniowych.

W dziedzinie indywidualnego budownictwa domów jednorodzinnych powinno się wzmacniać motywację do budowania mniejszych, racjonalnie urządzonych domów oraz prawidłowo zaplanowanych grup tych domów z uwzględnieniem ekonomicznych domów szeregowych.

3. Założenia ilościowe
3.1. Mieszkania i nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania w 2005 r.

W 2005 r. oddano do użytkowania 114 060 mieszkań, tj. o 5 943 (co stanowi 5,5%) więcej niż w 2004 r. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 8 825 mieszkań) oraz komunalnym (o 1 784 mieszkania). Mniej mieszkań oddano do użytkowania w budownictwie społecznym czynszowym (o 1 785 mieszkań), indywidualnym (o 1 582 mieszkania), spółdzielczym (o 1 221 mieszkań) oraz zakładowym (o 78 mieszkań).

Polska buduje ok. 3 mieszkania na 1000 mieszkańców i zajmuje w tym zakresie ostatnie miejsce w UE. Bezwzględny, demograficzny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1,7 mln mieszkań i przy tym poziomie budownictwa bez przerwy się zwiększa. Zdaniem ekspertów unijnych ok. 10 milionów Polaków mieszka w substandardowym zasobie. Te liczby uzasadniają potrzebę intensyfikacji działań zmierzających do wzrostu ilości budowanych mieszkań.

Mieszkania oddane do użytkowania - według form budownictwa - prezentuje poniższe zestawienie:

Wyszczególnienie
Mieszkania Powierzchnia
użytkowa
mieszkań
w m2
Przeciętna
powierzchnia
użytkowa mieszkania
w m2
a - w liczbach bezwzględnych
b - I - IV kwartał 2004 r. = 100
OGÓŁEM
a
114060
12013078
105,3

b
105,5
103,4 98,0
Budownictwo:




Indywidualne a
63276
9018505
142,5

b
97,6
98,9
101,4
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem a
33055
2067699
62,6

b
136,4
140,0
102,8
Spółdzielcze a
8211
463419
56,4

b
87,1
84,3
96,7
Społeczne czynszowe a
5412
271016
50,1

b
75,2
75,8
100,8
Komunalne a
3563
157295
44,1

b
200,3
190,7
95,0
Zakładowe a
543
35144
64,7

b
87,4 89,7 102,5

W strukturze mieszkań oddanych do użytkowania wzrósł udział mieszkań przekazanych w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 6,6 pkt.) i komunalnym (o 1,5 pkt.). Zmniejszeniu uległ natomiast udział budownictwa indywidualnego (o 4,5 pkt.), społecznego czynszowego (o 2,0 pkt.), spółdzielczego (o 1,5 pkt.) i zakładowego (o 0,1 pkt.).

Udział poszczególnych form budownictwa w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania ilustrują zamieszczone poniżej wykresy:

            I - IV kwartał 2004 r.                                            I - IV kwartał 2005 r.
I - IV kwartał 2004 r.            I - IV kwartał 2005 r.

Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2005 r. wyniosła 105,3 m² i była mniejsza o 2,2 m² w stosunku do 2004 r.
W budownictwie indywidualnym wyniosła ona 142,5 m² a w budownictwie spółdzielczym 56,4 m² (odpowiednio o 2,0 m² więcej i o 1,9 m² mniej niż w 2004 r.).

Źródło: GUS - strona internetowa

3.2.    Prognoza na lata 2006 - 2014

Program mieszkaniowy powinien być realny i w pełni wykonalny. Podwojenie liczby oddawanych mieszkań w ciągu 5 lat wymaga 15 % stopy rocznego wzrostu ! Takie tempo wzrostu wydaje się mało realne. W latach poprzednich wzrost nie przekraczał zwykle kilku procent. Wzrost dziesięcioprocentowy daje podwojenie w ciągu 7 lat. Założenie takiego wzrostu wydaje się maksymalne. Przyjmowanie jakichkolwiek założeń ilościowych bez konfrontowania ich ze środkami finansowymi i innymi barierami wzrostu jest merytorycznie błędne. Wielkim osiągnięciem programu byłoby zrealizowanie w roku 2013 około 250 000 mieszkań.
Przyjęcie 10 % stopy wzrostu budownictwa mieszkaniowego do roku 2014 prowadzi do następujących jego wielkości:

ROK
WYKONANIE
PROGNOZA
2005
114 000
2006

125 400
2007

137 940
2008

151 734
2009

166 907
2010

183 598
2011

201 958
2012

222 154
2013

244 369
2014
268 806

Razem 1 702 866

Osiągnięcie wyższych wyników jest z całą pewnością realne ale wymaga bardzo wielu zdecydowanych i energicznych działań. Część z nich wstępnie tutaj wymienimy.

Budownictwo mieszkaniowe powinno być traktowane nie jako obciążenie budżetu, lecz ważna dziedzina gospodarcza przynosząca pokaźne dochody poprzez aktywizację wielu dziedzin wytwórczości i aktywizację zawodową.

4. Mobilizacja źródeł finansowania

Ludność Polski cierpi na dotkliwy brak pieniędzy, a to ogranicza zdolność kredytową i zdolność do pokrycia kosztów domu lub mieszkania.
  • Podstawowym źródłem finansowania powinien być dostępnie oprocentowany, powszechny kredyt hipoteczny. Dopłacanie do odsetek jest decyzją dyskusyjną, ponieważ banki będą dążyć do przejęcia tych dopłat. Administracyjne związanie tych dopłat ze złotówkową formą kredytu już wywołuje skutek ich przejęcia przez te banki, które mają nadpłynność w PLN. Kredyt we frankach szwajcarskich byłby tańszy od dofinansowywanego kredytu złotowego, a to rodzi pokusę aby administracyjnie ograniczyć udzielanie tanich kredytów.
  • Aktualnie znana propozycja tych dofinansowań zawiera klauzule eliminujące prawie wszystkich potencjalnie zainteresowanych. Na rynku może nie być mieszkań w cenie ogłaszanej przez wojewodów, ponieważ te ceny są drastycznie zaniżone.
  • Wydaje się też, że kryterium ograniczające powierzchnię domu do 100 m² jest zbyt ostre. Proponuje się 140 m² - średni dom w 2005 miał powierzchnię ponad 140 m².
  • Docelowe oszczędzanie na kontach mieszkaniowych powinno być gruntownie zmodyfikowane tak, aby bank nie mógł ograniczać wypłat i zarabiać ponad miarę - tak jak się to dzieje obecnie - a oszczędzający otrzymywał wymierną premię.
  • Środki EFS /Europejskiego Funduszu Socjalnego/ powinny być efektywnie wykorzystanie dla wsparcia gminnych strategii mieszkaniowych.
  • Gminy powinny stworzyć mechanizmy gromadzenia większych środków na budownictwo mieszkaniowe i uzyskać większą elastyczność ich wydatkowania.
  • Prywatne budownictwo komercyjne na sprzedaż i wynajem powinno zostać uznane za pożądaną, dochodową i wspomaganą działalność gospodarczą, zwiększającą zatrudnienie i aktywizującą inne dziedziny produkcji. Angażuje ono w inwestycje znaczne środki prywatne. Administracyjne ograniczanie jego rozwoju /brak terenów, planów miejscowych, opóźnianie procedur itp./ powinno być traktowane jako działalność „na szkodę” gospodarki.
  • Prywatny kapitał powinien otrzymać zachęty do realizacji wszystkich form budownictwa mieszkaniowego /na sprzedaż, wynajem, rewitalizację, bud. rekreacyjne, kampusy dla studentów itp./.
  • Firmy powinny być zachęcane do poręczania i wspomagania kredytów mieszkaniowych dla swej kadry. Firmy powinny móc negocjować pakiety kredytów hipotecznych dla swoich pracowników z bankami.
  • Budżet państwa powinien wspierać budownictwo mieszkaniowe w wysokości ok. 2 % rocznie.

Propozycja SBDIM nr 1

Środki transferowane przez Polaków na budownictwo mieszkaniowe z każdego kraju na cele zakupu mieszkania, działki, materiałów budowlanych i budowę domu powinny być zwalniane od podwójnego opodatkowania ! W ten sposób do Polski może wpływać nawet 10 mld zł rocznie !!! Wywoła to pozytywną motywację do zarabiania za granicą na dom lub mieszkanie w Polsce!

Propozycja SBDIM nr 2

W budownictwie gmin, wzorem Irlandii i Anglii powinna być wprowadzona możliwość częściowego, np. połówkowego wykupu mieszkania, a po spłacie pierwszej połowy spłata drugiej. Gmina finansuje więc połowę, lokator płaci niską ratę do banku i czynsz komunalny za drugą połowę. Po spłacie pierwszej połowy, albo po zwiększeniu dochodów lokator bierze kredyt na drugą połowę i przejmuje całe mieszkanie. Taka forma ułamkowych sprzedaży powinna zastąpić TBS.

5. Rozwój form organizacyjnych
5.1. System deweloperski

System deweloperski, najwydajniejszy i najbardziej „modelowy”, jeżeli chodzi o konkurencyjną gospodarkę rynkową, dobrze przyjął się w Polsce. Wykazuje wysoką dynamikę wzrostu, ale jest ograniczony do kilku dużych miast: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Wrocław. Duży popyt na mieszkania, zainteresowanie zagranicznych klientów zakupem mieszkań, szybki obrót kapitału i dobre zyski są naturalnymi motorami rozwoju tego sektora. Musi się jednak zauważyć, że wiele czołowych firm deweloperskich nabyło doświadczenie na innych rynkach zagranicznych oraz otrzymało stamtąd wsparcie kapitałowe. W miastach i regionach gdzie brak rozwoju gospodarczego, nawet tak dużych jak Śląsk czy Łódź, popyt na mieszkania jest niski, ceny znacznie niższe a zatem poziom zysku odpowiednio niższy, a ryzyko inwestycji wyższe. W tej sytuacji brak wielu chętnych do angażowania się w działalność deweloperską na tych terenach.

Aktualnie istnieje ok. 550 firm deweloperskich mieszczących się głównie w wymienionych już miastach. Deweloperzy zrealizowali w 2005 r. 29 % mieszkań, to jest 33 055 jednostek.


Propozycja SBDIM nr 3

Warunkiem rozwoju budownictwa deweloperskiego jest usunięcie barier planistycznych i administracyjnych, udostępnienie terenów budowlanych oraz dobra współpraca z zarządami gmin w zakresie przygotowania infrastruktury technicznej dla prowadzenia budownictwa mieszkaniowego. Przy opracowywaniu regulacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego wspomaganego z budżetu państwa należy wykluczyć możliwości konkurowania tego segmentu z budownictwem deweloperskim.

5.2.    Spółdzielczość mieszkaniowa

Na koniec 2001 r. w Polsce było zarejestrowanych 5001 spółdzielni mieszkaniowych, z których 2943 posiadały zasoby mieszkaniowe. Spółdzielnie dysponowały 3,41 mln mieszkań, czyli ok. 29 % zasobu mieszkaniowego Polski. Ponad 700 większych spółdzielni dysponowało od 1 000 do 20 000 mieszkań każda.
Najstarsze spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce były zakładane w okresie międzywojennym i były tworzone w warunkach wolnej gospodarki rynkowej.

W roku 2005 spółdzielnie oddały do użytku tylko 8 211 mieszkań, to jest tylko 7,2 % ogólnej ilości, czyli ponad 20 razy mniej niż w latach 1975 – 1978 .

Prawo spółdzielcze jest z dużym powodzeniem wykorzystywane przez istniejące w Polsce Agencje Wspierania Budownictwa Mieszkaniowego (dalej AWIM).
AWIM działa w następujący sposób:
  • wyszukuje atrakcyjny teren budowlany i przygotowuje wstępną koncepcję zabudowy
  • organizuje osoby chętne do budowy na konkretnej działce w spółdzielnię mieszkaniową. Spółdzielcy spośród siebie wybierają zarząd i radę nadzorczą. Do pełnienia tych funkcji nie trzeba fachowego przygotowania - wystarczy dobra wola i odrobina wolnego czasu.
  • budowy doprowadza do uzyskania wymaganych prawem budowlanym dokumentów i decyzji koniecznych do rozpoczęcia
  • organizuje przetarg, a spółdzielcy wybierają firmę wykonawczą. W trakcie budowy wykonawca kontrolowany jest przez AWIM oraz niezależnego inspektora nadzoru spółdzielni.
  • organizuje przejęcie mieszkań. Po zakończeniu budowy mieszkania przechodzą aktem notarialnym na własność spółdzielców. Spółdzielnia zostaje postawiona w stan likwidacji.
Budownictwo to spółdzielcy praktycznie otrzymują po kosztach i mają znaczący udział w kształtowaniu wszystkich parametrów jakościowych swojego mieszkania. Tę formę do Polski przeniosła ze Stanów Zjednoczonych agencja „USAID”. Jest ona całkowicie zgodna z rynkowymi zasadami, prawami obywateli do działalności gospodarczej i nie utrwala struktur biurokratycznych, ponieważ po zakończeniu procesu inwestycyjnego spółdzielnia się rozwiązuje, a eksploatację przekazuje wspólnocie mieszkaniowej.
W efekcie mieszkańcy dorabiają się własnościowych mieszkań lub domów po całkowicie kontrolowanych przez siebie kosztach i oczekiwanej jakości. Agencja zadowala się skromną, kontraktową prowizją.


Propozycja SBDIM nr 4

Propagować działalność spółdzielni typu „AWIM” dla grup osób chcących w tym trybie wybudować sobie mieszkania lub domy i rozwiązywać je po zakończeniu inwestycji. Szczególnie dla ośrodków gdzie nie występuje budownictwo deweloperskie.

5.3. Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y)

W środowisku partycypantów /członków TBS/, firm TBS i gmin trwa ożywiona dyskusja dotycząca rozwoju tego rodzaju budownictwa i modyfikacji zmierzających do obniżenia kosztów czynszu, ewentualnego wykupu, zwiększenia pomocy finansowej dla kandydatów i usprawnienia procesu inwestycyjnego. Postulaty te można podzielić na pewne grupy:
  • Lepsze, wieloletnie planowanie nakładów i ich przyznawanie, dostosowane do cyklu inwestycyjnego i prawa o zamówieniach publicznych.
  • Uruchamianie inwestycji w drodze konkursu projektów.
  • Zmniejszenie udziału wnoszonego przez partycypanta, zwiększenie stopnia preferencyjności kredytów z KFM.
  • Urealnienie wojewódzkiego wskaźnika wartości odtworzeniowej będącego podstawą naliczania czynszu.
  • Poprawa wymogów związanych z wypłacalnością partycypantów, obniżenie progów kapitałowych warunkujących przyznanie kredytu inwestycyjnego dla TBS-ów.
Podane wyżej propozycje idą w kierunku dalszego podniesienia dostępności TBS poprzez obniżenie kosztów koniecznych przedpłat i opłat czynszowych.

Podkreślane są bardzo kłopotliwe i wadliwe procedury uzyskiwania środków z KFM, które w efekcie uniemożliwiają prawidłowe przygotowanie inwestycji.


Propozycja SBDIM nr 5

Należy zweryfikować regulacje dotyczące zasad funkcjonowania TBS-ów oraz odbiurokratyzować procedury obowiązujące w Banku Gospodarstwa Krajowego, a jednocześnie należy jasno sprecyzować rolę TBS-ów w Polskim Programie Mieszkaniowym.

5.4. Budownictwo socjalne


Propozycja SBDIM nr 6

Dla wsparcia osób bezdomnych i budownictwa socjalnego upowszechnić spółdzielnie socjalne / we Włoszech działa 8 000 takich spółdzielni /, które korzystając ze wsparcia gmin, Unijnych Funduszy Społecznych, przy szerokim zastosowaniu własnej pracy wybudują mieszkania dla siebie. Budynki wznoszone w taki sposób nie mogą być dopuszczane do rynkowej sprzedaży.


W tej dziedzinie istnieje wspaniały dorobek międzynarodowej organizacji Habitat for Humanity. Mieszkania o skromnym ale „godnym” standardzie wznoszone są przy koniecznym udziale pracy zainteresowanych oraz innych wolontariuszy z całego świata. Koszty mieszkania spłacane są bez odsetek /a tylko z inflacyjną rewaloryzacją/.
W Polsce organizacja ta wzniosła już kilkanaście mieszkań i dysponuje doświadczeniami, które mogą być dobrym wzorcem. Mieszkania nie są „dawane za darmo”. Pomoc powinna być odpracowana a koszty spłacone. Szczególny nacisk kładziony jest na uczciwą pracę osoby lub rodziny, dla której mieszkanie jest budowane. Szczególnie starannie wybiera się beneficjentów. Musi mieć trudną sytuację mieszkaniową, być człowiekiem „przyzwoitym” i posiadającym jakieś źródło utrzymania oraz nie może być krewnym organizatorów. To działa. Uzyskany koszt mieszkania wynosi ok. 1600 zł/m².

Uregulowania w zakresie spółdzielczości socjalnej i wolontariatu nie są dostosowane do specyfiki budowania mieszkań. Przykłady takich sprawdzonych uregulowań daje wspomniana już organizacja Habitat for Humanity.

5.5.    Budownictwo indywidualne

Indywidualne budownictwo gospodarcze jest największym sektorem w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego. Oddaje ono około 55% ilości jednostek mieszkaniowych i aż 80% jego kubatury. Do rzadkości należy korzystanie z systemu zleconego. Budowę realizuje właściciel, mobilizując wszystkie środki swojej bliższej i dalszej rodziny oraz sąsiadów i przyjaciół. Często zatrudnia rzemieślników „na czarno”, „po fajerancie” itp. Częste są też przypadki zatrudniania zagranicznych pracowników bez jakiegokolwiek pozwolenia, umowy, ubezpieczenia itp. Lokalny nadzór budowlany jest słaby i często spowinowacony z inwestorem co dodatkowo go osłabia. Nagminne są w takiej sytuacji naruszenia prawa budowlanego i obowiązujących norm budowlanych. Budowy trwają niekiedy latami z powodu braku środków.

Poprawa tego stanu nie jest prosta. Nawet ostatnie zróżnicowanie VAT–u pomiędzy systemem zleconym /7 %/ a systemem indywidualnym /22% na materiały/ nie wniosło tutaj poprawy. Powstały na rynku firmy oferujące dostawy materiałów wraz z „jakąś” usługą kompletacyjno - doradczą za VAT 7 % pozostawiając całość robót tradycyjnemu, nierejestrowanemu systemowi.

Wydaje się, że mocniejsze sprzężenie transz kredytowych z kontrolą budowy i ich wykonawców mogłoby przynieść efekty, przynajmniej dla budów korzystających z kredytu.

Planistyczne uporządkowanie zabudowy jednorodzinnej jest bardzo trudnym zagadnieniem w świetle prawa własności i polskich tradycji. Popieranie jednak, wzorem Francji „deweloperów działek budowlanych” mogłoby przynieść istotną poprawę w tej dziedzinie.

Sprzedaż gotowych domów jest w Polsce mało popularna /ok. 2 000 szt. rocznie/.
Wynika to z relacji kosztowych. Ceny gotowych domów, po uwzględnieniu wszystkich elementów domu, znacznie przewyższają ceny uzyskane w systemie gospodarczym.


Propozycja SBDIM nr 7

Wzorem Irlandii, Anglii i Niemiec powinno powstać stowarzyszenie budujących w systemie gospodarczym. Obok lobbingu na korzyść tego systemu i jego popularyzacji zajęłoby się wypracowaniem zdrowych zasad rejestracji opodatkowania rzemieślników i małych firm pracujących w tym sektorze.

6. Minimalne obowiązki rządu

Najważniejszym obowiązkiem rządu jest uchwalenie dobrej ustawy mieszkaniowej, dokonanie podziału środków, opracowanie efektywnych procedur pozyskiwania środków budżetowych i unijnych. W ustawie winny być określone uprawnienia gmin i procedury tworzenia, finansowania i realizacji lokalnych strategii mieszkaniowych. Uchwała powinna dyscyplinować działania gmin w zakresie:
  • Opracowywania planów miejscowych z należytym uwzględnieniem terenów zabudowy mieszkaniowej. Gmina powinna stworzyć należyty zapas terenów z zapewnieniem miejsca pod rozbudowę wszelkich usług osiedlowych. Należy zobowiązać gminy i przewidzieć kary finansowe /wzorem Francji/ za niewywiązanie się z tego zadania.
  • Sprawniejszej obsługi inwestorów mieszkaniowych w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
  • Aktywnego traktowania istniejącego zasobu. Zwalniać tereny drogą wyburzeń i rewitalizować stary zasób uzyskując w ten sposób tańsze i pełnowartościowe mieszkania.
  • Koordynacji rozbudowy osiedlowego uzbrojenia.
  • Poprawy bieżących, koordynacyjnych kontaktów z deweloperami.
  • Rozwoju szkolnictwa w zawodach budowlanych i koordynacji rynku pracy we wszystkich specjalnościach i usługach.
  • Inicjacji grup wolontariackich i spółdzielni socjalnych.

SBDIM, jako organizacja pozarządowa, pragnie aktywnie włączyć się w rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce nie tylko w sektorze deweloperskim. Aktualnie w Krakowie organizujemy Giełdy Mieszkań i Domów, konkursy na najlepsze realizacje w różnych rodzajach budownictwa oraz utrzymujemy bieżące kontakty z Urzędem Miasta.

Widzimy pilną konieczność integracji ze wszystkimi innymi, tak licznymi organizacjami i stowarzyszeniami działającymi w sektorze budownictwa mieszkaniowego w celu znacznego zwiększenia ilości budowanych mieszkań w Polsce oraz w celu jak najlepszego wykorzystania środków unijnych.

7. Obowiązki gmin

W aktualnym polskim systemie prawnym to gminy posiadają obowiązek zapewnienia swoim mieszkańcom prawidłowych warunków mieszkaniowych. Aby jednak mogły się z tego zadania dobrze wywiązać muszą dysponować dobrym, efektywnym prawem oraz koniecznymi środkami na konieczne inwestycje i pomoc mieszkaniową.

Wydaje się, że bariera braku planów miejscowych będzie słabła w miarę zatwierdzania już rozpoczętych. Pozostaje jednak do prawnego uporządkowania olbrzymia dziedzina ładu przestrzennego w zakresie budownictwa indywidualnego. Nadal dominuje chaotyczna pojedyncza forma zabudowy. Podobnie prawnych regulacji wymaga realizacja usług osiedlowych. Aktualnie nie buduje się szkół, przedszkoli, przychodni zdrowia aptek czy sklepów.

Sprawnej koordynacji w gminie wymaga rozległa sfera infrastruktury komunikacyjnej i transportowej, budowa dróg, chodników, placów, kanalizacji, wodociągów, sieci gazowych i energetycznych

Budownictwo socjalne i komunalne wymaga rozstrzygnięć przestrzennych. Nie można na pewno budować gett ubóstwa, ale nie można też nie budować niczego. Prawo irlandzkie uregulowało to w taki sposób, że w każdym planie zagospodarowania wymusza 20% rezerwy terenowej na ten rodzaj budownictwa. Tak radykalne rozwiązanie było poprzedzone wieloma latami sporów oraz „ prób i błędów”. Łatwe do wykorzystania rezerwy w rodzaju adaptacji istniejących obiektów, czy wykupy na rynku wtórnym szybko zostaną wyczerpane.

Gmina prowadzi gospodarkę posiadanymi zasobami, politykę oczyszczania terenów i rewitalizacji osiedli. Poprzez udostępnianie terenów i obiektów wymagających modernizacji inwestorom prywatnym może uzyskiwać dodatkowe dochody i znacznie przyspieszać modernizację osiedli i miast.

Szczególną rolę powinny odegrać prawidłowo wykorzystywane fundusze unijne. Procedury składania wniosków na środki pomocowe winny być zasadniczo uproszczone. To co aktualnie jest wymagane może zniechęcić każdego. Procedury uzyskiwania środków z Banku Gospodarstwa Krajowego są podręcznikowym przykładem jak tego nie wolno robić. Przedsiębiorca musiał organizować nabór, nie mając żadnej pewności czy otrzyma środki, a potem ich istotnie nie otrzymywał.
W ten sposób, bez własnej winy, podważał własną wiarygodność.


Propozycja SBDIM nr 8

Wzorem Irlandii, Anglii, Szkocji i USA powinny być opracowane instruktażowe strony internetowe wraz ze wzorami kalkulacji kosztów i pełną informacją prawną w zakresie przygotowywania skoordynowanych strategii mieszkaniowych. Takie wzorce kapitalnie ułatwiają gminom mniej doświadczonym konstrukcję poprawnych strategii. Pozwalają je porównywać i doskonalić merytorycznie. Są one dostępne w Internecie również dla nas Polaków. Nic nie trzeba specjalnie odkrywać.

Wnioski końcowe:

Koordynacją POLSKIEGO PROGRAMU MIESZKANIOWEGO powinien zająć się Rząd RP, powołując wieloosobowy zespół z udziałem specjalistów reprezentujących poszczególne segmenty budownictwa oraz organizacje pozarządowe działające w sferze budownictwa mieszkaniowego.

ROZWIĄZANIA I PROPOZYCJE POWINNY BYĆ PODDANE WIELOSTRONNYM KONSULTACJOM I DYSKUSJOM. DOŚWIADCZENIA KRAJÓW UNII O ZNACZNIE WYŻSZYM POZIOMIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO POWINNY BYĆ ROZWAŻONE POD KĄTEM MOŻLIWOŚCI ICH WYKORZYSTANIA.


Zarząd Główny
Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań
Kraków, 06 kwietnia 2006 r.



28 kwietnia 2006
Władysław Korzeniewski
magister inżynier architekt

OBLICZANIE POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ MIESZKAŃ

Zasady obliczania powierzchni użytkowej wg Polskich Norm

    W sprawie zasad obliczania powierzchni użytkowej mieszkań i budynków nasila się zamieszanie, które zostało zapoczątkowane wprowadzeniem w 1997 r. Polskiej Normy PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która w zakresie obliczania powierzchni zastąpiła normę PN-70/B-02365 powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru.
    Zasady obmiaru i obliczania powierzchni w tych normach różniły się w istotny sposób, zarówno co do zasad podstawowych, jak co do szczegółów.
    Norma PN-70/B-02365, obowiązująca przez blisko 40 lat i stosowana powszechnie w projektowaniu i utrzymaniu budynków, ustalała zasadę obmiaru i obliczania powierzchni pomieszczeń w świetle ścian surowych, czyli wg wymiarów określonych na rzutach poziomych w projekcie budowlanym. W odniesieniu do pomieszczeń o stropie pochyłym, norma ta ustalała sposób obliczania ekwiwalentnej wartości powierzchni użytkowej, przez zaliczanie w 100% jedynie powierzchni pomieszczeń w części mającej wysokość co najmniej 2,20 m, a tylko w 50% – o wysokości poniżej 2,20 m, ale nie mniejszej niż 1,40 m, natomiast nie pozwalała na zaliczanie do powierzchni użytkowej części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m Należy zauważyć, że zastosowanie zasady ekwiwalentnej wartości powierzchni pozwalało na przyjmowanie jednej ceny jednostkowej (1 m2) powierzchni użytkowej w danym budynku.
    Norma PN-ISO 9836 wprowadzała zasadę wykonywania obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej pomieszczeń w świetle wykończonych powierzchni ścian, co nie pozwalało na korzystanie z wymiarowania rzutów poziomych przedstawianego w projektach budowlanych w stanie surowym, ze względu na potrzeby realizacji budowy. Teoretyczne obliczenie w projektach budowlanych wymiarów pomieszczeń w świetle wykończonej powierzchni ścian nie dawało pewności, że takie wymiary zostaną uzyskane faktycznie po wykonaniu budowy, z uwzględnieniem dopuszczalnej tolerancji, a tym bardziej w przypadkach poważniejszych błędów wykonawczych.
    Równie istotną różnicę wprowadziła ta norma do zasad uwzględniania różnicy wysokości pomieszczeń w stosunku do standardowej wysokości kondygnacji w danym budynku. Norma wymagała bowiem odrębnego obliczania powierzchni pomieszczeń o niestandardowej wysokości, co po wykonaniu kalkulacji cen jednostkowych (1 m2) powierzchni pomieszczeń o różnej wysokości (i ewentualnie uwzględnieniu innych cech wartości użytkowej danego pomieszczenia) umożliwiało oddzielne obliczenie kosztu każdego lokalu.
    Oprócz tych różnic zasadniczych obydwie normy określały także różne warunki szczegółowe obmiaru i obliczania powierzchni użytkowej (patrz tablice 1 i 2).
Trzeba również dodać, że istotne trudności w obliczaniu powierzchni użytkowej mieszkań powstawały wskutek zmiany zasad zaliczania powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych (balkonów, loggii i tarasów) do powierzchni użytkowej (Pu) określanych w kolejnych normatywach technicznych projektowania (NTP) mieszkań i budynków wielorodzinnych w miastach, ustanawianych w okresie gospodarki scentralizowanej (patrz tablica 3).
    Okoliczności te, a ponadto nieczytelność normy PN-ISO 9836 spowodowały lawinowy napływ pytań i wniosków do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast oraz Ministerstwa (Spraw Wewnętrznych i Administracji. które jednak długo nie zajmowały jednoznacznego stanowiska merytorycznego w tych sprawach, przede wszystkim ze względów formalnych, które nie pozwalały na wprowadzanie tzw. "arkuszy krajowych", uściślających treść norm europejskich i międzynarodowych wprowadzanych do polskiego systemu normalizacji.
    W rezultacie, ten stan niejasności skończył się zajęciem wreszcie praktycznego stanowiska przez Zespół Budownictwa PKN, wyrażonego w piśmie z dnia 15 marca 2000 r., nr ZBD-IW/122/2000, do departamentu Budownictwa, Architektury, Geodezji i Kartografii MSWiA. W piśmie tym Zespół Budownictwa PKN informuje, że „...dobrowolność stosowania norm dopuszcza powoływanie w umowach Polskich Norm, zarówno najnowszych jak i wycofanych ze zbioru. Należy brać pod uwagę fakt, że dostępność PN znajdujących się w zbiorze jest większa niż norm wycofanych ze zbioru, jednak normy wycofane są w razie potrzeby dostępne w archiwum PKN, łącznie z możliwością ich zakupu.
...Zarówno Zespół Budownictwa PKN, jak i NKP nr 232, są od wielu lat adresatami ogromnej ilości korespondencji i telefonów dotyczących potrzeby interpretacji postanowień kolejno norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836, odnośnie zasad prawidłowego określania i pomiaru powierzchni użytkowej w budynkach, zwłaszcza mieszkalnych, co wyraźnie wskazuje na pilną potrzebę uregulowania i ujednolicenia tego zagadnienia. Przytoczona wyżej sytuacja wskazuje, że nawet możliwość powoływania się w umowach na obie przytoczone normy nie rozwiąże obserwowanego w szerszym zakresie problemu.

Ustawowe zasady obliczania powierzchni użytkowej

    Dla skrócenia i uproszczenia obrazu regulacji ustawowych dotyczących obliczania powierzchni mieszkań można pominąć omówienie tutaj przepisów, które już straciły ważność lub obowiązują tylko w zakresie szczególnym, jak np. ustalone w ustawach o podatkach od nieruchomości lub od spadków. Trzeba natomiast tutaj przedstawić treść regulacji dotyczących zasad obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, które określa obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733).
    Ustawa ta określa na wstępie (art. 2 ust. 1) definicje prawne podstawowych pojęć, stwierdzając, że ilekroć w niej mowa o:
  1. lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,
  2. właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu,
  3. współlokatorze - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem,
  4. lokalu - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych,
  5. lokalu socjalnym - należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie,
  6. lokalu zamiennym - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni,
  7. powierzchni użytkowej lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału,
  8. opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych,
  9. gospodarstwie domowym - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych.
    Ustawa ustala również (Art. 2 ust. 2), że obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
    Jak wynika z przytoczonego tekstu ustawy, określa ona zarówno zasadę zaliczania do powierzchni lokalu mieszkalnego określonych rodzajów pomieszczeń lub ich fragmentów, jak też zasadę ich obmiaru.
    W sprawie zaliczania do powierzchni użytkowej (Pu) określonych pomieszczeń lub ich fragmentów (art. 2 ust. 1 pkt 7 oraz ust. 2) należy zwrócić uwagę, że treść ustawy jest zbieżna z podstawowymi zasadami obliczania powierzchni użytkowej mieszkań, wynikającymi z normy PN-70/B-02365, ponieważ ogranicza Pu mieszkania do zamkniętej przegrodami zewnętrznymi i oddzielającymi je od innych lokali i powierzchni ruchu ogólnego (przedsionka i holu wejściowego oraz korytarzy i schodów ogólnych). Natomiast niezgodnie z normą ustawa eliminuje z Pu mieszkania powierzchnie antresoli, szaf i schowków w ścianach, bez względu na wielkość ich powierzchni
    Ustawa wymaga obmiaru pomieszczeń w świetle "wyprawionych" ścian, podczas gdy norma ustalała zasadę obmiaru w świetle stanu surowego.    Natomiast ustawa ustala zasadę redukcji powierzchni użytkowej pomieszczeń z pochyłym stropem identyczną, jak norma PN-70/B-02365.
    Z powyższego porównania wynika, że mimo braku identyfikacji w ustawie normy powołanej w art. 2 ust. 2, można stwierdzić, że może nią być wyłącznie norma PN-70/B-02365, chociaż z pewnymi zastrzeżeniami. Trzeba, oczywiście przyjąć, że przepisy ustawy są w pełni obowiązujące w odniesieniu do mieszkań i budynków mieszkalnych, natomiast zgodnie z ustawą z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. nr 169, poz. 1386, zm. 2004 r. nr 273,poz. 2703) norma jest jedynie fakultatywna. Ale w takim razie trzeba by się pogodzić z faktem wykluczenia z obliczanej Pu mieszkań powierzchni antresoli oraz szaf i schowków ścianach, co jest nie tylko niezgodne z normą ale całkowicie nieuzasadnione obiektywnie. Sprawa ta wymaga ustalenia wiążącej interpretacji przepisu ustawy przez ministra właściwego do spraw budownictwa i mieszkalnictwa.
    Można natomiast z całym przekonaniem stwierdzić, ze powołane postanowienia ustawy są całkowicie sprzeczne z podstawowymi ustaleniami normy PN-ISO 9836:1997, dotyczącymi obmiaru i obliczania Pu, a zatem nie można uznać jej za właściwą do zastosowania jako podstawę obmiaru i obliczania Pu mieszkań.
    Utrwala w tym przekonaniu treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzoru i sposobu prowadzenia ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. nr 120, poz. 1130), w którym w objaśnieniach do wzoru ewidencji budynków (załącznik nr 1 do rozporządzenia) wskazano, że dane techniczne każdego budynku określa się jako:
  1. powierzchnię zabudowy w m2,
  2. powierzchnię użytkową w m2, obliczoną wg zasad określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.),
  3. kubaturę w m3,
  4. liczbę kondygnacji / wysokość w m.

Zestawienie porównawcze zasad obmiaru i obliczania Pu mieszkań
wg Polskich Norm

    Przedstawiona wyżej ogólna charakterystyka regulacji ustawowych i normowych obliczania powierzchni użytkowej (Pu) mieszkań wymaga również wskazania szczegółowych zasad obmiaru i obliczania Pu wg omawianych Polskich Norm w postaci tabelarycznych zestawień porównawczych (patrz niżej tablice 1 – 3), które uwidoczniają istnienie między nimi różnic mających znaczący wpływ na wyniki takich obliczeń, których nie można korygować i sprowadzić do porównywalnych wartości przy pomocy jakiegokolwiek wskaźnika przeliczeniowego.

Tablica 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach wg PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997

Lp
Przedmiot i sposób obmiaru
PN-70/B-02365
PN-ISO 9836:1997
1.
Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie
1,00 m nad podłogą
Na poziomie podłogi
2.
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających
W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscux)
W stanie całkowicie wykończonym (w świetle ścian "wyprawionych")
3.
Wnęki w ścianach o powierzchni do 0,1 m2
Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Jak PN-70/B-02365
4.
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2
Dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
5.
Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach (balkonowych)
Nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Jak PN-70/B-02365
6.
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0,1 m2
Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Jak PN-70/B-02365
7.
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2
Potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji
Nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia
8.
Dokładność pomiarów i obliczeń:
– pomiaru liniowego
– – obliczenia powierzchni


– do 0.01 m
– do 0,1 m2


– do 0,01 m
– do 0,01 m2
x) Przy obmiarze pomieszczenia z natury w stanie wykończonym powiększa się jego wymiary przez dodanie grubości tynku wewnętrznego – 2 cm.

Tablica 2. Porównanie zasad uwzględniania wysokości pomieszczeń przy obliczaniu ich powierzchni

Lp
Zalicza się do powierzchni pomieszczenia
Wg
PN-70/B-02365
Wg
PN-ISO 9836:199
1.
Powierzchnia o jednakowej wysokości
W 100 %
W 100 %
2.
Część pomieszczenia o wysokości wyższej od poziomu danej kondygnacji
Nie wyodrębnia się z powierzchni całego pomieszczenia
Wyodrębnia się i liczy oddzielnie powierzchnię obydwu części pomieszczenia
3.
Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem
– o wysokości
   powyżej 2,20 m
   liczy się w 100%,
– o wysokości od 1,40
   m do 2,20 m liczy
   się w 50%,
– poniżej 1,40 m nie
   wlicza się do
   powierzchni
   pomieszczenia
Powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części:
– część o wysokości 1,90
   m i więcej,
– część o wysokości
   poniżej 1,90 m, która
   może być zaliczona
   wyłącznie do powierzchni
   pomocniczej - wg § 72
   ust. 1 WTx)
4.
Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia
Nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania lub lokalu użytkowego)
Dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie:
– powierzchnie nie
   nakryte (balkony,
   tarasy),
– powierzchnie nakryte
  (loggie)
x) Chodzi o rozporządzenie MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. r,. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

Tablica 3. Porównanie zasad zaliczania pomieszczeń i innych przestrzeni do powierzchni użytkowej mieszkań (Pu) W budynkach wielorodzinnych oraz jej podziału na podstawową (Pp) i pomocniczą (Pd) – wg (dawnych) normatywów technicznych projektowania (NTP) oraz norm obliczania powierzchni w budynkach

Lp
Powierzchnie pomieszczeń i innych elementów
mieszkania
WG NTP – 1959
Wg NTP-1974
Wg PN-70/
B-02365
Wg PN-ISO
9836:1997
1.
Pomieszczenia mieszkalne (pokoje i alkowy sypialne)
Pp
Pd
Pd Pd
2.
Kuchnie i wnęki kuchenne
– do 8 m2
   do Pd,

– część
   ponad 8

m2 do Pp
Pd Pd Pd
3.
Komunikacja wewnętrzna (hol, przedpokój, korytarz)
Pd Pd Pd Pd
4.
Pomieszczenia higienicznosanitarne (łazienki, WC)
Pd Pd Pd Pd
5.
Powierzchnie składowania (szafy wbudowane, garderoby), nie licząc pawlaczy
Pd Pd Pd Pd
6.
Balkony
nie wlicza się do Pu
nie wlicza się do Pu
nie wlicza się do Pu
zalicza się w 100 % do Pu ale wykazuje oddzielnie
7.
Loggie
50% powierzchni zalicza się do Pu (jako Pd)
nie zalicza się w ogóle do Pu
nie zalicza się w ogóle do Pu
zalicza się w 100% do Pu ale wykazuje oddzielnie
8.
Komórki lokatorskie poza obrębem mieszkania
nie zalicza się do Pu
nie zalicza się do Pu
nie zalicza się do Pu lecz do Pg
nie zalicza się do Pu lecz do Pg
x) Pg – powierzchnia usługowa, do której zalicza się powierzchnie pomieszczeń technicznych i gospodarczych w budynku, poza obrębem lokali mieszkalnych i użytkowych.

(W. Korzeniewski)



dr Krystyna Krzekotowska
Kierownik Podyplomowego Studium Zarządzania
i Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami
Wyższej Szkoły Handlu i Prawa im. R. Łazarskiego

Spółdzielczość w Unii Europejskiej

    Spółdzielczość w Unii Europejskiej jest ważnym i trwałym elementem gospodarki europejskiej, a jej znaczenie ilustrują dane statystyczne. Wynika z nich, że w w tzw. starych państwach członkowskich Unii Europejskiej istnieje około 132 000 spółdzielni z 83,5 milionami członków .i przeszło 3 milionami pracowników.

Z kolei w Europie Środkowej i Wschodniej spółdzielnie mają szczególne zasługi dla procesu transformacji ustrojowej, jako z jednej strony szkoły przedsiębiorczości, z drugiej natomiast, jako szkoły społeczeństwa cywilnego, obywatelskiego, choć paradoksalnie w owym procesie transformacji spółdzielnie ucierpiały wskutek mylnych ocen traktujących organizacje spółdzielcze jak struktury polityczne (kolektywne) lub państwowe.
    Szczególnie pozytywną rolę odegrała polska spółdzielczość mieszkaniowa, która przyczyniła się do ukształtowania świadomości społeczeństwa cywilnego, które potrafi dysponować prawami cywilno-prawnymi. Spółdzielnie w nowych państwach członkowskich UE mają ogółem 23 miliony członków, a to oznacza - że wraz z 83.5 milionami członków w starych państwach Unia Europejska obejmuje ponad 100 milionów członków spółdzielni.1
    Zrozumiałe jest zatem to, że Unia Europejska wpływa na spółdzielnie, które mogą korzystać ze Wspólnotowych instrumentów politycznych i programów, w szczególności w dziedzinie rozwoju regionalnego, polityki zatrudnienia, funduszy strukturalnych oraz badań naukowych i szkoleń.
Optymalne wykorzystanie instrumentów wspólnotowych zależy jednak od poszerzenia zrozumienia roli spółdzielczości przez gremia podejmujące decyzje i to na wszystkich poziomach władzy. Dlatego Unia Europejska poświęciła tej problematyce specjalną Białą Księgę, w której została oficjalnie potwierdzona rola i znaczenie przedsiębiorstw spółdzielczych w gospodarczym, społecznym i kulturalnym życiu Unii Europejskiej. Chodzi o dokument konsultacyjny Unii Europejskiej, zwany „BIAŁĄ KSIĘGĄ O PRZEDSIĘBIORSTWACH SPÓŁDZIELCZYCH”. Celem owej księgi jest z jednej strony wskazanie na wkład, jakie spółdzielnie mogą wnieść i wnoszą do europejskiej gospodarki i europejskiej społeczności, z drugiej natomiast strony – wskazanie także na trudności, wobec jakich stoją spółdzielnie wskutek ich specyficznego charakteru.
Spółdzielnie muszą bowiem sprostać wymogom konkurencyjnego rynku, a jednocześnie zachować swój charakter organizacji demokratycznie kontrolowanej i dającej swoim członkom korzyści sprawiedliwie dzielone – zgodnie z zasadą równego traktowania członków.

Charakterystyczne jest przy tym to, że im bardziej zaawansowana jest w danym kraju gospodarka rynkowa, tym większy jest w niej udział spółdzielni, a to oznacza, że to spółdzielnie przyczyniają się do owego wyższego rozwoju. Podawany jest przykład USA, gdzie ponad 100 mln osób jest członkami 47 000 spółdzielni.
Znaczenia spółdzielni nie można mierzyć jedynie wysokością ich obrotów, które w Państwach Członkowskich Unii Europejskiej rosły przez cały wiek XX-y, sięgając w wielu branżach powyżej 50%. Szczególnie istotny jest tu kapitał społeczny wyrastający ze społecznych interakcji i więzi gospodarczych. Spółdzielnie jako stowarzyszenia ludzi i jako sprawiedliwe i demokratyczne organizacje gospodarcze są niezastąpione wręcz w procesie tworzenia „Niezbędnych gmachów kapitału społecznego”. W ocenie Unii Europejskiej ma to szczególne znaczenie dla krajów w Europie Środkowej i Wschodniej, w których spółdzielnie są z jednej strony szkołami przedsiębiorczości, z drugiej natomiast szkołami społeczeństwa cywilnego, obywatelskiego, mimo ze tak wiele ucierpiały w procesie transformacji poprzez mylne postrzeganie ich jako struktury polityczne (kolektywne) lub państwowe.2

Potwierdzając znaczenie różnorodności struktur gospodarczych na mieszanym rynku europejskim dla gospodarczej prosperity, a tym samym uznanie spółdzielni za ważny element takiej mieszanej gospodarki rynkowej, trzeba uznać, że interesy spółdzielni muszą być chronione i promowane na zasadzie niedyskryminacyjnej. W związku z tym spółdzielnie wszystkich rodzajów i typów muszą mieć możliwość swobodnego rozwijania swojej aktywności w celu zaspakajania popytu rynkowego i potrzeb swoich członków. Omawiany dokument piętnuje zwłaszcza tworzenie niesprawiedliwych i zbędnych barier prawnych regulujących działalność spółdzielni, zarówno na poziomie Wspólnoty, jak i poszczególnych państw członkowskich.
W dokumencie unika się szczegółowej analizy poszczególnych sektorów, w tym sektora spółdzielczości mieszkaniowej, w którym spółdzielnie są szczególnie aktywne i ważne, zajmując się cechami, które są wspólne dla wszystkich spółdzielni i mają wpływ na ich rozwój, a więc także na rozwój spółdzielni mieszkaniowych.
Ważne jest to, że w Unii Europejskiej podejmowane są i będą działania na rzecz wzmocnienia (a nie jak niektórzy mylnie sądzą – osłabienia) wkładu spółdzielni w ulepszanie europejskiej konkurencyjności i innych celów Unii Europejskiej.

    Nową tendencją w ruchu spółdzielczym Unii Europejskiej, na którą zwrócono uwagę w Białej Księdze, jest rozwój spółdzielni wielu udziałowców, wśród których są pracownicy, władze lokalne i lokalne przedsiębiorstwa.
    Inną rozpowszechniającą się ostatnio formą organizacyjną są spółdzielnie drugiego stopnia tworzone przez spółdzielnie. Te „spółdzielnie spółdzielni” powstają w celu świadczenia wspólnych usług, marketingu, dystrybucji itp. dla spółdzielni członkowskich. Są one kontrolowane przez spółdzielnie będące członkami i ich demokratyczne struktury. Mają one zarządy wybierane przez zarządy spółdzielni członkowskich.

    W Europie, tak jak i w innych gospodarkach spółdzielcze forma przedsiębiorstwa sprzyja innowacyjności. W niektórych przypadkach dobrze sprawdzają się w konkretnych narodowych warunkach (np. w Hiszpanii spółdzielnie edukacyjne zarządzające wieloma szkołami, umożliwiające rodzicom lub nauczycielom wpływ na zarządzanie, w Portugalii spółdzielnie elektryczne, dostarczające energię po stawkach bazujących na kosztach, w Wielkiej Brytanii- spółdzielnie telefoniczne. Szczególnie wiele nowych spółdzielni w Państwach Członkowskich powstaje w sektorach socjalnym i opieki zdrowotnej, rozwoju lokalnego i regionalnego, edukacji i mieszkalnictwa.

    Analizując zarówno zalety, jak i wady zarządzania spółdzielczego, trzeba zgodzić się z tym że dla rozwoju tej formy działalności szczególnie ważny jest skuteczny system sprawowania władzy. Niebezpieczeństwa upatrywane są w szczególności w tym, że demokratyczne zasady sprawowania władzy mogą spowalniać proces decyzyjny, a duża baza członkowska może utrudniać śledzenie na bieżąco potrzeb i interesów członków, a jednocześnie osłabienie zainteresowania członków pomocą (w tym kontrolną) na rzecz rozwijania przedsiębiorstwa spółdzielczego.
W państwach członkowskich UE istnieją przykłady bankructw spółdzielni, w których zarządzający przestali działać zgodnie z najlepszym interesem członków.
Dlatego spółdzielnie w Unii Europejskiej uświadomiły sobie pozytywne znaczenie skutecznego nadzoru ze strony członków, podejmując w tym zakresie szereg działań.3
Podejmowane są też nowatorskie sposoby radzenia sobie z ograniczeniami właściwymi ustrojowi spółdzielczemu bez utraty statusu prawnego spółdzielni. Chodzi tu o zakładanie przez spółdzielnie spółek prawa handlowego ze stuprocentowym udziałem własnym.
    Za szczególnie istotne uznać należy wyrażone w ostatniej tzw. zielonej księdze o odpowiedzialności społecznej przedsiębiorstw stanowisko, że spółdzielnie są w stanie uwzględnić w swoich strukturach wymagania innych zainteresowanych podmiotów i dobrowolnie przyjmować na siebie obowiązki społeczne i obywatelskie.4
    Z tego względu uważa się że ustrój spółdzielczy przynosi zbawienne efekty w tych dziedzinach, w których wymagane jest myślenie długofalowe i dlatego w państwach członkowskich UE ma miejsce ostatnio rozwój spółdzielni w dziedzinach, które poprzednio znajdowały się w sferze wpływu publicznego (takich jak edukacja, lecznictwo, opieka społeczna, w ramach której – warto dodać – zaspakajane są także uwarunkowane socjalnie potrzeby mieszkaniowe ).
Celowa jest więc – w świetle rozważań zawartych w księdze – konfrontacja doświadczeń, w celu szerszego wykorzystywania pozytywnie zweryfikowanych modeli spółdzielczej aktywności.5 Potrzebna jest wymiana doświadczeń i pomysłów między poszczególnymi krajami, co powinno też być przedmiotem zainteresowania administracji państwowej.

Ustawodawstwo spółdzielcze i ranga regulacji prawnych w Unii Europejskiej

    Mając na uwadze definicję spółdzielni Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (ICA), słusznie uważa się, że spółdzielnia może przyjąć dowolnego rodzaju formę prawną, byle tylko posiadała cechy składające się na jej definicję, a mianowicie:
  • możliwość swobodnego i dobrowolnego zrzeszania się i występowania ze spółdzielni,
  • demokratyczna struktura, w której każdy członek ma jeden głos, decyzje są podejmowane przez większość, a wybierane kierownictwo jest odpowiedzialne przed członkami,
  • równy, uczciwy i sprawiedliwy podział wyników gospodarczych.
    W Unii Europejskiej istnieje pogląd, że nie jest nawet konieczna specyficzna legislacja spółdzielcza, a charakter spółdzielni może wynikać z aktów wewnętrznych, takich jak statut spółdzielni i regulaminy.
    Jednakże w większości państw członkowskich, istnieją – tak jak i w Polsce – specyficzne ustawy regulujące prawo spółdzielcze, stwarzające prawne ramy dla funkcjonowania spółdzielni oraz chroniące prawa członków spółdzielni oraz osób trzecich.
Innymi słowy we wszystkich państwach członkowskich Unii Europejskiej istnieją ramy prawne dla działalności spółdzielni, choć nie zawsze jest to specjalne prawo spółdzielcze.
Rolą państw członkowskich jest prowadzenie sprzyjającej polityki i tworzenie ram prawnych odpowiadających naturze i zadaniom spółdzielni, przy czym owe ramy prawne powinny uwzględniać spółdzielcze wartości i zasady.6
    W szczególności uzasadnione jest przyznanie spółdzielniom specjalnych ułatwień, dzięki którym nie będą się one znajdowały w niekorzystnej sytuacji.
    Omawiany dokument wskazuje na dwie drogi zapewnienia spółdzielniom równego i uczciwego traktowania na rynku, a mianowicie na:
  • zastosowanie bardziej elastycznego systemu regulacyjnego (np. otwarcie dostępu do tradycyjnego kapitału akcyjnego lub umożliwienie wiązania prawa głosu z ilością posiadanych udziałów),
  • zastosowanie surowszych wymogów prawnych, przy czym stosowanie się do nich uprawniałoby do otrzymania w zamian szczególnych przywilejów.
    W wielu państwach członkowskich w ostatnim okresie dochodziło do zmiany przepisów regulujących spółdzielczość. Miało to na celu głównie otworzenie spółdzielniom dostępu na rynki finansowe oraz „poluzowanie” ograniczeń dotyczących zakładania spółdzielni. Reformy te polegały w szczególności na:
  • obniżeniu minimalnej liczby osób koniecznej do założenia spółdzielni,
  • umożliwianiu niektórym członkom więcej niż jednego głosu,
  • rozszerzeniu zakresu działalności oraz obrotu z podmiotami nie będącym członkami spółdzielni,
  • umożliwieniu emitowania własnych obligacji,
  • dopuszczeniu przekształcenia spółdzielni w spółki akcyjne.
    Kolejny dokument istotny dla spółdzielczości to Europejska Karta Małych Przedsiębiorstw wzywająca państwa członkowskie do utworzenia systemu prawnego, administracyjnego i fiskalnego sprzyjającego działalności przedsiębiorczej. Z tego względu przepisy powinny raczej stwarzać możliwości, aniżeli ograniczać przedsiębiorczość. Chodzi jednak o to, by wysoka elastyczność nie zagroziła zachowaniu charakteru przedsiębiorstw realizujących interesy członków.

    Z punktu widzenia przepisów prawa spółdzielczego mamy trzy grupy Państw Członkowskich:
  • kraje w których funkcjonuje jedna, ogólna ustawa o spółdzielczości (jak to miało miejsce w Polsce do 2000 r.),
  • kraje, w których prawodawstwo spółdzielcze jest zróżnicowane w zależności od sektora i celów spółdzielni mieszkaniowych (tak jak obecnie w Polsce),
  • kraje, w których brak prawa spółdzielczego, a jedynie funkcjonowanie spółdzielni reguluje umowa założycielska (statut lub regulamin).
    W większości państw członkowskich spółdzielnie cieszą się specjalnym przywilejami ustawowymi, głownie w dziedzinie opodatkowania, co ma być przeciwwagą dla ograniczeń, jakie narzuca wybór statusu spółdzielczego.
    Nową tendencją jest odchodzenie od zasady, że jedna osoba ma jeden głos na rzecz zasady, że prawo głosu jest proporcjonalne do kwoty wniesionego wkładu., jednakże z ograniczeniem liczby głosów, jaką może dysponować jedna osoba.
    Ponad połowa państw członkowskich dopuszcza do przekształcenia spółdzielni w spółkę prawa handlowego.
    Charakterystyczne są więc znaczne różnice pomiędzy rozwiązaniami prawnymi, którym podlegają spółdzielnie poszczególnych państw członkowskich, co oznacza, że nie ma równych reguł gry dla spółdzielni w Unii Europejskiej.

Na koniec omawiany dokument zwraca uwagę na potrzebę bardziej sprzyjającej i wszechstronnej regulacji europejskiej w formie stworzenia STATUTU SPÓŁDZIELCZOŚCI EUROPEJSKIEJ.7

Statut spółdzielni europejskiej

Celem podjęcia prac nad statutem spółdzielni europejskiej jest udostępnienie spółdzielniom odpowiedniego instrumentu dla ułatwienia im działalności transgranicznej i transnarodowej. Uważa się bowiem, że na przeszkodzie takiej współpracy stoją bariery prawne i administracyjne niedopuszczalne na wspólnym rynku.
Statut spółdzielni europejskiej ma zapewnić identyczne warunki konkurencji ze Spółką Europejską Statut europejski ustanawiający jednolity zestaw zasad, struktur i trybu rejestracji ułatwiłby takie działania i zmobilizowałby do współpracy zwłaszcza spółdzielnie w rejonach przygranicznych.
Statut taki ma cechy, które mogą uczynić z niego atrakcyjne rozwiązanie. I tak:
  • jest dopasowany do potrzeb zrzeszeń osób fizycznych lub osób prawnych, a jednocześnie stwarza możliwości ograniczenia odpowiedzialności,
  • Spółdzielnię Europejską mogą tworzyć od podstaw osoby fizyczne lub prawne z różnych państw członkowskich.
    Zaleca się zatem korzystanie ze Statutu Spółdzielni Europejskiej jako sposobu popierania przedsiębiorczości i efektywności rynków w skali całego jednolitego rynku. Z tego względu dąży się do uproszczenia projektu przez:
  • ograniczenie odwołań do ustawodawstwa narodowego państw członkowskich,
  • uproszczenie przepisów, zwłaszcza dotyczących spółdzielni tworzonych od zera.
Postuluje się przy tym opublikowanie informatora z chwilą przyjęcia statutu w sieci ośrodków informacji Europejskiej powołanych do udzielania pomocy w zdobywaniu wiedzy o programach i inicjatywach wspólnotowych.

Jakie są szanse takiego ujednolicenia statutu spółdzielni europejskiej?
Z uwagi na wspomnianą wyżej różnorodność spółdzielczych regulacji narodowych osiągnięcie jednolitego stanowiska w sprawie jednolitego statutu europejskiego jest trudne. Pojawiła się zatem tendencja do stosowania wielu odsyłaczy do ustawodawstwa Państw Członkowskich, a to oznacza zróżnicowanie sytuacji prawnej spółdzielni rejestrowanych w różnych państwach, a tym samym obniżenie przejrzystości i efektywności takich spółdzielni, a więc atrakcyjności statutu europejskiego.
Odsyłanie do prawa narodowego spowodowałoby też poszukiwanie najkorzystniejszego systemu prawnego dla zarejestrowania się pod jego rządem.
Rozważa się zatem ustanowienie wspólnych zasad dla Europejskiego Przedsiębiorstwa Spółdzielczego i ograniczenia stosowania odsyłaczy do przepisów narodowych.

Projekt statutu europejskiej spółdzielni zawiera przepisy inspirowane najnowszymi wyżej wspomnianymi tendencjami w narodowej legislacji spółdzielczej. (np. dopuszczenie udziałów uprzywilejowanych, czy dopuszczenie członków nie będących użytkownikami (inwestorów), jednakże ich prawo głosu miałoby być ograniczone do pułapu 25% głosów oddanych za daną uchwałą, aby spółdzielnie nie znalazły się w niekorzystnej sytuacji w stosunku do Spółek Europejskich. Wyrażane są jednak obawy, czy nie narusza to zasad spółdzielczości.
Dla ujednolicenia stanowisk postuluje się spotkanie urzędników odpowiedzialnych za regulacje spółdzielcze w państwach członkowskich, w celu przedyskutowania zagadnień związanych z dalszym rozwojem prawa spółdzielczego w Europie z uwzględnieniem przetransponowania Statutu Europejskiego Przedsiębiorstwa Spółdzielczego na grunt prawa państw członkowskich. Pożądane jest przeanalizowanie i porównanie rozmaitych koncepcji opodatkowania, przepisów ograniczających swobodę działania spółdzielni oraz zapewniających im uprzywilejowanie. Umożliwiłoby to państwom członkowskim i Komisji opracowanie lepszych przepisów w oparciu o sprawdzone dobre rozwiązania prawne.
    W tym celu Komisja powołała ostatnio zespół ekspertów, który ma wspierać ją w opracowaniu koncepcji i tworzenia dla spółdzielni i innych podmiotów nowoczesnych ram prawnych.

    Księga zwraca uwagę na dwa elementy związane z rozszerzaniem się Unii Europejskiej:
1/ przystosowanie spółdzielni do konkurencyjnego kontekstu w UE,
2/ udzielenie pomocy władzom publicznym w rozwoju regulacji dla spółdzielni i przyjęciu rozwiązań zawartych w Europejskim Statucie Spółdzielczym.

Ad.1. Najskuteczniejszym sposobem przygotowania spółdzielni do zmodernizowana ich zarządzania i rozwoju struktur pośrednich są kontakty z podobnymi spółdzielczymi przedsiębiorstwami, które mają osiągnięcia w obrębie Jednolitego Rynku.

Ad. 2. Pomoc ta polega na zaproszeniu, w szczególności do prac nad Statutem Spółdzielni Europejskiej i jego wprowadzenia w życie, po uchwaleniu.

Z tego względu polska spółdzielczość, aby nie być pominiętą w tych przedsięwzięciach i zapewnić kompetentne reprezentowanie interesów polskiej spółdzielczości we wspomnianych pracach w Unii Europejskiej powinna domagać się utworzenia w Polsce – tak jak to ma miejsce w innych państwach członkowskich UE - Urzędu ds. Promowania Spółdzielczości

 Biała Księga jednoznacznie bowiem stawia na potencjał nowych inicjatyw spółdzielczych, w celu wspomagania zrównoważonego rozwoju gospodarek i społeczeństw tych krajów.

Uważa, że:
  • po pierwsze spółdzielnie są i powinny być ważnym elementem modernizowania gospodarek, by dobrodziejstwa rynku służyły szerszym rzeszom obywateli,
  • po drugie spółdzielnie pozwalają na szersze uwzględnianie różnorodnych potrzeb, które powstają w okresie przejściowym (np. prywatyzacja mieszkań zakładowych w Polsce najbardziej udana tam, gdzie spółdzielnie wzięły sprawę w swoje ręce),
  • po trzecie spółdzielnie mogą i powinny być szkołami przedsiębiorczości dla wielu obywateli w zdobyciu doświadczeń w zarządzaniu.
    Biała Księga wyraźnie bowiem wskazuje, że spółdzielnie polskie są – jak dotąd – nieobecne w tych programach, choć mogą i powinny odgrywać miały ważną rolę w osiągnięciu celów funduszy europejskich.8
Poprawę sytuacji może zapewnić wprowadzenie wzorem państw członkowskich Unii Europejskiej Urzędu odpowiedzialnego za sektor spółdzielczy.
Brak takiego resortu oznacza – jak się podkreśla także w omawianej Białej Księdze - brak wiedzy , a nawet niewłaściwe zrozumienie formy spółdzielczej przez władze publiczne, z którymi spółdzielnie mają do czynienia. Księga sygnalizuje związane z tym niebezpieczeństwo braku wrażliwości na konkretny charakter i potrzeby przedsiębiorstw spółdzielczych.
Za kolejny błąd raport uznaje brak konsultacji ze spółdzielniami inicjatyw ustawodawczych mających wpływ na spółdzielnie. Księga podkreśla ujemne znaczenie owego braku zrozumienia spółdzielczości dla ogólnej polityki, co może prowadzić do straconych szans wykorzystania i promocji modelu spółdzielni, tam gdzie to może być korzystne (np. budownictwo socjalne spółdzielni mieszkaniowych).

    Usprawnieniu prac służb publicznych odpowiedzialnych za regulację i rozwój spółdzielni sprzyjać będą prace nad Europejskim Statutem Spółdzielczym. We Francji, Szwecji i Belgii już doszło do skoordynowania działań na seminariach organizowanych z udziałem urzędników narodowych oraz przedstawicieli Komisji.
Skuteczna realizacja zadań wskazanych dla ruchu spółdzielczego wymaga stałego i opartego na odpowiednich strukturach, dialogu z administracjami narodowymi.

    Gdy chodzi o kontakty z organizacjami spółdzielczymi, aż osiem stowarzyszeń sektorowych reprezentuje narodowe stowarzyszenia członkowskie w obrębie Unii Europejskiej i większość zaoferowała członkostwo nowym państwom członkowskim. Współpracują one w ramach Komitetu Koordynacyjnego Europejskich Stowarzyszeń Spółdzielczych, uzyskując na swe projekty znaczne europejskie finansowanie.
Także Międzynarodowy Związek Spółdzielczy (ICA) z siedzibą w Genewie powołał wiceprezydenta i dyrektora do spraw Europy. Komisja a szczególnie Dyrektorat Generalny d/s Przedsiębiorstw wyłonił Profesjonalną Izbę Grupy Polityki Przedsiębiorczości (EPG), w której dwa miejsca zajmują przedstawiciele organizacji spółdzielczych.
W ostatnim niejako podsumowującym Księgę słowie, za szczególnie ważne uznaje się to, by w prace te (w szczególności w organizację konferencji, w tym Konferencji Europejskich Ekonomii Społecznej) włączyły się spółdzielcze organizacje i administracje nowych państw członkowskich.9

Polska spółdzielczość mieszkaniowa mająca ponad stuletnią tradycję, funkcjonuje na zasadach podobnych do tych, jakie przyjęto w krajach zachodnioeuropejskich. Nasze spółdzielnie mieszkaniowe będą jednak musiały, w niedalekiej przyszłości, dostosować się do potrzeb rozwijającego się rynku nieruchomości, m.in. poprzez podniesienie poziomu świadczonych usług. Przydatne mogą się tu okazać doświadczenia spółdzielczości mieszkaniowej państw unijnych. Konieczna też jest odpowiednia i jasno sprecyzowana polityka mieszkaniowa naszego państwa, a także przejrzyste i stabilne prawo, zharmonizowane z uregulowaniami prawnymi obowiązującymi w Unii Europejskiej, w tym reforma spółdzielczego prawa mieszkaniowego. W tej ważnej sferze jaką jest rozwój mieszkalnictwa, będący kołem zamachowym gospodarki, wejście Polski do Unii Europejskiej to możliwości, jakie stwarza dostęp do doświadczeń krajów Unii Europejskiej, które z problemem mieszkaniowym uporały się znacznie lepiej niż Polska.
Tym samym przecięte zostały spekulacje odnośnie losów tej formy prawnej korzystania z mieszkań po wejściu do Polski do Unii Europejskiej. Spółdzielcze prawo do lokalu jest i będzie nadal równoprawną formą korzystania z mieszkań, a nowy program mieszkaniowy może i powinien być realizowany ze znaczącym udziałem spółdzielni mieszkaniowych.

1 Por. Biała Księga o przedsiębiorstwach spółdzielczych, Dokument konsultacyjny Unii Europejskiej, Bruksela 2001 r. str. 9.
2 Tamże
3 Por. zalecenia zawarte w raporcie Brytyjskiej Komisji ds. Spółdzielczości pt.: ”Przewaga spółdzielczości”, http://www.cooperativecomission.org.uk/index2.html.
4 Por. Zielona Księga o odpowiedzialności społecznej przedsiębiorstw, str. 7, COM (2001)366 final,18/7/01
5 Por. Raport syntetyczny  z finansowanego przez Komisje programu: Zatrudnienie w sektorze usług, a rozwoź lokalny, http://europa.eu.int/comm/emplyment social/empl&esf/3syst/vol12en.pdf.
6 Por. Propozycje Komitetu ds. Promocji Spółdzielczości w omawianej Białej  Księdze, str. 22
7 Tamże str. 5 i 28
8 Biała Księga…str. 38
9 Tamże str. 46 Por też aneks zawierający sumaryczne przedstawienie praw spółdzielni w Państwach Członkowskich UE.




Uwagi do projektu zmiany ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane w zakresie organizacji nadzoru budowlanego

Projektowana zmiana polega na zastąpieniu organów nadzoru budowanego szczebla podstawowego, których funkcje spełniają obecnie powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego, przez okręgowe inspektoraty nadzoru budowlanego działające na obszarze kilku powiatów.

W przedmiotowej sprawie przedstawiam stanowisko Stałego Kongresu Budownictwa:
  1. Organy nadzoru budowlanemu kontrolują:
  • legalność i prawidłowość wykonywania obiektów budowlanych na podstawie wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia,
  • prawidłowość utrzymania stanu technicznego i estetycznego istniejących obiektów budowlanych.

    Do zadań organów nadzoru budowlanego należy również:
  • zwalczanie nielegalnej działalności budowlanej czyli tzw. samowoli budowlanej,
  • prowadzenie postępowania wyjaśniającego w wypadkach katastrof budowlanych,
  • karanie mandatowe i występowanie z wnioskami karnymi do organów prokuratorskich oraz do właściwych izb samorządu zawodowego w sprawach odpowiedzialności zawodowej osób pełniących funkcje techniczne w budownictwie.
  1. Liczba i charakter obiektów budowlanych w budowie i istniejących na obszarze działania inspektoratu nadzoru budowlanego jest policzalna, a niezbędna wymagalna częstotliwość kontroli tego samego obiektu budowlanego jest uzasadniona obiektywnie, jak np.:
  • wizualna kontrola (inspekcja) całego obszaru co najmniej 1 raz w roku,
  • kontrola budowanego obiektu co najmniej 2-krotna, 1-sza w toku budowy i 2-ga jako obowiązkowa kontrola gotowego obiektu przed przystąpieniem do użytkowania,
  • kontrola użytkowanego obiektu budowlanego co najmniej 1 raz na 5 lat,
  • postępowanie wyjaśniające i karne w związku z wykryciem samowoli budowlanej lub katastrofy budowlanej – może być określone wg zasady prawdopodobieństwa.
  1. Pracochłonność podstawowych czynności organu, o których mowa w pkt 2, oraz rozpatrywania i załatwiania skarg ludności, łączne z czasem dojazdu na wizję lokalną posiadanymi środkami lokomocji, jest wyliczalna i stanowi uzasadnienie dla określenia wymaganej obsady kadrowej organu i środków transportu.

  2. Na obszarze działania powiatowego inspektora nadzoru budowlanego nie działają żadne inne organy gminy lub starostwa mające kompetencje i obsadę kadrową o specjalnościach zawodowych potrzebnych do wykonywania zadań inspektora nadzoru budowlanego. Z tego powodu nie może być np. praktycznie wykorzystany przepis art. 82b ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, upoważniający organy nadzoru budowlanego do wezwania organ administracji architektoniczno-budowlanej (czyli praktycznie funkcjonariuszy starosty) do udziału w czynnościach inspekcyjnych i kontrolnych.

  3. Skuteczne wykonywanie zadań nadzoru budowlanego wymaga zapewnienia zarówno łatwej osiągalności celów inspekcji i innych czynności inspektorów nadzoru budowlanego na obszarze działania, jak również łatwej dostępności dla obywateli (stron i innych interesantów) oraz łatwego kontaktu organów gmin i starostwa z organem nadzoru budowlanego.
Przedstawiony zakres uprawnień ustawowych i obiektywny, wyliczalny zakres zadań rzeczowych inspektoratów nadzoru budowlanego dowodzi, że likwidacja powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego i utworzenie w ich miejsce okręgowych inspektoratów spowoduje:
  1. konieczność poniesienia kosztów likwidacji dotychczasowych urzędów powiatowych, wysokiego kosztu urządzenia nowego nowej siedziby urzędu okręgowego, kosztów przemieszczeń i zmian kadrowych, przeniesienia akt budowlanych i rejestrów oraz sprzętu i urządzeń biurowych, przydzielenia odpowiedniej liczby samochodów służbowych,

  2. nadmierne oddalenie siedziby inspektoratu okręgowego od faktycznego miejsca pracy inspektorów, jakim jest podległy obszar i znajdujące się na nim obiekty budowlane będące w budowie i w użytkowaniu, co zwiększy koszty przejazdów służbowych i czasochłonność wszystkich czynności kontrolnych, a więc zmniejszy efektywność pracy inspektorów,

  3. utrudnienie kontaktu obywateli z urzędem oraz zwiększenie kosztów ich podróży i czasu załatwiania spraw w godzinach urzędowania, co wymaga oderwania ich od bieżących obowiązków w miejscu pracy,

  4. utrudnienie kontaktu między organami gmin i organami administracji architektoniczno-budowlanej (starostwami) a inspektoratem nadzoru budowlanego oraz zwiększenie kosztów łączności i przesyłania (obiegu) akt budowlanych.
WNIOSKI

    Zamiast projektowanego tworzenia okręgowych inspektoratów nadzoru budowlanego, należy wykorzystać możliwość zracjonalizowania i zwiększenia efektywności działania powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego przez przeniesienie do właściwości wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego zadań w zakresie nadzoru nad budową i utrzymaniem obiektów budowlanych o skomplikowanych konstrukcjach i przeznaczonych dla wielkich zgromadzeń ludzi.
    Do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego powinien należeć także nadzór nad budową i utrzymaniem obiektów budowlanych wyszczególnionych enumeratywnie w art. 82 ust. 3, na które pozwolenie na budowę wydaje wojewoda, jako organ administracji architektoniczno-budowlanej.
    W szczególnych przypadkach, uzasadnionych ograniczonym zakresem inwestycji i istniejących zasobów budowlanych, należy wykorzystać możliwość tworzenia wspólnych inspektoratów nadzoru budowlanego dla dwóch powiatów sąsiednich, zgodnie z art. 86 ust. 3b Prawa budowlanego.
    Organom nadzoru budowlanego wszystkich szczebli należy zapewnić obsadę kadrową, której kwalifikacje zawodowe, liczba etatów i wynagrodzenie zostaną dostosowane do charakteru i pracochłonności obiektywnych zadań, oraz odpowiednią liczbę środków transportu, umożliwiającą wykonywanie planowej inspekcji podległego obszaru, normatywnej kontroli obiektów w budowie i utrzymania obiektów użytkowanych oraz czynności związanych z doraźnym zagrożeniem lub wypadkiem katastrofy budowlanej.

Władysław Korzeniewski



9 marca 2006
Władysław Korzeniewski
magister inżynier architekt
ekspert Stałego Kongresu
Budownictwa

DANE O STANDARDZIE PRZESTRZENNYM MIESZKAŃ
W SPOŁECZNYM BUDOWNICTWIE MIESZKANIOWYM W POLSCE
WG STANU FAKTYCZNEGO I REGULACJI NIORMATYWNYCH


W związku z potrzebą ustalenia granicznej wielkości powierzchni mieszkań zaliczanych do "społecznego budownictwa mieszkaniowego" przedstawiam informacje o faktycznej średniej wielkości mieszkań budowanych w Polsce oraz o podstawach normatywnych, które odnoszą się do budownictwa o tym charakterze:

Tablica 1.
Średnia wielkość mieszkań wybudowanych
w Polsce w latach 2000 – 2004 wg GUS

Formy budownictwa mieszkaniowego
Średnia wielkość mieszkań oddanych do użytku (m2)
2000 r.
2001 r.
2002 r.
2003 r.
2004 r.
Ogółem w kraju
89,7
86,0
99,3
115,8
107,9
w tym:
Indywidualne
130,7
131,0
134,8
137,5
141,3
Deweloperskie – na sprzedaż lub wynajem
62,8 59,4
59,3
60,6
61,7
Spółdzielcze
62,9 59,0
59,9
59,2
57,7
Społeczne czynszowe
54,8
51,7
50,6
50,5
49,3
Komunalne
47,1
48,5
46,9
49,5
48,9
Zakładowe 67,8 61,0 71,6 60,3 62,4


Tablica 2.
Standard przestrzenny podstawowych typów mieszkań
w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym dla ludności
nierolniczej w miastach ,wg NTP-1972, stosowany w praktyce do 1990 r.

Typ mieszkania
M–3
M–4
M–5
Przeznaczone dla rodziny
3-osobowej
4-osobowej
5-osobowej
Graniczne wielkości Pu (m2)
wg NTP z dnia 29.01.1972 r.
44 – 48
56 – 61
65 – 70
Dopuszczalne zwiększenie (m2) w budownictwie wielkopłytowym
m2
4 2
3
Górna granica Pu (m2)
52 63
73


Tablica 3.
Standard przestrzenny podstawowych typów mieszkań
realizowanych przez TBS przy udziale środków KFM

Typy mieszkań
Dla liczby osób
Minimalna powierzchnia mieszkań m2
Wg rozporz. RM z dn. 29.03.1996 r.
Wg rozporz. RM z dn. 204.07.2000 r.
P
2
32
32
2Pm
3
44
44
2Pd
4
50
52
3P
5
63
63
4P 6 69 69


Tablica 4.
Standard przestrzenny charakterystycznych typów mieszkań w wielorodzinnym społecznym budownictwie mieszkaniowym zalecany przez Komitet Ekonomiczny ONZ dla Europy w "ECE Compedium of Model Provisions for Buildung Regulations" New York – Geneva 1991

Pomieszczenia w mieszkaniu
Powierzchnia m2
Pokój ogólny (Living-room)
18 – 22
Sypialnia rodziców
14 – 16
Sypialnia 2 dzieci
10 – 12
Sypialnia 1 dziecka
8 – 10
Kuchnia z jadalnią
10 – 12
Kuchnia robocza
8 – 10
Łazienka
3,3
WC z natryskiem
1,5
WC bez natrysku
1,2
Spiżarnia
1 – 1,5
Schowek 0,6 – 1


Tablica 5.
Standard przestrzenny podstawowych typów mieszkań w wielorodzinnym społecznym budownictwie mieszkaniowym, określony na podstawie Aneksu nr 7 do "Regulaminu Projektu Finansowania Budownictwa" ŚFW. Draft 01.07.1991

Typ mieszkania:
2PK
3Pk
4PK
Przeznaczone dla rodziny:
3-osobowej 1)
4-osobowej 2)
5-osobowej 2)
Wymagane pomieszczenia
Powierzchnia
minimalna m2
Powierzchnia
zalecana m2
Powierzchnia
zalecana m2
Pokój dzienny z miejscem do jedzenia
21
26
26
Kuchnia bez jedzenia
7


Kuchnia z miejscem do jedzenia

12
12
Spiżarnia
1,5
2
2
Sypialnia rodziców
12
15
15
Sypialnia 2 dzieci

14
14
Sypialnia 1 dziecka
8

10
Łazienka
3
5
5
WC z natryskiem

2
2
Szafy wbudowane
2,1
3,6
4,5
Komunikacja wewnętrzna 3)
9,4
14.4
16,5
Pu mieszkania 64 94 107
1) przyjęto dolne granice wielkości powierzchni pomieszczeń określone w Regulaminie,
2) przyjęto górne granice (zalecane) wielkości powierzchni pomieszczeń określone w Regulaminie,
3) Wg Regulaminu powierzchnia komunikacji wewnętrznej nie powinna przekroczyć 18% Pu.



Tablica 6.
Standard przestrzenny mieszkań w jednorodzinnym społecznym budownictwie mieszkaniowym określony wg Aneksu nr 7 do "Regulaminu Projektu Finansowania Budownictwa" ŚFW. Draft 01.07.1991

Wymagane pomieszczenia
Powierzchnia w m2
minimalna
zalecana
optymalna dla mieszkania
5-osobowego 1)
Pokój ogólny z miejscem do jedzenia
22
26
26
Pokój ogólny bez miejsca do jedzenia
18
22

Aneks jadalny (jadalnia)
8 (11)
10 (12)

Kuchnia robocza
7
8

Kuchnia z miejscem do jedzenia
10
14
14
Spiżarnia
1,5
2
2
Sypialnia rodziców
12
15
15
Sypialnia 2 dzieci
11
14
14
Sypialnia 1 dziecka
8
10
10
Łazienka
4
6
6
WC u natryskiem
1,5
2
2
Garderoba
0,7 na osobę
0,9 na osobę
4,5
Pomieszczenie do prac domowych

9

Piwnica gospodarcza

6
6
Garaż
18
18
18
Warsztat domowy
6 6
Pomieszczenie techniczne
wg projektu
6
Komunikacja wewnętrzna Nie więcej niż 16% Pu
20,5
Razem Pu
150
1) Propozycja autorska zastosowania programu budynku jednorodzinnego w Polsce.


WNIOSEK
Stan faktyczny średniej wielkości mieszkań oddanych do użytku w Polsce w latach 2000 – 2003 oraz przedstawione wyżej podstawy (zalecenia) normatywne dot. standardu przestrzennego mieszkań w społecznym budownictwie mieszkaniowym uzasadniają zaliczenie obecnie do społecznego budownictwa mieszkaniowego w Polsce mieszkań:
  1. w zabudowie wielorodzinnej – o powierzchni użytkowej do 110 m2, licząc bez powierzchni balkonu, loggii lub tarasu, pomieszczenia do pracy zawodowej i powierzchni garażowej,
  2. w zabudowie jednorodzinnej – o powierzchni do 150 m2,, licząc bez powierzchni balkonu, loggii lub tarasu i pomieszczenia do pracy zawodowej (powierzchnia garażu jest już wliczona do Pu).
(W.Korzeniewski)



Kazimierz Kirejczyk
Sytuacja na rynku nowych mieszkań w Polsce w 2005 roku
– pierwsze podsumowanie


Kazimierz Kirejczyk

Prezes Zarzadu firmy konsultingowej REAS,
specjalizującej się w doradztwie dla inwestorów i
instytucji finansowych, działających w sektorze
budownictwa mieszkaniowego

Minął kolejny rok. Zanim GUS opublikuje statystyki z liczbami mieszkań oddanych w całym 2005 roku, co pozwoli na podsumowanie sytuacji w budownictwie mieszkaniowym, można pokusić się o opinię o tym, jak funkcjonował w minionym roku rynek nowych mieszkań w Polsce. Oczywiście, w przypadku tak dużego i tak zróżnicowanego pod względem tempa rozwoju gospodarczego kraju trudno mówić o jednorodnym rynku ogólnokrajowym. Bardziej właściwe jest wyróżnienie szeregu rynków lokalnych, które mogą się znacznie różnić, zarówno skalą jak i cenami oraz charakterystyką budowanych mieszkań. Zdecydowanie dominującym rynkiem jest rynek warszawski, obejmujący przede wszystkim obszar stolicy, ale także szereg miejscowości poza jej granicami, położonych w Warszawskim Obszarze Metropolitalnym. Stan rynku warszawskiego w minionym roku najlepiej oddaje słowo: hossa. Mieszkania sprzedawały się tu jak świeże bułki, w przypadku renomowanych inwestorów i dobrych lokalizacji zdarzało się, że przed rozpoczęciem budowy sprzedawano 70-80% mieszkań. W całej Warszawie mieszkań gotowych, niesprzedanych było kilka tygodni temu zaledwie około trzystu, co w porównaniu z kilkunastoma tysiącami mieszkań planowanych do oddania stanowiło liczbę wręcz symboliczna. Trudno o lepszy wskaźnik dobrej koniunktury.

Ale dobra koniunktura dla deweloperów niekoniecznie oznaczała korzystną sytuację dla klientów. Ceny na warszawskim rynku rosną nieprzerwanie od połowy 2003 roku. Skala wzrostu cen (indeks przeciętnej ceny dla całego rynku) sięga 18% rocznie. Mieszkania drożeją zdecydowanie szybciej niż rośną płace i dostępność kredytów hipotecznych. Dzieje się tak z kilku przyczyn. Drożeją mieszkania we wszystkich segmentach jakościowo -cenowych. Podaż mieszkań najtańszych jest niska, gdy, bardzo ograniczyły swoja aktywność spółdzielnie mieszkaniowe, które dotychczas budowały głównie mieszkania z segmentu popularnego. Trudniej także o działki na peryferiach, gdzie mało jest terenów z uchwalonymi planami miejscowymi, a na zasadzie dobrego sąsiedztwa trudno uzyskać warunki zabudowy dla tzw. Green field locations czyli działek na terenach dotychczas niezabudowanych. Bardzo wzrosły także ceny najdroższych mieszkań. Traktowana jeszcze dwa lata temu jako astronomiczna cena 15 tysięcy dziś nikogo nie szokuje. Jednocześnie zmieniła się struktura koszyka inwestycji, na podstawie którego budowane są indeksy cen ofertowych. Do niedawna najwięcej mieszkań budowano na Białołęce, dziś na czoło wysuwa się Mokotów, gdzie mieszkania należą do najdroższych w Warszawie. Coraz więcej nowych inwestycji pojawia się w Śródmieściu, w którym do niedawna mieszkań budowano niewiele. W konsekwencji indeks cen ofertowych, tworzony w badaniach REAS jako przeciętna cena mieszkania znajdującego się w ofercie sięgnął w grudniu 2005 roku poziomu 4800 zł za metr kwadratowy.

W Warszawie buduje się i sprzedaje ponad 25% wszystkich mieszkań budowanych na sprzedaż w Polsce. Pod względem liczby budowanych mieszkań podobna skale maja cztery podsumowane kolejne rynki: Kraków, Trójmiasto, Wrocław i Poznań. Sytuacja w poszczególnych miastach różni się wprawdzie w szczegółach, ale można już mówić o tym, że
w 2005 roku także i do nich dotarła dobra koniunktura. Widać to w tempie zmiany cen.

Ceny wzrosły we wszystkich miastach, ale w ostatnim półroczu wyraźne przyspieszenie miało miejsce w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, podczas gdy w Warszawie tempo wzrostu utrzymało się na poziomie kilkunastu procent w skali roku. Wzrost cen mieszkań był znacznie szybszy aniżeli wzrost wynagrodzeń. Poniższy wykres przedstawia relacje pomiędzy przeciętnym wynagrodzeniem miesięcznym a przeciętną ceną jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej w połowie 2005 r. Różnice pomiędzy aglomeracjami nie są duże, najniższa relacja występuje w Warszawie i Krakowie (około 0,7 m2). Ale we wszystkich dużych miastach wskaźnik ten od 2002 r. się zmniejszył, w Warszawie nawet o 16%.

Relacja miedzy średnią płacą miesięczną I średnią ceną 1 m2 powierzchni użytkowej nowego mieszkania w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach

Relacja między śrenią płacą a średnią ceną 1 m2

Pomimo wzrostu cen, we wszystkich miastach liczba gotowych niesprzedanych mieszkań stanowiła kilka procent łącznej liczby mieszkań planowanych do oddania w ciągu tego roku.

Tak wiec wzrost cen i brak gotowych mieszkań potwierdzają, że popyt na tych rynkach wyraźnie przewyższa podaż. Dlaczego tak się dzieje? W przypadku rynku warszawskiego jest to dość oczywiste. Na tle reszty kraju Warszawa jako administracyjna, finansowa i polityczna stolica Polski, cieszy się najlepsza sytuacja ekonomiczna w kraju. Występują tu: relatywnie niskie bezrobocie, wysokie dochody ludności, największa dostępność kredytów hipotecznych, wysoki udział mieszkańców z wyższym wykształceniem i wysokimi kwalifikacjami. Trend ten nawet wzmocni się w najbliższych latach, gdyż właśnie ta metropolia będzie największym beneficjentem spodziewanego wzrostu gospodarczego.

Ale także w innych miastach sytuacja ekonomiczna się poprawia. Bezrobocie w Krakowie jest nieomal na poziomie warszawskiego, Wrocław znakomicie ściąga nowych inwestorów tworzących nowe miejsca pracy, rusza także gospodarka w Trójmieście i Poznaniu.

Tak wiec o przyszły popyt można być spokojnym. Pomimo, że po dwóch latach wyraźnej przewagi popytu nad podażą liczba rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży mieszkań szybko rośnie, wszystko wskazuje na to, że w przyszłym roku nadal będzie trudno nadążyć z podażą za wzrastającym popytem. Wciąż bowiem zbyt trudno kupić dziś teren pod atrakcyjna inwestycje, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może trwać latami. Tymczasem terenów z uchwalonymi planami miejscowymi jest nadal jak na lekarstwo. Chlubnym wyjątkiem wśród dużych miast jest tylko Gdańsk, gdzie ponad połowa powierzchni miasta ma już obowiązujące według nowego prawa plany miejscowe. Natomiast w Krakowie sytuacja jest dramatyczna – plany ma tylko kilka procent powierzchni miasta.

W konsekwencji nieuchronny wydaje się wzrost cen, sprzyjający postrzeganiu rynku mieszkaniowego jako atrakcyjnego miejsca do inwestowania w sensie finansowym. Zapowiedzi rządu dotyczące wspierania popytu subsydiowanymi kredytami, o ile zostaną szybko zrealizowane, mogą nawet pogłębić nierównowagę pomiędzy popytem i podażą. Natomiast realne efekty nowelizacji przepisów, mających na celu zwiększenie podaży, będą widoczne nie wcześniej niż w perspektywie kilkunastu miesięcy.



Prezentacje Pani Prezes Elżbiety Syrdy na konferencji "Budownictwo - nowe warunki, nowe szanse" (27 październik 2005r.)

Prezentacja: Kondycja polskiego budownictwa

Prezentacja: Trendy w polskim budownictwie





               Logo Izby Projektowania Budowlanego                          Logo Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa
IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO
Warszawa, dnia 25 listopada 2005 r.

Pan
Jerzy Polaczek
Minister Transportu i Budownictwa
w miejscu

    W związku z przygotowaną nowelizacją ustawy Prawo zamówień publicznych Polska Izba Inżynierów Budownictwa oraz Izba Projektowania Budowlanego grupujące ponad 110.000 członków pragną przyczynić się do doskonalenia ustawy, w części dotyczącej budownictwa w tym projektowania.
    Opracowane przez nas propozycje zmian i uzupełnień mają na celu: pełne dostosowanie do Dyrektywy 2004/18/WE oraz złożonych procedur prowadzenia inwestycji budowlanych i wyeliminowanie występujących patologii. Liczne przykłady wadliwych przetargów na prace projektowe i wykonawstwo budowlane przyniosły, i nadal przynoszą, znaczne straty gospodarce. Są one wynikiem m. in. niewłaściwych regulacji prawnych w ustawie i działań niektórych zamawiających. Codzienna prasa omawiała liczne przykłady niewłaściwie prowadzonych inwestycji w ramach zamówień publicznych.
    Proponowane zmiany do projektu nowelizacji przedmiotowej ustawy mają na celu poprawę jakości i efektywności procesów inwestycyjnych, a dotyczą w szczególności:
  • uwzględnienia w katalogu zamówień, które wymagają stosowania najkorzystniejszej oferty, opartej na wielu kryteriach, także działalności dotyczącej projektowania budowlanego,
  • wprowadzenia obowiązku opisania przedmiotu zamówienia na dokumentację projektową, za pomocą wytycznych programowo – funkcjonalnych,
  • określenia przesłanek wskazujących jakie roboty budowlane, obejmujące „zaprojektowanie i wykonanie” mogą być zamawiane w oparciu o program funkcjonalno – użytkowy,
  • nałożenia na zamawiających obowiązku umieszczania w SIWZ warunków nabycia autorskich praw majątkowych i zwrotu kosztów, o ile w ramach ofert wymagane jest przedłożenie opracowań objętych ochroną prawa autorskiego,
  • doprecyzowanie regulacji dotyczących procedur konkursowych,
  • zwolnienia z obowiązku uiszczania wpisu warunkującego wnoszenie odwołań przez organizacje zrzeszające wykonawców wpisanych na listę Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych.
    W imieniu Izb zwracamy się do Pana Ministra z uprzejmą prośbą o spowodowanie uwzględnienie przedłożonych propozycji.
    Dotychczasowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo zamówień publicznych nie koryguje wadliwych regulacji oraz nie uwzględnia wielu ustaleń Dyrektywy 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 roku.
    Deklarujemy udział naszych przedstawicieli w pracach związanych z nowelizacja tej ustawy.

Prezes                                                                   Prezes
Izby Projektowania Budowlanego                    Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa

doc. dr inż. Ksawery Krassowski                       prof. dr hab. inż. Zbigniew Grabowski

Wysłano do:
1. Grażyna Gęsicka – Minister Rozwoju Regionalnego,
2. Jerzy Polaczek – Minister Transportu i Budownictwa,
3. Mariusz Błaszczak – Szef Kancelarii Prezesa Rady Ministrów,
4. Tomasz Czajkowski – Prezes Urzędu Zamówień Publicznych,
5. Bogusław Kowalski – Przewodniczący Sejmowej Komisji Infrastruktury,
6. Artur Zawisza – Przewodniczący Sejmowej Komisji Gospodarki,
7. Roman Nowicki – Przewodniczący Kongresu Budownictwa Polskiego,
8. Ewa Wiktorowska – KIG.



               Logo Izby Projektowania Budowlanego                          Logo Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa
IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO

PROPOZYCJE ZMIAN
W USTAWIE PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH

  1. Ad. art. 2 pkt. 5, który dotyczy definicji najkorzystniejszej oferty. Wnioskuje się do istniejącego tekstu dodanie następującego uzupełnienia „oraz projektowania budowlanego” aby otrzymać następujący zapis:
    „a w przypadku zamówień publicznych w zakresie działalności twórczej, naukowej oraz projektowania budowlanego, których przedmiotu nie można z góry opisać w sposób jednoznaczny i wyczerpujący - ofertę, która przedstawia najkorzystniejszy bilans ceny i innych kryteriów odnoszących się do przedmiotu zamówienia."
Uzasadnienie
Dokumenty unijne zwracają szczególną uwagę na wybór oferty najkorzystniejszej, czyli prezentującej najlepszą relację między jakością i ceną. W zamówieniach dotyczących dokumentacji projektowej ta relacja jest bardzo istotna. Jakość dokumentacji projektowej rozstrzyga o kosztach obiektu, który powstaje w wyniku robót budowlanych, realizowanych na podstawie projektu. I dlatego przesłanki wyboru wykonawcy powinny być oparte na wielu kryteriach (jakość, funkcjonalność doświadczenie, walory eksploatacyjne i in.). Niestety, ze szkodą dla finalnego efektu inwestycji praktyka udzielania zamówień publicznych w Polsce wskazuje, iż zamawiający posługują się najczęściej tylko jednym kryterium – ceną.
    Tymczasem bez wątpienia przesłanki, świadczące o merytorycznej wartości ofert powinny decydować o wyborze wykonawcy przy przetargach, dotyczących zamówień z zakresu planowania przestrzennego, projektowania urbanistycznego i projektowania architektoniczno-budowlanego oraz przetwarzania danych, zwłaszcza w przypadkach, jeżeli te zamówienia nie są poprzedzane konkursem.
Decyzja o przyjęciu tego wniosku powinna skutkować również korektą tekstu art. 91a ust. 2 przez dodanie po słowie „naukowej” tekstu: „oraz projektowania budowlanego”.

  1. Ad. Art. 10. Proponuje się dodanie ust. 3 o następującej treści:
„3. zamówień publicznych w zakresie działalności twórczej, naukowej oraz projektowania budowlanego stosuje się przetarg ograniczony lub procedury wymienione w ust. 2, na warunkach określonych w tym ustępie o ile nie został uprzednio przeprowadzony konkurs według zasad, o których mowa w dziale III rozdział I ustawy”.

Uzasadnienie
Dla zamówień intelektualnych, których przedmiotu nie można z góry opisać w sposób jednoznaczny i wyczerpujący, powinno się wskazać, jako właściwe, inne tryby zamówienia z wyłączeniem przetargu nieograniczonego.
Przetarg ograniczony jest odpowiednim trybem dla tych zamówień gdyż zapewnia zamawiającemu dostęp do wykonawców spełniających warunki przetargu. Jest on zbliżony do „systemu dwóch kopert”.

  1. Ad. art. 26 ust. 3. Wnioskuje się skreślenie słów „unieważnieniem postępowania” i zastąpienie ich tekstem „wykluczeniem z postępowania”.
Uzasadnienie
Z powodu usterek w składanych przez oferentów w dokumentach, kwalifikujących do udziału w postępowaniu, wielu ważnych dla gospodarki postępowań ulega unieważnieniu lub dokonuje się wyboru najkorzystniejszej oferty spośród ograniczonej liczby wykonawców.

  1. Ad art. 29, który określa ogólne zasady opisywania przedmiotu zamówienia. Wnioskuje się o dodanie ust. 1a o następującej treści:
„1 a)    Zamawiający nie może żądać od wykonawców, aby w ramach oferty wykonali nieodpłatnie zamówienie lub jego część.”

Uzasadnienie
Zamawiający często wymagają od oferentów sporządzenia koncepcji w ramach oferty na wykonanie prac projektowych. Stanowi to ok. 15% - 20% wartości projektu budowlanego. Koncepcje te często nie są brane pod uwagę w ocenie prac lub ich ocena stanowi kryterium o minimalnej wadze. Wymuszane w trybie zamówień publicznych nieodpłatne wykonywanie części zamówienia narusza zasady określone w art. 2 pkt 13 ustawy oraz w Kodeksie Cywilnym (art. 735 § 1).

  1. Ad. art. 31, który określa dokumenty, za pomocą których zamawiający opisuje przedmiot zamówienia na roboty budowlane.
    Wnioskuje się dodanie nowych ust. 2a i 3b i zmianę ust. 4 o następującej treści:
„2a) Jeżeli przedmiotem zamówienia jest dokumentacja projektowa dla robót budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. – zamawiający opisuje przedmiot zamówienia za pomocą wytycznych programowo – funkcjonalnych.”

„3 b) Wytyczne programowo – funkcjonalne obejmują:
1) przewidywany program użytkowy i jego podstawowe parametry oraz oczekiwany standard obiektu,
2) wymagania techniczne, funkcjonalne i ewentualnie kosztowe dotyczące zamierzenia budowlanego,
3) oczekiwany zestaw dokumentów i opracowań projektowych,
4) ewentualny podział na etapy realizacyjne,
5) informację o dokumentach, które dotychczas zgromadził zamawiający.”


W ust. 4 wprowadzić nowy pkt 4 o następującej treści:
„4) wytycznych programowo – funkcjonalnych.”

Uzasadnienie
Powszechnie stosowaną procedurą realizacji zamierzeń inwestycyjnych powinno być odrębne zamawianie projektowania, a następnie robót budowlanych. Procedura ta najbardziej skutecznie chroni interesy zamawiającego. W ustawie brak jednoznacznego wskazania sposobu opisu przedmiotu zamówienia na samą dokumentację projektową.
Wnioskuje się aby zamawiający opisywał przedmiot zamówienia na prace projektowe za pomocą wytycznych programowo – funkcjonalnych, natomiast minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określił, w drodze rozporządzenia ich szczegółowy zakres i formę.. W nowym ust. 3b sformułowano propozycje zawartości tych wytycznych.

  1. Ad art. 31. Wnioskuje się dodanie nowych ust. 5 i 6 o następującej treści:
„5. Zamówienia obejmujące zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, przeprowadzane na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego, mogą być stosowane dla:
a. prostych obiektów kubaturowych o powszechnie ustalonych standardach oraz dla inwestycji liniowych o ustalonych parametrach i uregulowanym statusie dotyczącym prawa do terenu,
b.  zamówień na obiekty, które mogą być realizowane przez wykonawców dysponujących prawami do know how technologii produkcji lub usług,
c. Inwestycji zamawianych w trybie koncesji lub przedsięwzięć publiczno-prywatnych (ppp), w których wykonawca będzie przez określony czas eksploatatorem zbudowanego obiektu.
6. Na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego nie mogą być zamawiane inwestycje budowlane współfinansowane z udziałem środków funduszy Unii Europejskiej”.
 
Uzasadnienie
    Obserwacje i analiza zamówień przeprowadzonych na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego wskazują, że procedura ta nie jest stosowana w sposób właściwy. Negatywne wyniki stosowania tej procedury pokazują doświadczenia z realizacji metra warszawskiego, oraz analiza specyfikacji istotnych warunków zamówienia dla tych postępowań.
    Jest ona wykorzystywana przez niektórych zamawiających dla pozbycia się odpowiedzialności za brak przygotowania inwestycji i przerzucenia obowiązków i ryzyka na wykonawcę bez zapewnienia rozsądnych warunków wykonania umowy i wykreowania właściwej ceny oferty za przedmiot zamówienia. Działania te będą skutkować realizacją przedmiotu zamówienia na niższym poziomie jakościowym, w porównaniu z trybem zamówienia dokonanego na podstawie dokumentacji projektowej i specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych.
Proponowany zakaz stosowania tej procedury do zamówień współfinansowanych z udziałem środków z Unii Europejskiej wynika z faktu, że procedura tego zamówienia może być przez zamawiającego uruchomiona bez przeprowadzenia studiów i analiz przedprojektowych oraz sporządzania studium wykonalności inwestycji, a więc braku oceny ekonomicznej całości inwestycji. Może to skutkować wycofaniem środków unijnych w trakcie realizacji albo po wykonaniu inwestycji.

  1. Ad art. 36, który dotyczy specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
1. W pkt. 16 projektu nowelizacji, który określa uprawnienia zamawiającego odnośnie podawania w specyfikacji istotnych warunków zamówienia jego wymagań dotyczących warunków umowy – Izby wnioskują wykreślenie słów: „albo wzór umowy”, z utrzymaniem pozostałych, wymienionych tam praw zamawiającego, albo zmianą na rzecz sformułowania „propozycja tekstu umowy”.

Uzasadnienie
    Wnioskuje się o wyłączenie dla zamawiających możliwości dołączania do SIWZ wzoru umowy. Wnioskuje się wprowadzenie sformułowania „propozycja tekstu umowy”, które dopuszcza możliwość wprowadzenia zmian.
    Wniosek ma swoje uzasadnienie w fakcie, że zamawiający nadużywają tej formy prawnej, formułują umowy wadliwe, naruszające zasadę równości stron. Nie przyjmuje się wniosków dotyczących zmian w umowach,. Zamiast korekty, we wzorach umów wadliwych zapisów, zgłaszanych przez uczestników postępowania w trakcie trwania procedury przetargowej, zamawiający przekazują wnioskodawcy sugestię odstąpienia od przetargu.
    Równocześnie obserwuje się u zamawiających niski stan umiejętności formułowania umów, a także brak dobrych wzorców ogólnych warunków umów.
    Jako pozytywną w tym względzie ocenia się inicjatywę Urzędu Zamówień Publicznych, aby w wyniku realizacji grantu Banku Światowego, zostały przygotowane wzorcowe dokumenty przetargowe. Dla robót budowlanych takie wzorcowe dokumenty zostały opublikowane. Opracowane wzorcowe dokumenty dla prac projektowych nie uwzględniają specyfiki tych zamówień i nie zostały opublikowane.

2. W zakończeniu ust. 2 w art. 36 wnioskuje się dodanie nowego ust. 6 o następującej treści:
„6. Dla zamówień w zakresie działalności twórczej, naukowej, lub projektowania budowlanego, gdy zamawiający w ramach oferty wymaga przedłożenia koncepcji projektowej dla planowanego przedsięwzięcia - jest zobowiązany w specyfikacji istotnych warunków zamówienia zawrzeć zobowiązanie, że odkupi od autorów ich autorskie prawa majątkowe na określonych warunkach.”

Uzasadnienie
Do częstych przypadków występujących obecnie, głównie w zamówieniach na prace projektowe, jest wymaganie przez zamawiających przedłożenia w ramach oferty koncepcji projektowych i ich nieodpłatne przejmowanie przez zamawiających, tj. bez honorowania zasad odkupienia autorskich praw majątkowych, czyli z naruszeniem ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. Nr 24/1994 r., poz. 83 z późn. zm.).

  1. Ad art. 55 ust. 1, który dotyczy przesłanek wyboru trybu negocjacji z ogłoszeniem.
    Wnioskuje się wprowadzenie do polskich przepisów dyspozycji art. 30 lit. c Dyrektywy 2004/18/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 31 marca 2004 r., jako pkt 3a w art. 55 ust. 1 o następującej treści:
„3 a)     dla usług związanych z projektowaniem obiektów budowlanych, jeżeli ich zakres uniemożliwia określenie przedmiotu zamówienia w specyfikacji istotnych warunków zamówienia z dokładnością pozwalającą na jego udzieleniew drodze wyboru najkorzystniejszej oferty według zasad przetargu nieograniczonego lub ograniczonego.”

Uzasadnienie
W projekcie nowelizacji nie zaproponowano zmian w art. 55 ust. 1 obecnej ustawy. W art. 30 nowej dyrektywy unijnej zawarto wyraźną przesłankę zalecającą stosowanie trybu negocjacji z ogłoszeniem do skomplikowanych zamówień na prace projektowe. Zdaniem Izb ta nowa (korzystna) przesłanka, dopuszczająca stosowanie negocjacji z ogłoszeniem, powinna zostać implementowana do ustawy Prawo zamówień publicznych.

  1. Ad. Art. 67, który dotyczy zamówienia z wolnej ręki. Wnioskuje się dodanie w ust. 3 nowego pkt 7 o następującej treści:
„7) zamówień dodatkowych do wysokości 10 % łącznej wartości przedmiotu zamówienia, o których mowa w ust. 1 pkt 5, których potrzeba wykonania powstała w trakcie realizacji, a przyczyn nie można było przewidzieć”.

Uzasadnienie
Warunek uzyskiwania zgody Prezesa Urzędu na zastosowanie trybu z wolnej ręki dla zamówień publicznych przewyższających wartość 60.000 euro jest zbyt niska przy zamówieniach dużych przewyższających wartość 1.000.000 euro, w szczególności w odniesieniu do dróg i autostrad realizowanych w warunkach gruntowych, które nie mogą być precyzyjnie rozpoznane.
Często napotykane nieprzewidziane warunki gruntowe wymagają zmiany projektu i wykonywanych robót, których wartość przewyższa kwotę 60.000 euro, a powinny być wykonywane w trybie przyspieszonym i nie mogą być wstrzymywane na czas przeprowadzenia pełnej procedury przetargowej.

  1. Ad. Art. 89. Wnioskuje się dodanie nowego ust. 1a o następującej treści:
    „1a. Za ofertę z rażąco niską ceną uznaje się ofertę z ceną odbiegającą od wartości zamówienia, określoną przez zamawiającego według zasad zawartych w art. 32 do 35, która ze względu na niewiarygodny poziom ceny, nie zapewnia właściwego wykonania przedmiotu zamówienia”.
Uzasadnienie
W „Informatorze Urzędu Zamówień Publicznych” (maj – czerwiec 2004 r.) podano m.in.: Ustawa, wprowadzając możliwość odrzucenia oferty przez zamawiającego z powodu rażąco niskiej ceny, nie precyzuje jednak tego pojęcia. Nie definiują go również przepisy dyrektyw Unii Europejskiej będące u podstaw przedmiotowej regulacji. Znaczenia tego nie wyjaśnia również orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Mając na względzie cel przedmiotowej regulacji wydaje się, iż za ofertę z rażąco niską ceną można uznać ofertę z cena niewiarygodną, nierealistyczną w porównaniu do cen rynkowych podobnych zamówień. Oznacza to cenę znacząco odbiegającą od cen przyjętych, wskazującą na fakt realizacji zamówienia poniżej kosztów wytworzenia usługi, dostawy, roboty budowlanej. Przyczyną wyraźnie niższej ceny od innych ofert może być albo świadome działanie wykonawcy albo nierzetelność kalkulacji wykonawcy, co grozi nienależytym wykonaniem lub niewykonaniem zamówienia w przyszłości. Jak wynika z treści art. 89 ust. 1 pkt. 4 ustawy punktem odniesienia dla kalkulacji ceny jako rażąco niskiej jest ustalona przez zamawiającego cena za przedmiot zamówienia. Ceną ustaloną przez zamawiającego, która będzie stanowiła punkt odniesienia do stwierdzenia, czy mamy do czynienia z rażąco niską ceną, będzie wartość przedmiotu zamówienia ustalona przez zamawiającego, powiększona o podatek VAT. Przepis art. 89 ust 1 pkt. 4 wyraźnie bowiem wskazuje, iż chodzi o odniesienie ceny do przedmiotu zamówienia.

  1. Ad. art. 91. Proponuje się dodać ust. 7 następującej treści:
„7. Minister właściwy do spraw budownictwa gospodarski przestrzennej i mieszkaniowej określi w drodze rozporządzenia sposób ustalania kryteriów oceny ofert, wartość poszczególnych kryteriów oraz sposób ich zastosowania ze szczególnym uwzględnieniem zamówień, których przedmiotem są prace projektowe dotyczące inwestycji budowlanych.”

Uzasadnienie
Różnorodność przedmiotu postępowań o udzielenie zamówienia publicznego, stawia przed zamawiającym trudne zadanie ustalenia kryteriów oceny ofert, w stosunku do każdego przeprowadzanego postępowania, z uwzględnieniem specyficznych cech danego przedmiotu zamówienia. Niestety zamawiający nie dysponują często wiedzą, która pozwoliłaby im zastosować inne, niż cena lub termin realizacji, kryteria oceny ofert. Określenie w rozporządzeniu sposobu ustalania kryteriów oceny ofert, wartości poszczególnych kryteriów oraz sposobu ich wartościowania, ułatwi zamawiającemu stosowanie poza cenowych kryteriów oceny ofert.

  1. Ad. do art. 94 ust. 2 proponuje się pozostawić w brzmieniu określonym w ustawie.
Uzasadnienie
Projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo zamówień publicznych zawiera propozycję wprowadzenia fakultatywnej możliwości – zamiast obowiązku - podpisania przez zamawiającego umowy z wykonawcą, którego oferta została oceniona jako druga, jeżeli zwycięzca postępowania uchyla się od zawarcia umowy lub nie wnosi wymaganego zabezpieczenia poprzez wprowadzenie zapisu „może wybrać” zamiast „wybiera”. Projekt nowelizacji wprowadza tym samym bardzo niebezpieczne uregulowanie dające zamawiającemu możliwość nieuczciwych zachowań polegających na unieważnienia postępowania, jeżeli „wspierany” przez niego wykonawca:
1) wygrał postępowanie, ale nie jest w stanie dotrzymać warunków umowy i nie podpisuje jej;
2) jego oferta została oceniona niżej niż jako druga;
3) został wykluczony z postępowania lub jego oferta została odrzucona;
co umożliwi „wspieranemu” wykonawcy ponowną możliwość ubiegania się o udzielenie zamówienia. Zachwianiu ulega tym samym zasada uczciwej konkurencji.

  1. Ad. do art. 98 proponuje się dodać ustępy 5 i 6 o następującym brzmieniu:
„5. Zamawiający jest zobowiązany opublikować sprawozdanie z realizacji zamówienia publicznego na roboty budowlane i prace projektowe w terminie 60 dni od daty podpisania protokółu odbioru końcowego przedmiotu zamówienia.
6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi w drodze rozporządzenia zakres i formę sprawozdania, o którym mowa w ust. 5.”

Uzasadnienie
Wprowadzenie obowiązku publikacji sprawozdania obejmującego etap przygotowania zamówienia, wyboru oferty i wykonania zamówienia publicznego domknie procedurę postępowania o udzielenie zamówienia. Zestawione porównawcze dane pozwolą na ocenę działań zamawiającego i wykonawców w trakcie realizacji inwestycji oraz prawidłowość decyzji podjętych w okresie przetargu. Obowiązek publikacji wyników wykonania zamówienia będzie mobilizował zamawiającego do przestrzegania zasad prawidłowego postępowania oraz wprowadzi ograniczenie nieuprawnionych działań na rzecz dopuszczenia do zwiększenia ceny i zmiany innych warunków wykonania zamówienia. Publikacja wyników zapewni dopływ informacji o rynkowych cenach w budownictwie i w projektowaniu.
Sprawozdania powinny być publikowane w tych samych miejscach co ogłoszenie o postępowaniu, ale tylko w polskich nośnikach informacji.

  1. Ad. do art. 110. projektu nowelizacji
    Zamiast proponowanego projektem ustawy brzmienia wprowadzić sformułowanie:
Art. 110. Konkurs jest przyrzeczeniem publicznym, w którym przez publiczne ogłoszenie zamawiający przyrzeka nagrodę za wykonanie i w przypadku przyznania nagrody pieniężnej lub rzeczowej, przeniesienie określonych praw do wybranej przez sąd konkursowy pracy konkursowej, w szczególności z zakresu planowania przestrzennego, projektowania urbanistycznego, architektoniczno – budowlanego oraz przetwarzania danych.”

Uzasadnienie
Kodeks Cywilny stanowi, że nie jest możliwe przejęcie praw do utworu jedynie na podstawie zastrzeżenia w przyrzeczeniu publicznym. Niezbędne jest do tego wypłacenie nagrody. Wobec tego, że Dyrektywa 2004/18/EC stanowi, że konkurs jest z nagrodami lub bez, oraz z tym, że ustawa stanowi, że nagroda może być nagrodą pieniężną, rzeczowa, zaproszeniem do postępowania w trybie zamówienia z wolnej ręki lub podjęciem negocjacji bez ogłoszenia, należy stwierdzić, że regulacje te nie zapewniają wypłacenia nagrody. Zaproszenie nie jest w istocie żadną formą nagrody, a na pewno taką, którą można wypłacić. Nie ma więc możliwości stwierdzenia, że w konkursie następuje przeniesienie praw do pracy konkursowej, gdy nie zapewnia się wypłacalnej nagrody. Poza tym kluczowe wydaje się to co jest przedmiotem regulacji ustawowej, a o czym mówi Art. 1 Ustawy - zasady i tryb udzielania zamówień publicznych, nie zaś zasady bezumownego przejmowania praw autorskich do utworów. Utwory w postępowaniu o udzielenie zamówienia, prezentowane w ramach konkursu, umożliwiają wybór wykonawcy projektu za pomocą kryteriów odnoszących się do przedmiotu zamówienia, służą więc do oceny prezentowanych prac a nie powinny służyć do ich przejęcia. Prawo autorskie jednoznacznie określa wymóg umowy pisemnej dla przejęcia praw autorskich, a taką umową przyrzeczenie publiczne bez nagrody nie jest. Bez wypłaty nagrody dopuścić można tylko takie pola eksploatacji, które uwzględniają realne potrzeby zamawiających na tym etapie postępowania tj.: wystawianie, publikacja, promocja przedsięwzięcia, czy też w przypadku konkursu ideowego wykorzystanie do celów planistycznych ( z zapewnieniem udziału autora) – udzielane w drodze licencji.

  1. Ad. do art. 111 ust. 2
    Zamiast proponowanego w projekcie ustawy brzmienia wprowadzić sformułowanie:
„ust. 2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt. 2 i 3, konkurs jest częścią postępowania o udzielenie zamówienia publicznego, przedmiotem którego jest szczegółowe opracowanie pracy konkursowej.”

Uzasadnienie
Uzyskanie niezbędnej zgodności z Art. 67.2.a. Dyrektywy 2004/18/EC oraz spójności w stosowaniu regulacji ustawowych jako odnoszących się do zasad i trybu udzielania zamówień publicznych (art. 1 ustawy).

  1. Ad. do art. 112 ust. 1 projektu nowelizacji
    Proponuje się uzupełnienie przywołania także art. 15 ust. 2 ustawy.
Uzasadnienie
Uzyskanie niezbędnej spójności w stosowaniu regulacji ustawowych jako odnoszących się do całości zasad udzielania zamówień publicznych (art. 1 Ustawy) na zasadach zgodności z art. 67.2.a. Dyrektywy 2004/18/EC i art. 15 ust. 2 projektu ustawy.

  1. Ad. do art. 113 projektu nowelizacji, który określa uprawnienia i obowiązki sądu konkursowego. Wnioskuje się dodanie nowego ust. 3a o następującej treści:
    „3a Do rozstrzygnięć sądu konkursowego dotyczących wyboru najlepszej lub najlepszych prac konkursowych nie mają zastosowania środki ochrony prawnej, o których mowa w art. 179 ust. 1”.
Uzasadnienie
Prawo do protestów i odwołań na ostateczne orzeczenie sądu konkursowego dokonywane na podstawie przyjętych w regulaminie konkursu kryteriów stoi w sprzeczności ze słusznie postanowionym i zapisanym w art. 113 ust. 3 ustawy o niezależnym, autonomicznym działaniu sądu konkursowego. Obserwowane nagminnie oprotestowanie rezultatów konkursów prowadzi do dezawuowania roli sądu konkursowego i do wypaczania merytorycznych rezultatów konkursu ze szkodą dla dobra publicznego.

  1. Ad. do art. 116 projektu nowelizacji
    Po ust. 4 dodać nowy dodatkowy ustęp 5 w brzmieniu:
„5. Kryteria oceny prac konkursowych powinny dotyczyć wyłącznie wymagań niezbędnych do ich oceny”.

Uzasadnienie
Podobnie jak w postępowaniach o zamówienie ustawodawca ograniczył możliwość żądania dokumentów przez Zamawiającego tylko do niezbędnych do przeprowadzenia postępowania (art. 25 ustawy), analogicznie w przypadku konkursu należy zracjonalizować zakres wymogów w stosunku do prac konkursowych do niezbędnych w celu ich oceny. Nadmierność wymagań i kryteriów utrudnia ocenę i zwiększa nakład pracy dla większości uczestników nieopłacony i nie spożytkowany nigdy w przyszłości. Zwiększając per saldo ogólne koszty pracy szkodzi to gospodarce, a także nadmiernie w sensie praktycznym komplikuje ocenę prac sądowi konkursowemu nie podnosząc jakości rozstrzygnięć.

  1. Ad. do art. 122 projektu nowelizacji
    Po ust. 3 dodać nowy dodatkowy ustęp 4 o brzmieniu:
„4. Protokół z rozstrzygnięcia konkursu podpisują członkowie sądu konkursowego.”

Uzasadnienie
Uzyskanie niezbędnej zgodności z Art. 74 Dyrektywy 2004/18/EC

  1. Ad. do art. 122. ust. 2 projektu nowelizacji
    Do dotychczas proponowanej treści dodać sformułowanie:
„... i dokonując uszeregowania wszystkich ocenianych prac w porządku malejącym”.

Uzasadnienie
Uzyskanie niezbędnej zgodności z Art. 74 Dyrektywy 2004/18/EC.

  1. Ad art. 179 ust. 2, który dotyczy środków ochrony prawnej.
    Wnioskuje się w ust. 2 skreślenie pierwszej części zdania o treści:
„Przed upływem terminu do składania ofert”...

Uzasadnienie
Umożliwienie organizacjom wnoszenia środków ochrony prawnej, także na czynności zamawiającego dokonane po upływie terminu składania ofert, korzystnie wpłynie na przebieg postępowania i wzmocni pozycję wykonawców. Niesłuszne wydaje się pozbawienie możliwości oprotestowania przez zrzeszające wykonawców organizacje, najważniejszych czynności zamawiającego, jakimi są ocena ofert i wybór oferty z rażąco niską ceną. Pojedynczy wykonawca czuje się bezsilny wobec zamawiającego, często nie ma zapewnionej stałej obsługi prawnej i nie jest w stanie prowadzić równorzędnego dialogu z zamawiającym. Umożliwienie profesjonalnym organizacjom wnoszenie środków ochrony prawnej zrówna pozycje stron postępowania. Obsługa prawna organizacji uprawnionych do wnoszenia środków ochrony prawnej gwarantuje wyważony i uzasadniony charakter protestów.

  1. Ad. Art. 185 i art. 193, które dotyczą wpisu od odwołania. Wnioskuje się:
1) w art. 185 dodanie nowego ust. 4 o następującej treści:
„4. Prezes Urzędu w drodze decyzji może zwolnić z obowiązku uiszczenia wpisu organizacje, o których mowa w art. 179 ust. 3 na zasadach określonych w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 193”.
2) w art. 193, który upoważnia Prezesa Rady Ministrów do określenia w
rozporządzeniu spraw związanych z funkcjonowaniem odwołań i wysokości wpisu, dodanie pkt. 4 o następującej treści:
„4) szczegółowe zasady zwolnień organizacji, o których mowa w art. 179 ust. 3, z obowiązku uiszczenia wpisu warunkującego rozpatrzenie odwołania”.

Uzasadnienie
    W ocenie Izb poważną przyczyną wadliwego funkcjonowania zamówień publicznych jest zbyt często niestarannie formułowanie specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
    Mimo wynikających z art. 179 praw do stosowania środków ochrony prawnej przyznanych organizacjom zrzeszającym wykonawców, zainteresowani uprawnienie to wykorzystują w niewielkim stopniu. Przyczyną powyższego stanu, z jednej strony jest brak świadomości u wykonawców, z drugiej jest brak środków finansowych w organizacjach grupujących wykonawców na uiszczenie wpisów od odwołań. Można domniemywać, że protesty tych organizacji na treść specyfikacji istotnych warunków zamówień są odrzucane ze świadomością, że nie będzie odwołania, bo wnoszący protest nie będzie w stanie uiścić wpisu. Skutkiem powyższego organizacje o dużym potencjale intelektualnym nie będące bezpośrednio wykonawcami, a więc niezagrożone ewentualnymi retorsjami zamawiającego przy następnych postępowaniach, nie wpływają na wzrost staranności przygotowania specyfikacji istotnych warunków zamówienia.
    Dla wymuszenia poprawności wymagań zawartych w specyfikacji istotnych warunków zamawiania działania organizacji grupujących wykonawców mogłyby być skutecznie realizowane, ale dopiero po zwolnieniu z obowiązku wniesienia wpisu.



23 listopada 2005

Władysław Korzeniewski
Ekspert Kongresu Budownictwa

PRZYKŁADOWE PROBLEMY WYMAGAJĄCE ROZWIĄZANIA W PROCESIE KOMPLEKSOWEJ NOWELIZACJI PRAWA BUDOWLANEGO

    W wydanym obecnie Poradniku mojego autorstwa pt. "STOSOWANIE PRAWA BUDOWLANEGO". Wyd. POLCEN, Warszawa 2005 r. (format A4, str. 469) przedstawiłem, na miarę swych możliwości, dość głęboką analizę merytoryczną regulacji zawartych w obowiązującym Prawie budowlanym z 1994 r., z uwzględnieniem zarówno ich historycznych konotacji, począwszy od pierwszego kompleksowego Prawa budowlanego z 1928 r., jak i aktualnych uwarunkowań społeczno-gospodarczych i technicznych.
    Pozwoliło mi to na przekazanie zarówno praktycznych wskazówek w sprawie racjonalnego stosowania obowiązujących przepisów, zgodnie z logiką inżynierską, jak również na ujawnienie regulacji, które wymagają rewizji, ponieważ z taką logiką są sprzeczne, wskutek czego utrudniają przebieg procesów budowlanych i podważają skuteczność Prawa budowlanego w zakresie kształtowania ładu budowlanego.
    Główną przyczyną wielu widocznych mankamentów tych regulacji są zbyt częste i pośpieszne zmiany, dokonywane nawet po kilkakroć w ciągu jednego roku, zarówno w drodze bezpośredniej zmiany samej ustawy – Prawo budowlane, jak również pośrednio – przez wprowadzanie do niej zmian w ustawach odrębnych. Efektem tej inflacyjnej działalności legislacyjnej jest nie tylko nadmierne utrudnienie możliwości opanowania znajomości i stosowania prawa, ale bardzo widoczny brak należytej korelacji formalno-prawnej i rzeczowej tworzonych i zmienianych przepisów prawnych.
    W treści książki "Stosowanie Prawa budowlanego" można zauważyć wiele takich mankamentów, które potwierdzają uznaną już szeroko potrzebę podjęcia prac nad kompleksową nowelizacją Prawa budowlane